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No condomínio, a inadimplência transforma-se em aplicação financeira dos condôminos, pelo cumprimento da lei.


Autoria:

Geraldo Alvarenga


Geraldo Alvarenga é advogado graduado pela Universidade Mackenzie (1981),consultor e articulista em Direito Tributário/Imobiliário; ex-colaborador Semanário Coad e Revista LTr; Auditor Fiscal da Receita Federal (aposentado).

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Resumo:

ao condômino incumbe pagar sua quota parte para as despesas do condomínio, como estipulado pelo artigo 1.336, I e incumbe ao condômino proteger o patrimônio dos condôminos

Texto enviado ao JurisWay em 18/09/2012.



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É como que sagrado para o condomínio  a defesa, a preservação constante do patrimônio dos condôminos, coluna mestre, sobre a qual repousa a sustentação do  sistema habitacional que, subindo céus acima, alarga os espaços disponíveis à ocupação urbana do planeta, que, aliás, não tem fonte outra de receita.

 

Resta, pois, que se ao condômino  incumbe pagar sua quota parte para as despesas do condomínio, como estipulado pelo artigo 1.336, I do Código Civil, de outro lado, incumbe ao condômino proteger o patrimônio dos condôminos,  pelo estipulado pelo artigo 305 de lei substantiva civil e,  razões para isso não faltam, pois se a um é dada a obrigação de contribuir para as despesas, ao outro é dada a obrigação de reembolsar ao que pagou por seus pares,  em momento grave,  pois sem esta movimento paralela, a instituição falece, apesar dos seus reconhecidos encantos.

 

Na verdade nas ocorrências de situações adversas, geradora de inadimplência, para que não reste ao condomínio incapacidade de adimplir suas obrigações, pode a instituição  oferecer taxa de retribuição  compensadora a organismos do mercado, que se prestem a  garantir-lhe receita integral em qualquer momento, mas tal pratica não é constante, não é usual  nas instituições do condomínio edilício, pela sua onerosidade e, ademais, por que  do  “Direito das obrigações, do Livro I, da parte especial do Código, Civil  advém uma  solução,  como que mágica, que  afastando os efeitos negativos comuns em outras instituições, remete vantajosa retribuição de que dispõe o condomínio, para o repor o patrimônio dos condôminos, a que tem o dever de proteger, sem qualquer ônus  administrativo, que assim adequada, é   abraçada pela instituição, pelas suas características.

 

Ora, não há negar que a assembléia dos condôminos é soberana, assim a ela se submetem toda a coletividade condominial, condôminos, síndicos e/ou administradores o que resulta que, em suma quem  decide, quem resolve é o condômino e nada se faz sem a sua decisão.

 

Pois bem, apesar da engenhosidade legal que estabelece a plena realização da receita condominial, concomitantemente com os benefícios  prestados a harmonia no relacionamento, cujos reflexos fazem, ainda mais crescer o bom senso, conjugado com a tolerância possível para resolver problemas outros,  durante muitos anos, pelo menos desde o regramento definitivo imposto pela Lei nº  4.591, de 16 de dezembro de 1.964, os condôminos tem-se permitido na ofensas de  seu próprio patrimônio, entendendo que ”não tem jeito, na inadimplência de uns, os demais têm que pagar a dívida de vizinho” , aliás, entendimento esse assumido até por especialistas.

 

Na verdade, não viam os condôminos, como o pior dos cegos, que a incapacidade de adimplir é um evento, que mesmo nas hipóteses mais graves, pela tenacidade do homem, de característica provisória, tanto que, em momento seguinte, cessada tal incapacidade, o condômino liberto da inadimplência paga a sua dívida, compensando o atraso pelo pagamento de juros e multa, acrescido das pesadas despesas oriundas do processo judicial.

