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Morar (bem) em condomínio exige respeito mútuo.


Autoria:

Geraldo Alvarenga


Geraldo Alvarenga é advogado graduado pela Universidade Mackenzie (1981),consultor e articulista em Direito Tributário/Imobiliário; ex-colaborador Semanário Coad e Revista LTr; Auditor Fiscal da Receita Federal (aposentado).

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Resumo:

A solução dos problemas não esta em reclamar da sua existencia, nem de aplicar sansões a pretensos aentes seus, em que pese de,por vezes,ter-se de fazê-lo, mas de em conjunto detecte-lo e indicar a solução

Texto enviado ao JurisWay em 30/06/2011.

Última edição/atualização em 04/07/2011.



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A crescente verticalização dos centros urbanos, ao emprestar maior capacidade de abrigo a grupos de famílias e/ou de empresas, propiciou-lhes a possibilidade de implantação de um sistema de segurança maior, aliás, reclamada por todos nestes dias, ante a necessidade de um esforço no enfrentamento à violência.


Ora, o acréscimo do espaço aéreo trazido pela referida verticalização, ao espaço físico, representa superlativo aproveitamento do solo, ampliando sua disponibilização, reduzindo o custo da construção pelo maior poder de barganha dos empreendimentos imobiliário, produzindo maior oferta de imóveis, enquanto faz instalar-se no condomínio uma força contributiva que, robusta, geradora de um menor custeio de manutenção per capita.


Na verdade, a instituição do condomínio edilício surgido em nosso País no inicio do Século XX, depois da Guerra Mundial de 1.914 a 1.918, pela necessidade de racionalizar o uso do solo, para minimizar os efeitos da explosão demográfica na crise habitacional dos grandes e até pequenos centros urbanos, como resposta, ainda, ao anseio de mais proximidade das pessoas com os locais de trabalho, sem prejuízo de outros benefícios ali encontrados, representa hoje a preferência de mais de 50% das famílias brasileiras.


Inquestionavelmente um grande problema da atualidade é a violência urbana, a que jános referimos, que tem alcançado indistintamente a todos os seguimentos, atingindo contingentes sociais abrigados em suas mansões, casas ou apartamentos, mas é no condomínio que reside a mais ampla possibilidade de implantar, cada vez mais de sofisticados sistemas de segurança e capacitados recursos humanos, disponibilizados a custo que, partilhado entre condôminos, viabiliza sua instalação por um mais baixo investimento per capita, que diferenciado do aplicável a espaços isolados de moradias (casas), onde um titular único deve suportar a totalidade dos encargos, por vezes, afastando-o da segurança hoje requerida.

Sem dúvida a conquista do bem-estar, da convivência pacífica, prazerosa no condomínio e que preocupa a todos, não é algo que se espera que chegue às nossas mãos pela inércia, mas algo que se constrói a cada dia, pois que, como que plagiando Carlos Lacerda, quando repetia autor desconhecido, o preço da manutenção dessa conquista é o permanente enfrentamento dos problemas que rondam o condomínio.

Um dos problemas agigantado pela falta de empenho na sua solução e que tem nos atribulado é o do barulho que, aliás não é exclusivo do condomínio, até porque a emissão de sons acima dos decibéis permitidos não é privilégio de situações específicas e não apenas, mas o “barulho faz de SP a "cidade liquidificador" (Folha de S. Paulo 31/7/2007).

Assim, a solução dos problemas não esta em reclamar da sua existência, nem de aplicar sansões a pretensos agentes seus, em que pese de, por vezes, ter-se que fazê-lo, mas de, em conjunto detectá-lo e indicar a solução.

Na verdade, não há como reclamar, pois, os problemas têm seu criadouro na casa de cada qual. Observe quantas vezes você já disse a seus filhos “abaixe o volume da TV”, porém, sem se aperceber que tais ruídos poderiam estar incomodando o vizinho.

Doutra sorte, repita-se, porque reclamar, se o barulho, externo ou interno, têm soluções técnicas conhecidas? Uma janela comum, p.ex., transmissora de todo o barulho externo pode e deve ser substituída por outra ante-ruído, enquanto outros ruídos podem ser extirpados pelo isolamento acústico que, em estando a construção em período de garantia pode ser buscado junto a construtora do edifício e em caso contrário, pode ser resolvidos por reformas que, aliás, não representariam despesas, eis que, recuperariam o valor venal do imóvel que havia sido alcançado pelo processo depreciativo do barulho.

