Retificação Adminstrativa no Registro de Imóveis

RESUMO

Este trabalho trata da evolução da retificação de registro público, desde o tempo da exclusividade judicial até os dias atuais, com passagem pela fase de adaptação da Lei, onde através de vários estudos, foi possível chegar ao patamar de compreensão que atualmente estamos.

SUMÁRIO

 INTRODUÇÃO...................................................................................................06

1 - HISTÓRICO SOBRE RETIFICAÇÃO NO REGISTRO DE IMÓVEL...........08

2 - MODALIDADES DE RETIFICAÇÃO NO REGISTRO IMOBILIÁRIO..........11

     2.1 - Erro Evidente........................................................................................11

     2.2 - Retificação Unilateral............................................................................12

     2.3 - Retificação Bilateral..............................................................................13

3 - RETIFICAÇÃO NO REGISTRO IMOBILIÁRIO...........................................15

3.1 - Pressupostos da Retificação....................................................................15

3.2 - Retificação em caso de omissão..............................................................16

3.3 - Retificação em caso de Imprecisão..........................................................17

3.4 - Retificação nos casos em que não se exprima a verdade...................18

4 - DESMEMBRANDO O ARTIGO 213 DA LEI 6.015/73.................................19

4.1- Retificações unilaterais.........................................................................19

 4.1.1 - Transposição de dados do título................................................20

 4.1.2 - Confrontantes.............................................................................22

 4.1.3 - Alteração de denominação de logradouro..................................23

 4.1.4 - Deflexão ou inserção de coordenadas.......................................24

       4.1.5 - Alteração ou inserção da área do imóvel...................................25

       4.1.6 - Reprodução de divisas de imóvel já retificado...........................26

       4.1.7 - Qualificação pessoal..................................................................26

5 - DESMEMBRANDO O INCISO II E PARÁGRAFOS DO ARTIGO 213 DA LEI 2.015/73......................................................................................................29

 5.1 - Retificação bilateral.............................................................................29

       5.1.1 - Requerimento.............................................................................30

       5.1.2 - Responsável técnico..................................................................30

       5.1.3 - Planta.........................................................................................30

       5.1.4 - Anuência dos confrontantes.......................................................31

 5.2 - Notificação dos confrontantes.............................................................31

 5.3 - Notificação por edital...........................................................................32

 5.4 - Notificação não impugnada.................................................................34

 5.5 - Impugnação da retificação..................................................................34

 5.6 - Transação da impugnação ou remessa ao juiz competente...............35

 5.7 - Apuração de remanescente................................................................37

 5.8 - Áreas públicas.....................................................................................38

 5.9 - Retificação de divisas por escritura pública........................................38

 5.10 - Ocupantes, condomínio geral e edilício............................................40

 5.11 - Hipóteses de dispensa de retificação................................................44

 5.12 - Imóvel rural........................................................................................45

 5.13 - Diligências do registrador..................................................................46

 5.14 - Títulos anteriores a retificação..........................................................48

 5.15 - Responsabilidades das declarações.................................................49

 5.16 - Custas e emolumentos......................................................................50

CONCLUSÃO....................................................................................................53

ANEXO I............................................................................................................55

BIBLIOGRAFIA.................................................................................................61

INTRODUÇÃO

A edição da Lei nº 10.931 de 02 de agosto de 2004, alterou o procedimento de retificação de registro imobiliário prevista nos artigos 212 a 214 da Lei dos Registros Públicos, Lei nº 6.015/73, promovendo uma inovação essencial quanto aos procedimentos para retificação administrativa de bem imóvel. Antes da vigência da citada Lei, em regra, era necessária a intervenção judicial para o julgamento do pedido, salvo nos casos de erro evidente causados pelo próprio serviço registral, onde as retificações poderiam ser feitas de ofício ou a requerimento administrativo do interessado.

O legislador, ao editar essa inovação, pretendeu dar maior celeridade ao procedimento de retificação imobiliária, tendo em vista que o procedimento judicial é muito moroso, permitindo, desta forma, que a elaboração dos procedimentos de retificação do imóvel seja feita por profissional habilitado a atender todos os novos requisitos trazidos com a edição da nova Lei.

O presente trabalho se dirige para advogados, cuja participação pode ocorrer no primeiro momento, qual seja, a elaboração do pedido junto ao Oficial de Registro, ou numa provável segunda fase, se ocorrer a impugnação devidamente motivada por qualquer dos confrontantes indicados pela pessoa interessada, o que apresentaremos mais adiante. Também poderá ser utilizado por profissionais de engenharia, topografia ou arquitetura, os quais passam a ingressar no sistema atual. Os laudos que esses profissionais formalizarem, representados por memoriais descritivos, plantas e com a anotação de responsabilidade técnica, compõe o material necessário para o processamento exigido pelo novo sistema.

Observa-se que a modalidade de retificação administrativa, não impede a utilização direta da via judicial, que agora é uma faculdade do interessado. A recente Lei veio à luz para simplificar completamente o processo retificativo, desde que o interessado cumpra as situações elencadas no atual artigo 213, o que também será abordado no presente trabalho.

Cabe também ressaltar que as inovações trazidas pelo novo procedimento de retificação imobiliária, em muito deverá auxiliar o Poder Judiciário, isto porque a regularização do imóvel em processo administrativo é bastante ágil e seguro e desafogar aquela esfera de poder.

CAPÍTULO 1 - BREVE HISTÓRICO SOBRE RETIFICAÇÃO NO REGISTRO DE IMÓVEL

Antes da vigência da Lei 10.931/2004, quase todas as retificações de registro tinham que ser apreciadas pelo Poder Judiciário, pouco importando sua forma, ou seja, sendo contenciosa ou administrativa.

O Código Civil de 1.916 previa a possibilidade de retificação de registro imobiliário, aduzindo em seu artigo 860 que “se o teor do registro de imóveis não exprimir a verdade poderá o prejudicado reclamar que se retifique”.

Clovis Bevilaqua comentando esse artigo dispunha que a retificação “é um recurso necessário, em face do valor dado ao registro. Presume-se verdadeira a declaração nêle contida; mas, se, por qualquer circunstância, fôr inexato, não se pode recusar ao prejudicado o direito de retificá-lo. [1]

Narciso Orlando Neto, tratando dos diferentes enfoques da retificação leciona que: “E como a coincidência absoluta entre a realidade registral e a extraregistral é apenas um ideal, principalmente entre nós, surge com freqüência o erro do registro, que nada mais é que a desconformidade da primeira com a segunda. Todos os sistemas dependem, pois, de um mecanismo que permita a adaptação do registro à realidade jurídica. O nosso não é diferente, como mostra o art. 860 do Código Civil (CC 1916) estrategicamente colocado logo após o dispositivo que fala da eficácia do registro: Se o teor do registro de imóveis não exprimir a verdade, poderá o prejudicado reclamar que se retifique.” [2]

A Lei de Registros Públicos nº 6.015 de 31 de dezembro de 1.973, disciplinou a retificação dos assentos de registro de imóveis em seus artigos 213 a 216.

 Podemos observar que em qualquer situação em que o teor do registro não expresse a verdade, é possível retificá-lo.

Em face das alterações adotadas pela Lei Federal 10.931/2004, houve grande modificação para as hipóteses de retificação de registro de imóveis, podendo a retificação ser requerida diretamente ao registrador ou perante o Juiz Corregedor. A depender do caso, é possível ainda, que o procedimento tenha início juntamente ao registrador, para depois ser enviado para a Corregedoria.

