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A RELEVÂNCIA SOCIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS


Autoria:

Isabel Novembre Sangali


Possui graduação em Direito pela Universidade Estadual Paulista Júlio de Mesquita Filho (UNESP); foi estagiária do Ministério Público do Estado de São Paulo; teve aprovação nos quadros da OAB/SP; é especialista em Direito Empresarial - MBA/FUNDACE - FEA/USP-RP; é certificada no curso de extensão em contratos imobiliários, pelo Instituto Internacional de Ciências Sociais; treinada pelo High Performance Executive/Net Profit - Coaching; cursa pós-graduação em Direito Público, pelo Curso Verbo Jurídico; é Escrevente Autorizada do 2º Registro de Imóveis da Comarca de Ribeirão Preto, SP, atuando na área de direito registral imobiliário, desde 01/03/2006; e foi aprovada no 1º Concurso Para Outorga De Delegações De Serventias Extrajudiciais De Notas e De Registro Do Estado Da Bahia, em 2016.

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Texto enviado ao JurisWay em 23/01/2017.



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O artigo 236 da Constituição Federal dispõe sobre os serviços notariais e de registro, os qualificando como atividades que são exercidas em caráter privado, por delegação do Poder Público. Nos parágrafos primeiro, segundo e terceiro desse dispositivo legal regula-se o ingresso nas atividades notarial e de registro, bem como dispõe-se que lei regulará a fixação de emolumentos relativos aos atos praticados e disciplinará as atividades, responsabilidade e fiscalização de seus atos pelo Judiciário. 

            Nesse esteio, foram editadas as Leis nºs 10169/00 e 8935/94 (lei dos notários e registradores), que passaram a regular as matérias relativas às custas e emolumentos devidas pelos atos e as atividades notariais e registrais, respectivamente. Além delas, tem-se a Lei nº 6015/73, então denominada lei dos registros públicos, a qual trata dos serviços de registro, assim como a Lei nº 9492/97, que regula os serviços concernentes ao protesto de títulos e outros documentos de dívida. Ainda, em um contexto mais especial e territorial, há as normas de serviço do extrajudicial que são editadas pelas Corregedorias Gerais da Justiça de cada estado da federação, assim como as leis estaduais relativas às custas e emolumentos.

            Todos esses diplomas legais regem as atividades notariais e de registro, que são atividades exercidas em caráter privado, por delegação. Daí porque também chamamos os notários e registradores de delegatários. Estes recebem a delegação por meio de aprovação em concurso público de provas e títulos e exercem as atividades por sua conta e risco, com livre administração, mas são fiscalizados pelo poder Judiciário, notadamente, pelas corregedorias permanentes e gerais. Os delegatários são particulares em colaboração, não são servidores públicos. Ser notário ou registrador é ser mais que um mero candidato aprovado em um certame. É ser também um atento operador do direito, ser administrador, economista, psicólogo, gestor de recursos humanos e tecnologia, dentre outros.

            O artigo 1º da Lei 8935/94 indica que os serviços notariais e de registro são os de organização técnica e administrativa destinados a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos, o que revela a natureza e as finalidades destas atividades tão essenciais aos cidadãos e à sociedade como um todo.

            Não se pretende esgotar qualquer tipo de estudo acerca das atividades notariais e de registro, tampouco ingressar em temas específicos ou polêmicos. O objetivo é singelo: de forma breve, quer-se apontar alguns aspectos que, certamente, demonstram a relevância social do registro de imóveis, ou seja, a importância das atividades de um registro de imóveis perante a sociedade.

            Ademais, o registro de imóveis também pode ser tratado como serventia extrajudicial. Mas, sabe-se, é claro, que no sentido popular referimo-nos ao termo “cartório”, termo este muito conhecido e que, atualmente, tem recebido tratamento distorcido por algumas entidades que tentam se apropriar dessa denominação, com verdadeira atecnia, rompendo com as tradições. Daí porque, inclusive, há movimentos no sentido de resgatar essa denominação tão tradicional e de uso contínuo por todos, para que seja destinada apenas às serventias extrajudiciais.

            Quando se fala em cartório, alguns estigmas, ou melhor, “pré-conceitos”, vêm aos pensamentos de alguns. As ideias de que cartórios são lugares em que apenas se “batem carimbos”, que “passam de pais para filhos”, dentre outras ideias. Porém, não é essa a realidade de uma serventia extrajudicial e as finalidades desses serviços delegados são essenciais à manutenção de segurança jurídica na sociedade, publicidade, eficácia, paz social, credibilidade e ordem, dentre tantos outros atributos.

            O que seria das vidas das pessoas se não houvesse os registros civis de pessoas naturais para regerem todos os acontecimentos de suas vidas, desde o nascimento até o óbito? O mesmo se fala dos registros civis das pessoas jurídicas. O que seria do mercado se não houvesse os cartórios de protesto? Como pensar a vida sem tabeliães de notas, para formalizarem as nossas vontades, lavrarem escrituras, testamentos, atas, reconhecer firmas, autenticarem cópias? O que fazer sem os serviços de títulos e documentos, para guarda e conservação de documentos? E, por fim, em atenção ao objetivo maior desse trabalho, como pensar a vida sem o registro de imóveis para reger todas as relações atinentes à propriedade imobiliária e seus reflexos?

            Todos nós conhecemos a máxima: “quem não registra não é dono”! Exato, por trás dela existe uma verdade normativa insculpida no artigo 1245 do Código Civil, que evidencia a essência do registro de imóveis, que é a finalidade de garantir o direito de propriedade imobiliária, de atestar esta propriedade a todos e de zelar por ela. Para ilustrar, diz o citado artigo: “... Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis...§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel...”.

