JurisWay - Sistema Educacional Online
 
É online e gratuito, não perca tempo!
 
Cursos
Certificados
Concursos
OAB
ENEM
Vídeos
Modelos
Perguntas
Notícias
Artigos
Fale Conosco
Mais...
 
Email
Senha
powered by
Google  
 

Reflexões sobre o condomínio, cenário mundial da vida moderna !


Autoria:

Geraldo Alvarenga


Geraldo Alvarenga é advogado graduado pela Universidade Mackenzie (1981),consultor e articulista em Direito Tributário/Imobiliário; ex-colaborador Semanário Coad e Revista LTr; Auditor Fiscal da Receita Federal (aposentado).

envie um e-mail para este autor

Resumo:

O crescimento de grandes cidades no após guerra, pelo hospedar de movimentos migratórios e até imigratórios, num buscar de recolocação de contingentes humanos, em novas demandas causaram desestabilização da relação.

Texto enviado ao JurisWay em 13/01/2012.

Última edição/atualização em 19/01/2012.



Indique este texto a seus amigos indique esta página a um amigo



Quer disponibilizar seu artigo no JurisWay?


O “condomínio edilício”, assim nominado pelo disciplinamento do Código Civil (Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2.002), ou “condomínio em edificações”, como o nomina a Lei nº 4.591/64, ou condomínios horizontais, que tecnicamente são “condomínios de planos horizontais”, com unidades autômas, dispostas verticalmente, pavimento sobre pavimento exurge no limiar do século XX.

Assim, o condomínio de unidades autônomas é revolução da era moderna; desconhecido, portanto na antiguidade, embora conhecessem os romanos o condomínio, em sua forma tradicional, onde dois ou mais sujeitos são titulares de uma mesma coisa e já existisse para eles a propriedade superposta, da edificação de uma casa sobre outra, restando no seu ordenamento que, ao dono do solo pertencia o que estivesse acima ou de baixo deste.

Na Europa, com o fim da I Grande Guerra, de 1914/1918, encerra-se uma era esplendorosa, rica, inovadora, a chamada “belle époque” e surge uma nova fase, com mudanças substâncias na geopolítica e na economia mundial.

O crescimento de grandes cidades no após guerra, pelo hospedar de movimentos migratórios e até imigratórios, num buscar de recolocação de contingentes humanos, em novas demandas causaram desestabilização da relação, também da oferta-procura imobiliária e, desses fenômenos sócio-políticos, exsurge o condomínio por unidades autônomas, que, ao lado de buscar o restabelecimento do equilíbrio, fez construir novas e grandes fontes de financiamento da construção civil.


Na verdade, a partir de 1.920, entre nós, mercê de novas tecnologias, somadas a novos créditos, para aquisição imobiliária fez-se ocorrer a intensificação da verticalização nos grandes e médios centros urbanos nacionais, mas é com o advento da instituição do condomínio que se dá a transformação do cenário das grandes metrópoles às pequenas cidades, pois o antes pequeno rol de investidores, fez acrescer-se o imenso contingente dos próprios beneficiários do produto que se transformaram, também, em financiadores dos grandes projetos.

Aliás, os condomínios horizontais, assim batisados pela lei substantiva, de “Condomínios Edilicios”, propiciaram uma urbanização, ditada, principalmente pelos interesses economico-financeiros dos investidores e da indústria da construção civil, pela exploração imobiliária, a partir das áreas mais privilegiadas, de forma a dar ao contigente humano habitação mais proxima dos grandes centros onde instaladas estavam todos os complexos de atividades.

Ocorre que o crescimento massisso, numa marcha do centro para as periferias, pelo poder de concentração da moderna habitação, vai levando consigo, em cada segmento, toda a estrutura de um complexo, antes pertencente à urbanização dos centros, como se fora uma nova cidade ou, uma “urbe” dentro de outra, sem necessária dependencia uma da outra, não obstante a adoção de novos sistemas viário, de transportes e de comunicação, que dinamisaram a interligação entre um e outro segmento assim, em cada um deles forma-se como que novos centros, como se pode constatar da historia da evolução urbana de todas as cidades do planeta.

