Supressão do abastecimento de água aos condôminos inadimplentes. É possível?

Supressão do abastecimento de água aos condôminos inadimplentes. É possível?

Em recente matéria vinculada pelo programa fantástico, na coluna “conciliador” foi relatado o caso de uma família residente em um condomínio vertical que, não possuindo condições de arcar com as despesas condominiais, teve interrompido o abastecimento de água em sua unidade.

Tal fato não representa novidade e, frequentemente, temos acompanhado síndicos se vangloriando de ter aniquilado a inadimplência em seus condomínios, mediante a supressão no fornecimento de água do condômino em débito com sua taxa condominial.

Este fato tornou-se corriqueiro a partir da individualização da medição de água por unidade condominial.

Empresas especializadas instalam, a pedido do condomínio, após a devida aprovação em assembleia, medidores individualizados para cada apartamento e, se incubem em efetuar a leitura mensal do consumo.

O condomínio permanece como único responsável pelo pagamento frente à concessionária, contudo, passa a incluir na taxa de condomínio, o valor atinente ao consumo, efetivamente, auferido por cada unidade autônoma.

Dessa forma, baseando-se nessa premissa, certos condomínios buscam compelir aos condôminos inadimplentes, que honrem com suas obrigações mediante a interrupção do abastecimento de água, já que tanto a taxa condominial quanto o consumo de água são cobrados no mesmo boleto.

Claramente, em um primeiro momento, tal medida trará uma redução ao percentual de inadimplência, mas, será que esta conduta é legal?

Em nosso entendimento, mesmo que esta decisão seja baseada em assembleia, resta esta ilegal e imoral; compelir alguém a realizar determinado ato mediante o emprego de ameaça é conduta tipicamente ilegítima.

Em artigo formulado sobre a possibilidade de corte de abastecimento de água o Eminente desembargador Rizzatto Nunes declara: “Os instrumentos de cobrança são vários, legítimos e bem regulados: a cobrança há de ser feita de acordo com as regras estabelecidas na lei, mas sem abusos¹ ”.

            Indo além das lições do aclamado jurista, temos que a conduta descrita neste artigo, representa crime tipificado em nosso Código Penal pelo artigo 345, que trata do exercício arbitrário das próprias razões assim definido:

            Art. 345 - Fazer justiça pelas próprias mãos, para satisfazer pretensão, embora legítima, salvo quando a lei o permite:

Pena - detenção, de quinze dias a um mês, ou multa, além da pena correspondente à violência.

            Como representante legal do condomínio, o síndico poderá ser diretamente, penalizado neste sentido.

            Ademais, tal conduta tem sido rechaçada pelos tribunais que, na maioria dos julgamentos, determina que o condomínio abstenha-se desta prática e, ainda, em alguns casos, podem vir a estipular uma compensação pelo dano moral suportado pelo condômino.

            Nestes termos é o julgamento emanado pela Colenda 7ª Câmera de Direito Privado do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo no julgamento da Apelação nº 0166573- 82.2010.8.26.0000, da Comarca de São Paulo:

EMENTA:. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS

Inaceitável o corte no fornecimento de água para forçar a

autora ao pagamento do débito. Atribuição cabível

apenas à concessionária, nos termos do artigo 6º, § 3º,

inciso II, da Lei nº 8.987/85. Possibilidade de cobrança

prevista no artigo 1.336, § 1º do Código Civil.

Inadimplemento ademais não comprovado. Danos

morais devidos, mas sem a incidência de correção

monetária, porque fixada a verba indenizatória em

salários mínimos. RECURSO PARCIALMENTE

PROVIDO. (Grifamos).

            O mesmo Tribunal, em decisão proferida pela Colenda 6ª Câmara de Direito Privado, nos autos de Agravo de Instrumento nº 0153683-43.2012.8.26.0000, da Comarca de Monte Mor decretou:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA

DE TAXAS DE CONDOMÍNIO. DECISÃO

GUERREADA QUE CONCEDEU A TUTELA

ANTECIPADA PARA O FIM DE AUTORIZAR A

SUSPENSAO NO FORNECIMENTO DE ÁGUA À

RESIDÊNCIA DO AGRAVANTE.

INADMISSBILIDADE. SERVIÇO ESSENCIAL.

MEDIDA ILÍCITA, POSTO QUE VIOLADORA AOS

DIREITOS FUNDAMENTAIS DO CONDÔMINO

(ARTIGO 1335, DO CODIGO CIVIL, POR ANALOGIA).

POSSIBILIDADE DE COBRANÇA DA DÍVIDA

ATRAVÉS DE OUTROS MEIOS LEGAIS. DECISÃO

REFORMADA. DETERMINAÇÃO DE

RESTABELECIMENTO IMEDIATO DO SERIÇO.

RECURSO PROVIDO.

ELTON (G.F.)

            Os aclamados juristas Jorge Tarcha e Luiz Antonio Scavone Jr., citando a lição conferida pelo ínclito mestre Roberto Barcelo de Magalhães “além das penas pecuniárias previstas, nenhuma outra que importe em privação de direitos condominiais pode ser estabelecida em Convenção ou aplicada pelo condomínio”².

Conclui-se pela análise dos julgamentos discriminados e, ainda, na doutrina especificada, que a interrupção no abastecimento de água junto à unidade autônoma não deve ser utilizada pelos condomínios.

            Contudo, em nosso entendimento, como medida paliativa, o condomínio pode utilizar-se da cobrança individualizada para o consumo de água e, neste caso, emitir boletos autônomos atinentes à cobrança das taxas condominiais e, assim, em tese, a falta de pagamento daquele consumo, possibilitaria eventual corte face à sua falta de pagamento.

            A decisão para esta alternativa deve ser referenda em Assembleia Geral, especialmente convocada neste sentido, a fim de embasar a conduta adotada pelo condomínio.

1- Leia esta notícia no original em:
Terra - Brasil
http://terramagazine.terra.com.br/interna/0,,OI5622189-EI11353,00.html<>

2- “Jorge Tarcha e Luiz Antônio Scavone Júnior” Despesas Ordinárias e Extraordinárias de Condomínio, 2º ed., pg. 124. Ed. Juarez de Oliveira.

* Paulo Caldas Paes é advogado formado pela Universidade Paulista (UNIP) e autor de diversos artigos jurídicos na área imobiliária. Foi analista do Procon de Santana de Parnaíba/SP e estagiário da Aldeia Imóveis (Alphaville) Mais informações: ppaes@adv.oabsp.org.br Este endereço de e-mail está protegido contra spambots. Você deve habilitar o JavaScript para visualizá-lo.