            Além disso, as alterações do registro de propriedade só podem ser realizadas mediante ordem judicial ou por ato no qual tenha participado o proprietário, o que atesta o caráter de segurança do registro, daquilo que nele contém e se garante com a devida publicidade.

            Apenas nos tornamos proprietários de um imóvel se levarmos a registro, na serventia imobiliária competente, o nosso título (escritura pública, instrumento particular) de aquisição do bem. Não adianta guardar o documento na gaveta, no cofre, embaixo do colchão. Tem de levar o título ao registro de imóveis competente para registrar, situação em que se adquire a propriedade do imóvel.

            E fala-se em registro de imóveis competente em virtude da divisão territorial que há nas cidades, comarcas, distritos etc. Estas são divididas em áreas e cada área é de controle de um registro de imóveis. A depender do local onde estiver o imóvel comprado, partilhado, penhorado, usucapido, hipotecado etc, o documento relativo a tal ato jurídico deverá ser encaminhado ao registro de imóveis competente, que tem controle territorial sobre aquela região. Não se escolhe a serventia imobiliária para registrar um título. 

            Aliás, um aspecto muito relevante das atividades do registro de imóveis é que se quisermos saber da situação de um imóvel, basta fazermos a solicitação de uma certidão de matrícula. Esse documento retrata, de forma ordenada e sequencial, o histórico e a situação do bem imóvel. Como alguns dizem, é a certidão de nascimento, ou o RG, de um imóvel. A certidão de matrícula é a prova mais alta da função de publicidade que o registro de imóveis pode dar dos atos que pratica e das condições de um bem imóvel. Isso é garantido a todos, sem necessidade de justificativas.

            Essa publicidade gera a segurança jurídica, pois o que consta no registro goza de presunção relativa e eficácia erga omnes (contra todos). As atividades da serventia extrajudicial, ao qualificar um título e levá-lo a registro, garantem segurança ao cidadão, pois pressupõe-se que todo o exame formal do título deu-se com fundamento nos mandamentos legais e normativos existentes, assim como princípios registrais. Também se pressupõe que tal exame se baseou na existência de um documento que foi apresentado a registro, surge como reprodução da verdade e transparência do serviço de registro.

Nesse sentido, observa-se que o registro de imóveis está mais presente nas vidas das pessoas do que elas podem imaginar. Sim, quem nunca viu o sonho de sua casa própria, da luta de uma vida, se concretizar no registro da aquisição do primeiro imóvel da família? As atividades de um cartório de registro de imóveis vão além do mexer com papelada, elas envolvem uma análise detida dos comandos normativos, demandam a contextualização nas vicissitudes da vida, um olhar crítico e flexível da realidade e a sensibilidade proba para atender aos reais ditames da finalidade do registro.

Não se registra por registrar! Os títulos são qualificados com o escopo de satisfazer as necessidades do usuário, sem se afastar da lei e da finalidade do registro de imóveis. O registrador deve saber que sua atividade reflete nas vidas das pessoas, no seu patrimônio. Deve saber que cumprir uma ordem judicial é tornar-se a longa manus da Justiça; registrar uma partilha em inventário ou divórcio é o mesmo que auxiliar na finalização de um ciclo, de um momento delicado pelo qual passam as pessoas; averbar uma construção é fazer parte da edificação de um sonho, de uma meta; registrar um pacto antenupcial é dar publicidade à escolha patrimonial que um casal fez para suas vidas; registrar uma cédula de crédito é incentivar o crescimento do país; registrar um bem de família, uma doação com cláusulas ou até mesmo uma integralização em holding familiar é garantir aos cidadãos que cuidem e bem direcionem o seu patrimônio; registrar um loteamento ou condomínio é contribuir para o crescimento ordenado das cidades; regularizar uma área é garantir o nobre e fundamental direito de moradia às pessoas, dentre tantos outros direitos que o registro de imóveis defende e guarda.

De outro lado, quando a qualificação de um título é negativa, ou seja, quando não se registra um documento, obviamente isso se dá em virtude do não cumprimento de algum requisito legal, da existência de alguma deficiência que o título apresenta. Não é possível ferir os princípios de regência da atividade registral, não é possível deixar de lado a legalidade. O registro não deve ser negado por mero capricho ou falta de fundamento, contudo, há parâmetros normativos para a atividade de qualificação.

Essa atividade é de suma relevância. Não é possível, por exemplo, registrar uma venda e compra cujo valor do negócio é inexato; não é possível registrar uma alienação fiduciária na qual não há a participação ou anuência do cônjuge quando o regime de bens assim o demandar; não é possível penhorar um imóvel que não está na titularidade do requerido, caso não haja outras disposições no título judicial; não é possível registrar uma partilha sem a prova do pagamento do imposto de transmissão; não é possível desdobrar um imóvel sem a apresentação da certidão expedida pelo Município. Assim, há títulos passíveis de registro, outros não.

Portanto, é evidente que o registro de imóveis é um instrumento de efetivação dos anseios patrimoniais dos cidadãos. A presença em nossos cotidianos é clara e óbvia. Faz parte de nossas vidas, de nossos compromissos, para alguns, com mais frequência, para outros, com menos, mas faz! Se há ordem e paz em relação ao controle imobiliário em nosso país, isso se dá por meio das atividades desenvolvidas pelos registros de imóveis. E isso só tende a melhorar, já que diuturnamente verifica-se um processo de aprimoramento das atividades dessas serventias, além da constante modernização e inserção no mundo da era digital.

 

O registro de imóveis é de todos nós e para todos nós! Ele não é privilégio do Estado, não é propriedade do delegatário. É instrumento de realização dos direitos e dos deveres de todas as pessoas, físicas ou jurídicas.

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