Valemo-nos de um exemplo, para dar mais forte entendimento: anos atrás, um cidadão tinha que deixar seu domícilio residencial e/ou comercial nos bairros distantes, para fazer um deposito, descontar um cheque, ou pagar duplicatas, quando em via crucis percorria todos os estabelecimentos bancário, situados unicamente no centro da cidades, nas chamadas zonas bancarias, que, por exemplo, em São Paulo era constituído por um quadrilátero constituído pela ruas Álvares Penteado, Quinze de Novembro, São Bento, Quitanda, e Boa Vista, o mesmo ocorrendo com o Rio de Janeiro, ou Porto Alegre, Salvador, etc., como, ademais, para ir ao cinema ou ao trabalho, etc., cena esta que se repete em todas as grandes cidades brasileira, como poderíamos buscar o exemplo das metrópoles do sul, do norte, do oeste, quando hoje todos esses recursos exuberantemente e fortemente multiplicados, estão disponíveis bem perto de nossos condomínios e até dentro de nossas unidades, pela internet, em todos os cantos das cidades.

Incontestavelmente, o processo de verticalização propicia mais amplo aproveitamento do solo pela multiplicação do espaço disponível, que permite mais intenso agrupamento que, trás consigo benefícios antes adstritos às áreas centrais específicas, anexando ao novo segmento residencial ou comercial, não estanques que, não obstante as facilidades de interligação, não se interdependem necessariamente.

Embora se caracterize entre nós, como o principal diploma institucionalizador do condomínio horizontal a Lei nº 4.591/64, há de se constatar a importância do Decreto n° 5.481/1928, que tido por incipiente, disciplina a alienação parcial de edifícios com mais de cinco pavimentos e normas da co-propriedade, dai permitindo a participação do próprio interessado, na formação dos recursos necessários, multiplicando-se as fontes de financiamento, como ja dito.

Assim o processo de verticalização ganhou intencidade jamais antes experimentada, que conhecida na sua capacidade a partir do institucionalizado pelo referido Decreto, em seus efeitos mais sentidos a partir de 1.940, enquanto medidas semelhantes, na Europa, alcançaram-na depois da II Guerra Mundual, de 1939/1945.

Coube ao Código Civil (Lei n° 10.406/02), no Capítulo Do Condomínio Edilício tratar da instituição, sem revogar, no entanto, a referida Lei nº 4.591/64, nem mesmo na sua parte inicial, examinada nos artigos 1º a 27, que assim continua vigente naquilo que não colide com a lei substantiva.

No texto codificado os dispositivos apresentam-se, de modo geral, semelhantes e/ou iguais, com algumas alterações importantes e outras não tanto, além de omissões, que pela não revogação da lei anterior, não oferecem problemas no gerenciamento do condomínio, merecendo, no entanto, na oportunidade reflexões pela sua importância e incapacidade de interpretação de gestores e ate, por vezes, com franca desobediência ao disciplinamento, que, entre outros, mencionamos:

1. Da qualificação do síndico.

Para o exercício das complexas e exaustivas funções da administração do condomínio elencadas no art. 1.348 como competencia do síndico, regras do Código Civil determina:

Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

Assim, compete ao síndico a representação do condomínio, manter a assembléia dos condôminos, gerenciamento judicial e administrativo, elaborar orçamento e prestar contas anuais, cobrar contribuições, impor e cobrar multas, realizar seguro da edificação e demais atos administrativos.

Para o êxito de sua administração, o síndico, assim o determina o item IV de suas competências, deve “cumprir e fazer cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia”.

Ora, a administração da casa da família, pode ter um gerenciamento empírico, no entanto a administração de instituições, como empresas publicas e privadas, condomínios, etc. requer conhecimento de técnicas administrativas capazes de conduzir aos resultados desejados e que atendam as exigências técnicas e fiscais.

