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Envidraçamento das sacadas


Autoria:

Geraldo Alvarenga


Geraldo Alvarenga é advogado graduado pela Universidade Mackenzie (1981),consultor e articulista em Direito Tributário/Imobiliário; ex-colaborador Semanário Coad e Revista LTr; Auditor Fiscal da Receita Federal (aposentado).

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Resumo:

O fechamento de sacadas, feitas por condômino, por envidraçamento, não altera a fachada do edificio. Ademais,conforme pronunciamento no STF, no silencio da convenção a A.G. não tem competência para proibir envidraçamento da sacada ou terraço.

Texto enviado ao JurisWay em 26/11/2009.

Última edição/atualização em 20/07/2011.



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Hoje, os edifícios modernos buscam,  cada vez mais, valorizar o ambiente social e de lazer. Neles as sacadas deixam de ser um reservado apenas para colocar as plantas e vasos, como acontecia nos antigos projetos, para se tornar em  extensão do apartamento voltada para o lazer e descontração. Aliás, em tais projetos, as sacadas e varandas que fechadas  por vidros temperados corrediços, sem esquadrias, resultam em atrativo à  decisão de  compra ou locação de um imóvel.

Assim a  “revolução arquitetônica”  do envidraçamento das sacadas veio a dar  funcionalidade a  espaços até então desprezados, desordenados, além de  preservar e ampliar a segurança,  sem falar na valorização imobiliária.

É de se registrar, também, que antigos edifícios vêm buscando a modernidade, não só substituindo as antigas pastilhas, por revestimento cerâmico, como adequando as sacadas às conquistas da nova arquitetura brasileira e mundial.

Apesar dos benefícios conhecidos,  até  por pretenso espírito de zelo, grupos de condôminos, desinformados, tem procurado impedir que áreas sem utilidade ou de utilidade reduzida, sejam dotadas de funcionalidade, na suposição de que o envidraçamento de sacadas promoveria uma alteração na fachada, caso em  que inciso III, do art. 1.336, do CCB vedaria.

 De plano,  diga-se que  não é de hoje que a doutrina e a jurisprudência têm afastado a informação inadequada de grupos opositores que, no entanto vem insistindo no equivoco, com sérios problemas à coletividade condominial, na qual se incluem.

Não somos nós, mas diz  Clovis Bevilacqua  em seus Comentários ao art. 628 do Código Civil (de 1916), v. 2, p. 173  que  “O conceito de alteração é outro. De um modo geral deve entender-se que a alteração é a que muda o destino da coisa, ou  lhe transforma o modo de ser’, o que não é o presente caso: envidraçamento de área social e varanda ou sacadas.

Outro não o dizer do consagrado processualista Caio Mário que salienta que, “tem se entendido, generalizadamente, que não importa em alteração interdita o fechamento de área voltada para o exterior, varanda ou terraço, com vidraças encaixadas em esquadrilhas finas, de vez que a sua transparência não quebra a harmonia do conjunto” (ver Condomínio e Incorporação, página 128).

Ora se o referido processualista afirma que ”vidraças encaixadas em esquadrilhas finas, não altera a fachada do edifício, de vez que a sua transparência não quebra a harmonia do conjunto” o que dizer do moderno fechamento de hoje que é feito em vidros temperados, que deslizam com perfis sem esquadrias entre vidros?

Ademais, nossos tribunais se perfilam a igual entendimento da doutrina, decretando que   

-“Envidraçamento de terraço por um dos condôminos - Fato que não importa em alteração da forma da fachada - Inexistência de violação da lei ou da convenção condominial – Ação cominatória improcedente - Inteligência do Art. 628 do Código Civil (de 1.916.).

 -“O simples envidraçamento de um terraço não implica em alteração da forma externa da fachada que não obstante o acréscimo decorrente dessa obra se conserva imutável em suas linhas arquitetônicas.”( n.° 51.149 -  Capital - 4ª Câmara Civil do TASP – votação: Unânime - “In” Apelações Cíveis, Trib. Alçada, página 296/7.)

