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Ninguém pode ignorar a arma mortal contra a inadimplência no condomínio edilício.


Autoria:

Geraldo Alvarenga


Geraldo Alvarenga é advogado graduado pela Universidade Mackenzie (1981),consultor e articulista em Direito Tributário/Imobiliário; ex-colaborador Semanário Coad e Revista LTr; Auditor Fiscal da Receita Federal (aposentado).

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Texto enviado ao JurisWay em 25/03/2013.

Última edição/atualização em 26/03/2013.



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O condomínio edilício que chegou a ser concebido como “propriedade anormal” (cf. Clovis Beviláqua, Código Civil comentado, Freitas Bastos, Rio de Janeiro, 7ª Ed., 1945, v. 3 p. 172), eis que então fora dos padrões conhecidos,  inovou de modo extasiante tal  conceito, edificando-o céus acima, na limitação do alcance das tecnologias e das restrições de ocupação do espaço aéreo, como resposta vitoriosa aos anseios do planeta por uma superfície da terra de mais ampla capacidade de suprir as carências de habitação urbana, desmentindo os boatos de que não há jeito, senão na ilegalidade, pois, tem o condomínio edilício, no “Capítulo do Pagamento, do Código Civil - Parte Especial - Livro I (Do Direito das Obrigações) - Título III (Do Adimplemento e Extinção das Obrigações: Arma mortal contra a inadimplência, em especial, no condomínio edilício, de uso exclusivo dos condôminos.

De um condomínio, assim vitorioso, contudo, todos nós sabemos disso, há comentários, registro de  artigos publicados em jornais e na internet por especialistas nas mais diversas áreas, que dão  conta, por exemplo, que cada qual  conhece uma pessoa, ou um amigo, ou um parente que quer ou mudou de um condomínio, por não “aguentar” pagar taxa condominial de vizinho.

De outro lado é normal a lamentação pelo fato do síndico aplicar o dinheiro recebido de inadimplência, que sabidamente tem dono, mas que a ignorância daquele o faz pensar que “caiu do céu” e que, por isso pode ser gasto com “qualquer coisa”, do que se lamenta, mas nada se faz para sanear.

Demais disso, há que se lamentar a ofensa ao patrimônio dos condôminos, o inconformismo no condomínio, a discriminação dos inadimplentes, etc.

Tais fatos são comuns, mas os próprios que lamentam inutilmente dizem em coro: no condomínio é assim mesmo, quando uns não pagam, os demais são obrigados a pagar a divida daqueles, pois o condomínio tem obrigações a pagar e ademais, se não atendidos os compromissos todos vão ficar privados de serviços essenciais.

Na verdade tudo isto é monstruosa mentira que repetida ininterruptamente, no entanto,  desde o advento da extraordinária e decantada  Lei  nº 4.591, de 16 de dezembro de 1.964, já ha quase 50 anos, senão do incipiente Decreto nº 5.481, de 25 de junho de 1.928, ou seja, já há quase 85 anos, soa com verdade que enegrece o condomínio.

Há na instituição, reitera-se, assim vitoriosa, imperativo legal, com sua origem histórica fincadas Direito romano.

É de registrar se que o que estava inserido no Código Civil de 1.916, nos artigos 930 a 933,  enquanto suas raízes estavam já plantadas no “Digesto” (46, 3, frag. 17, 53, 56), no Código (8, 43, 1, 5) e especialmente nas Institutas de Justiniano (3, 29, pr): “Toda obrigação se extingue com o pagamento da dívida: nem importa quem pague, se o próprio devedor ou outro por ele; por o devedor ficará liberado pagando outro por ele quer aquele o saiba, quer ignore, quer o fosse mesmo contra a sua vontade – “nec tamem interest, quis solvat, utrum ipsi qui debet na alius pro eo; liberatur enin et alivio sive ignorante vel invito sulutio fiat” (citado por R. Limogi França,  Enciclopédia Saraiva do Direito / Pagamento (Direito Civil), 1977, p. 447)

Que tudo reproduzido está no Capítulo próprio, no Código Civil - CC – Lei 10.406-2002 Parte Especial - Livro I (Do Direito das Obrigações) - Título III (Do Adimplemento e Extinção das Obrigações:

Capítulo I - Do Pagamento

Seção I

De Quem Deve Pagar

Art. 304. Qualquer interessado na extinção da dívida pode pagá-la, usando, se o credor se opuser, dos meios conducentes à exoneração do devedor.

Parágrafo único. Igual direito cabe ao terceiro não interessado, se o fizer em nome e à conta do devedor, salvo oposição deste.

Art. 305. O terceiro não interessado, que paga a dívida em seu próprio nome, tem direito a reembolsar-se do que pagar; mas não se sub-roga nos direitos do credor.

Ora, o pagamento ou adimplemento, no Direito Civil – firma a doutrina -  é uma das formas de extinção de uma obrigação, caracterizando-se pelo cumprimento voluntário desta pelo devedor da prestação devida ao credor, no tempo, forma e lugar avençado”.

No entanto, em não sendo a obrigação personalíssima, sabemos todos, não interfere no interesse do credor o pagamento, se feito pelo próprio devedor ou que outra pessoa o faça por ele, pois, em qualquer hipótese se darás a extinção da obrigação.