Assim, a responsabilidade da assembléia na escolha de síndico e de enorme, eis que o síndico alem do dever de “cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia”, constante do rol do item IV, não a título taxativo, mas exemplificativo, a legislação especifica do condomínio que o artigo 1.348 não mencionou, por se ater a uma cópia do Art. 22, § 1o Lei nº 4.591/64.

Ademais, o síndico administra os recursos pessoais, encargos fiscais, trabalhistas, sem esquecer-se da problemática da inadimplência no condomínio, etc. por isso deve cumprir legislações conexas de interesse da administração condominial.

É dessa complexidade que a função de administrador, define a lei nº 4.769/65 no seu art. 1º que "o desempenho das atividades de Administração, em qualquer de seus campos, constitui o objeto da profissão liberal de Administrador, de nível superior”, aliás, com registro no Conselho Regional de Administração.

A eventual falta de qualificação, na administração, pode gerar equívocos, como os aqui mencionados nos demais itens, como, p. ex., apossar-se o condomínio do reembolso devido aos condomínios, inscrevendo-se nas penalidades do enriquecimento sem causa além de enfraquecer o patrimônio dos condôminos, retirando-lhes a capacidade de provedores do com domínio, como causando o terror do entendimento de que condômino é obrigado a pagar taxa de condomínio de vizinho, erro que gera, ademais atritos com inadimplentes que apesar de ter de suportar pesados encargos adicionais pela inadimplência, ainda são vilipendiados pela ignorância, então reinante no condomínio.

2. Da assessoria de terceiros à competição desigual com o síndico.

No entanto, para o exercício de uma atividade eficaz das funções o síndico que não se encontrar habilitado para tal, ou que não dispuser de tempo, p. ex., ele pode contar com uma equipe técnica, que, porém, da posição anterior do art. 22, § 2º, da lei nº 4.591/64, de assessor, subordinado ao síndico, passa, nos termos do art. 1.348, § do Código Civil, a receber do síndico, por transferência, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas
Ora, na disposição legal mantida na lei substantiva, a assembléia de condôminos escolhe um síndico que amplos poderes de representação e do exercício das funções, assim entendemos que no disciplinamento da lei nº 4.5921/64 é obediente ao princípio de unicidade da função de síndico enquanto ao art. 1.348 do Código Civil, faz vencido tal principio, pelo esvaziamento de poder e funções do síndico e criação de um seu igual, para com ele competir na administração do condomínio, instituindo dois comandos, com perda de assessorias importantes, pois, não pode prevalecer espírito de colaboração entre competidores.

Entendemos que a sistemática anterior ou uma de terceirização seria mais adequada, posto que diversificado a execução, manter-se-ia um comando único, com assistência de assessoria.


3. A convenção legalmente subscrita obriga as partes, independente do seu registro.

Na verdade uma inovação dotou a administração de recursos antes não tidos, ditados, aliás, pela experiência danosa da lei nº 4.591/64 que ditava:

Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.
§ 1º Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis, bem como a averbação das suas eventuais alterações.
§ 2º Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.

Assim, como se constata, nos termos do disposto nos parágrafos 1º e 2º do art. 9º da Lei nº 4.591/64 era considerado aprovada e obrigatório a convenção, regularmente subscrita que registrada no Cartório competente, aliás, tal como previa o anteprojeto do Código Civil:

“Art. 1.508. Só se considera constituído o condomínio edilício com a inscrição, no Registro de Imóveis, de convenção subscrita por, no mínimo, dois terços dos titulares das frações ideais, tornando-se ela, desde então, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou quantos sobre elas tenham posse oi detenção”

Há que se reconhecer que a regra da lei especial, implicava, assim, enormes dificuldades, pois se sabe que, varias instituições, em virtude de eventuais impedimentos transitórios tinham obstado o registro da convenção, constando-se, então que, apesar do reconhecimento como entidade de fato, considerando-se as disposições do § 3º do referido art. 9º, a administração ficava prejudicada inclusive na aplicação de multas disciplinares, por falta de convenção que lhes dessem sustentação, que agora sanadas pelas disposições da lei substantiva.