-“CONDOMÍNIOS - MODIFICAÇÃO DE FACHADA - Fechamento por meio de vidros transparentes incolores - Não caracterização da infração ao art. 1.336, III, do Código Civil, antiga previsão do art.10, I, da Lei n. 4.591/64,

-“Pequenas alterações não quebram a harmonia do conjunto e, assim, não serão vedadas”. Ver. dos Tribunais, vol. 303/171. Julgado do STF já proclamou que “não constituindo o envidraçamento das varandas da fachada inovação da forma exterior do edifício, basta para estabelecer o seu modelo, a decisão da maioria dos condôminos” (Ref. Forense, vol. 128/458).

Ademais, em pronunciamento do STF no Recurso Extraordinário nº 35.837, do DF, a Assembleia Geral de Condîminos não tem competência para proibir o envidraçamento de terraço no silencio da Convenção.

Ora, vê-se que a iniciativa de envidraçamento das sacadas,  cada vez mais, promove, além de maior segurança,  proteção  contra  agentes climáticos (chuvas, vento, poluição, raios solares, poeira),  redução de ruídos,  a extensão da sala de estar ou de  qualquer outro ambiente,  gerando condição de  melhor aproveitamento dos espaços, cada vez menores nas modernas edificações.

Destarte,  o envidraçamento das áreas sociais e  varandas, como denominado por Clovis Bevilacqua,  serve à  correção na  altura do “parapeito”, que  por vezes fica fora da medida de proteção, em decorrência de obras de acabamento e equívocos outros,  até como pela construção de verdadeiro degrau formado  entre um segmento inicial, por exemplo, de alvenaria, seguido de outro, de  material diferenciado, como um gradil complementar, de alumínio ou colocação de vidro, como soe acontecer e que podem gerar acidentes fatais, que os anais policiais tem registrado.

Demais disso, é bom lembrar que em  se tratando a sacada ou varanda, ou “sala com terraço” como é denominado na planta do “Edifício Residencial das Sereias”, em Praia Grande, SP,  dependência interna do prédio – área útil, portanto – inexiste proibição legal e o interessado poderá obter a autorização para o ato, normalmente, se o regulamento condicioná-la á observância de alguma formalidade secundária de convivência social. “No silêncio dos estatutos – entendem especialistas -  a resolução fica elevada á livre iniciativa do condomínio.” Não há, nesta hipótese violação do artigo  1.336, III, do Código Civil

O processo filológico – repetem os estudiosos - “deve ser juridicamente substituído pelo teológico. Assim, verifica-se inexiste no sentido legal de modificação ou substituição da forma primitiva, porém de simples acréscimo de utilidade, sem qualquer atentado contra a estética do prédio, à estrutura original e as linhas clássicas da obra; conseqüentemente o envidraçamento de sacadas traduz-se num enriquecimento que pode ser até ato embelezador ao conjunto, obedecida à conveniência de padronização estética, mesmo que, momentaneamente, alguns dos condôminos não se disponham a envidraçar a área social e varanda.

Felizmente, em relação ao movimento oposicionista,em razão da harmonia do revestimento das sacadas pelos sistemas modernos de vidros deslizantes, com  a fachada de edifícios, reconhecidamente, tem este de se curvar ante as evidencias assinaladas abundantemente por novos investimentos, como pela rica doutrina e jurisprudencia.

consulte o blog de geraldo-alvarenga.webnode.com.br/

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Comentários e Opiniões

1) Ulisses Duran (15/01/2010 às 15:50:48) IP: 189.79.140.184
Passo pelo mesmo problema no prédio onde moro, como posso prodecer para que isso mude e eu coloque envidracamento na sacada, onde no estatuto do predio, consta que é proibido alteracao na fachada da sacada?
abs


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