Na analise do “problema barulho” vamos encontrar outro item, o da algazarra, as chamadas bagunças que as crianças fazem dentro do apartamento.
Ora se os infanto-juvenis estão se valendo dos seus apartamentos para descarregar suas abundantes energias, ou na construção faltou espaço próprio para essa faixa etária, ou há tal espaço, mas que por força de falso rigor, não estão disponíveis na medida da sua necessidade.

Em verdade há, por vezes, opções dentro do condomínio que apropriadas e que, no entanto, são subtraídas das crianças e/ou jovens por constantes proibições, p. ex., de seu uso por aquelas desacompanhadas dos pais ou responsáveis, ou de outro fato qualquer.

Assim, se tal que parece absurdo, ocorre em seu condomínio, basta organizar a disponibilização completa do espaço, conjugado com uma medida que garanta a integridade dos equipamentos.

O que não pode ser postergado é oferecimento de opção adequado para as faixas etárias carentes de espaços para as suas exuberantes manifestações,

Afora isto, em toda outra circunstancia, só restara a cada qual a lembrança ou de já tiveram as mesmas dificuldades no passado recente, ou que puderam brincar nas pacatas ruas de sua cidade, em tempos mais remotos.

Não se pode ainda esquecer-se do problema de manutenção de animais, que embora já pacificado por decisões judiciais, reservado esta ao regimento interno a definição do seu transito nas áreas comuns.

Este rol intenso obrigou-nos a uma manifestação de maior volume e não esgota os problemas do condomínio, pois indiscutivelmente há outros que mais aflitivos e são os que atingem os relacionamento outros entre condôminos e entre esses e o síndico e que são os relacionados com o descumprimento de deveres deste último e/ou da incompreensão dos condôminos, decorrente do despreparo para uma gestão de qualidade, ou incapacidade de liderança, ou até de gestão fraudulenta, e/ou em casos de eventuais hipóteses isoladas de “simples” descontentamento, irritação do grupo.

Destarte, o síndico eleito assume o cargo numa condição assim retratada pelo Manual do Síndico do Secovi: “ELEGERAM-ME SÍNDICO. E AGORA? ... sempre ouvi dizer que ser síndico era muito chato, causava aborrecimentos, indisposição com os demais condôminos, problemas com a administradora, além das chamadas pelo interfone nos horários mais inconvenientes para tratar de assuntos, na maioria das vezes, pessoais ou nada importantes. Isso quando não aparecia alguém levantando suspeitas sobre as prestações de contas .....”,

Na verdade o despreparo, por vezes não raras, é tão grande, mas não sem honrosas exceções, que o gestor do condomínio (síndico), que tem como principal dever “cumprir e fazer cumprir a (legislação) não tem o hábito de consultar, p.ex., os art.1.331 a 1.358 do CCB e que si quer sabe onde esta a convenção e, no entanto, julga que sabe tudo sobre condomínio, além da falta de sensibilidade, de bom senso, de liderança e ademais, tendo como opositor um condomínio obstinado, só pode se converter no que popularmente se chama de “prato cheio” para o desentendimento.

A administração de condomínio é tarefa complexa do síndico que não se esbarra apenas na legislação condominial, pois precisa ele de se ater, ainda, às exigências trabalhistas, como da Legislação do Imposto de Renda, do ISSQN, ou ainda, da Previdência Social.

Deve, ademais o síndico conhecer as Convenções Coletivas de Trabalho da categoria dos empregados e as funções de cada servidor do condomínio, para evitar-se que se cobrem daqueles funções não suas e ao contraria dispensem a eles de funções próprias.

Na verdade as funções do síndico compreendem, ainda, em preparar relatórios e balancetes para apresentação aos condôminos; analisa p.ex., o porquê da inadimplência verificada, se é generalizada ou, se um caso especifico ou, ainda, se há efetivamente falta de recursos do inadimplente ou se percebe que há, por vezes, falta de vontade política, que merece examinada; se os gastos crescentes ou contínuos com determinados itens tem explicação; se o consumo da água em metros cúbicos, ou da energia elétrica estão dentro da normalidade; se as lâmpadas estão “queimando” demais, quando manda examinar os motivos, ou se os lançamentos contábeis estão corretos, com a indicação do setor de custo correspondente, se os documentos que lhes dão origem estão mencionados, se os procedimentos administrativos se deram com competência e desvelo exigidos, etc.