Estas experiências danosas determinaram alterações valiosas na instituição do condomínio, introduzidas pela lei substantiva, que super importante para a administração condominial, corrigidas, assim as inconveniências, como disciplinado:

“Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único. Para “ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis”.

Deste modo incontestavelmente, a lei substantiva, desde logo considera constituído o condomínio quando da subscrição da convenção por quem de direito, de modo defectivo, contudo, isto é, nos seus efeitos obrigacionais dos “titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção”, ressalvado que a oposição contra terceiros fica postergada à inscrição da convenção no Cartório de Registro de Imóveis.

4. Alterações na multa e juros, operados pelo Código Civil.

Não correta interpretação das disposições legais tem feito causar falso temor de que a alteração produzida pelo par. 1º do art. 1.336, lese aos interesses do condomínio, o que não é verdadeiro.

Ora dispunha a Lei nº 4.591/64 que “O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sobre o débito, que será atualizado, se o estipular a convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso de mora por período igual ou superior a seis meses (par. 3º do art. 12).

Todavia dispõe o Código Civil:

Art. 1.336. ......................................
§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
Assim, desavisados examinam as disposições pela ótica da multa, dai entendendo que a redução de 20% para 2% é um golpe de morte para o condomínio, pois que, instalado estava o incentivo à inadimplência, o que, isoladamente observado, faz parecer efetivo.
Olvidou a respectiva corrente de pensamento que os encargos moratórios se compõem de dois itens, compreendendo os juros, fixados em 1% (um por cento) ao mês e a multa em até 20%,sobre o débito, na referida lei nº 4.591/64, enquanto os fixados pela lei substantiva são os convencionados, (ou seja aqueles estipulados pela convenção de condomínio), ou, não sendo previstos, os de 1% (um por cento) ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
Jurisprudência do STJ reconhece que a convenção do condomínio pode fixar juros em até 10% ao mês.

Ao entender a Ministra Nancy Andrighi, relatora do processo da legitimidade do estabelecimento dos juros de 0,3% por dia, convencionados pelo condomínio, no entanto, relata que “A proposição buscava manter a redação referente aos juros moratórios e dar novos contornos à multa, que passaria a ser progressiva e diária "à taxa de 0,33% (trinta e três centésimos por cento) por dia de atraso, até o limite estipulado pela Convenção do Condomínio, não podendo ser superior a dez por cento". (vide texto emenda abaixo e texto integral nos portais de direito (RECURSO ESPECIAL Nº 1.002.525 - DF (2007⁄0257646-5), nos portais de direito, na internet)

Neste sentido:

RECURSO ESPECIAL Nº 1.002.525 - DF (2007⁄0257646-5)
RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI
RECORRENTE : CONDOMINIO JARDIM BOTANICO VI
ADVOGADOS : INALDO DELFINO DA SILVA E OUTRO(S)
RUBENS WILSON GIACOMINI E OUTRO(S)
RECORRIDO : UBIRATAM GARCIA DE OLIVEIRA JÚNIOR
ADVOGADO : UBIRATAN GARCIA DE OLIVEIRA JUNIOR (EM CAUSA PRÓPRIA)

EMENTA

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONFLITO DE LEIS NO TEMPO. TAXAS CONDOMINIAIS. JUROS MORATÓRIOS ACIMA DE 1% AO MÊS. PREVISÃO NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. POSSIBILIDADE.
1. Em face do conflito de leis no tempo e, conforme prevê o art. 2º, § 1º, da LICC, os encargos de inadimplência referentes às despesas condominiais devem ser reguladas pela Lei 4.591⁄64 até 10 de janeiro de 2003 e, a partir dessa data, pelo Código Civil⁄02.
2. Após o advento do Código Civil de 2002, é possível fixar na convenção do condomínio juros moratórios acima de 1% (um por cento) ao mês em caso de inadimplemento das taxas condominiais.
3. Recurso especial provido
.
ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas constantes dos autos, por unanimidade, dar provimento ao recurso especial, nos termos do voto do (a) Sr (a). Ministro (a) Relator (a). Os Srs. Ministros Massami Uyeda, Sidnei Beneti, Paulo de Tarso Sanseverino e Vasco Della Giustina votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Brasília (DF), 16 de setembro de 2010(Data do Julgamento).
MINISTRA NANCY ANDRIGHI
Relatora

