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O reembolso dos condôminos que pagaram contribuição de vizinhos


Autoria:

Geraldo Alvarenga


Geraldo Alvarenga é advogado graduado pela Universidade Mackenzie (1981),consultor e articulista em Direito Tributário/Imobiliário; ex-colaborador Semanário Coad e Revista LTr; Auditor Fiscal da Receita Federal (aposentado).

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Resumo:

Em suma, todos os titulares são igualmente credores do condomínio em igualdade de condições, guardadas as proporções de suas frações ideais.

Texto enviado ao JurisWay em 07/10/2016.

Última edição/atualização em 19/10/2016.



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O reembolso dos condôminos que pagaram contribuição de vizinhos, guardadas as diferenças das frações ideais, será igual paga a todos os condôminos. 

Resta equívoco em entendimento existente em alguns  condomínios, decorrente obviamente  da não observação da obrigação “propter REM”  que é a obrigação que incide sobre o titular, em razão de seu direito real sobre a coisa, isto é, tal obrigação está vinculada à titularidade da coisa, do bem, assim, por tal razão será satisfeita determinada prestação positiva ou negativa, impondo a sua assunção a todos os que sucedam o titular na posição transmitida (cf. FARIAS, Cristiano Chaves e ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. 4ª. ed. Rio de Janeiro: Editora Lumen Juris, 2007, p. 22), concomitantemente da cessão de direitos operada com a transferência da titularidade de unidades autônomas da instituição condominial.

Ora, do mesmo modo como, na obrigação “propter REM” sabe-se que quem é o titular, é o devedor, mesmo que de dívida   anterior ao seu domínio, ou seja, que o sucessor se investe na dívida do sucedido, este transfere àquele os seus direitos, que, assim, decorre do “registro imobiliário (que)  promove um real cadastro das propriedades e dos direitos reais a ela vinculados, guardando as principais informações relativas ao bem devidamente especificado, dando segurança, publicidade e eficácia constitutiva. Isso assim deve ser para a alteração, a aquisição ou a extinção de direitos reais ou conexos, conservando e autenticando as informações que constam do seu banco de dados público” (cf. BRANDELLI, Leonardo. (Coord.). Direito Civil e Registro de Imóveis. — São Paulo: Editora Método, 2007).

Assim, por exemplo, no condomínio não há falar-se, para fins de reembolso do Art. 304, em condômino antigo ou recente, pois, ambos, seja por direito de “desde sempre” o outro ou é por aquisição de direitos daquele (s) a que sucede na titularidade da coisa, do bem de desde sempre.

Em um eventual benefício, premio, por exemplo, que supostamente devesse ser distribuída aos condôminos, sem razão de ser no condomínio, o que se admite para simples discussão, seria, possível considerar a prestação de maior mérito para mais antigo.

 

Tal discriminação não cabe no reembolso, onde cada qual recebe na mesma proporção da qual pagou, em valores atualizados, acrescidos de juros legais de 1% ao mês, além da multa de 2% sobre o montante, ou, se disposição outra da convenção regular juros de mercado, por exemplo, de 10% ao mês, além da multa.

 

“Propter rem” que significa “em razão de”, “por causa de” está presente nas obrigações do Art. 1.225, entre as quais a obrigação que tem o condômino de contribuir para a conservação ou divisão do bem comum. ;

Tudo ocorre, é de registrar-se, independente da vontade das partes: quanto a obrigação de assumir a dívida existente do sucedido, deve o titular pagar, por constituir obrigação de quem é o titular; enquanto em relação aos direitos de participar igualmente no rateio do reembolso o titular o adquire em decorrência da sucessão daqueles.

 

Em suma, todos os titulares são igualmente credores do condomínio em igualdade de condições, guardadas as proporções de suas frações ideais.

 

Para que este trabalho bastante simples, mas de valia compreensível, necessária se faz que todos quantos tenham interesse em vencer os equívocos assinalados dele participem, com seus argumentos, criticas, valendo-se da possibilidade que a internet oferece a essa colaboração.

 



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