CAPÍTULO 2 - MODALIDADES DA RETIFICAÇÃO NO REGISTRO IMOBILIÁRIO

As modalidades de retificação no registro imobiliário, pelo artigo 213 da Lei dos Registros Públicos se resumem em: a retificação por erro evidente, a retificação unilateral e a retificação bilateral e por fim, a retificação judicial, importante registrar, entretanto, que esta última não será abordada no presente trabalho, tendo em vista que demandaria uma investigação aprofundada que ultrapassaria os fins e objetivos colimados com esta pesquisa.

2.1  - Erro Evidente

A retificação extrajudicial por erro evidente era a única hipótese de atuação do registrador na retificação sem a participação do judiciário.

Os casos de retificação por erro evidente podem ser feitos mediante requerimento do interessado, quando este constata que houve discrepância no registro por falha do agente na transposição dos dados do título causal para o registro, ou mesmo nos casos de transposição dos dados de registro anterior ao atual, e podem também ser feitos de ofício quando o erro fica constatado pelo próprio serviço que o cometeu, a cargo do operador de registro.

A redação atual do artigo 213 não contempla expressamente o erro evidente, constando a partir de então no ordenamento positivo (artigo 213, inciso I, alíneas “a” a “g”), os casos em que é possível a retificação de ofício ou a requerimento da parte feita pelo próprio Oficial de Registro. O erro evidente parece estar contido atualmente na alínea “a” do citado artigo, que permite a correção de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de “omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título”, onde deveria ter sido acrescentada a expressão “ou do registro anterior”. [3]

O serviço registral pode retificar um registro de ofício nos casos de: omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título; indicação ou atualização de confrontante; alteração de denominação de logradouro público, comprovado por documento oficial; e inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes.

A decisão para efetuar uma retificação de ofício deve ser tomada com o máximo de cautela. Não basta haver perfeita coincidência. Há que se verificar se a intenção do registrador poderá ou não gerar futuros conflitos comprometendo a segurança jurídica ou causando contendas administrativas ou judiciais. [4]

2.2 - Retificação Unilateral

A retificação unilateral diz respeito aos fatos constantes do registro. Corrige imprecisões relativas às características do imóvel ou a identificação da pessoa constante do registro, devendo ser promovida unilateralmente, pois não acarreta prejuízo a terceiros.

No caso de imprecisões relativas às características do imóvel, citamos os seguintes exemplos: a) alteração de denominação de logradouro público: nos cartórios de registro de imóveis, existem classificadores nos quais os oficiais arquivam todas as Leis Municipais que alteraram nome de ruas ou de logradouros públicos. De ofício ou a requerimento do interessado, podem ser feitas as alterações nas matrículas dos imóveis nele situados; b) inclusão ou modificação dos dados pessoais das partes: de ofício mediante a existência de indicador pessoal da própria serventia, onde existem dados em determinada matrícula que não estão mencionados em outra. Não constando os dados pessoais em outra matrícula, poderá o interessado mediante documento público requerer ao Oficial do Registro de Imóveis, as alterações que se fizerem necessárias para a perfeita qualificação dos dados pessoais.

Há casos em que o registrador deve resolver de ofício e outros que demandam a apresentação de documentos e requerimento do interessado, e outros ainda que apenas um procedimento judicial específico tem o poder de solucionar.

Assim, modificação de nome, principalmente quando há dúvida se realmente se trata da mesma pessoa, deve ser feita com documentos oficiais que demonstrem ao registrador o efetivamente alegado, ou então com a intervenção judicial se demandarem outras provas. [5]

2.3 - Retificação Bilateral

A retificação bilateral encontra-se inteiramente descrita nos parágrafos do artigo 213 da Lei 6.015/73, por vezes que se fizer necessária a análise de provas que devem ser produzidas pelo interessado. Citaremos alguns exemplos: a) artigo 213, b; b) artigo 213, f; c) inciso III, artigo 213, entre outros.

Nestes casos é obrigatória a anuência dos confrontantes. Não só dos proprietários dos imóveis contíguos, mas também de seus eventuais ocupantes (1ª parte do parágrafo 10 artigo 213), mediante a apresentação de memorial descritivo, levantamento planimétrico elaborado por responsável técnico, ou seja, engenheiro, agrimensor, etc, juntados com a guia da ART (anotação de responsabilidade técnica), devidamente recolhida.

CAPÍTULO 3 – RETIFICAÇÃO NO REGISTRO IMOBILIÁRIO

“Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial.”

“Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada.”

3.1 Pressupostos da Retificação

A redação do artigo 212 da Lei de Registros Públicos prevê que se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprima a verdade, o oficial do registro retificará a requerimento do interessado por meio do procedimento aduzido no artigo 213, tendo o interessado a liberdade de optar pela retificação por meio de procedimento judicial. [6]

Luciano Lopes Passarelli observa que: “Chama a atenção desde uma primeira leitura que em ambos os procedimentos tanto judicial quanto administrativo, obedecerão ao rito previsto no artigo 213, o que convém ressaltar posto que a redação anterior do artigo 213 da lei Federal 6.015/73 tratava apenas da retificação judicial, salvo nas hipóteses do chamado “erro evidente”. Como o artigo 213 teve sua redação alterada, poder-se-ia em uma hermenêutica açodada, chega-se a conclusão equivocada de que o procedimento judicial ficou sem rito previsto em Lei”. [7]

Tanto na matrícula ou na transcrição, o registro e averbação pode haver omissão, imprecisão ou inverdades, devendo, portanto, ser retificado para que exprima fielmente a situação fática e a realidade jurídica do imóvel.

3.2) Retificação em caso de omissão

Na omissão, falta elemento previsto em lei, seja porque não indicado no título ou porque foi excluído do título a ser feito o lançamento imobiliário.

Segundo De Plácido e Silva omissão dentro de outras denotações, sinaliza “(omitir, deixar, abandonar), exprime a ausência de alguma coisa. É, assim, o que não se fez o que se deixou de fazer, o que foi desprezado ou não foi mencionado”. [8]

Portanto, a retificação tem o propósito de fazer constar no assento imobiliário o que deveria ter constado, seja porque houve erro do registrador ou pela parte interessada.

SALLES observa que: “a omissão, portanto, é caracterizada pela idéia de necessidade e não de mera conveniência, de forma que se trata de imperfeição situada na própria descrição básica do imóvel ou da qualificação dos titulares”. [9]

3.3) Retificação em caso de Imprecisão

A retificação no caso de imprecisão permite o ajuste do assento imobiliário para correção de informação ou dados incorretos.

Para Walter Ceneviva “Na imprecisão, o lançamento contém os dados essenciais, mas parte deles não caracteriza suficientemente o negócio jurídico ou os elementos subjetivos ou objetivos relacionados ao direito real, exigidos em lei. A iniciativa é da pessoa em que cujo nome o registro ou averbação foram feitos”. [10]

Os elementos de caráter objetivo referem-se ao imóvel, como por exemplo, a alteração do logradouro público da via frontal. O caráter subjetivo refere-se aos sujeitos do imóvel, ou seja, a alteração do estado civil, entre outros elementos dos titulares dos direitos sobre o imóvel.

