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A conta do vizinho não é obrigação de condômino, mas de terceiros interessados ou não, mediante incentivo da lei.


Autoria:

Geraldo Alvarenga


Geraldo Alvarenga é advogado graduado pela Universidade Mackenzie (1981),consultor e articulista em Direito Tributário/Imobiliário; ex-colaborador Semanário Coad e Revista LTr; Auditor Fiscal da Receita Federal (aposentado).

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Resumo:

Não se aperceberam condôminos que reclamar não basta e, ademais ainda, no caso fazem reclamação à pessoa errada

Texto enviado ao JurisWay em 08/11/2013.

Última edição/atualização em 10/11/2013.



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Na verdade se o síndico “deliberar por conta própria”, na pretensão de substituir o poder exclusivo da assembléia de condôminos, conquanto irregular, enquanto não for anulada pela decisão de nova assembléia, esta é tida como medida eficaz.

Aliás, é o que acontece com a medida que se tem consentido desde o Decreto nº 5.841, de 25 de junho de 1.928, da qual reclamam constantemente os condôminos, mas que continua sendo aplicada nestes mais de 85 (oitenta e cinco) anos, no tocante à cobertura da quota-parte das despesas do condomínio, não paga no vencimento, por condôminos inadimplentes, com aval-incentivo de assessorias profissionais e/ou acadêmicas, que aplicada por síndicos, numa ignomínia para o condomínio e uma afronta à lei.

Não se aperceberam condôminos que reclamar não basta e, ademais ainda, no caso fazem reclamação à pessoa errada, ou seja, ao síndico, quando a deliberação não é atribuição daquele; quem tem o direito-dever de votar nas deliberações da assembléia são os condôminos (Art.1.335, III), cabendo ao síndico “apenas” a implementação destas deliberações.

 

Ora, reclamar de si mesmo não é exeqüível, o que os condôminos têm é o dever de deliberar e, em o fazendo, dar conhecimento ao síndico daquilo que ele tem o dever de saber, isto é, que a saída do condomínio não esta na ilegalidade, mas assim disposta:

 

Código Civil - CC - L-010. 406-2002 - Parte Especial

Livro I - Do Direito das Obrigações

Título III - Do Adimplemento e Extinção das Obrigações

Capítulo I - Do Pagamento

Seção I - De Quem Deve Pagar;

 

Art. 304. Qualquer interessado na extinção da dívida pode pagá-la, usando, se o credor se opuser, dos meios conducentes à exoneração do devedor.

Parágrafo único. Igual direito cabe ao terceiro não interessado, se o fizer em nome e à conta do devedor, salvo oposição deste.

 

Art. 305. O terceiro não interessado, que paga a dívida em seu próprio nome, tem direito a reembolsar-se do que pagar; mas não se sub-roga nos direitos do credor.

ao reembolso no vencimento.

 

Art. 306. O pagamento feito por terceiro, com desconhecimento ou oposição do devedor, não obriga a reembolsar aquele que pagou, se o devedor tinha meios para ilidir a ação.

 

Art. 307. Só terá eficácia o pagamento que importar transmissão da propriedade, quando feito por quem possa alienar o objeto em que ele consistiu.

Parágrafo único. Se se der em pagamento coisa fungível, não se poderá mais reclamar do credor que, de boa-fé, a recebeu e consumiu, ainda que o solvente não tivesse o direito de aliená-la.

 

Aquele que deve incumbe o dever de pagar, todavia, do supra disciplinado tem-se que a divida pode ser paga por qualquer pessoa, física ou jurídica, condômino ou não, haja ou não legitimo interesse, desde que àquele que nesta qualidade paga tenha o equilíbrio de seu patrimônio recomposto nos termos do Art.305 do Código Civil.

Cabe, assim,  a assembléia de condôminos decidir a quem vai confiar esta atribuição, junto à vasta rede de interessados no incentivo legal, se a uma pessoa jurídica, por exemplo, a própria administradora, ou pessoa física, como, por exemplo, os próprios condôminos, ou,ainda,  outras disponibilidades do mercado que atraídas pelo incentivo referido.

Os direitos de quem paga são distinguidos por institutos diferentes, cabendo ao terceiro interessado a sub-rogação nos direitos do credor no caso, o condomínio; cabe ao terceiro não interessado na quitação, que paga em seu próprio nome e a conta do devedor, o reembolso.

Ao terceiro interessado é fácil reconhecer as razões para fazê-lo, pois em pagando sub-roga-se nos direitos do credor, assumindo o pólo ativo da ação contra o devedor.

No tocante ao terceiro sem interesse na quitação, em pagando qual a sua situação, já que não se sub-roga nos direitos do credor?