Os quadros abaixo demonstram que nova disposição legal produz maior desincentivo a inadimplência:

Cálculos do principal e encargos

 

Lei 45922/64

Principal    10.000,00

Multa 20%   2.000,00

Juros              550,00

SOMA        12.550,00

 

CC/2002

Principal    10.000,00

Multa 2%        200,00

Juros           5.500,00

SOMA        15.700,00


5. Reembolso daquele que pagou a taxa condominial do vizinho!

Sabe-se que, não poucos operadores da área condominial entendem devido ao condomínio, enquanto síndicos, apoiados por pretensos assessores, escrituram em favor da instituição os valores recebidos de inadimplências, como receita, sendo que alguns ”mais parcimoniosos” submetem à assembléia decisão sobre como aplicar aquele dinheiro, que ignorando a disposição legal, ”dá destinação” dos valores, para verbas não previstas, como se titular daqueles fosse, e esta, dirigida para tal, destina a verba para fins não previstos.

Ora, o condomínio não pode esperar, tem despesas aprovadas que precisam ser pagas e a massa de condôminos restante à dos inadimplentes, cotizada pagou pontualmente as taxas condominiais de vizinhos, para que não houvesse solução de continuidade na instituição e fê-lo não por interesse jurídico na quitação da obrigação do inadimplente, nem tão pouco por assunção da divida.

Até porque, no pagamento feito por terceiro interessado, como na assunção da dívida, pois do disposto no Código Civil, em ambas as hipóteses é exigível a exoneração do devedor, com regra:

Art. 304. Qualquer interessado na extinção da dívida pode pagá-la, usando, se o credor se opuser, dos meios conducentes à exoneração do devedor;

Art. 299. É facultado a terceiro assumir a obrigação do devedor, com o consentimento expresso do credor, ficando exonerado o devedor primitivo, salvo se aquele, ao tempo da assunção, era insolvente e o credor o ignorava.

Aliás, há, isto sim, um interesse da massa de condôminos responsáveis, que a receita prevista do condomínio seja plenamente realizada, para garantia do oferecimento de todos os serviços dos quais não se pode prescindir.

Ademais, ao pagar-se a dívida do vizinho, não lhe presta a massa de condôminos a ele restante, um favor, pois o faz com interesse no reembolso, que na verdade é um investimento da mais alta retribuição.

É tão atrativo o investimento feito em relação à taxa do inadimplente, que há empresas especializadas que oferecem os seus serviços de administração com garantia da realização da receita, sem qualquer quebra, posto que assumem a taxa não adimplida pelo condômino.

Aliás, uma ótima oportunidade para o condomínio que não terá problemas com cobrança, como ótima, também, para a empresa que oferece esses serviços que, além de cobrar uma taxa adicional pela garantia, recebe os valores, ao final, com juros de 10% ao mês, além da multa de 2%, mais honorários de seus advogados, etc.,num investimento que tem garantia imobiliária.