3.4) Retificação nos casos em que não se exprima a verdade

Exprimir a verdade é autorizar ao interessado o pedido de retificação sempre que o registro não apresenta a realidade física. Narciso Orlandi Neto transcreve que: “Nosso sistema depende a existência de uma coincidência entre o registro e a realidade”. [11]

Para que a matrícula ou transcrição ou registro e averbação exprimam a verdade, Venício aduz que: “Devem corresponder em termos de conteúdo e forma a realidade documental e fática. Portanto, em primeiro lugar a verdade se exprime por uma rigorosa adequação entre o assento registral e o conteúdo e sentido dos documentos públicos e privados que alicerçaram sua confecção, revelando harmonia e coerência em relação ao teor das certidões e escritos pertinentes. Sendo detectada alguma desconformidade entre o dado tabular e os documentos que o formam, viabilizasse o procedimento retificatório para superar as imperfeições e aparelhar o registro para que este passe a exprimir a verdade documental.” [12]  

Entendemos, portanto, que o registro tem por objetivo estabelecer fielmente, o mais exato possível, a situação real e a registral.

CAPÍTULO 4 - DESMEMBRANDO O ARTIGO 213 DA LEI 6.015/73

4.1 Retificações Unilaterais

        “Art. 213, I e alíenas”.

4.1.1 – Transposição de dados do título

Alínea “a” do Artigo 213 - Omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;”

Quando o registrador abre uma matrícula, seja a requerimento do interessado ou em função de um título, providencia a cópia textual dos elementos constantes do registro ou transcrição anterior.

Se por ventura, no processo mecânico de cópia, o digitador, preposto do oficial, cometer alguma omissão ou erro, o mesmo poderá ser retificado independentemente de qualquer prova. O fato prova-se por si só. Verifica-se pela simples comparação do teor do registro feito com o constante do anterior existente no serviço registral. [13]

Quando o interessado na retirada do título no serviço registral, conferir e verificar a existência de erro ou omissão deverá retornar ao serviço registral de origem reapresentando o título para retificação, onde, em regra o registrador retificará de ofício.

Andou bem o legislador, diminuindo mais um item do vasto campo da burocracia, dando poderes para o oficial registrador, que, ao constatar erro e agindo com as devidas cautelas, possa saná-lo. [14]

Se o serviço registral exigir que a retificação seja requerida, segue modelo como base:

4.1.2) Confrontantes

Alínea “b” do Artigo 213 - Indicação ou atualização de confrontação;

A retificação ou atualização poderá ser realizada de ofício ou a requerimento do interessado junto ao serviço registral. Veja-se um exemplo: o lote 30 da quadra A do loteamento Jardim Brasil, confronta do lado direito, de quem da rua olha para o imóvel, com o lote 31. O lote 31 foi desdobrado dando origem aos sub-lotes 31 A e 31 B. Desta forma o lote 30 passou a confrontar com o sub-lote 31 A.

Não é de praxe que o serviço registral atualize a confrontação dos lotes que sofram desmembramentos. Neste caso, pode o proprietário do lote 30 requerer a atualização. Neste caso, segue modelo como base:

4.1.3) Alteração de denominação de logradouro

Alínea “c” do Artigo 213 - Alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;

A Lei de Registros Públicos 6.015/73, no artigo 167, inciso II, 13, já autoriza o serviço registral, a proceder a averbação de ofício a nome dado a um logradouro público, ou averbar sua alteração. Nos cartórios de registro de imóveis, existem classificadores nos quais os oficiais arquivam todas as Leis Municipais que alteraram nome de logradouros públicos. De ofício ou a requerimento do interessado, podem ser feitas as alterações nas matrículas dos imóveis nele situados.

Há casos em que não existe no serviço registral arquivo da alteração do logradouro público. Basta, entretanto, que o interessado apresente cópia da Lei, certidão ou qualquer documento público que o ente Federal, Estadual ou Municipal editou, para que seja realizada a alteração de denominação de logradouro público.

4.1.4) Deflexão ou inserção de coordenadas

Alínea “d” do Artigo 213 - Retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georreferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;

Conforme Provimento 02/2005 da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo, deve haver um cuidado para que a retificação não altere a conformidade física do imóvel, e para que na sua inserção de coordenadas georreferenciadas seja observado o previsto nos itens 48.2 e 48.3 do capítulo XX da Norma de Serviço. [15]

No imóvel que faltar especificações na sua descrição, pode ser requerida pelo interessado, que se faça constar os rumos de suas linhas perimetrais, ângulos de deflexões e suas coordenadas georreferenciadas, desde que se mantenham as medidas perimetrais que conste na matrícula, ou transcrição.

O requerimento deve ser instruído com documentos oficiais, ou seja, memorial descritivo, planta, assinado por profissional habilitado, acompanhado de ART, ou documento oficial como certidão da Prefeitura. [16]

4.1.5) Alteração ou inserção da área do imóvel

Alínea “e” do Artigo 213 - Alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro;

O dispositivo prevê a alteração ou inserção de mero cálculo matemático, feito a partir de medidas perimetrais já constantes da descrição do imóvel.

Nos terrenos regulares quando apresentam uma figura geométrica quadrada ou retangular, permite a inserção com facilidade, uma vez que depende apenas de mero calculo aritmético. Se apresentar uma figura geométrica complicada, deverá o interessado requerer para que seja feita a retificação para constar a área do imóvel, com base em cálculo matemático, sendo necessário que seja feito por profissional habilitado.

Venício Antonio de Paula Salles, lembra muito bem que “também as plantas oficiais de parcelamento ou plantas aprovadas pelo poder municipal podem compor informação relevante para revelar o formato do imóvel retificando”.[17]

Entende-se que mesmo a alteração ou inserção que resulte “mero cálculo matemático”, deverá ser feito por profissional habilitado, apresentando a anotação de responsabilidade técnica, conforme previsto no artigo 1º da Lei 6.496/77: “Art. 1º - Todo contrato, escrito ou verbal, para a execução de obras ou prestação de quaisquer serviços profissionais referentes à Engenharia, à Arquitetura e à Agronomia fica sujeito à "Anotação de Responsabilidade Técnica" (ART)”.

4.1.6) Reprodução de divisas de imóvel já retificado

Alínea “f” do Artigo 213 - Reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação;”

Se um imóvel for retificado, poderá o vizinho fronteiriço requerer a retificação da linha perimetral de seu imóvel utilizando-se do mesmo processo já arquivado na serventia registral, que serve como prova de retificação, desde que os imóveis fronteiriços comecem e terminem nos mesmos pontos.

Se a linha divisória ultrapassar os limites do imóvel retificado anteriormente, vindo a atingir outro imóvel, deverá ser feita a notificação do outro confrontante nos termos do inciso II da Lei 6.015/73, que comentaremos mais a frente.

4.1.7) Qualificação pessoal

Alínea “g” do Artigo 213 - inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas;

Trata-se de inserção ou modificação da qualificação subjetiva, ou seja, dos dados pessoais dos titulares de direito comprovados por documentos oficiais ou públicos com força de fé pública. [18]

Poderá ser feita de ofício pelo registrador, quando verificar que no serviço registral, observando o indicador pessoal, que em uma matrícula já existam todos os dados pessoais do titular direito, inserir ou modificar os dados de outra. Por exemplo: Na matrícula 20.000, o proprietário é casado pelo regime da comunhão universal de bens antes da vidência da Lei 6.515/77, sendo que este dado foi lançado no indicador pessoal. Na matrícula 1.000 não foi mencionado o regime de bens do casamento. O oficial de ofício poderá inserir os dados faltantes da matrícula, a vista de outra.

Em trabalho apresentado pela registradora Maria do Carmo de Rezende Campos Couto no 24º Encontro Regional dos Oficiais de Registro de Imóveis, sobre retificação na matrícula, no registro e na averbação, defende que “compete entretanto, ao oficial, analisar os elementos que possui e decidir com cautela a retificação de ofício. Deve principalmente verificar se sua atuação poderá ou não gerar dano ou prejuízo a qualquer das partes mencionadas no registro e a terceiros. Sua atuação de ofício só se justifica para aperfeiçoar o sistema e nunca para comprometer a segurança jurídica e gerar futuros conflitos”. [19]

A inserção ou modificação deverá ser requerida pelo interessado nos casos em que o titular do direito, na época na aquisição de um imóvel era qualificado como solteiro e que posteriormente veio a se casar, sendo que este novo dado não consta na matrícula do imóvel.