Assim se o sindico reiteradamente descumpre suas funções, precisa primeiramente de compreensão ativa, isto é, seguida de ajuda, inclusive da disponibilização de um curso Online Gratuito sobre o papel do síndico na gestão dos condomínios e de liderança, pago pelo condomínio, p. ex., como encontrados gratuitamente no portal jurisway ou em ou outros; sugestão de que indique uma empresa reconhecidamente idônea para administrar o condomínio e, em última hipótese, já que o condomínio não pode deixar de ser administrado, pela destituição do síndico por assembléia, especialmente convocada para o fim.

De igual modo o condômino se submete a sanções: a) se não pagar a sua contribuição em dia ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. (§ 1º do Art. 1.336); b)se não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV (II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; e IV – não der às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes), pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa. ( § 2º do Art. 1.336); c) se não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. (Art. 1337); e d) por seu por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia. (parágrafo único do Art.1.337).

Razões outras, como já assinaladas, de ordem não institucional, trazem criticas que se fazem registrar de contingentes de condôminos que entendem que o viver em condomínio importa em renuncia de princípios próprios, implicando na qualidade do bem viver.

Merece, entretanto tal entendimento o lembrar-se que o contraditório reside em cada um de nós, pois sabemos que o homem não é uma ilha e, assim, precisa, do concurso de seus iguais para viver e encontrar respostas às suas necessidades na busca de seus objetivos de sobrevivência, de prosperidade; no entanto não se esforça para o exercício de uma convivência salutar, para a qual não necessitaria de uma renuncia, de desistência, ou de simplesmente ignorar sua condição de insatisfeito.

O que deve reconhecer cada qual e que na arte da convivência em sociedade o que conta é a tolerância capaz de entender as eventuais fragilidades de terceiros, para que, num sistema de compensação possa aqueles respeitar as suas e assim, pacificada a convivência, sejamos s capazes da intolerância a tudo quanto não traga benefícios para todos, certos então de que “nenhum de nós é tão inteligente quanto todos nós juntos.” (cf. Warren Bennis, estudioso americano, consultor organizacional e autor, amplamente considerado como um pioneiro no campo de Liderança Estudos contemporâneos; professor universitário, de negócios e Administração e Presidente da Fundação Instituto de Liderança da University of Southern California, In historiadaadministracao.com.br).

Ora, sabem todos que, ninguém é bom juiz em causa própria e, por vezes, quando julgamos o nosso próximo, seja ele o condômino ou outro, pode ser que o justo julgamento nos “coloque na berlinda”.

Assim o ideal é que nos imbuamos do mais importante dos elos, o fator de agregação que é o de se entregar “ ... às relações pelas quais vários indivíduos vivem operam conjuntamente de modo a formar uma nova e superior unidade, ( cf. Giovanni Del Vecchio, em ”Lições de filosofia do direito. 5a. Edição, Coimbra, 1979, p.460).


Na verdade, até mesmo a aplicação de multas não traz tanto dissabor ao condomínio, pois, os infratores acabam entendo o seu comportamento como danoso à coletividade condominial, a uma porque a denuncia ou constatação é um processo que deve se basear em reiteração do procedimento indesejado e acrescido de uma “investigação sigilosa”, como de consulta a lei e a convenção, que, em sendo considerada oportuna deve ter como primeiro passo, uma advertência verbal, que se infrutífera, seguida de advertência epistolar protocolada que, em não produzindo os resultados esperados, pode ser reproduzida por uma notificação extrajudicial, de maior alcance que, em continuando o descumprimento à convenção, ao regimento interno e as determinações da assembléia, deve a multa ser aplicada, à qual poderá ser oferecida recurso.


É, na essência, dos chamados desmandos do sindico e das relações conflitantes entre condôminos, por vezes, que surgem os descontentamentos que chegam a gerar desconforto geral no condomínio, pois, as dificuldades que soem acontecer se verificam como resultante da falta de cumprimento dos deveres do gestor do condomínio e/ou dos condôminos.
A legislação do condomínio da à instituição todos os meios para subsistência de uma capacidade técnica e de tempo, pois, faculta o parágrafo 2º do Art.1.348 do CC que em não possuindo o síndico qualificações exigíveis, possa ele transferir a outrem, total ou parcialmente, os seus poderes de representação ou as suas funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.