Da disposição legal, supra transcrito no que interessa ao condomínio, o interesse jurídico na extinção da obrigação ou não interesse, distinguem as duas personagens que podem intervir no pagamento, de um lado, aquele com interesse, com vinculo na obrigação, como o avalista, o fiador e intervenientes garantidores que se sub-roga nos direitos do credor; de outro lado aquele que não interessado na extinção, que, por isso, não intervém na ação judicial, mas pelo instituto do reembolso tem igual direito aos valores correspondentes, se paga a divida em seu próprio nome.

E relevante lembrar Maria Helena Diniz, “Código Civil anotado”, 12ª Ed., 2.006, p. 321, que diz que o que pagou conta alheia, “por meio de Ação in rem verso (pode pleitear) tão-somente o quantum realmente despendido, não podendo reclamar juros, perdas e danos, etc.”

Informa ademais a ilustrada civilista que tal restrição se dá, pois, “poderá possibilitar que o terceiro maldoso formule contra o devedor exigências mais rigorosas do que o primitivo credor”, cuja regra, confirma, pode ter exceções.

Ora, em sendo a ação real ou que tenha por objeto a propriedade ióvel (in rem verso) a que tem por finaslidade e unicamente restabelecer o equilibrio de dois patrimônios, retirando o locuopletamento de um para reposição daquele que ja reposição daquele que já é dono do bem, exercitando, assim, o "direito efiocaz", que abaixco se refere, ademais porque  a uma, o credor continua sendo o de sempre e único, não aparece aqui a figura de credor primitivo; a duas, o valor do reembolso não atinge valor a não ser o próprio exigido pelo credor, não há assim que se preocupar com a lição precisa da mestre.

Aliás, por essa exceção que se diz algures que tal operação no condomínio, mas se assemelha a um empréstimo, onde não se estabelece nenhuma relação entre devedor e o reembolso  que é feito pelo credor, sem o que se incidiria em locupletamento à custa do quem pagou, o que é proibido por lei.

Neste particular é importante veicular ainda  máxima de Antonio Pessoa Cardoso, desembargador do Tribunal de Justiça da Bahia que, em artigo publicado da Revista Consultor Jurídico, em 19/05/2007, sob tal título, diz que “Direito eficaz é aquele que dá a cada um o que já é seu” que a “contrario sensu” lembramos nós, “não faz justiça, obviamente, quem retira algo daquele que é dono”.

Ademais, reitera-se que na hipótese do pagamento pelo terceiro não interessado há a figura do “pagamento impróprio”, que faz perder a eficácia de extinção da obrigação, embora satisfeito o credor, o que na verdade se assemelha a um empréstimo que tem a sua garantia de pagamento no reembolso exigível, quando da quitação da obrigação buscada pelo devedor.

Assim, da disposição legal, o que parece não ter sido encontrado pelo condomínio desde sempre, a solução da inadimplência não traz obrigação aos condôminos, mas advêm da opção destes que integrantes da Assembléia Geral dos Condôminos, que são os que aprovam as decisões administrativas em geral, orçamento de receita e despesas, contribuições, prestação de contas, “quem paga”  (supre) as inadimplências, escolhidas etc.

No reembolso constituído pelos valores pagos pelo que busca a quitação, estão compreendidos ou os juros legais de 1% ao mês, ou os juros convencionados, por exemplo, de 10% ao mês, mais multa de 2%.

No tocante a contratação de empresas, na maioria das vezes prefere  ela taxa fixa mensal cobrada sobre o total arrecadado, haja ou não inadimplência e, ademais merece exame da idoneidade.

Assim, enquanto o investimento na inadimplência pelos próprios condôminos vai representar renda, de 1% ou, de 10%, por exemplo, como supra tido que se mostra legalmente superior ao dobro da poupança, ou convencionalmente até 20 vezes o  valor daquela.

Convém assinalar que a disposição legal em exame não é dispositiva ou facultativa, mas cogente, na qual a regra é absoluta e cuja aplicação não pode depender da vontade das partes interessadas. “Tem que ser obedecida fielmente; as partes não podem excluí-la, nem modificá-la”.

Trazido a luz, ainda que melhor pudesse outro fazê-lo, resta aos condôminos se fazer de pé, pois a missão de se colocar sob a égide da lei o condomínio e de todos, na defesa do interesse do patrimônio de cada qual que detentor do poder de decisão.

Em consulta recente, condômino indaga se pode mover ação contra o síndico para receber reembolso, ao que socorremos para lembrar-lhe que melhor que isso, os condôminos tem a arma poderosa do voto e, em assembléia pode determinar que o sindico, executor das deliberações da assembléia,  o faça, o que o fará por dever de ofício, sob pena de ser substituído.

“Adotado” no condomínio o cumprimento da lei (como se houvera opção ilegal concebida), ninguém mais é escravizado pelo condomínio, ao contrario cumpre o seu papel de financiador da instituição,  enquanto tem desta uma fonte altamente rentável, de aplicação financeira.

Ademais certo é que só a arrecadação buscada pela lei tem garantia de sua efetivação, enquanto, a obtida ao arrepio da  lei, pode ser contestada, pois, “ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei” (CF, art. 5º, II).

Fale com todos do condomínio, consulte os especialistas na internet, comente a matéria, fale com o autor destas considerações e lembre-se sempre que o Capitulo do Pagamento, nos seus artigos 304 a 307 do Código Civil, tem suas raízes  plantadas há mais de 1.500 anos, que define, por exemplo, quem deve pagar quando o próprio devedor não o faça até o vencimento da obrigação e disciplinada para toda e qualquer atividade, mas tem as medidas que parecem próprias, especiais para o condomínio.

 

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