Há casos em que será necessária a produção de outras provas, mediante despacho judicial, como por exemplo, a grafotécnica.

Terminado o inciso I, encerra-se também a hipótese de retificação de registro unilateral.

Percebemos que o registrador, para agir de ofício, ou a requerimento do interessado, deve ter a cautela e segurança uma vez que, pelo fato de tratar-se de um ato administrativo, não faz coisa julgada material.

Venício Antonio de Paula Salles observa que:

“O procedimento da retificação unilateral será sempre e necessariamente administrativo, não se admitindo o procedimento da retificação unilateral por via diversa, mesmo porque não envolve interesses contrapostos ou conflitantes, mas tão só o interesse do usuário em aperfeiçoar a informação tabular. Em verdade envolve em primeiro lugar o interesse da Administração Pública centrado no seu poder de auto tutela”. [20]

CAPÍTULO 5 - DESMEMBRANDO O INCISO II E PARÁGRAFOS DO ARTIGO 213 DA LEI 6.015/73

5.1) Retificação Bilateral

“Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:

 I - (...)

II – A requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, bem assim pelos confrontantes.

 §1º Uma vez atendidos os requisitos de que trata o caput do art. 225, o oficial averbará a retificação.”

O pedido da retificação deve vir instruído com planta e memorial descritivo do imóvel elaborado por profissional credenciado, acompanhado do comprovante de recolhimento da ART do CREA, e de anuência dos confrontantes do imóvel que tenha sua linha perimetral especificada ou alterada, a ser protocolado na circunscrição de localização do imóvel, adotando o procedimento deste inciso e sempre observando os parágrafos 1º a 6º; 10º e 12º, apresentados adiante.

5.1.1) Requerimento

O requerimento deverá conter a qualificação do requerente ou requerentes, ou seja, nome, R.G., C.P.F., nacionalidade, profissão, estado civil, endereço, fazendo alusão ao pretendido. Descreverá o imóvel conforme consta da matrícula ou transcrição, para posteriormente descrever a situação existente a partir do levantamento feito pelo profissional habilitado, conforme modelo em anexo. (Anexo nº 1)

5.1.2) Responsável Técnico

Os profissionais habilitados a assinar plantas e memoriais são: o engenheiro, arquiteto e o engenheiro agrônomo, conforme Lei 5.194/66  devendo emitir anotação de responsabilidade técnica conforme o disposto no artigo 1º da Lei 6.496/77.

5.1.3) Planta

A planta deverá conter os elementos do artigo 225 da Lei dos Registros Públicos nº 6.015/73, conforme § 1º do artigo 213 da citada Lei.

5.1.4) Anuência dos confrontantes

A anuência dos confrontantes pode ser dada diretamente na planta, com firma reconhecida nos termos do artigo 221, inciso II da Lei dos Registros Públicos nº 6.015/73, com a reserva de espaço adequado, contendo a localização e o número do assento registral de seu imóvel.

O Poder Público local, titular do bem público que serve de acesso ao imóvel, através dos representantes legais, também pode conferir concordância na planta.

Apresentada a planta com a anuência expressa de todos os confrontantes, encerra para o requerente a necessidade de produzir novas provas.

5.2) Notificação dos confrontantes

Na falta de anuência de um ou mais confrontantes, o interessado deverá requerer expressamente a notificação do confrontante que não assinou ou negou-se a assinar, apresentando em separado tantas vias de plantas e memoriais, assinados pelo responsável técnico e pelos interessados, quantas necessárias forem, destinadas a notificação de confrontantes e de outros entes envolvidos na retificação, como por exemplo: DENIT, DERSA, PETROBRÁS, etc.

A notificação deverá ser feita por via postal com aviso de recebimento diretamente pelo serviço registral, ou pelo Oficial de Registro de Títulos de Documentos do local.

Encaminhada a notificação, poderão ocorrer três hipóteses, quais sejam: o confrontante é notificado e se manifesta por escrito ou pessoalmente alegando que está ciente da retificação ou apresenta impugnação; é notificado e não se manifesta no prazo; ou não é encontrado no endereço.

5.3) Notificação por edital

O termo “endereço do confrontante” apontado no registro refere-se ao domicílio do retificando.

A notificação poderá ser dirigida ao endereço do confrontante constante no registro de Imóveis, ao próprio imóvel contíguo ou àquele fornecido pelo requerente. [21]

Não sendo encontrado o confrontante nos endereços ou estando em lugar incerto e não sabido, tal fato será certificado pelo registrador, iniciando-se processo de publicação por edital. [22]

No edital constarão os dados essenciais, ou seja, os nomes dos destinatários, resumo da finalidade da retificação e o prazo para resposta fixados no § 2º do artigo 213.

A publicação deve ser realizada por duas vezes em jornal local de grande circulação, sendo que serão exigidas duas publicações e o prazo será contado da segunda.

Walter Ceneviva, em sua clareza de estilo, informa que:

“o §3º refere “jornal de grande circulação”. A Lei omite alternativas quanto a este aspecto, sendo de considerar o seguinte: a) o critério do que seja “grande circulação” é comum, do conhecimento médio do cidadão, sendo a escolha do registrador ou a pedido do interessado, que responderá pelos respectivos encargos; b) não haverá referência em jornal diário, pois em muitos Municípios são comuns as publicações semanais. Não há imposição, havendo jornal em Comarca vizinha, que este seja escolhido; c) o edital se destina a ser divulgado na Comarca da situação do imóvel ou na do domicílio de situação disponível do destinatário; d) não cabe a exigência de publicação no órgão oficial; e) o registrador pode exigir o prévio depósito dos custos a serem incorridos pela publicação” : [23]

5.4) Notificação não impugnada

Passado o prazo de 15 dias da notificação pessoal ou por edital, não apresentando qualquer impugnação, o registrador averbará a retificação requerida pelo interessado, encerrando desta forma o procedimento, observados os artigos 246 e seguintes da Lei dos Registros Públicos nº 6015/73.

5.5) Impugnação da retificação

“Art. 213 - §5º Findo o prazo sem impugnação, o oficial averbará a retificação requerida; se houver impugnação fundamentada por parte de algum confrontante, o oficial intimará o requerente e o profissional que houver assinado a planta e o memorial a fim de que, no prazo de cinco dias, se manifestem sobre a impugnação.”

Se houver impugnação motivada por parte de algum confrontante, será intimado o requerente e o profissional responsável pela planta e memorial descritivo, para que se manifeste no prazo de 5 (cinco) dias sobre a impugnação.

A impugnação sem fundamento deverá ser rejeitada pelo registrador e dará prosseguimento à retificação.

Venício Antonio de Paula Salles observa que:

 “a impugnação deve vir vazada de argumentos inteligíveis e dedutíveis naturalmente por sua leitura, caso contrário pode ser rejeitada ou franqueado prazo adicional para que seja aditado, findo qual deverá ser dado prosseguimento ao procedimento retificatório”. [24]

O prazo para a remessa do procedimento ao juiz competente poderá ser prorrogado por requerimento daquele que tiver pleiteado a retificação para promover a transação amigável destinado a afastar a impugnação oferecida.

