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Despesas do condomínio: como dividir de forma justa?


Autoria:

Jésus Manoel Leão Lopes


Graduado em Administração pela UFJF / MBA em Administração de Imóveis, pela UVA / Graduado em Direito, pela UNISUL / Editor do blog "Gestão de condomínios residenciais".

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Resumo:

Um assunto polêmico. Existe, inclusive, em trâmite na Câmara dos Deputados, um projeto de lei que altera o Código Civil sobre esse tema.

Texto enviado ao JurisWay em 17/06/2016.

Última edição/atualização em 19/06/2016.



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Este assunto tem despertado alguns debates provocados, particularmente, por proprietários de unidades habitacionais com maior área privativa e que, por isso, pagam mais pelas despesas do condomínio quando o rateio é feito com base na fração ideal do imóvel.

A alegação principal daqueles que se sentem prejudicados, com essa divisão proporcional para o custeio das despesas do condomínio, se baseia no fato de que a quota-parte devida de cada condômino serve para cobrir os custos de manutenção das áreas comuns do condomínio, que beneficia a todos sem distinção. Assim, o dispêndio com os serviços não individualizados como, por exemplo, os de portaria, limpeza, elevadores, luz, água, telefone, portões eletrônicos, manutenção da bomba e caixa d’água etc., que atendem a todos da mesma forma, deveria ser dividido igualmente entre todos os condôminos.

Esse argumento é bem interessante; mas, no meu entendimento, ele ainda não é suficiente para justificar que as despesas do condomínio sejam divididas igualmente por todos os condôminos, e não rateadas pela fração ideal.

Sabemos que quando compramos um imóvel num condomínio estamos adquirindo, em verdade, o direito de dois tipos de propriedade: uma que é de nosso uso exclusivo e outra que é de uso comum a todos os condôminos. O objeto da propriedade exclusiva é a parte privativa construída, ou seja, a unidade habitacional, e a propriedade compartilhada é a exercida sobre aquelas partes indivisíveis (terreno e construções para uso em comum) na proporção de sua fração ideal.

Assim, a fração ideal representa a parcela de cada condômino na copropriedade do terreno e das coisas comuns, conforme disposto no Código Civil:

Art. 1.331 – Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

……………………………

§ 3º – A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.

Portanto, é por esse fracionamento ideal das partes do condomínio que não podem ser divididas, e que representa a quota-parte de cada proprietário no conjunto da edificação, que se quantifica de forma individualizada o valor da distribuição dos encargos dos condôminos na manutenção do patrimônio compartilhado.

Também, é pela fração ideal que são garantidos os direitos condominiais nas votações em assembleias gerais e na atribuição da quantia a que faz jus cada proprietário, sobre o terreno e nas outras partes comuns, em caso de extinção do condomínio ou de indenização paga pela seguradora:

Art. 1.352 – Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.Parágrafo único – Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

……………………………

Art. 1.357 – Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembleia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.

……………………………

§ 2o – Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.

Art. 1.358 – Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2o do artigo antecedente. (Código Civil)

Assim, a fração ideal no solo e nas partes comuns inerentes a cada unidade autônoma serve não só de base de distribuição dos encargos dos condôminos na contribuição para as despesas de manutenção do patrimônio coletivo, mas é ela também que assegura a proporcionalidade dos direitos condominiais de cada proprietário.

Para aqueles que entendem que as despesas do condomínio devem ser divididas de forma igual para todos os condôminos, eu deixo os seguintes questionamentos:

  • Um proprietário de dois apartamentos contíguos e que foram transformados em uma única unidade habitacional, com a fusão das suas matrículas, passaria a pagar a mesma quota-parte de outro condômino que só tem um apartamento?
  • Alguém que tenha a vaga de garagem com matrícula própria, desvinculada da unidade habitacional, e venda somente seu apartamento, permanecendo, portanto, ainda proprietário da vaga de garagem. Nesse caso, sua quota-parte seria igual a dos demais condôminos?
  • Nas deliberações em assembleias gerais dos condôminos todos os votos teriam o mesmo peso, independente do tamanho da unidade habitacional?
  • Numa possível distribuição da indenização relativa ao terreno e às partes comuns, todos os proprietários teriam direito ao mesmo quinhão ou seria adotado um rateio proporcional?

São por essas e outras questões que, em geral, eu ainda considero o sistema da fração ideal melhor e mais justo do que o da quota única para todos os proprietários. Lembrando que as despesas condominiais existem para a manutenção do patrimônio das coisas comuns, que pertencem a todos, mas nem todos têm o mesmo quinhão no valor global do condomínio.

Evidentemente, não é essa minha opinião sobre a forma de dividir as despesas condominiais que vale; mas, sim, o que os proprietários, em assembleia, decidirem e constar da Convenção do condomínio, tudo de acordo com o Código Civil:

Art. 1.336 – São deveres do condômino:

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

……………………………

Sei que, em alguns casos, existem julgados favoráveis a condôminos que se sentiam prejudicados com o rateio pela fração ideal; no entanto, também há outras decisões judiciais contrárias, mantendo o que foi estabelecido em Convenção.

Mas, o que ainda vale mesmo para todos os efeitos legais é o consta do Código Civil, conforme citado acima (art. 1.336, inciso I). Cabe, portanto, aos proprietários em assembleia geral decidir sobre a melhor forma de dividir as despesas do condomínio.

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