Ora, se o condomínio não contratou garantia de taxa condominial com terceiros, resta aos condôminos usufruir dessa vantagem, autorizado que esta pela lei substantiva:
Do Adimplemento e Extinção das Obrigações
CAPÍTULO I
Do Pagamento
Seção I
De Quem Deve Pagar
Art. 304. Qualquer interessado na extinção da dívida pode pagá-la, usando, se o credor se opuser, dos meios conducentes à exoneração do devedor.
Parágrafo único. Igual direito cabe ao terceiro não interessado, se o fizer em nome e à conta do devedor, salvo oposição deste.
Art. 305. O terceiro não interessado, que paga a dívida em seu próprio nome, tem direito a reembolsar-se do que pagar; mas não se sub-roga nos direitos do credor.
Parágrafo único. Se pagar antes de vencida a dívida, só terá direito ao reembolso no vencimento.
Art. 306. O pagamento feito por terceiro, com desconhecimento ou oposição do devedor, não obriga a reembolsar aquele que pagou, se o devedor tinha meios para ilidir a ação.
Art. 307. Só terá eficácia o pagamento que importar transmissão da propriedade, quando feito por quem possa alienar o objeto em que ele consistiu.
Parágrafo único. Se der em pagamento coisa fungível, não se poderá mais reclamar do credor que, de boa-fé, a recebeu e consumiu, ainda que o solvente não tivesse o direito de aliená-la.
Seja pela contratação de empresas especializadas, seja pelo suprimento dos condôminos, o condomínio não se recente, como as demais empresas em geral, de qualquer reflexo da inadimplência, pois é como se ela não tivesse existido, como não existe, pois quem garante a plena realização e são os referidos condôminos ou empresa especializada, que, afinal, também, não recebem reflexo algum, pois regiamente reembolsados.
Aliás, é incompreensível a dificuldade que têm, desde operadores de direitos, como de finanças e o próprio condômino, por outra interpretação; não é possível, pois de um lado, do que se depreende do art. 884 do Código Civil, o condomínio não pode receber, o que já foi pago, sob pena de incidir-se nas penas do enriquecimento sem causa, e de outro lado, do que se depreende do art. 304, par. único, o terceiro não interessado, se o fizer em nome e à conta do devedor, tem direito a reembolso.
Aliás, as “prerrogativas” do reembolso, no caso, se devem à necessidade da preservação do patrimônio do condômino, pois, se este é quem permite a plena realização da receita, por maior que seja a inadimplência, como enfraquecê-lo, sem ficar com risco de não ter garantias de modo permanente.
Na inadimplência podemos apenas lamentar as dificuldades por que passa o vizinho, um nosso igual, a cujo “acidente de percurso” pode alcançar a todos, no entanto, para nós outros, propicia a lei, uma oportunidade surpreendente, de investimento só superado pelo das instituições financeiras.

Você, condômino, tem grandes missões: em nome da disponibilidade permanente desta força que liberta o condomínio de inadimplências; não permita seja lesado em seus direitos, até porque através dele você pode compensar eventuais vezes em que seja você o inadimplente; não permita que seja cedido a terceiros o seu direito de investir na inadimplência, pois através desta balança o condômino exerce o seu papel de “garantidor” da receita,enquanto aufere renda dela decorrente.

Ademais, do referido no item próprio, dispõe-se que a aprovação do orçamento das despesas e contribuições do condôminos são de duas categorias, compreendendo as gerais e as destinação especifica, correspondentes a obras e benfeitorias, como o define art. 1.350


6. Do quorum para realização de obras

Na verdade as disposições do art. 1.341 do CC são de clareza incontestável, no entanto, por vezes não raras, por pretextos não tão claros, se não de má fé realizam-se obras ditas necessárias e até urgentes, como já verificados em vários condomínios, quando de fato não o são, em prejuízo da minoria e até da própria maioria, para atender interesses personalíssimos, com danos para todos.

Ora, enquanto as obras de mero deleite, de embelezamento, exigem para sua deliberação um quorum de 2/3 de todos os condôminos, uma obra necessária e até urgente, as primeiras podem, ser deliberadas por uma assembléia convocada para um quorum de maioria dos condôminos (50% + 1), que, na realidade, em segunda chamada pode ser efetivada poucos minutos depois, com qualquer número de condôminos e as de reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização prévia.

É claro que um quorum maior é mais difícil de conseguir para uma reunião, ademais considerando que no quorum especial não pode haver segunda convocação e, tem assim, de ser realizado com a presença de pelo menos 2/3 de todos os condôminos.

