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REGENCIA DO CONDOMINIO


Autoria:

Geraldo Alvarenga


Geraldo Alvarenga é advogado graduado pela Universidade Mackenzie (1981),consultor e articulista em Direito Tributário/Imobiliário; ex-colaborador Semanário Coad e Revista LTr; Auditor Fiscal da Receita Federal (aposentado).

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Resumo:

A legislação do condominio codificada, ainda tem imperfeições e falhas, que,no entanto, poderão ser reexaminadas pelo legislador ou convenção

Texto enviado ao JurisWay em 25/03/2011.

Última edição/atualização em 29/03/2011.



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O Código Civil de 2002 disciplina nos artigos 1.331 a 1.358 o instituto do Condomínio Edilício, até então unicamente regularizado pelos artigos 1º a 27 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1.964.


De inovador no disciplinamento registra-se o estabelecendo em seu Art. 1.336, § 1º que "O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito, em face do Art. 12, par. 3º que estabelece multa até 20%.


Das criticas, da não unanimidade da doutrina e jurisprudência, parece-nos circunstancialmente estéril aqui o exame das disposições de validade dos negócios e demais atos jurídicos, constituídos da entrada em vigor deste Código e dos seus reflexos como do previsto em convenção (ver art. 2.035), a uma até por que adstritas a um período de transição, que, em curto prazo deixa de ter importância, a duas porque matéria sobejamente discutida pelos especialistas.

 
Comove-nos deveras, no entanto, os reflexos permanentes, pois a inovação estimula a inadimplência, conflita com os interesses de arrecadação, que atinge também o condômino supostamente favorecido que se inclui entre aqueles que não são meros consumidores, mas co-provedores indispensáveis dos recursos.


Ademais, a legislação do condomínio tem imperfeições, falhas que o entanto poderão ser reexaminadas pelo legislador e/ou pela Convenção.


Entre outras, por exemplo , na codificação não encontramos importantes disposições, como a correspondente a do art. 9º,§ 3º alínea, da Lei 4.591/64, que definiria a natureza gratuita ou remunerada do síndico.


Demais disso, ainda, o disciplinamento codificado não inclui disposições correspondentes as estabelecidas nos parágrafos 1º, 2º e 4º do Art. 24 da Lei 4.591/64 que disciplina que:
Art. 24. ...........
§ 1º As decisões da assembléia, tomadas, em cada caso, pelo quorum que a Convenção fixar, obrigam todos os condôminos.
§ 2º O síndico, nos oito dias subseqüentes à assembléia, comunicará aos condôminos o que tiver sido deliberado, inclusive no tocante à previsão orçamentária, o rateio das despesas, e promoverá a arrecadação, tudo na forma que a Convenção previr.
§ 3º Nas assembléias gerais, os votos serão proporcionais às frações ideais do terreno e partes comuns, pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da Convenção..
§ 4º Nas decisões da Assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.


A importância da disposição ausente na codificação pode se medir, em relação ao falado § 1º, pela jurisprudência abaixo:
CONDOMÍNIO - COBRANÇA DE CUSTOS DE OBRA - DEFESA CENTRADA NA NULIDADE DA ASSEMBLÉIA QUE DELIBEROU A RESPEITO - MULTA - JUROS MORATÓRIOS - Argüição de nulidade da assembléia. A decisão da assembléia condominial é eficaz em relação a todos os condôminos, mesmo quando padece de algum vício. Exegese do art. 24, § 1°, da Lei 4.591/64. Assim, tendo caráter compulsório imediato, não pode o condômino invocar eventual nulidade em defesa de ação de cobrança, porquanto vigora o principio solve et repete. Tal matéria só será possível ser argüida em demanda própria. Jurisprudência uniforme a respeito. Multa - Percentual - O percentual da multa, devida pelo condômino inadimplente em suas obrigações, é definido pela respectiva Convenção, respeitado o limite de 20%. Exegese do art. 12 e § 3° da Lei 4.591/64. Inaplicabilidade do art. 52, § 1°, da Lei 8.078/90 (CDC), na redação dada pela Lei 9.298, de 01.08.96 (Lei da Multa de 2%), por ser exclusivo ao fornecimento de produto ou serviço que envolva outorga de crédito ou concessão de financiamento ao consumidor. Juros Moratórios - Taxa - Os juros moratórios legais são de 1 % ao mês (Lei 4.591/91, caput). (TARS - AC 197077183 - 6 197077183 - 6 ª C. Cív. - Rel. Juiz Irineu Mariani - J. 14.08.97).


É de se registrar que não há, também, na lei codificada disposição correspondente a Lei 4.591/64, na disposição abaixo:
Art. 12. ...............
§ 5º A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum valerá como escusa para exonerá-lo de seus encargos.

 
Em adentrando no núcleo da questão que se quer sucinta e despretensiosamente examinar, lembra-se que a modalidade da propriedade no condomínio edilício é complexa; conjuga a propriedade exclusiva, que compreende as unidades autônomas e a co-propriedade, no tocante as áreas comuns, partilhadas.