Entendemos que impugnação motivada, não compõe uma fundamentação jurídica, mas sim, aquela em que sejam expostos ainda que resumidamente, os motivos da discordância.

O interessado na retificação e o impugnante poderão formalizar transação amigável para solucionar os pontos controvertidos, que serão reduzido a termo, por escrito público ou particular, o qual será anexado ao procedimento, permitindo que o registrador averbe a retificação.

Helvécio Duia Castello “entende como parte interessada no pedido, qualquer pessoa que tenha interesse jurídico com o objetivo ou o negócio envolvendo o ato a ser retificado considerando-se, desta forma, parte interessada, qualquer pessoa que figure em um dos polos da cadeia filiatória existente entre a matrícula (ou transcrição) e o título causal.” [25]

5.6) Transação da impugnação ou remessa ao juízo competente

Não ocorrendo a transação amigável entre as partes e se o requerente não solicitar a dilação de prazo previsto no §5º do artigo 213, o registrador encaminhará o processo ao juiz competente, ou seja, o corregedor permanente da Comarca, que decidirá de plano ou após instrução sumária.

Ao encaminhar o processo ao juiz competente, o registrador poderá fazer um relatório do que ocorreu até o momento para facilitar o andamento do processo. [26]

O oficial não remeterá para o juiz quando a impugnação levantada seja sobre o direito de propriedade, hipótese em que deve ser indicada para os interessados a via judicial contenciosa, sem a remessa dos autos.

Venício Antonio de Paula Salles observa que:

 “é certo de que toda discussão travada nas ações retificatórias, envolvem direito de propriedade ou a extensão territorial deste direito. Nesta conformidade, quando a parte final do § 6º remete a discussão para as vias ordinárias, e o faz por exceção, está considerado os casos em que a discussão não se restringe a uma disputa de divisas, mas envolve a idéia de sobreposição”. [27]

Encaminhado o processo de retificação administrativo ao juiz competente, deverá decidir sobre a procedência ou improcedência do pedido retificatório.

5.7) Apuração de remanescente

“Art. 213 - §7º Pelo mesmo procedimento previsto neste artigo poderão ser apurados os remanescentes de áreas parcialmente alienadas, caso em que serão considerados como confrontantes tão-somente os confinantes das áreas remanescentes.”

Grandes glebas que são desmembradas aos poucos acabam por ficar sem caracterização no registro de imóveis. Não se tem mais a descrição do imóvel que remanesce na matrícula ou transcrição. Ao receber outro título de transmissão de mais uma parte ou do todo que restou, ao registrador pode tornar-se impossível identificar o objeto de transmissão tal como descrita no instrumento com o imóvel que remanesce em nome do alienante.

No caso de desapropriação parcial do imóvel, leva-se freqüentemente à necessidade de apuração do remanescente. [28]

Para estes casos o interessado poderá retificar a atual descrição do imóvel, através de planta e memorial descritivo, com a anuência dos confrontantes deste remanescente, possibilitando adequar sua área, divisas e confrontações, não havendo a necessidade de que os confrontantes do todo original manifestem sua concordância.

5.8) Áreas públicas

“Art. 213 - §8º As áreas públicas poderão ser demarcadas ou ter seus registros retificados pelo mesmo procedimento previsto neste artigo, desde que constem do registro ou sejam logradouros devidamente averbados.”

O presente dispositivo determina que as áreas públicas poderão ser demarcadas, ou as que tenham algum erro, que poderão ser retificadas pelo mesmo procedimento previsto neste artigo, desde que constem do registro ou serem logradouros devidamente averbados.

Entendemos que somente poderão ser demarcados ou retificados as áreas públicas devidamente matriculadas. É importante que conste o registro do imóvel em nome do órgão público, ou que tenham alguma averbação de destinação para logradouro público.

Este é o entendimento empossado por Walter Ceneviva: [29]

 “Como regra, as áreas públicas não carecem de registro imobiliário, mas este é o imprescindível na caracterização de vias públicas, de espaços integrados a loteamentos abertos ou fechados”.

5.9) Retificação de divisas por escritura pública

Prescreve o parágrafo 9º do Artigo 213, que dois ou mais confrontantes poderão alterar ou estabelecer divisas com transferências de área, devendo ser observados os seguintes requisitos: acordo entre as partes feita por escritura pública; recolhimento do imposto sobre transmissão de bens imóveis (I.S.T.B.I.); e, preservar se rural a fração mínima de parcelamento, e , quando urbano, a legislação urbanística da localidade do imóvel.

O tabelionato de notas deverá exigir a apresentação de planta topográfica e a indicação da(s) divisa(s) controvertida(s), podendo dispensar o memorial descritivo, pois a descrição deve constar da escritura.

Aduz o artigo 108 do Código Civil Brasileiro: “Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”. [30]

Pergunta-se: haverá possibilidade de transferência de área admitida por instrumento particular?

Entendemos que a Lei Civil estabelece duas exceções à regra geral sobre a forma pública para os negócios jurídicos que envolvam a constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, ou seja: 1) Disposição legal em contrário; 2) Valores inferiores a trinta salários mínimos.

Ozéias J. Santos entende que “Neste caso não se aplica a exceção contida no artigo 108 do Código Civil”. [31]

Ricardo Guimarães Kollet observa que:

“Se os valores que envolverem a transferência de área para ajuste de divisas for inferior a trinta salários mínimos, poderá o documento respectivo revestir-se de forma particular porque a exceção à imposição da forma pública assim determina.” [32]

A nosso ver, é perfeitamente aceitável a retificação por meio de escritura pública ou instrumento particular, e, assim que prenotado em cartório será submetido à qualificação registral como qualquer outro título, podendo o registrador, se for o caso, formular nota devolutiva exigindo assim a re-ratificação do instrumento.

5.10) Ocupantes, condomínio geral e edilício

Conforme o § 10 do Artigo 213, entende-se como confrontante não somente os proprietários dos imóveis contíguos, mas também seus eventuais ocupantes.

Para a doutrina a figura da notificação do ocupante é bastante controvertida.

No verbete relativo à ocupante, encontramos em De Placido e Silva a seguinte definição: “É aquele que, pela ocupação, toma posse ou se apodera de alguma coisa. É o mesmo que ocupador. [33]

Maria Helena Diniz, o define como “aquele que se encontra na posse de terras públicas. O que se apossa. Ocupador, Aquele que ocupa imóvel rural explorando-o mediante o exercício de atividade agrária. “Aquele que se apodera de coisa abandonada ou não pertencente a ninguém”.[34]

Salles defende que:

“a notificação dos ocupantes de fato podem ser exclusivamente pela via postal, com confirmação de recebimento apenas para atestar a entrega, independentemente de quem a receba. A notificação dos confrontantes tabulares exige maior rigor por serem eles os detentores de direito a quem a lei confere legitimidade jurídica para impugnar pedido retificatório, ao contrário dos ocupantes de fato, que não dispõem de tal prerrogativa, salvo se possuírem título capaz de lhe conferir o domínio”. [35]

João Carlos Kloster em artigo denominado Retificação Administrativa Registral defende que: “é necessário que se manifeste sobre o pedido de retificação além do proprietário tabular, também aquele que de alguma forma detenha a posse do imóvel fronteiriço”. [36]

Ulysses da Silva entende que: [37]

“ocupantes dos imóveis contíguos devem ser entendidos como sendo os titulares de contratos de compra, inclusive preliminares não registrados, e também possuidores, afastados, prepostos, locatários ou arrendatários e comodatários”.