 

Assim, parafraseando os escritos bíblicos (Isaias, 24),contaminou-se o condomínio,  por  tão vasto período, do qual traz-se, ainda reminiscências, por causa dos seus moradores, “porquanto transgridem  leis, mudam estatutos e por isso. (como que) a maldição  consome ... os que habitam no condomínio” trazendo para a instituição pretensa sensação de impotência dos condôminos para vencer esta suposta “macula”  desarmonia,  descriminalização dos inadimplentes, por  entender que   eles são pelos demais  sustentados, etc.

Desde modo, não se apercebiam os condôminos, nem administradores profissionais, ainda que operadores do direito, como muitos dos especialistas, que engendrado instrumento legal, propiciava  aos condôminos reembolsarem-se  daquilo que seus patrimônios investiram, quando do recebimento da inadimplência, como disciplinado  no Código Civil, que  facultando aos condôminos, pagar a dívida de seus pares, que circunstancialmente impedidos de fazê-lo , não o faz substituto, impedido pela falta de vinculo,do devedor, pois assim dispõe: civil: 

TÍTULO III
Do Adimplemento e Extinção das Obrigações

CAPÍTULO I
Do Pagamento

Seção I
De Quem Deve Pagar

Art. 304. Qualquer interessado na extinção da dívida pode pagá-la, usando, se o credor se opuser, dos meios conducentes à exoneração do devedor.

Parágrafo único. Igual direito cabe ao terceiro não interessado, se o fizer em nome e à conta do devedor, salvo oposição deste.

Art. 305. O terceiro não interessado, que paga a dívida em seu próprio nome, tem direito a reembolsar-se do que pagar; mas não se sub-roga nos direitos do credor.

Parágrafo único. Se pagar antes de vencida a dívida, só terá direito ao reembolso no vencimento.

Art. 306. O pagamento feito por terceiro, com desconhecimento ou oposição do devedor, não obriga a reembolsar aquele que pagou, se o devedor tinha meios para ilidir a ação.

Art. 307. Só terá eficácia o pagamento que importar transmissão da propriedade, quando feito por quem possa alienar o objeto em que ele consistiu.

Parágrafo único. Se se der em pagamento coisa fungível, não se poderá mais reclamar do credor que, de boa-fé, a recebeu e consumiu, ainda que o solvente não tivesse o direito de aliená-la.

 

Na verdade em todo o período não faltou lamentação dos condôminos, que sentiam os reflexos da irregularidade, mas faltava-lhes capacidade de reação positiva, compatível com o  poder que têm, que podiam, como podem e que a ninguém mais é dado,  pois que titulares exclusivos são  da decisão, mas que, pela inércia, concederam procuração para terceiros, que os despojaram de seus direitos, em prejuízo de seus patrimônio.

 

Não constitui redundância, ademais dizer-se  que,  no âmbito do condomínio, entretanto, há ainda  versões estapafúrdias que conspurcam  a ação de socorro dos condôminos para solução da inadimplência ora “confiscando” os valores recebidos a posteriore dos inadimplentes”, como se fora receita própria do condomínio, ora intervindo no reembolso, querendo decidir o que fazer com os recursos que já têm endereço legal, ora, ainda, querendo disciplinar  a distribuição,  entendendo que um condômino que tem menos tempo na titularidade da unidade autônoma deve receber valores menores do que os que têm mais tempo, quando na obrigação, de regência do condomínio é  propter rem.  

 

 Ademais, como se verá mais adiante, a engenharia legal do capítulo “Do pagamento”, tratada nos artigos 304  e seguintes do CC/2002, repete os artigos 930 e seguintes do CC/1916 que, aliás  tem suas raízes históricas no direito romano, presta ao condomínio uma fonte de aplicação financeira, de que o próprio Sistema Financeiro não possui com tal dinâmica e qualidade.

