Ação Renovatória de Locação Comercial e o prazo do novo contrato

Já tivemos a oportunidade de escrever em artigos anteriores sobre as locações comerciais e o direito à renovação judicial da locação (http://goo.gl/arrxjG) e a fixação do valor do aluguel na ação renovatória (http://goo.gl/TKhUfp). Contudo, algumas questões merecem destaque na questão da ação renovatória de locação comercial.

Uma delas, é sobre o prazo da renovação judicial estabelecida na ação renovatória até para fins de planejamento de investimentos e, sobretudo, de segurança jurídica aos contratantes.

A Lei de Locações (Lei nº 8.245/91), que deveria regular de forma clara e objetiva essa situação não é clara e refere em seu artigo 51: “Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo (...)”.

Logo surgiram dúvidas sobre a interpretação da expressão “igual prazo”, todas absolutamente justificáveis e sobre qual prazo a lei estaria se referindo (i) ao prazo de 5 (cinco) anos exigido para que o locatário tenha direito à renovação (inciso II do art. 51 da Lei 8.245⁄91); ou (ii) à soma dos prazos de todos os contratos celebrados pelas partes; ou (iii) ao prazo do último contrato, que completou os cincos anos, que poderia ser de 1 (um) ano ou (dois) ou até menos.

Essas interpretações foram externadas em opiniões de respeitáveis doutrinadores e também de julgados proferidos em inúmeros tribunais, inclusive do Superior Tribunal de Justiça e que deve dar a “última palavra” sobre a interpretação da lei de locações.

Essa questão, porém, parece ter sido resolvida recentemente, quando o Superior Tribunal de Justiça, através da 3ª Turma, no julgamento do Recurso Especial nº 1.323.410/MG, relatado pela Min. Nancy Andrighi, afirmou: “Quando o art. 51, caput, da Lei 8.245 dispõe que o locatário terá direito à renovação do contrato “por igual prazo”, ele está se referido ao prazo mínimo exigido pela legislação, previsto no inciso II do art. 51, da Lei 8.245⁄91, para a renovação, qual seja, de 5 (cinco) anos, e não ao prazo do último contrato celebrado pelas partes.”.

E para justificar tal entendimento, a Min. Nancy Andrighi com muita propriedade justificou essa decisão:

“Ademais, vale consignar que a renovatória, embora vise garantir os direitos do locatário face às pretensões ilegítimas do locador de se apropriar patrimônio imaterial, que foi agregado ao seu imóvel pela atividade exercida pelo locatário, notadamente o fundo de comércio, o ponto comercial, também não pode se tornar uma forma de eternizar o contrato de locação, restringindo os direitos de propriedade do locador, e violando a própria natureza bilateral e consensual da avença locatícia.

18. Nesse contexto, 5 (cinco) anos mostra-se um prazo razoável para a renovação do contrato, a qual pode ser requerida novamente pelo locatário ao final do período, pois a lei não limita essa possibilidade. Mas permitir a renovação por prazos maiores, de 10, 15, 20 anos, poderia acabar contrariando a própria finalidade do instituto, dadas as sensíveis mudanças de conjuntura econômica, passíveis de ocorrer em tão longo período de tempo, além de outros fatores que possam ter influência na decisão das partes em renovar, ou não, o contrato.” 

E essa decisão conseguiu, com muita sabedoria, equilibrar o direito à renovação contratual em favor do locatário que estabelece no imóvel o ponto comercial (ou fundo de comércio) com o direito de propriedade do locatário. O prazo de cinco anos para cada contrato preserva a relação de eventual desequilíbrio causado por mudança de legislação, variações decorrentes do mercado imobiliário e, sobretudo, a referida conjuntura econômica, permitindo a intervenção judicial a cada 5 (cinco) para manter a relação contratual com os ajustes decorrentes dessas variações imprevisíveis nas locações comerciais.

Passados mais de 22 anos de vigência da Lei de Locações, a definição desse prazo tardou, mas chegou ainda em tempo de pacificar uma questão de relevantes consequências. Ao que tudo indica, a definição do novo prazo da relação contratual acarreta segurança aos contratantes desse espécie de relação locatícia, permitindo que estes saibam as vantagens e desvantagens de contratar considerando o investimento necessário por parte do locatário e o retorno do investimento na propriedade ao locador.