Com o devido respeito, não devemos concordar com as interpretações acima. Entendemos que, o legislador ao modificar o artigo da Lei, instrui com clareza de estilo que não somente os proprietários, mas também os eventuais ocupantes serão aceitos a manifestar sua concordância. A simples declaração de que o imóvel de “A” confronta-se com a pessoa de “B” do ponto 1 ao 2, não gera para o confrontante nem para o requerente nenhum direito real, sendo os nomes dos confrontantes meramente indicativos.

Sabemos que a Lei de Registros Públicos no § 14 do artigo 213, impõe aos requerentes e ao profissional que assina a planta e o memorial a responsabilidade pelos prejuízos que eventualmente causarem a terceiros.

Neste sentido Kollet defende que: [38]

“A prova da condição de proprietário dos confrontantes indicados no requerimento para a notificação ou com assinatura na planta, não é requisito essencial ao procedimento. A qualidade de ocupante é bastante para que a anuência ainda que tácita se configure”.

O provimento 02/2005 da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, que alterou a redação do item 48.3 da seção II do capítulo XX, e dos itens 123 e 124 da subseção IV, da seção II, do capítulo XX das normas de serviço da C.G.J., considerando a necessidade de aperfeiçoamento do texto da normatização administrativa, editou: item 124.11: “a notificação poderá ser dirigida ao endereço do confrontante constante no Registro de Imóveis, ao próprio imóvel contíguo ou àquele fornecido pelo confrontante.” [39]

Quando, entre os confrontantes indicados, existir um condomínio “pro indiviso”, previsto no artigo 1.314 do Código Civil, a notificação de qualquer dos co-proprietários confere a anuência prevista na lei.

A mesma regra se aplica quando o imóvel pertence a um casal, de forma que a notificação realizada na pessoa de qualquer um deles atesta a validade da anuência. Caso a notificação seja dirigida a pessoa casada pelo registro da separação de bens, a notificação do cônjuge adquirente dispensa a anuência do outro independentemente do teor da súmula 377 do Supremo Tribunal Federal que diz: “no regime de separação legal de bens, comunicam-se os adquiridos na constância do casamento”, reconhecendo a comunicabilidade dos bens adquiridos na constância do casamento. [40]

Neste mesmo sentido, o Provimento 02/2005 da C.G.J. do Estado de São Paulo para a normatização administrativa, editou o seguinte: “O condomínio geral, de que tratam os artigos 1.314 e seguintes do Código Civil será representado por qualquer dos condôminos; sendo os proprietário ou os ocupantes dos imóveis contíguos casados entre si e incidindo sobre o imóvel comunhão ou composse, bastará a manifestação de anuência ou a notificação de um dos cônjuges; sendo o casamento pelo regime da separação de bens, ou não estando o imóvel sujeito à comunhão decorrente do regime de bens, ou à composse, bastará a notificação do cônjuge que tenha a propriedade ou a posse exclusiva”. (letras a, b e d do item 124.9 da subseção IV da Seção II do Capítulo XX da N.S.C.G.J. SP)

A notificação do condomínio edilício de que tratam os artigo 1.331 e seguintes do Código Civil também é facilitada, pois será representada pelo síndico ou pela Comissão de Representantes.

5.11) Hipóteses de dispensa de retificação

A lei estabeleceu que independentemente de retificação de registro imobiliário, a regularização fundiária de interesse social realizada em zonas especiais de interesse social, nos termos da Lei 10.257/01, em seu artigo 4º, inciso V, letra “f”, referentes aos parcelamentos promovidos pelos Municípios ou Distrito Federal, inserindo-se na modalidade de regularização fundiária, através de lei respectiva, devendo sempre atender ao interesse social. A Lei dos Registros Públicos impôs também que a retificação desses imóveis se opere independentemente do procedimento regular, quando os lotes já estiverem cadastrados individualmente ou com lançamento fiscal há mais de vinte anos.

Estas áreas podem ser públicas ou particulares, decorrentes de parcelamentos não concluídos ou de ocupação determinada por invasões.

Neste sentido, Venício prega que: [41]

“A inovação possui o adequado respaldo da Constituição, que consagra o princípio da “função social da propriedade” para que esta cumpra seus desígnios coletivos, voltados à melhor ou a possível organização das cidades. Neste caso o interesse individual cede espaço ao interesse coletivo”.

5.12) Imóvel rural

A Lei 10.267/01 alterou os artigos 171 e 225 da lei de registros Públicos, impondo que na descrição dos imóveis rurais passem a contar as coordenadas georreferenciadas adequadas ao sistema geodésico brasileiro com base no memorial descritivo emitido pelo profissional habilitado e na certificação da poligonal emitida pelo INCRA.

Em tal hipótese, a situação da primitiva descrição georrefenciada se realiza independentemente de retificação desde que seja atestada a manutenção das divisas e da área tabular.

Portanto, toda e qualquer transferência de imóvel rural em face do georreferenciamento somente pode produzir efeitos registrais se corresponder a mera adequação, sem alteração da área e das perimetrais, mas apenas com a adequação metodológica. [42]

Será obrigatória nos casos de desmembramento, parcelamento, unificação ou mudança de titularidade, que sejam inseridas as coordenadas.

Através do decreto 4.449/02 o qual foi alterado pelo decreto 5.570/05 o Poder público fixou prazos para a entrada em vigor das exigências mencionadas, sendo que para os imóveis com menos de 500 (quinhentos) hectares o prazo é de oito anos e para aqueles com áreas entre 500 (quinhentos) e 1000 (mil) hectares, de cinco anos. Para os imóveis com mais de 1.000 hectares, a exigência encontra-se em vigor.

Os requisitos para o procedimento a ser seguido para a inserção dos dados fixados pelo artigo 9º, §5º do decreto acima citado, deverá estar acompanhada dos seguintes documentos:

1-      Requerimento dirigido ao registrador com firma reconhecida, contendo declaração de que não houveram alterações nas divisas;

2-      Memorial descritivo elaborado por profissional habilitado e a R.T.;

3-      Certidão da poligonal emitida pelo INCRA;

4-      Certificado de cadastro de imóvel rural;

5-      Quitação dos últimos 5 (cinco) exercícios do imposto territorial rural ou declaração;

6-      Declaração expressa dos confrontantes com firma reconhecida, de que os limites foram respeitados.

Caso não sejam apresentadas tais declarações dos confrontantes, o procedimento terá observar as regras acerca da notificação dos confrontantes para suprir a falta de anuência dos vizinhos no rito da Lei Federal 10.267/01. [43]

5.13) Diligências do registrador

Em qualquer situação em procedimento de retificação ou de regularização, o oficial poderá realizar diligências “in loco”, diretamente ou por preposto se houver alguma dúvida ou para fins de melhor esclarecimento que averigúe sobre os confrontantes ou sobre a localização do imóvel.

Acrescenta Luciano Lopes Passarelli que: “O Registrador pode valer-se de instrumentos que entender necessários para a boa instrução da diligência, como, por exemplo, assistência de profissional técnico, levantamento aerofotográfico, plantas dos arquivos da municipalidade e ferramentas virtuais, como Google Earth ou similares”. [44]

O Provimento C.G. 02/05 das Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo, considerado a necessidade de aperfeiçoamento do texto da normatização administrativa, editando a alteração dos itens 123 e 124 da subseção IV da Seção II, Capítulo XX o seguinte: [45]

 “124.15. Sendo necessário para a retificação, o Oficial de Registro de Imóveis realizará diligências e vistorias externas e utilizará documentos e livros mantidos no acervo da serventia, independente da cobrança de emolumentos, lançando no procedimento da retificação certidão relativa aos assentamentos consultados. Também poderá o oficial, por meio de ato fundamentado, intimar o requerente e o profissional habilitado para que esclareçam dúvidas e complementem ou corrijam a planta e o memorial descritivo do imóvel, quando os apresentados contiverem erro ou lacuna.”

