Vale a pena o condomínio protestar as taxas condominiais inadimplidas?

No Estado de Minas Gerais as cotas condominiais não pagas podem ser protestadas pelo condomínio o que encontra amparo na Lei Federal 9.492, de 1997, e na Lei Estadual 15.424, de 30/12/2004, o protesto é o ato solene pelo qual o credor prova a inadimplência e o descumprimento de obrigação originada em títulos e outros documentos de dívida.

Em razão da publicidade o protesto, torna público o inadimplemento do devedor em relação àquela obrigação, deixando-o inclusive com o nome ‘negativado’ nos órgãos de proteção ao crédito, por essa razão antes de encaminhar o nome do devedor ao protesto é preciso tomar uma série de precauções a fim de minimizar riscos com protesto indevido e suas repercussões.

Primeiramente deve-se verificar se a convenção do condomínio tem previsão para tanto, se está devidamente fundamentada e registrada no cartório de registro de imóveis, caso não haja tal previsão será necessário modificá-la convocando uma assembleia para esse fim, a ata deverá ser clara e minuciosamente redigida onde deverão constar as novas condições para a cobrança via protesto cartorial informando inclusive após quantos dias quantos dias do inadimplemento o título será protestado e por conta de quem correrão as despesas cartoriais é importante destacar que salvo disposição em contrário tal deliberação deve contar com a aprovação de no mínimo dois terços dos condôminos, outro cuidado importante é verificar se o inadimplente é realmente o proprietário titular da unidade condominial em débito antes de enviar a cobrança para o protesto cartorial, para evitar protestar inquilino ou pessoa não proprietária de unidade o que pode ser feito solicitando uma matrícula atualizada do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

É aconselhável ainda que no corpo do boleto de cobrança haja previsão de após quantos dias de inadimplemento o título irá a protesto.

Caso não sejam tomadas tais cautelas o inadimplente protestado poderá acionar o condomínio por perdas e danos morais, com grande chance de vitória, impondo aos demais condôminos o constrangimento da ilegalidade e o prejuízo financeiro indenizatório. Outro fato que deve ser considerado é a pré-existência de protestos e outras negativações isto porque caso o condômino tenha outros débitos negativados o protesto surtirá pouco ou nenhum efeito, gerando gastos e perda de tempo.

Como se vê embora eficaz o protesto de taxas condominiais não é tão simples quanto parece, além do risco de protesto indevido, a preparação da documentação e as despesas com o protesto acabam por desmotivar gestores e condôminos adimplentes a assumirem tal ônus.

Em alguns estados não é possível o protesto das cotas condominiais e não há consenso entre os juristas que a inscrição de condôminos inadimplentes seja legal. Assim, num eventual processo por danos morais e materiais contra o condomínio, há risco de condenação.

Por isso antes adotar qualquer postura o correto é que cada condomínio busque a ajuda de advogados especializados em Direito Condominial a fim de juntos encontrarem as soluções mais adequadas à sua realidade e necessidade.