 

Aliás, é de se evidenciar, ainda, que o dito “pagamento” referido no artigo 305 acima transcrito é ficção jurídica, que só serve a tipificação de recebimento em dobro, como do enriquecimento sem causa que se consuma, se ao receber o  condomínio,  os valores da inadimplências, não  reembolsar imediatamente os que os “bancaram ”  como  disposto na lei substantiva civil:

 

Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.

Art. 964 - Todo aquele que recebeu o que lhe não era devido fica obrigado a restituir.

 

Atende, ademais tais disposição a um princípio comezinho, defendido  por  Antonio Pessoa Cardoso, desembargador do Tribunal de Justiça da Bahia de que “Direito eficaz é aquele  que dá a cada um o que já é seu”, de quem, aliás, voltaremos nos referir.

 

Da vantagem do reembolso do condômino sobre hipotética sub-rogação

 

Demais disso, muito já se falou, enganadamente, da impossibilidade do condômino cobrar  seus direitos, em relação aos pagamentos que fez, na inadimplência de seu vizinho, pela falta de sub-rogação aos direitos do credor, quando na verdade o reembolso é a hipótese que se não única é a que mais se coaduna ao interesse dos condôminos, na condição de terceiros não interessados na extinção da dívida, se não da obrigatoriedade que ela concede ao condomínio de reembolsar os condôminos.

 

Aliás, se preferirem, os condôminos  podem optar pela sub-rogação o que lhe é permitido, bastando-lhe, para isso que,  paguem a dívida em nome e por conta do devedor ( arts. 304, parágrafo único e  305,  (a contrário senso)

 

Tal preferência é não adequada, pois, in casu, ter-se-ia necessariamente  um consorcio de sujeitos ativos, para cada ação de cobrança intentada, com a obrigação de alteração do pólo ativo, toda vez que transacionada uma unidade autônoma do condomínio,  enquanto na instituição do  reembolso, o processo flui sem solução de continuidade   com o mesmo credor,  o condomínio,  que em relação jurídica outra é o sujeito passivo na obrigação de reembolso, não importando  quantas transações imobiliárias possam existir no condomínio, pois da  natureza “ambulat cum domínio”, ou seja,  grava a própria coisa, o bem  independentemente de quem seja o titular do direito real, em palavras outras,  a obrigação segue o bem, estejam em que domínio estiver.

 

Da garantia do reembolso dos condôminos

 

Não faltam garantias aos condôminos, estas advêm da lei:

 

Art. 305. O terceiro não interessado, que paga a dívida em seu próprio nome, tem direito a reembolsar-se do que pagar; mas não se sub-roga nos direitos do credor.

Ademais, não adimplida pelo condomínio a obrigação imediatamente à data de recebimento da inadimplência, continua  a gerar-se  ônus de inadimplência à cargo do obrigado, que a partir de então, é o condomínio, responsabilizados síndico e/ou   administradora, ou outro que intervir na obrigação.

Ademais, com, o se sabe, o reembolso só não é feito se os condôminos. renunciarem sua condição de titulares da decisão, emprestando procuração verba a terceiros que síndicos, para que façam o que quiserem, sendo que a decisão mesmo incorreta, se não contestada, tem validade.

 

Do interesse dos condôminos de investir-se no pagamento da inadimplência.

 

O Capitulo do Pagamento precedentemente examinado, repete-se, confere a qualquer terceiro interessado ou não na extinção da divida, permissão para pagá-la,  nos termos que delimita.

 

Na verdade o condômino que  já pagava a divida do vizinho, julgando-se obrigado a fazê-lo posto que, assim, permitia que o condomínio se apossasse  dos valores recebidos da inadimplência, sem cumprir o dever de reembolsar, ágora, convencidos  que a obrigação circunscreve apenas, o  sujeito ativo, aquele que deve pagar, o devedor; como o sujeito passivo,  aquele a quem se deve pagar, o credor e, ademais, se apossou do conceito já mencionado do  ilustre que ilustrado Desembargador Antonio Pessoa Cardoso, do Tribunal de Justiça da Bahia de que “Direito eficaz é aquele que dá a cada um o que já é seu”,  em seu trabalho encimado por tal título, in Revista Consultor Jurídico, de 19 de maio de 2007, que reproduzido na internet  (conjur.com.br), muito mais arrazoadamente não faltará  interesse de investir no pagamento da inadimplência, capaz de afugentar os reflexos financeiros até então negativos, que se transformam, pelo descobrimento do que existia desde sempre, que  transforma a inadimplência no condomínio em aplicação financeira super dotada.

