Falta de recebimento do boleto de condomínio: isso justifica a não aplicação de multas e juros ao condômino?

            Ao se falar em “taxa” de condomínio, devemos ter a consciência de que esta representa a contribuição conferida pelos condôminos face ao pagamento das despesas suportadas por esta coletividade.

            Segurança, limpeza, manutenção, despesas com material e mão de obra empregados, além dos impostos e contribuições, devem ser rateadas entre os condôminos, de forma a manter em dia os pagamentos junto aos funcionários, prestadores de serviço e fornecedores.

Tratam-se, portanto, de despesas inerentes à vida condominial e, portanto de pagamento obrigatório, consoante artigos 1.315 e 1.336 do Código Civil:

Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação.....

Art. 1.336. Deveres do condômino:

I- pagar as despesas na proporção de sua fração Ideal...

A mera alegação de não recebimento do boleto de cobrança, não representa justo motivo para que o condômino não efetue o pagamento desta parcela na data de seu vencimento.

As despesas condominiais representam dívidas portáveis, ou seja, devem ser pagas junto ao credor e, neste sentido, na eventualidade de não recebimento do boleto em tempo hábil, deve-se buscar outras formas para seu pagamento.

            Não seria possível imaginarmos que os síndicos e administradoras se incumbissem em localizar condômino a condômino, objetivando o pagamento da despesa mensal atinente a cada unidade.          Como poderia ser tal fato suportado pelo síndico de condomínio localizado em cidade de veraneio, por exemplo?

Certamente, esta hipótese tornaria impraticável o pagamento das despesas suportadas pelo condomínio.

Não é novidade a precariedade existente na entrega das correspondências pelos correios quando, de sua paralisação em decorrência da greve de seus funcionários, agora, imaginemos que fosse possível ao condomínio se escusar ao pagamento de débito no qual, tenha pleno conhecimento de sua existência, pela mera alegação da falta de recebimento do documento de cobrança!!!

Certamente, os níveis de inadimplência, sofreriam elevada e injusta alteração.

Obviamente, nossos Tribunais já rechaçaram esta possibilidade e, prescrevem que a quota parte deve ser paga pelo condômino independentemente, do recebimento da carta de cobrança.

             A questão foi objeto de julgamento pelo E. Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, como pode ser observado:

“APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO, MESMO POR DÉBITOS RELATIVOS A PERÍODO ANTERIOR À AQUISIÇÃO DO BEM, HAJA VISTA O CARÁTER PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL PARA PAGAMENTO. DESNECESSIDADE. EM SE TRATANDO DE OBRIGAÇÃO POSITIVA E LÍQUIDA EM SEU TERMO, O INADIMPLEMENTO POR PARTE DO CONDÔMINO CONFIGURA A MORA EX RE. O FATO DE NÃO TEREM SIDO EMITIDOS BOLETOS PARA PAGAMENTO DAS PARCELAS DEVIDAS, POR TRATAR-SE DE DÍVIDA PORTABLE, NÃO EXIME O DEVEDOR DE PAGAR NA DATA ESTIPULADA, RAZÃO PELA QUAL TAMBÉM NÃO SERVE COMO MOTIVAÇÃO PARA O AFASTAMENTO DA MORA. RECURSO DESPROVIDO. (Apelação Cível Nº 70033062985, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Luiz Renato Alves da Silva, Julgado em 08/09/2011)”

“CONDOMÍNIO. COBRANÇA CERCEAMENTO DE DEFESA AFASTADO.

NÃO HÁ CERCEAMENTO DE DEFESA NO JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE QUANDO OS DEMANDADOS SE LIMITAM A DISCUTIR MATÉRIA DE DIREITO.

OBRIGAÇÃO PORTABLE. NÃO RECEBIMENTO DO DOC NÃO EXIME O DEVEDOR DO PAGAMENTO DA QUOTA MENSAL.

INCIDÊNCIA DOS ENCARGOS DE MORA DIANTE DA RESPONSABILIDADE DO CONDÔMINO PELO ATRASO NO PAGAMENTO DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS.

HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MANUTENÇÃO.

APELAÇÃO DESPROVIDA. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70026482992, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Rubem Duarte, Julgado em 25/03/2009)”

            Face aos exemplos e argumentos aduzidos, resta incontroverso que a falta do recebimento do boleto de cobrança não exime o condômino do pagamento das despesas e, consequentemente, de suas possíveis penalidades.

* Paulo Caldas Paes é advogado formado pela Universidade Paulista (UNIP) é autor de diversos artigos jurídicos na área imobiliária. Foi analista do Procon de Santana de Parnaíba/SP e estagiário da Aldeia Imóveis (Alphaville).