Tal terceiro não interessado passa a ser, em verdade, credor do credor, que ao aceitar o seu pagamento, na satisfação seus interesses exclusivos, se compromete, em obediência à lei, a reembolsar ao que paga em seu próprio nome e à conta do devedor os valores que afinal recebidos na quitação da divida pelo respectivo devedor, num contrato perfeito, que não pode sofrer alterações, até porque e este incentivo que motiva aquele pagamento.

Aliás, o descumprimento da lei, tem gerado desequilíbrio ao patrimônio dos condôminos, locupletamento ilícito do condomínio, interesse psicológico da administração na inadimplência, pela sua transformação em geração de receita adicional não prevista no orçamento anual, discriminação dos inadimplentes, aumento da inadimplência desconforto na convivência, etc.

Parafraseando Lédio Rosa de Andrade, (ver “O ensino jurídico em debate / Aproximando a psicologia do direito”, Millennium Editora, Campina, SP, 2007, p. 160), que Mestre e Doutor em Direito, Doutor em Filosofia Jurídica, Moral y Política, Doutor em Clinica e Aplicação da Psicanálise, Juiz de Direito em Santa Catarina, esta irregularidade que tantos danos têm causado aos interessados, se deve a pessoas que encarregadas de colocar a lei em pratica, agem, contudo, com base em suas percepções que maculada pela “ignorância pluralística, dizemos nós, que definida por Floyd Henry Allport, em sua obra, a “Social Psychology”, editada em 1.924 (ver resumo “on line”).

Na verdade tal ignorância, que não examina a falta de conhecimento, de instrução do individuo, trata do bloqueio que sofrem pessoas dotadas de conhecimento, do saber técnico, cientifico e legal, quando na decisão de problemas do seu grupo social, como no caso, no condomínio e se mostram atipicamente privadas destes e se portam, assim, como deles carentes, contudo tomam decisões as mais importantes, aleatoriamente, se colocando numa posição mal comparando, semelhante à descrita acima pela experiência do insigne Lédio Rosa Andrade, não longe de uma semelhança com uma insanidade mental, dizemos nós.

Ademais, nos permitimos dizer, com pedido de desculpas, mas a circunstancia grave o exige, parece algo patético, pois nela o condômino e seus assessores vendo, não enxergam, ouvindo, não escutam e sua reação tem aparências de alucinações.

Na medida em questão, praticada desde sempre, apóiam-se os condôminos, com aval de assessores profissionais ou acadêmicos, na falsa premissa de dar ao condomínio capacidade de pagamento, quando algum condômino deixa de pagar a sua quota parte e, assim, embora relutante e paradoxalmente protestando por tal, optam por uma solução, na qual os condôminos são obrigados a pagar a divida daqueles seus pares, para que não haja solução de continuidade e, ademais, quando da quitação da obrigação pelo devedor, reclamam do síndico que não os reembolsa dos valores desembolsados, ao invés de determinar ao síndico que o faça, no cumprimento da lei.

É, ademais, tal medida inconstitucional, pois, que “ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei (CF, art. 5º, II).

Na verdade não pode haver obrigação do condômino de pagar a conta do vizinho, pois, falta-lhe o vinculo indispensável, sem o qual não há pagamento.

Permitimo-nos de nos referir a um caso recente onde discutíamos o reembolso de condômino que vendera a sua unidade para pagar condomínio, não num exercício profissional, mas de pura assistência.

No caso em tela o síndico é um advogado que questionava dificuldades em reembolsar os condôminos, a uma, muitos já tinham deixado o condomínio e não sabia onde encontrá-los, a duas o condomínio estava precisando daquele dinheiro e teve ele dificuldade de descortinar a condição propter REM do condomínio, embora soubesse muito bem:

a)    - que a forma de arrecadação é da previsão orçamentária anual e não da apropriação de bens dos condôminos nas mãos do condomínio: e

b)    - que a divida deixada é de responsabilidade do atual titular, quando em relação ao credito pensava na dificuldade de encontrar os credores, não entendia que “abandonado” a propriedade nenhuma relação restava entre o antigo titular e o condomínio.

Ao final não se dispôs ao reembolso, por não estar convencido desta obrigação, mas numa “homenagem especial”, telefonou aos membros do Conselho Fiscal, como se lhes restasse tal incumbência e juntos concordaram em fazer um desconto em torno de um valor menor

 

Sem mais querer dilatar estas considerações,embora informações complementares devam ser examinadas proximamente,  depositamos nossa esperança que estas, conquanto singelas, ensejem aos condôminos reconhecer-se como “os caras que tudo podem no condomínio” e que por isso vão tirar o condomínio da escravidão de tantos e amargos anos.

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