 

Aliás, a “Folha de São Paulo”, nos primeiros dias de setembro do ano de 2.012, noticia que a nova poupança, com a taxa Selic de 7,5%, apresenta expectativa de rendimento mensal liquido de 0,43%, que  demonstrações mais recente,  ainda,  dão conta do entorno  de 0,45%, que de difícil  superação por fontes outras de aplicação, pois bem, o condômino, terceiro não interessado que, se valendo das disposições dos artigos 304 e seguintes do Código Civil paga a divida na impossibilidade de seus  pares, tem no retorno do  investido pelo  seu patrimônio, os respectivos os valores  pagos, da  disposição vigente, onde  constata-se que houve liberação para convenção de juros acima de 1% que, não obstante sua clareza gerou conflitos que submetido ao julgamento do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, (v. Processo REsp 1002525 / DF RECURSO ESPECIAL 007/0257646-5), que converge para a redação do art. 1.336, § 1º, do CC⁄02, que limita os juros moratórios ao patamar de 1% (um por cento) ao mês apenas quando a convenção do condomínio é omissa nesse ponto, enquanto que,  após o advento do Código Civil de 2002, é possível fixar na convenção do condomínio juros moratórios acima de 1% (um por cento) ao mês, em caso de inadimplemento das taxas condominiais, permitindo, do que cinge a juros moratórios previstos na convenção condominial após o advento do CC⁄02, que de 0,3% ao dia, que corresponde a 9% do que assim, cabe ao seu condomínio convencionar a taxa pertinente ao seu status, que pode assim, se igual, maior ou menos que constante do Recurso em questão, por exemplo, 9, 8 ou 10%.

 

Ora, O anuncio do jornal supracitado informa rendimento da poupança, como se constata em torno de 0,45% ao mês, adiantando, ademais, da sua insustentável superação por outras fontes, mas aqui está, pois,  uma fonte de  rendimento 20 vezes maior do que o rendimento da poupança, que nenhum condômino não se alegrará de “pagar pelos inadimplentes e, sem se preocupar com eventual demora na tramitação do processo.

 

É claro que para que se instale  a aplicação superlativa aqui demonstrada,  beneficiando a todos, inclusive síndicos e os próprios inadimplentes que pagam como os demais, pois enquanto uns pagam, no vencimento os inadimplentes pagam  com atraso, pelo que compensam  com juros e multa, é indispensável que não seja quebrado, em nenhum momento a eficiência da relação investimento-reembolso e,  assim se os condôminos agirem  não como um vara, mas  com um delas, isto é coesos, conseguirão um beneficio insuperável.

 

A lei não autoriza compensar o reembolso com projeto que não foram aprovados, que quando  analisados previamente, neles estão examinados a conveniência, a necessidade, a oportunidade,a possibilidade, o melhor orçamento.

 

Não pensem em realizar um projeto cujos recursos caíram no céu; isto é mentira; na verdade o que ocorre é são valores  saído do seu bolso e que não encontram o seu caminho de volta.

 

Aliás, quando se faz o projeto contando com um dinheiro  que supostamente “apareceu”, cuida-se apenas em conseguir  um projeto que o dinheiro existente permita, que resulta sempre, em aumentar desnecessariamente aquele para gastar todo o dinheiro ou até gastar à vontade, necessitando de um complemento a ser rateado novamente, ou pior, ainda, vai  gastando-se em coisas desnecessárias aqui e ali até perceber-se que não há mais dinheiro e nada foi feito.