“NOTA - As diligências e as vistorias externas, assim como a conferência do memorial e planta, poderão ser realizadas pessoalmente pelo Oficial de Registro de Imóveis, ou sob sua responsabilidade, por preposto ou por técnico que contratar, devendo o resultado ser certificado no procedimento de retificação, com assinatura e identificação de quem efetuou a diligência ou a vistoria. Consistindo a prova complementar na simples confrontação do requerimento apresentado com elementos contidos em documentos e livros mantidos no acervo da própria serventia, competirá ao oficial registrador promovê-la “ex officio”, sem incidência de emolumentos, lançando no procedimento respectivo certidão relativa aos documentos e livros consultados.”

5.14) Títulos anteriores à retificação

Na hipótese em que for apresentado o título que conste descrição anterior à retificação, tornou-se dispensada a retificação do título desde que não hajam dúvidas de que se trata efetivamente do mesmo imóvel.

O dispositivo veio a viabilizar o registro da escritura desconforme com a descrição no registro imobiliário, pois o adquirente era obrigado a lavrar escritura re-ratificação, alterando a descrição tabular em conformidade com o imóvel retificado.

Passarelli suplementa que: “Ressalta-se, contudo, que o artigo 16 do Decreto 4.449/02 (com a redação que lhe deu o decreto 5.570/05), que regulamentou a Lei Federal 10.267/01, criou uma restrição a regra acima referida, no que pertine aos imóveis rurais. No caso de imóveis rurais cuja descrição tenha sido alterada para adequar- se aos requisitos daquela lei, que exige o georreferenciamento devidamente certificado pelo INCRA, também se permitiu o ingresso dos títulos que trouxessem a descrição antiga, sem necessidade de retificação dos mesmo, mas com uma diferença substancial se comparada com a regra do artigo 213, §13, da lei dos registros públicos: tais títulos tem que ter sido lavrados anteriormente a publicação do Decreto. Ou seja, títulos lavrados posteriormente a publicação do Decreto com descrição divergente da nova que foi apurada no procedimento de georrefenciamento, terão que ser re-ratificados.” [46]

5.15) Responsabilidades das declarações

A declaração do requerente e os trabalhos técnicos do profissional contratado gozam de boa fé. Se os fatos alegados pelo requerente e as informações técnicas prestadas pelo profissional contratado não forem verdadeiras, responderão a qualquer tempo por prejuízos causados a terceiros, independentes das sanções disciplinares e penais.

Com relação às sanções penais, poderá haver incidência dos crimes previstos nos artigos 298, 299 e 304 do Código Penal.

Verificado a qualquer tempo não serem verdadeiros os fatos, a matrícula ou a transcrição devem ser bloqueadas, até que nova correção seja feita impedindo que terceiros experimentem prejuízos ou perdas.[47]

Observa Passarelli que: “O Oficial Registrador não tem permissivo legal para praticar tais atos, mas tendo ciências das circunstâncias estampadas no § 14 de levá-las “in continenti tempore” ao conhecimento do Juiz Corregedor”. [48]

Podemos dizer que as informações do técnico são fundamentais ao registrador e que a responsabilidade destas informações técnicas são todas do profissional responsável.

Passarelli observa ainda mais que: “Há de se encarar com cuidado este dispositivo, porque o mesmo, à evidência, não livra o oficial registrador de sua responsabilidade dos episódios intestília, nos aspectos pertinentes ao cuidado objetivo que deveria tomar, não devendo ouvidar que “os Notários e Oficiais de registro responderão pelos danos que eles e seus prepostos causarem a terceiros na prática de atos próprios da serventia” conforme dispõe do artigo 22 da lei Federal 8.935 de 18 de novembro de 1994”, bem como os artigos 1º; 12; 30 e 31 da citada Lei. [49]

5.16) Custas e emolumentos

No verbete relativo a emolumentos, encontramos em De Plácido e Silva a seguinte definição: “Emolumentos. Pela CF/88, é a remuneração que os Notários e os oficiais Registradores recebem pela contraprestação de seus serviços; custas e a remuneração devida aos escrivães, oficiais de justiça e demais auxiliares da justiça...”. [50]

A regularização fundiária de interesse social, não é fato gerador de custas ou emolumentos notariais ou de registro, quando feita pela administração púbica. Trata-se de caso de imunidade fiscal, até pela independência do registro, assegurada no mesmo artigo. [51]

Ozéas J. Santos esclarece que: “Trata-se de regularização fundiária de interesse social promovida por Município ou pelo Distrito Federal nos termos da legislação de parcelamento de solo urbano (Lei 6.766/79, Lei 9.785/99 e Lei 10.257/08), forma isentas de emolumentos”. [52]

Passarelli defende que: “Embora reconheça-se o caráter meritório da disposição, impossível deixar de notar que o mesmo é de duvidosa constitucionalidade, já que o artigo 236, §2º da Constituição Federal de 1988, estabelece que “lei federal estabelecerá normas gerais para fixação de emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro”, sendo que a competência para fixar as “tabela de custas” são dos Estados-membros. Daí a dúvida de saber se a lei federal pode estabelecer isenção em matéria tributária que é de competência dos Estados-mebros...”. [53]

Com relação às despesas com notificação e do valor correspondente aos emolumentos ao ato de retificação, com alteração dos itens 123 e 124 da Subseção IV da Seção II do Capítulo XX da Normas de serviço da corregedoria geral de justiça do Estado de São Paulo, pelo provimento nº 02/05 normatizou que poderá exigir depósito prévio para as despesas de notificação e valor correspondente aos demais atos de averbação.

Venício defende que:[54] “A isenção dos emolumentos destinados a responder diretamente pelos serviços delegados, só pode ser concedida se houver fonte de custeio pública, respondendo os Estados ou a União pelo valor correspondente”, e conclui que:[55] “Portanto, a previsão de isenção, da forma como prevista, não pode ser implementada sem a edição de legislação integradora”.

Desta forma entendemos que os emolumentos são devidos visto que, existirão dispêndios correspondentes à averbação, notificação e publicação em edital não podendo ser suportado única e exclusivamente pelo serviço notarial e registral.

CONCLUSÃO

Com todo o exposto, podemos concluir que a Lei 10.931/04 trouxe essencial inovação possibilitando que o interessado requeira a retificação diretamente ao oficial de Registro, ou que o faça por meio de procedimento judicial.

O registro deve refletir fielmente toda a realidade jurídica do imóvel.

A retificação tem o intuito de suprir omissões, corrigir imprecisões ou quando não exprima a verdade.

Observamos que parte interessada é qualquer pessoa que tenha interesse no pedido de retificação.

O requerimento de pedido de retificação deve estar assinado com firma reconhecida. Se for apresentada anuência expressa dos confrontantes, também deverá estar com firma reconhecida.

Os trabalhos técnicos elaborados deverão estar assinados por profissional habilitado acompanhado da guia de ART com o devido recolhimento.

Se houver impugnação ao pedido, o oficial intimará o requerente e o profissional, a fim de que no prazo de cinco dias se manifestem sobre a impugnação.

Se a notificação do confrontante for feita por edital, o prazo da impugnação começa a ser contado a partir da publicação do segundo edital.

O pedido de retificação poderá ser formalizado por escritura pública.

Por fim, se não houver impugnação, ou se existindo, se as partes formularem transação amigável, o registrador averbará a retificação nos moldes como requerido e instruído com o trabalho profissional técnico.