Aliás, não obstante entenderem especialista que as disposições do Parágrafo 2º do Art. 1.348 representam um aperfeiçoamento, peço vênia para o meu parecer de que as do Parágrafo 2º do Art. 22 da Lei nº4.591/64, são mais adequadas, pois enquanto não roubam poderes do síndico, mantendo a administração sob sua inteira direção, coloca a pessoa a quem delega funções, no seu lugar de “staff”, enquanto a transferência de poderes ou funções a terceiros é esvaziamento dos do síndico, por isso que, ainda, uma decisão difícil para este e que, ademais, coloca o condomínio sobre uma administração atípica, que impropriamente chamaremos de nem “monocrática”, pois a decisão fica nas mãos de um ou de outro e nem “colegiada” pois que nesta, a decisão é do voto da maioria, que importaria, pelo menos, de três elementos”.

Assim, se o síndico tem capacidade plena para todas as funções e ademais, dispõe de tempo para executá-las, sem qualquer embargo, não há razão para fazer transferência de seus poderes ou funções suas, pois, não raramente, se lhe faltar qualificação, o síndico acaba subordinado ao administrador, a tal ponto de certa feita, um síndico disse em determinada assembléia, para justificar uma sua omissão, que não tomou determinada providencia porque o administrador não consentiu ...
No entanto, se necessário a transferência, faça-a o síndico, pois num dia-a-dia ocorrem situações que exigem competência administrativa e conhecimentos específicos da legislação condominial e trabalhista, como o básico de contabilidade e a opção de muitos condomínios começa a ser, cada vez mais, concentrada em empresas especializadas nesta área, ou em pessoa física que reúna tal capacitação.

Destarte, a transferência, se decidida, deve ser feita com prudência, com sobriedade que lhe permita ter nela um consultor e executor eficiente, que tenha os conhecimentos indiscutíveis do cargo, pois, se não o fizer, em vez de solução para o seu problema, o síndico os terá em maiores doses.

Tenha cuidado, não convoque para esta tarefa alguém que vá depender de você ou de terceiros; especifique as áreas que quer transferir; não se dispa de sua autoridade, o síndico não é o general, mas sim o marechal, mas também, o soldado; é quem manda, mas é também o que ausculta, para ao depois decidir.

É de registrar, ainda, que grave erro tem sido cometido, quando, p.ex., o síndico entende que já pode, por si mesmo gerir o condomínio e assim resolve dispensar a empresa especializada em administração.

Nesta hipótese, dita experiência nossa, tem ocorrido que o síndico, em relação à transferência anteriormente feita, “faz uma comunicação à Assembléia”, alegando que vai assumir as funções da chamada empresa de administração e que se investe na remuneração que era pago aquela e, por incrível, a assembléia aprova as decisão e lhe atribui uma segunda remuneração.

Ora, na dispensa da pessoa física ou jurídica que exercia função ou poderes de administração transferidos voluntariamente do síndico, se não nomeado outro, o síndico se reinveste na função que é sua, pois que é ele o administrador do condomínio e que, assim não deve receber mais remuneração pelo serviço pelo qual já é remunerado, cabendo-lhe devolver o que indevidamente recebido, com acréscimos legais

Concluindo, é bom que cada qual, síndico e condôminos reveja sua participação na vida condominial; releia as disposições da legislação condominial (Art. 1.331/1.358 do Código Civil), a Convenção de Condomínio e o regimento interno, como se nunca tivera até então lido; repita a leitura toda a vez que tiver de tomar decisão, de voto, e no restante desfrute de uma feliz convivência em seu condomínio.

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Comentários e Opiniões

1) Jose (29/08/2017 às 19:51:02) IP: 191.255.150.4
eu sou morador de um condomineo com 40 apartamentos,pela um morador me traz muito transtorno,tais como noias homosexuais e outros alem do cheiro forte de maconha e craque fico sem saber o que fazer , como devo agir , nesta situação, respeitosamente , jose maria fonseca aguardando resposta.


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