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0S CONDÔMINOS NÃO PODEM SE SUBMETER AO QUE MAIS TEMEM; TRAGAM A MAIORIA PARA A ASSEMBLEIA


Autoria:

Geraldo Alvarenga


Geraldo Alvarenga é advogado graduado pela Universidade Mackenzie (1981),consultor e articulista em Direito Tributário/Imobiliário; ex-colaborador Semanário Coad e Revista LTr; Auditor Fiscal da Receita Federal (aposentado).

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Resumo:

É muito comum ouvir-se reclamações dos condôminos, por exemplo, contra o síndico extensivo aos seus assessores, mas a teoria do risco imputa responsabilidade aos titulares das obrigações.

Texto enviado ao JurisWay em 20/09/2016.

Última edição/atualização em 23/09/2016.



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O Código Civil, Lei 10406/2002, ao qual cabe regular os direitos e obrigações de ordem privada, no tocante às pessoas, aos bens e às relações, em sua parte especial e nesta, no Livro III – Do Direito das Coisas, Título III – Da Propriedade, ao lado das demais espécies de propriedade, dispostas originariamente no Código de 1.916, no Capítulo VII, trata do Condomínio Edilício, que tinha sua disposição ditada por leis especiais (Decreto nº 5.841, de  25 de junho e 1,928 e alterações posteriores e Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1.964).

Os historiadores lembram-nos que os romanos não conheceram a espécie de propriedade, nos quais, em edificações, propriedades exclusivas, constituindo diversos patrimônios, estão engastadas, entrelaçadas entre si e o patrimônio comum pertencente a todos os proprietários das unidades autônomas, os condôminos.

Na verdade, as atipicidades mostram que aqueles que maciçamente aderiram ao condomínio edilício, também não o conhece, tambem, objetivamente.

Senão vejamos, por exemplo:

A uma, aos condôminos, o art. 1335, III do Código Civil estabelece que têm eles o  direito de votar nas Assembleias e delas participar, estando quite. Quer isso dizer que, não precisam os condôminos de mais motivação do que isso para, ao ser convocado, com esse direito todo, participar afoitamente da assembleia geral anual para deliberar como lhes aprouver sobre o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno. No entanto, os condôminos habilitados a votar, a tomar as deliberações que quiserem em benefício de todos, não se fazem sistematicamente participantes  da assembleia e ao depois, ainda, criticam as deliberações que deveriam ter sido tomadas, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais, com a participação ativa deles e que o são a final tomadas, em segunda convocação,  por qualquer número dos presentes, sem falar de que os condôminos  inadimplentes  lamentam-se por serem excluídos da deliberação;

A duas, ademais, enquanto o Capítulo do Pagamento é solução para quando alguns dos condôminos ou morador outro não paga sua quota parte, no vencimento da obrigação, sendo a solução tratada nos art. 304 a 307, “o condomínio”, sem saber quem deve pagar a conta do vizinho avança sobre o patrimônio dos condôminos, com o agravante de quanto o efetivo devedor, nos termos do § 1º do art.1.336 quita a sua obrigação, “o condomínio” contabiliza o pagamento como sua receita, etc.;

A três, embora os art. 1.352 e 1.353 expressamente assinalem que a medida de exceção não alcança os quóruns especiais, o que quer dizer que não pode haver convocação em segunda convocação quando exigido quórum especial, nas deliberações da assembleia, não é raro, entretanto, editais de convocação contém uma primeira convocação para as deliberações a serem tomadas, por exemplo por ¾ dos condôminos, com uma segunda convocação para serem tomadas por qualquer número de presentes.

Os condôminos, que os que têm o direito de deliberar, enquanto têm o dever de em conjunto  elaborar as determinações com a quais a assembleia constituiu tudo quando deve o síndico cumprir e fazer cumprir.

É muito comum ouvir-se reclamações dos condôminos, por exemplo, contra o síndico extensivo aos seus assessores, mas a teoria do risco imputa responsabilidade aos titulares das obrigações, assim o síndico responde pelas  omissões administrativas, todavia, de modo objetivo é preciso que os condôminos se conscientizem de que em sendo eles os únicos que tem direito de deliberar, direito esse que só  pode ser exercido em conjunto pelo “colégio de condôminos” e que unicamente em seção da assembleia, não podem eles descumprir esse compromisso impunemente, pois a teoria do risco, tal imputa aos condôminos, quando a responsabilidade do síndico deve ser cobrada dos condôminos.

Aliás, a figura da segunda convocação, é preciso isto registrar, só exsurge no condomínio edilício, obviamente, em decorrência da posição esdrúxula da maioria dos condôminos que temendo que sua presença na assembleia sirva para homologar decisões que não de sua vontade, mas do síndico, por exemplo, sem o saber, transfere o direito de decidir da maioria para uma minoria, que chama em suas críticas, de “meia dúzia de gatos pingados”, que pela omissão da maioria, tais decisões terão validade a quantos presentes e ausentes na assembleia.

Não basta que o condomínio edilício tenha as melhores condições de habitabilidade, com nota 10 em conforto, comodidade, lazer, bem-estar, prestação de serviço, etc.; é preciso que ao lado de uma administração sem danos ao patrimônio dos condôminos, que só se alcança se deliberações cuidadosas se constituam nas determinações da assembleia e tal só há com condôminos laboriosos, obstinados em fazer o melhor para o condomínio ou seja para si mesmos, nota 10 afinal.

Tragam todos para a assembleia a força de suas ideias a sua capacidade deliberativa e conheça um novo condomínio e engajados todos neste proposito, nos safaremos desse interminável período de convocação de segunda categoria, incapaz de fazer valer a vontade dos condôminos, sem lamentações e vejam surgir a oportunidade para que no dia da próxima assembleia seja este festivo e comemorado com um  breakfast, que será investimento possível.

De nossa parte queremos oferecer, para que tenhamos uma melhor inteiração, a quantos queiram, a consulta permanente do blogger http://condominiosdemais.blogspot.com.br para quantas indagações ou informações, neste espaço que é dos condôminos, que reproduzira os artigos publicados em portais da internet, procurando servir, para vibrar com um condomínio com todas as soluções conhecidas pelos condôminos. 

Engajados todos neste proposito, nos safaremos desse interminável período de convocação de segunda categoria, incapaz de fazer valer a vontade dos condôminos, sem lamentações.

 

 

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