Tal modalidade nasce da busca de solução para os problemas hodiernos de melhor ocupação do solo, de minimizar, debelar a crise habitacional dos médios e grandes centros urbanos, etc., que poderia representar a oportunidade magistral de, em reunindo grupos humanos num espaço físico específico, proporcionar-lhe convivência fraterna, mutua ajuda, além de uma melhor relação custo/beneficio para todos.

 

Entretanto, não é o que ocorre. Aliás, o homem dos edifícios de apartamentos difere em muito de seus ancestrais mais próximos, que moravam distantes, isolados fisicamente uns dos outros léguas ou quilômetros, mas que próximos afetivamente, numa comunhão invejável.



Ora, a historia recente nos mostra que ofertavam esses últimos seus filhos em batismo e/ou casamento, participavam de saraus, de festivos e profícuos mutirões para plantio e colheita e até nas pequenas e bucólicas cidades interioranas, como ainda em ricas reminiscências do Brasil afora, enquanto em relação aos primeiros, como, aliás, assinala Silvio de Salvo Venosa, "nenhuma outra modalidade de propriedade talvez tenha levantado maior riqueza de problemas jurídicos e sociais...


De tais tribulações no condomínio tem-se atribuído responsabilidade aos síndicos e presidentes da assembléia que, sem os conhecimentos necessários e sem nenhum bom senso administram condomínios.


Todavia, tal entendimento é apenas metade da verdade. Há que se constar que o comportamento social dos condôminos, emblemático, pode justificar tal constatação. Todos e cada qual os condôminos, nos encontros eventuais com seus pares nos corredores, nas áreas de lazer, etc. são polidos, cordiais, meigos, cujo comportamento os segue até o ingresso na sala de reunião da assembléia.


Declarado, porém aberta a seção, transformam-se, a uma só vez, com raras exceções, como num passe de mágica, em inimigos que a todos atacam sem dó, nem piedade, como se fora, cada qual, um ditador contrariado em seus propósitos.

 
Posto isto, a experiência nos tem mostrado que, nas assembléias discute-se tudo no horário da reunião, só não o fazendo em relação da pauta, que passam a discutir, no entanto, ao depois, quando muitos desestimulados, abandonaram a reunião e assim, sem quorum de fato, mas valendo-se do registro de presença, deliberam-se sobre assuntos da pauta, de gravidade, que aprovado, então, por um quorum incompetente, o que só faz acontecer indisposição geral de todo os matizes e afinal disputas judiciais.


O quadro estarrecedor, dantesco, visto pelos especialistas, parece não se referir ao instituto do condomínio que, aliás, tem uma legislação minuciosa, rica na definição dos direitos e deveres dos condôminos, como daqueles que tem a função da administração do condomínio.

Ora, não há uma razão aparente, a não ser pela falta de bom senso, posto que a legislação extremamente detalhista é clara quando, por exemplo:
a) define o modo de instituição do condomínio (Art. 1.332);
b) estabelece o quorum de 2/3 para subscrição da convenção de condomínio (Art. 1.333);
c) dispõe sobre os direitos e os deveres do condômino (Art. 1335/6);
d) estabelece punição para o não cumprimento de deveres dos condôminos (Art. 1.337)
e) impõe que a realização de obras no condomínio depende:
I - se voluptuárias (de mero deleite ou recreio), de voto de dois terços dos condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos (Art. 1.341).

Ademais, excepciona que “as obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino‘ (§ 1º); estabelece que as obras ou reparos necessários que forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente (§ 2o); define que “Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos (§ 3o), etc.

Feitas as ponderações supra é de se ver que na verdade, que há uma dose grande de culpa esta nas mãos do síndico, como do condômino escolhido para presidir a mesa diretora da assembléia, não afeitos ao exame da convenção e da legislação pertinente e o pior, agem como se as conhecessem, como expert da matéria.

Na verdade, se peritos fossem, certamente não se privariam da consulta à legislação do condomínio (CCB) e da Convenção do Condomínio, contudo tais pessoas não precisam ser um especialista, basta-lhe a responsabilidade, o zelo e bom senso para bem administrar.

Esquecem-se eles que, p. ex., advogados, consultores de direito e juízes, dos mais ilustrados, mestres de direito, ante a necessidade de propor uma demanda, de elaborar um parecer e de proferir uma sentença, se entregam ao exame de toda legislação, da doutrina e da jurisprudência e, alias, apesar do seu saber jurídico, enriquecem sua manifestação, trazendo para ela o entendimento de outros operadores do direito.

Destarte, seja no condomínio, seja em um empreendimento qualquer, nenhum de nós deve ficar à mercê de um administrador, por mais experiente que seja, pois, tudo devemos concluir por nós mesmos; deve, cada um de nós procurar conhecer aquilo que é do seu interesse.

Uma boa decisão, para facilitar a todos, sabendo-se que à consulta a códigos, às leis, não é tarefa muito fácil a não profissionais, é de todo interessante transcrever na Convenção todos os quoruns estabelecidos pelo Código Civil e outros disposições que entender necessparias,, como,aliás, faculta o Art.1,334 do CCB e, assim, para convocar e presidir assembléia, como para impor uma multa, por exemplo, basta consultar a convenção conscientemente.

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