Rotina Processual da Ação Renovatória

A função da  ação renovatória é permitir ao locatário, mediante condições e atendimento de requisitos processuais, a obtenção de uma prorrogação do seu contrato locatício pela via judicial.

Esta possibilidade é prevista e regulada pela norma inquilinária, Lei n° 8.245 de 18 de outubro de 1991.

Face a sua peculiaridade a ação renovatória só alcança locações com finalidade comercial ou não residencial contratadas por escrito, cujo contrato, ou  soma dos contratos anteriores, ininterruptos, alcancem um prazo igual ou superior a cinco anos. Portanto, resta claro que a ação renovatória só interessa ao locatário ou seu sucessor.

Para garantir seu direito o locatário deverá ajuizar a ação dentro do prazo compreendido entre 01 (um) ano e 06 (seis) meses imediatamente anteriores ao término do contrato a ser renovado.

Requisitos da petição inicial

A petição inicial deve observar os requisitos gerais do rito ordinário, previstos no artigo 282 e seguintes do Código de Processo Civil, ou ainda, dependendo do valor da causa, os requisitos do rito sumário previstos nos artigos 275, e seguintes, também do CPC.      

Não se pode deslembrar que a lei do inquilinato, no seu artigo 51 e seguintes,  enumera as condições e requisitos necessários para garantia desse direito do locatário, sob pena de não se enquadrar no modelo que a lei protege e, por consequência, não gozar dos privilégios legais.

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.

§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.

§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.

§ 4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.

§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

Provas

Cada item da lei deve ser examinado com cuidado e a prova respectiva deve ser produzida com antecipação, de modo que a comprovação das alegações e o cumprimento dos requisitos possam ser apresentados com a petição inicial.

Réu revel

Se o réu credor, regularmente citado, não se manifestar no prazo legal, tornar-se-á revel e o juiz poderá acolher a procedência da ação e lhe impor os ônus da sucumbência.

Defesa do locador

É certo que o locador, além de conferir se o locatário atendeu todos os requisitos legais, em algumas hipóteses, também poderá se defender da ação renovatória. Suas opções de negação da renovação são limitadas e estão previstas nos artigos 52 e seguintes da lei do inquilinato.

Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.

2º Nas locações de espaço em shopping centers , o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.

3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.

Cláusulas nulas

É oportuno destacar que as eventuais cláusulas contratuais que de alguma forma inibam o pleno exercício de direitos legais previstos em favor do locatário, são consideras nulas, portanto, não serão válidas quaisquer avenças ou disposições que vedem o direito à renovação.

Audiência

De qualquer forma, ainda que todas as provas já tenham sido produzidas pelas partes, em obediência ao disposto no artigo 331 do Código de Processo Civil, o juiz designará audiência tentando a conciliação.

Indenizações cabíveis

Ainda assim, se o locatário tiver cumprido todos os requisitos para a renovação da locação, e a sentença tiver  acolhido os direitos do locador, determinando a retomada do imóvel, o juiz deverá  fixar um determinado valor a título de indenização que o locador deverá pagar ao locatário pela não prorrogação do contrato.

Na hipótese da não renovação ocorrer pela existência de melhor proposta de um terceiro, o juiz também deverá arbitrar uma indenização que compense a perda do ponto comercial, a desvalorização do fundo de comércio e as despesas de mudança do locatário.

Por outro lado, quando o locador conseguir inibir a renovação mediante a alegação da necessidade de realização de obras necessárias, ou mesmo a realização de obras destinadas a aumentar o espaço útil do imóvel, conforme faculta a lei, e se no prazo de três meses não iniciar as obras, também caberá indenização.

Alteração de regras contratuais

Se houver pedido de qualquer das partes o juiz, considerando os argumentos e fundamentos expendidos, poderá  alterar a periodicidade e ou os índices de reajustamento dos alugueis. 

Desocupação do imóvel

Nos casos em que o juiz não acolher a renovação, se houver pedido na contestação, a sentença deverá fixar o prazo de trinta dias para a desocupação voluntária do locatário e determinar a expedição de mandado de despejo.

Contudo, é de ser observado que o prazo de desocupação é contado a partir do trânsito em julgado da sentença.

Execução provisória

As eventuais diferenças de aluguel, apuradas conforme determinar a sentença, poderão ser executadas em caráter provisório.