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Privação do uso de área comum ao condômino inadimplente.


Autoria:

Paulo Caldas Paes


Advogado na ig, Paes e Moreira advogados Coordenador da Comissão de Direito Imobiliário da OAB Barueri, São Paulo. Blog: http://paulo-paes.webnode.com/ Colaborador do Boletim de Direito Imobiliário e da Revista Direcional Condomínios.

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Resumo:

É possível a convenção prever a proibição da utilização da área comum quando o condômino estiver em débito?

Texto enviado ao JurisWay em 23/01/2013.

Última edição/atualização em 25/01/2013.



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Privação do uso de área comum ao condômino inadimplente.

(É possível a convenção prever a proibição da utilização da área comum quando o condômino estiver em débito?)

 

            Frequentemente, somos abordados por síndicos e condôminos com a seguinte indagação, “o condomínio, através de sua convenção, pode punir o condômino inadimplente vetando-lhe o uso da área comum”?

            Temos que a questão é, demasiadamente, complicada e, antes de conferirmos qualquer parecer neste sentido, devemos analisá-la sobre a ótica do direito de propriedade, prevista em nossa ordenamento constitucional.

A Carta Magna, no caput do artigo 5º bem como, em seu inciso XXII, dispõe que a propriedade é inviolável e, sua proteção, é garantida pelo Estado.

O direito de propriedade serve como fonte inesgotável e indeclinável àqueles que, na eminência de ter seu direito ameaçado, o utilizam como regra máxima e, assim, restam tranquilos e inatingíveis quanto aos possíveis excessos oriundos neste sentido.

Baseados na previsão constitucional, ninguém, possui o condão de privar a utilização da propriedade comum do condômino seja qual for sua justificativa.

Assim, a piscina, o parquinho, a academia, a quadra de esporte, o salão de jogos, a sauna enfim toda área comum do condomínio, não pode ser utilizada, unicamente, pelo condômino adimplente; obviamente, analisando a questão sob esta ótica, estaríamos falando em um contrato de prestação de serviço pelo qual, mediante o pagamento da mensalidade, os serviços estariam à disposição do consumidor, o que, em absoluto, enquadra-se na relação existente entre condômino – condomínio.

Em nosso entendimento mais do que o famigerado direito de propriedade, temos outra justificativa de ordem econômica que, busca afastar a ideia quanto a esta possível restrição pelo condomínio.

Imaginemos a seguinte situação, o filho de um morador que brinque com seus coleguinhas na piscina do prédio, é interpelado por um dos funcionários do condomínio que o informa que ele não pode permanecer na área porque seu pai não pagou o condomínio.

Seria possível imaginarmos o constrangimento sofrido por esta criança na presença de seus amiguinhos?

Fatalmente, o pai desta criança, ao ter conhecimento do fato, buscará na justiça uma compensação pelo constrangimento a que seu filho foi exposto e, conforme podemos detonar pelos inúmeros julgados provenientes neste sentido, nossos tribunais tem garantido esta compensação financeira ao condômino.

Neste sentido, o E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo já manifestou-se como pode-se denotar pelas Ementas transcritas:

Apelação nº 9087927, C. 5ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, Relator: Des. Mônaco da Silva.

 

ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA DE

CONDOMÍNIO - Ação de indenização por danos

materiais e morais c.c. obrigação de não fazer -

Impedimento de uso das áreas comuns do

condomínio em virtude de inadimplemento

- Reconhecimento dos danos morais -

Cobrança exercida por meio abusivo -

Desproporcionalidade do valor requerido -

Arbitramento em R$ 1.500,00 –

 

 

Apelação nº 9119386-90.2008.8.26.0000, C. 34ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, Relator: Des. Cristina Zucchi.

 

 

EMENTA:

DESPESAS DE CONDOMÍNIO DECLARATÓRIA

PROIBIÇÃO DE USO DE ÁREAS COMUNS DO

EDIFÍCIO REGULAMENTO INTERNO -

CLÁUSULA ILEGAL POR VIOLAR DIREITO DE

PROPRIEDADE E O DO CONDÔMINO AO PLENO

USO DA PROPRIEDADE SENTENÇA

REFORMADA.

 

Apelação nº 9147430-56.2007.8.26.0000, E. 5ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, Relator: Des. Moreira Viegas.

 

INDENIZAÇÃO POR

DANOS MORAIS. Vedação

ao uso de piscina e

publicação de informativo

com o nome dos

condôminos inadimplentes.

Direito de cobrança

exercido de maneira

abusiva. Dano moral

configurado. Reparação

devida. Fixação da

indenização em valores

adequados.

 

Obviamente, não podemos imaginar que, através de uma atitude impensada e ilegal, o condomínio venha a responder pela possível indenização no caso citado.           

Certamente, esta não seria a melhor forma de compelir o condômino inadimplente a efetivar com sua obrigação que, além de permanecer em débito, ainda, seria compensando financeiramente pelo constrangimento havido.

 

* Paulo Caldas Paesé advogado formado pela Universidade Paulista (UNIP) e autor de diversos artigos jurídicos na área imobiliária. Foi analista do Procon de Santana de Parnaíba/SP. Mais informações: ppaes@adv.oabsp.org.br Este endereço de e-mail está protegido contra spambots. Você deve habilitar o JavaScript para visualizá-lo.

 

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Comentários e Opiniões

1) Christopher (16/11/2016 às 12:09:50) IP: 177.19.132.62
Olá prezado colega,
Em leitura, verifiquei que suas argumentações encontram amparo constitucional quando da restrição ao direito de Propriedade e ainda quando tais restrições invadirem o direito a área comum essencial, contudo não vislumbro como inconstitucional ou ilegal a restrição a áreas não essenciais como reserva de salão de festas ou deck para eventos, pois que não ferem o Direito de Propriedade e nesse sentido a Jurisprudência tem atuado pacificamente.
Parabéns pelo texto!


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