Portanto, o condômino não deve apenas cumprir um dever presencial na assembléia, uma espécie de simples liberação do compromisso; deve, em primeiro lugar verificar se o quorum é competente para a deliberação proposta e, em caso positivo, discutir o assunto, examinar provas concretas,quando for o caso, examinar fotos, laudos técnicos, verificar se o problema é genérico ou localizado, pois se não o fizer pode ser iludido por um pequeno grupo, ou um líder, de má ou de boa fé que pode convencer aos condôminos que um problema patológico no revestimento cerâmico da fachada requer substituição de todo o material, a um custo, p. ex., de meio milhão de reais, quando pode até se tratar de um problema localizado, de fácil resolução e a custo reduzido.

Pode ter havido, p. ex., uma infiltração de águas da chuva e/ou de jardineiras nos tetos das sacadas que circundam a fachada e que são regadas automaticamente por pequenos dutos e que ademais a patologia teria atingido a parte do teto, não revestida de cerâmica, cuja correção se faria por modesta intervenção com um custo mínimo de um décimo do orçamento proposto e que até pode ser realizado sem autorização prévia da assembléia que, no entanto esta pode ser conveniente, para facilitar a obtenção de recursos.

Muitas vezes, por pretensa medida de economia deixa-se de tomar todas as precauções necessárias para não fazer despesas, no entanto, o preço a pagar por obras, por vezes desnecessárias ou impróprias e gigantescamente maior.

Ficar atento às disposições legais, como abaixo lembradas é a única opção capaz de evitar “desastres”l:

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

§ 1º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
§ 2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.
§ 3º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
§ 4º O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.

Aliás, “o preço da liberdade é a eterna vigilância” que, aliás, lembrava antigo candidato de velho partido, reproduzida em campanha de candidato à presidência da republica, cuja citação é atribuída, por alguns, a Aldous Huxley, autor de “Admirável mundo novo” e nos propomos que é o preço de todas as conquistas.


7. Do orçamento das despesas e contribuição

A aprovação do orçamento das despesas e contribuições do condôminos são de duas categorias, compreendendo as gerais e as destinação especifica, correspondentes a obras e benfeitorias, como o define art. 1.350

8. Convenção do condomínio.

No regramento vigente, da lei substantiva, não há razão para o condomínio não ter elaborado sua convenção, em decorrência de algum problema de registro no Cartório de Registro de Imóveis, como soia acontecer na disposição do art. 9º da Lei nº 4.591/64, com graves problemas para o condomínio e/ou condôminos, pois, diferentemente, da disposição do art. 1.333 do Código Civil, subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo a convenção, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção”; que, no entanto, “para ser oponível contra terceiros,( ai sim) a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

As presentes considerações visam trazer ao condomínio informações que, ao lado de corrigir equívoco, trazem a tranquilidade afastada pelos respectivos erros



Importante:
1 - Conforme lei 9.610/98, que dispõe sobre direitos autorais, a reprodução parcial ou integral desta obra sem autorização prévia e expressa do autor constitui ofensa aos seus direitos autorais (art. 29). Em caso de interesse, use o link localizado na parte superior direita da página para entrar em contato com o autor do texto.
2 - Entretanto, de acordo com a lei 9.610/98, art. 46, não constitui ofensa aos direitos autorais a citação de passagens da obra para fins de estudo, crítica ou polêmica, na medida justificada para o fim a atingir, indicando-se o nome do autor (Geraldo Alvarenga) e a fonte www.jurisway.org.br.
3 - O JurisWay não interfere nas obras disponibilizadas pelos doutrinadores, razão pela qual refletem exclusivamente as opiniões, ideias e conceitos de seus autores.

Nenhum comentário cadastrado.



Somente usuários cadastrados podem avaliar o conteúdo do JurisWay.

Para comentar este artigo, entre com seu e-mail e senha abaixo ou faço o cadastro no site.

Já sou cadastrado no JurisWay





Esqueceu login/senha?
Lembrete por e-mail

Não sou cadastrado no JurisWay




 
Copyright (c) 2006-2019. JurisWay - Todos os direitos reservados