As garagens lideram conflitos em condomínios.

Um dos problemas mais freqüentes nos condomínios é a questão das garagens. A localização, a quantidade e o uso das vagas, por exemplo, costumam gerar inúmeras tensões entre os vizinhos, principalmente por que a legislação de condomínio não é muito clara quanto ao assunto.       

O Novo Código Civil trouxe, em seu artigo 1.338, determinação expressa acerca da preferência, em condições iguais, entre os condôminos, deixando estranhos ao condomínio como última hipótese, até mesmo por questão de segurança. O aluguel e venda das garagens devem ser regulados na Convenção, mas, em caso de omissão, a aprovação e deliberação em assembléia dependerão de quorum de 2/3 dos condôminos, tendo em vista as implicações de risco que poderão ser ocasionadas pelo negócio.

Sobre a alienação de garagem, rege o artigo 1.339, parágrafo 2°, do Código Civil:

“É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser à respectiva assembléia geral”.

Ressalte-se que a garagem só pode ser alienada se tiver matrícula própria no Registro de Imóveis, independente da unidade autônoma (apartamento, loja, sala de escritório etc.) a que corresponde.

A alienação da garagem pode ser feita, livremente, a outro condômino. A alienação a terceiro, a pessoa estranha ao condomínio, ao que mora num prédio vizinho, por exemplo, só está autorizada se essa faculdade constar no ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral. Portanto, não basta que a convenção admita a alienação da garagem a estranhos ao condomínio, sendo necessário, ainda, que a assembléia geral seja convocada para deliberar, podendo aprovar ou proibir que a alienação seja feita.

É certo que as Vagas indeterminadas são consideradas partes acessórias às unidades condominiais, podendo, aliás como prescreve o art. 1.339, § 2º, CC, ser alienadas a outros condôminos. Contudo é de ser observado que a alienação a terceiro só pode ocorrer se houver expressa previsão na convenção.

Quando se tratar de vagas indeterminadas, aquelas nas quais estaciona quem chega primeiro, o modo mais correto é adotar o sistema de rodízio por sorteio, garantindo a igualdade de direito dos condôminos. Mas, o rodízio deve constar da Convenção ou do Regulamento Interno, incluindo-se aí o período de tempo da utilização da vaga.

As vagas indeterminadas serão sempre utilizadas na forma prevista na convenção, ou, na omissão desta, de acordo com deliberação da assembléia de condônimos. Definido na convenção o critério a ser observado, somente a unanimidade dos condôminos poderá alterá-lo, já que se cuida de mudança da destinação da coisa comum com prejuízo a direitos adquiridos.

A utilização das garagens para outros fins, que não seja a guarda de veículos, também é ponto de atrito nos condomínios. Por isso, esse uso também deve estar expresso na Convenção e, em caso de estar definido o uso específico para guarda de veículos terrestres, ou seja, carros e motos, estará vedada a sua utilização para guardar objetos, bicicletas, colocar entulhos, entre outros itens.