ANEXO I

ILUSTRÍSSIMO SENHOR OFICIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS DA CIDADE DE ... / UF

(nome completo), , nacionalidade, estado civil, profissão, R.G., C.P.F., endereço, com base no Artigo 213, da Lei 6.015/73, com a nova redação dada pelo artigo 59, da Lei 10.931, de 02/08/2004 e no Provimento CG n.º 02/2005, que alterou a redação do item 48.3 da Seção II do Capítulo XX, e dos itens 123 e 124 da Subseção IV da Seção II do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, pelas razões que abaixo seguem, para proporem a presente.

PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO DE RETIFICAÇÃO DE REGISTRO PÚBLICO IMOBILIÁRIO

I – DO IMÓVEL RETIFICANDO

A requerente, na qualidade de proprietário, é legítimo possuidor e pretende a retificação do registro imobiliário do imóvel urbano localizado no Jardim das Flores, Cidade e Comarca de ... , matriculado sob n.º 10.000, do Livro 02, dessa serventia, que assim se descreve:

UM TERRENO sem benfeitorias, designado como LOTE XX DA QUADRA X, no lugar denominado “XXX”, perímetro urbano desta cidade e comarca de ... , com a área total de xxx m²., medindo linearmente, XX metros de frente para a RUA XXX; XX metros nos fundos, onde confronta com terrenos de xxx; xx metros da frente aos fundos, do lado direito de quem da rua olha para o imóvel, onde confronta com a Rua ...., para a qual também faz frente e XX,XX metros da frente aos fundos, do lado esquerdo, seguindo a mesma orientação, onde confronta com o lote XX.

Referido imóvel está cadastrado na Prefeitura local sob n.º ... .

II – DAS CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL RETIFICANDO

Analisando o teor da matrícula do imóvel supracitado, constata-se que a descrição do imóvel em referida matrícula fere um dos princípios dos registros públicos, qual seja o da especialidade, uma vez que constam duas averbações de processos de USUCAPIÃO; Averbação X, processo nº ...  da X Vara desta Comarca e Averbação , processo nº ... da 2ª Vara desta Comarca, destacando uma área de XX m² e outra área de XX m² respectivamente, não estando, portanto, em conformidade com o levantamento perimétrico efetuado pelo engenheiro civil Fulano de Tal  CREA/SP: ... .

Como é notória a omissão de tais medidas, causa sem sombra de dúvida, um grande prejuízo para a descrição do imóvel, pois é imprescindível para que se possa bem caracterizá-lo, sem as quais inviabilizaria até mesmo a transmissão do mesmo, violando, como já dito anteriormente, o princípio da especialidade existente nas normas dos Registros Públicos.

Além disso, inobstante a omissão de elementos técnicos à correta individualização da área, existe ainda uma diferença de área para menor, comparada ao noticiado no título (art. 213, inc. II da Lei 10.931, de 02/08/2004), conforme apurado no levantamento topográfico, não condizendo, dessa forma, o título com o domínio e posse do imóvel.

Contudo, cumpre ressaltar, que apesar das diferenças havidas não houve alteração das divisas físicas do imóvel, tratando-se, portanto, o presente procedimento de uma retificação “intradivisas”, somente com o intuito de atender ao princípio da especialidade exigida pela legislação registrária vigente.

III - DA ÁREA APURADA

Desta forma, para o fim de regularização, foi realizado levantamento topográfico do imóvel pelo engenheiro civil Fulano de Tal CREA/SP: ... , profissional habilitado, o qual constatou que o imóvel retificando possui a área de 228,22 metros quadrados, conforme PLANTA, MEMORIAL DESCRITIVO e ART, que ora são anexados à presente, e a seguinte descrição:

UM TERRENO sem benfeitorias, designado como LOTE XX DA QUADRA X, no lugar denominado “XXX”, perímetro urbano desta cidade e comarca de ... , com a área total de xxx m²., medindo linearmente, XX metros de frente para a RUA XXX; XX metros nos fundos, onde confronta com terrenos de xxx; xx metros da frente aos fundos, do lado direito de quem da rua olha para o imóvel, onde confronta com a Rua ...., para a qual também faz frente e XX,XX metros da frente aos fundos, do lado esquerdo, seguindo a mesma orientação, onde confronta com o lote XX.

MEMORIAL DESCRITIVO - ROTEIRO TÉCNICO

     IV - ATUALIZAÇÃO DOS CONFRONTANTES

Para atendimento as disposições do item 49.1 Capítulo XX do Provimento 58/89 das NSCGJ, que em relação aos confrontantes: onde confrontava com terrenos n.º 88 e 89 da Imobiliária Construtora ... Limitada (Transcrição 28.905), atualmente confronta com as áreas 01 e 02 (mats.: 81.213 e 81.214), de propriedade de ..... ; confronta com parte do lote XX de propriedade de ...... no lado em que fazia frente para a Rua Dália atualmente confronta com o sub-lote X de propriedade de ................, fazendo frente para a Rua xxxx numa distancia de xx metros.

Importante esclarecer, nessa oportunidade, que os confrontantes do imóvel foram contactados pessoalmente in loco, assim considerados proprietários, sendo, portanto notificados com base no § 10. do Artigo 213 da LRP e 124.9 da Subseção IV da Seção II do Capítulo XX das NSCGJSP.

                                                                         V - DA AQUISIÇÃO DO IMÓVEL

O imóvel em questão foi adquirido através de escritura pública do Tabelionato de Notas da Cidade de ... em (data), Livro e folhas, por venda realizada por .....................

                                                          VI - DO PEDIDO

Em face de todo o exposto, requer a Vossa Senhoria, o que segue:

a.    A NOTIFICAÇÃO VIA CORREIO com AVISO DE RECEBIMENTO dos confrontantes do imóvel, relacionados ao final desta, para no prazo legal de quinze (15) dias se manifestarem sobre o pedido, devendo constar da notificação que, presumir-se-á anuência ao pedido, caso não apresente impugnação fundada, dentro do prazo legal.

b.  Decorridos os trâmites necessários, requer que se proceda à averbação da presente retificação na Matrícula dessa Serventia, tudo com base no respectivo Memorial Descritivo, Planta do Levantamento Topográfico em anexo a presente, e na descrição constante desse procedimento administrativo.

VII - DA DECLARAÇÃO DE RESPONSABILIDADE E DO ENCERRAMENTO

A requerente e o engenheiro civil Fulano de Tal CREA/SP: ... , declaram para os devidos fins, nos termos do parágrafo 14, II, do artigo 213 da lei 6.015/73, alterado pela Lei 10.931 de 02 de agosto de 2.004, que se verificados a qualquer tempo, não serem verdadeiros os fatos constantes nas plantas e memoriais descritivos, apresentados junto ao requerido, responderão pelos prejuízos causados, independentemente de sanções disciplinares e penais.

Declaram, ainda, que as medidas e confrontações do levantamento topográfico estão em conformidade com a situação física do imóvel, e que a área superficial apurada, a despeito de inferior àquela titulada, decorre unicamente de aperfeiçoamento da medição, uma vez que a retificação está sendo feita “intradivisas”, devidamente demarcados por muros, sempre respeitados entre os requerentes e todos os confrontantes.

Termos em que,

Pede deferimento.

Local, data.

_________________________­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­_______

Nome

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Nome

CREA/SP: ...

CONFRONTANTES A SEREM NOTIFICADOS

VIA CORREIO com A.R.

PREFEITURA MUNICIPAL DE ...

Endereço, CEP.

Confrontante 1:

Nome:

Confrontante 2:

Nome:

Confrontante 3:

Nome:

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