RESPONSABILIDADE NA CESSÃO DE QUOTAS PARA CONDOMINOS, SEGUNDO O STJ (REsp nº 1.523.696)

           O artigo 1.056, Código Civil, permite a cessão de quotas para a formação de condomínios, fixando que neste caso, os condôminos respondem solidariamente pelas prestações necessárias à integralização. A referida norma traz a seguinte redação:

Art. 1.056. A quota é indivisível em relação à sociedade, salvo para efeito de transferência, caso em que se observará o disposto no artigo seguinte.

§ 1^o No caso de condomínio de quota, os direitos a ela inerentes somente podem ser exercidos pelo condômino representante, ou pelo inventariante do espólio de sócio falecido.

§ 2^o Sem prejuízo do disposto no art. 1.052, os condôminos de quota indivisa respondem solidariamente pelas prestações necessárias à sua integralização.

            O artigo 1.056 refere-se apenas à existência de responsabilidade dos condôminos pelo valor que falta para a integralização. Há, no entanto, a necessidade de discutirmos também a responsabilidade dos condôminos (que passam a ser co-proprietários de quotas) frente às dívidas anteriores ao seu ingresso na empresa.

            O STJ tem decidido casos específicos versando sobre a responsabilidade pelas dívidas condominiais já exisntes pelos adquirentes de bens. Para o tribunal, todos aqueles que passam a ser condôminos respondem pelos débitos incidentes sobre o condomínio ainda que anteriores à aquisição, desde que tenham tido o devido acesso a esta informação. Esta posição foi destacada pela Relatora, Ministra Nancy Andrighi, no Recurso Especial nº 1.523.696 - RS, julgado pela Terceira Turma do Tribunal, em 26 de fevereiro de 2019, e destacado abaixo:

Assim, em princípio, "em não havendo ressalvas no edital de praça, não pode ser atribuída ao arrematante a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais anteriores à alienação judicial" (fl. 1.200, e-STJ), como bem observou o TRF/4ª Região. Nessa hipótese, aliás, decidiu a Terceira Turma que, ao invés de anular a arrematação, o ato deve ser preservado, reservando-se parte do produto da hasta para a quitação dos débitos havidos com o condomínio (REsp 1.297.672/SP, julgado em 24/09/2013, DJe de 01/10/2013).

            A Relatora destaca que a informação sobre a existência de dívidas pode se dar por qualquer meio, e, caso tenha ocorrido o acesso a estas informações pelos adquirentes de bens, estes passam a responder pelas dívidas condominiais, anteriores ao seu ingresso, como destacado no Relatório e transcrito abaixo:

Sucede, todavia, que, na espécie, o Tribunal de origem consignou que “o débito condominial, em que pese omitido no edital, chegou ao conhecimento do licitante adquirente por determinação judicial, através do leiloeiro” (fl. 1.201, e-STJ), bem como que está provado nos autos que "todos os licitantes tiveram ciência inequívoca da pendência de débitos de condomínio antes da arrematação" (fl. 1.200, e-STJ).Nesse contexto, embora por outro meio, foi atingida a finalidade de informar antecipadamente os interessados sobre as despesas condominiais aderidas ao imóvel, dando-lhes a oportunidade de, a seu critério, desistir da participação na hasta pública.

            O Referido REsp nº 1.523.696 - RS trouxe, ao final, a seguinte ementa:

RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO FISCAL. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL. DÉBITOS CONDOMINIAIS NÃO INFORMADOS NO EDITAL DE PRAÇA. INEQUÍVOCA CIÊNCIA DOS PARTICIPANTES POR OUTRO MEIO. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. JULGAMENTO: CPC/73.1. Ação de execução fiscal ajuizada em 1998, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 05/02/2015 e redistribuído ao gabinete em 15/05/2018.2. O propósito recursal é dizer sobre a negativa de prestação jurisdicional e sobre a responsabilidade do arrematante do imóvel por débitos condominiais pendentes, não informados no edital.

3. A obrigação dos condôminos de contribuir com as despesas relacionadas à manutenção da coisa comum qualifica-se como obrigação propter rem, sendo, portanto, garantida pelo próprio imóvel que deu origem à dívida, estendendo-se, inclusive, ao adquirente da coisa em hasta pública.

4. A publicidade da hasta pública se justifica, de um lado, porque ao Estado não é dado escolher o adquirente, mas promover a alienação a quem der o maior lanço, e, de outro lado, porque todos os interessados devem ser prévia e claramente informados sobre eventuais obrigações vinculadas ao bem, que possam lhes ser transmitidas a partir da arrematação.

5. Em princípio, não havendo ressalvas no edital de praça, não pode ser atribuída ao arrematante a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais anteriores à alienação judicial.

6. Hipótese em que o Tribunal de origem consignou, a despeito da omissão do edital, que, por determinação judicial, todos os participantes tiveram ciência inequívoca da pendência de débitos de condomínio antes da arrematação.

7. Se, embora por outro meio, foi atingida a finalidade de informar antecipadamente os interessados sobre as despesas condominiais aderidas ao imóvel, dando-lhes a oportunidade de, a seu critério, desistir da participação na hasta pública, não soa razoável declarar a nulidade da arrematação e do respectivo edital apenas para privilegiar a formalidade em detrimento do fim a que se destina a norma.

8. Recurso especial conhecido e desprovido

            No caso específico de aquisição de quotas de sociedades limitadas, a situação já é definida pelo Código Civil, ao fixar expressamente que cedente e cessionário respondem solidariamente pelas obrigações societárias, pelo prazo de até dois anos, a partir da averbação da modificação. Esta regra encontra-se inserta no parágrafo único, artigo 1.003, Código Civil, que assim dispõe:

Art. 1.003.

Parágrafo único. Até dois anos depois de averbada a modificação do contrato, responde o cedente solidariamente com o cessionário, perante a sociedade e terceiros, pelas obrigações que tinha como sócio.

            Destacamos que, aqui, a obrigação pelas dívidas referentes às quotas condominiais independe de prova quanto à prévia ciência pelos cessionários quanto à  existência de dívidas. Logo, a lei fixa a responsabilidade direta dos condominos tanto pela integralização, quanto pelas dívidas anteriores ao ingresso, mas, neste ultimo caso, de forma solidária com o cessionário.