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A PROBLEMATICA DA ANULAÇÃO DA ASSEMBLÉIA CONDOMINIAL


Autoria:

Geraldo Alvarenga


Geraldo Alvarenga é advogado graduado pela Universidade Mackenzie (1981),consultor e articulista em Direito Tributário/Imobiliário; ex-colaborador Semanário Coad e Revista LTr; Auditor Fiscal da Receita Federal (aposentado).

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Resumo:

Entendemos que de modo geral, a anulação de assembleia é de ser pleiteada em demanda própria, com uma única exceção

Texto enviado ao JurisWay em 11/03/2010.



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Já se disse que administração de condomínio não é tarefa para leigo, todavia, debalde a presença de assessoramento, sabem os que se dedicam a tal exame, vícios, aparentemente até de pouca importância que, porém de gravidade máxima  se mostram presentes na convocação, na designação de quorum pertinente com o fixado, em cada caso, na convenção de condomínio ou no respectivo disciplinamento legal e até nos registro da ata da reunião.

Em nossa experiência pessoal, já nos deparamos com erros, por exemplo, de realização de obras voluptuárias, com quorum de “metade mais um”, em segunda chamada, quando a realização de obras dessa natureza, sabemos todos, o quorum é de 2/3 dos votos dos condôminos, imposta  a chamada única. (CC, art. 1.348, 1352 e 1.353).

No contexto da anulação de assembléia condominial, há duas correntes antagônicas, uma entendendo que a anulação deve ser feita unicamente em demanda própria, outra, entende alternativamente que ou pode ser pleiteada desde logo a anulação de assembléia, ou pode o interessado aguardar quando lhe for cobrado, para na oportunidade apresentar defesa, centrada na nulidade da Assembléia.

Nós outros entendemos que, de modo geral, a anulação é de ser pleiteado em demanda própria, com uma única exceção, fato que confirma regra.

Nas hipóteses em geral, como por exemplo, como no caso da DELIBERAÇÃO A RESPEITO DE MULTA E JUROS MORATÓRIOS, em sendo a decisão da assembléia condominial eficaz a todos os condôminos, dado, assim o caráter compulsório imediato, disciplinado no Art. 24, § 1°, da Lei 4.591/64, não pode o condômino invocar eventual nulidade em defesa de ação de cobrança, porquanto vigora o principio solve et repete, (cf. jurisprudência uniforme).

Neste sentido, a jurisprudência:
CONDOMÍNIO - COBRANÇA DE CUSTOS DE OBRA - DEFESA CENTRADA NA NULIDADE DA ASSEMBLÉIA QUE DELIBEROU A RESPEITO - MULTA - JUROS MORATÓRIOS - Argüição de nulidade da assembléia. A decisão da assembléia condominial é eficaz em relação a todos os condôminos, mesmo quando padece de algum vício. Exegese do art. 24, § 1°, da Lei 4.591/64. Assim, tendo caráter compulsório imediato, não pode o condômino invocar eventual nulidade em defesa de ação de cobrança, porquanto vigora o principio solve et repete. Tal matéria só será possível ser argüida em demanda própria. Jurisprudência uniforme a respeito. Multa - Percentual - O percentual da multa, devida pelo condômino inadimplente em suas obrigações, é definido pela respectiva Convenção, respeitado o limite de 20%. Exegese do art. 12 e § 3° da Lei 4.591/64. Inaplicabilidade do art. 52, § 1°, da Lei 8.078/90 (CDC), na redação dada pela Lei 9.298, de 01.08.96 (Lei da Multa de 2%), por ser exclusivo ao fornecimento de produto ou serviço que envolva outorga de crédito ou concessão de financiamento ao consumidor. Juros Moratórios - Taxa - Os juros moratórios legais são de 1 % ao mês (Lei 4.591/91, caput). (TARS - AC 197077183 - 6 197077183 - 6 ª C. Cív. - Rel. Juiz Irineu Mariani - J. 14.08.97).

Ora, se o § 1º, do Art. 24 d a Lei n 4.591/64 diz que “as decisões da assembléia, tomadas, em cada caso, pelo quorum que a Convenção fixar, obrigam todos os condôminos,” contraria sensu, pode ser dizer que “as decisões da assembléia, não-tomadas, em cada caso, pelo quorum que a Convenção fixar, não obrigam todos os condôminos.”

Assim, reside a exceção, no caso  específico das decisões da assembléia, não-tomadas, em cada caso, pelo quorum que a Convenção fixar, quando então, não tem tais decisões eficácia em relação a todos os condôminos, dado a ausência de caráter compulsório e assim, em tal caso, pode o condômino invocar eventual nulidade em defesa de ação de cobrança, porquanto, não- vigora, então o principio solve et repete,

Deste modo, a lei, como que estabelece uma espécie de proporcionalidade: ou a assembléia toma decisão com o mesmo quorum fixada pela Convenção à legislação pertinente e a decisão é eficaz em relação a todos os condôminos, ou se a assembléia não toma assim a sua decisão e, então, a decisão não é eficaz em relação a todos.

Ora, sabemos todos, como é desgastante a problemática de anulação de assembléia e, por isso, por vezes não raras, condôminos preferem se submeter a arbitrariedades, mesmo diante de hipóteses de puro desrespeito aos direitos fundamentais.

Tal omissão, de um lado, faz causar “uma autentica colisão aos direitos fundamentais “quando o exercício de um direito fundamental por parte do seu titular colide com o exercício do direito fundamental por parte de outro titular”, enquanto, de outro lado, também, como soe acontecer, permite que síndicos que, não obstante sua formação acadêmica, não tem conhecimento do disciplinamento legal que rege a administração condominial, se instale na função, por vezes, de modo permanente e que gerador de danos aos condomínios e condomínio.

Assim, em tal hipótese, não subsiste o caráter compulsório imediato, portanto, esta disponibilizada ao condômino invocar livremente a nulidade da assembléia, em defesa de ação de cobrança, porquanto não vigora, então o principio solve et repete.

Ora, assim, na sua estratégia, restariam duas opções para o condômino discordante da decisão não-tomada com o quorum fixado pela convenção ou pela lei pertinente, ou, de pronto ingressar com pedido de anulação da assembléia assim realizada, ou, até para não prejudicar outros eventualmente interessados, aguardar o momento da contestação da ação de cobrança de custo de obra, para fazê-lo.

No entanto, operadores de direito tem entendido que, com suposta sustentação em jurisprudência, que não pode o condômino invocar eventual nulidade em defesa de ação de cobrança, porquanto vigora o principio solve et repete, sob todo e qualquer enfoque, permitindo que decisões arbitrarias, possam até privar o condômino de sua propriedade ou ter que vende-la a preço vil.

Na verdade a lei e a jurisprudência que se menciona em eventual  pleito, deve, assim lida com atenção requerida, com isenção, sem antecipação de pretensa conclusão; com interesse de “descobrir o modo e os meios de amparar juridicamente um interesse humano”; jamais com a “intenção descoberta de agir por conta própria, proeter ou contra legem,

Ora, “uma disposição poderá parecer clara a quem a examinar superficialmente, ao passo que se revelará tal a quem a considerar nos seus fins, nos seus precedentes históricos, nas suas conexões com todos os elementos sociais que agem sobre a vida do direito na sua aplicação ... ,(cf. Maria Helena Diniz, in Compendio de Introdução a Ciência do Direito, Saraiva, 1991, p. 381).

Demais disso, é forçoso reconhecer que o raciocínio “contraria sensu”, é forma de persuasão, no aproveitamento da doutrina e da jurisprudência, quando tratam de casos distintos, de sentido aposto à pretensa analogia.

Assim, se a lei, a jurisprudência afirmam ser licita a prisão cautelar quando houver fortes indícios de autoria, pode-se defender, contraria sensu, que, à ausência desses fortes indícios, a prisão cautelar tornar-se ilegal.

Do mesmo modo, se o disciplinamento legal diz que “as decisões da assembléia, tomadas, em cada caso, pelo quorum que a Convenção fixar, obriga todos os condôminos”, pode se defender, contraria sensu que as decisões tomadas em desacordo com o quorum fixado pela Convenção não obriga a todos os condôminos.

Assim, não existindo, então, o caráter de compulsóriedade imediata, anulada, por isso, a eficácia, pode o condômino invocar nulidade em defesa de ação de cobrança, porquanto não vigora então, o principio “solve et repete”.

Ora “contraria sensu”, tem como principal fundamento o conhecido principio da legalidade, segundo o qual “ninguém está obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude da lei” (artigo 5º, inciso II, da Constituição Federal). Sua origem como argumento, no âmbito judiciário, está na invocação ao interlocutor de que, se a norma jurídica prescreve uma conduta e a sua transgressão uma sanção (direta ou indireta), devem-se excluir de sua incidência todos os sujeitos que não seja alvo literal daquele preceito.

Desse modo, reitera-se, se o artigo 29 do Código Penal dispõe que “quem, de qualquer modo, concorre para o crime incide nas penas a este cominada”, pode se defender contraria sensu, que quem não concorre para o crime não pode incidir nas suas penas.

De outro lado há de se ponderar que, sem sombra de dúvida, a vigência da Lei nº 4.591/64, é a grande indagação.

Ora. com a entrada em vigor do Código Civil de 2.002, de forma expressa, ab-rogou-se a anterior lei civil de 1916, e derrogou-se Parte Primeira do Código Comercial, Lei nº 556, de 25 de junho de 1850 e incorrido em sua clausula revogatória a ab-rogação, como a derrogação, da Lei nº 4.591/64, qual a expectativa de vigência daquela lei anterior?

Ora, o art. 9º da LC nº. 95/98, com a redação da LC. Nº. 107/2001, prevê a revogação expressa, sendo certo que o Código Civil de 2002, em sua .clausula revogatória, não o fez em relação à Lei nº. 4.591/64.

Assim, do que se examinou sucintamente e à falta de eventual interpretação jurisprudencial, depois de longos anos de vigência do Código Civil, para sanar, se fosse o caso, a ausência de revogação expressa de parte da Lei 4.591/64.entendemos, continuam em vigor os arts, da Lei n 4.591, que não colidirem comas disposições do Código Civil



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Comentários e Opiniões

1) Mauricio Fernandes Rebello (27/03/2010 às 15:48:42) IP: 201.53.184.11
Excelente trabalho.


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