 

Ademais, o legislador construiu uma engenharia perfeita para permitir que o patrimônio  dos condôminos esteja sempre revitalizado para assumir tudo quando necessário no condomínio, assim por título algum deve-se  descumprir a lei, ademais empobrecendo o patrimônio do condômino, mantenedor do condomínio.

 

 

Do necessário convencionamento de taxas autorizadas pelo Art.1.336, I

 

Embora a alteração de convenção exija 2/3 dos votos dos condôminos, como estabelecido pelo Art. 1.351, não será difícil a sua  realização, dado o grande incentivo que se oferece ao condômino de se manter fora da inadimplência  e, ao contrario, de se valer do benefício de nela investir.

 

Na verdade se a inadimplência tem um peso estimado em 25% e tal resultado  é em proporção ao valor econômico e não das áreas ideais, aonde não chega a 10%.

 

Estes dados confirmam que a inadimplência circula em torno de grupos específicos, face, inclusive, que é  opção mais  vantajosa, por exemplo, de ficar devendo a taxa condominial do que, “entrar” no cheque especial ou mesmo realizar “empréstimo pessoal”.

 

Assim  a “nova”  taxa de juros da inadimplência, vai ser facilmente  convencionada, pois todos têm nela interesse, pois dela, a expectativa é de que caia o volume da inadimplência e ademais o aquele que subsistir no evento danoso, não vai trazer aborrecimento aos condomínios, mas, ao contrario, produzira  uma aplicação financeira invejável.

 

Da condição “propter rem”  do condomínio, que transfere débitos  e créditos.

 

Dizer-se, como alhures que o dinheiro recebido de inadimplências deve, por exemplo, passar pela deliberação da assembléia de condôminos ou que  distribuição dos valores  deve respeitar o tempo de que cada condômino é o proprietário da unidade, demonstra desconhecimento das obrigações  propter rem que regem o condomínio, da qual Maria Helena Diniz diz de uma ”vinculação a um  direito real, ou seja, a determinada coisa de que o devedor é proprietário”;  Silvio Rodrigues, fala  que “ela prende o titular de um direito real, seja ele quem for, em virtude de sua condição de proprietário ou possuidor; e Silvio Venosa que leciona “tratar-se de relação obrigacional que se caracteriza por sua vinculação à coisa.”

 

As obrigações propter rem não emanam de pacto, mas de um direito real que disposto  no art. 1225, como I - a propriedade; II - a superfície; III - as servidões; IV - o usufruto;   V - o uso; VI - a habitação; VII - o direito do promitente comprador do imóvel; VIII - o penhor;  IX - a hipoteca; X - a anticrese. XI - a concessão de uso especial para fins de moradia; XII - a concessão de direito real de uso  e,  assim, em sendo certo que  todas as obrigações decorrentes do direito de propriedade, são, de tal natureza, como, por exemplo,  as  taxas condominiais, como seu reembolso ao qual a pagou nos termos dos artigos 304 e seguintes do Código Civil.

 

As obrigações propter rem, assim, são “ambulat cum domínio”, isto é,  transferem-se  com o domínio sobre o bem,  independentemente de qualquer convenção entre as  partes, em linguagem simples, a obrigação segue o bem.

 

Assim, por exemplo, o condômino que há um mês tenha a propriedade uma unidade (apartamento), deve receber reembolso na mesma proporção, respeitada a fração ideal, de outros que já a tenha há anos, decorrente que a contemplação do “benefício”, como débitos de condomínio, de IPTU, etc.,  se transferem com o domínio, se ao contrario fosse, o que se admite para simples discussão, no momento do reembolso, teria que se procurar os vários eventuais ex-proprietários, que já venderam seus direitos e obrigações imobiliários, quando eles, na verdade estão isentos de qualquer divida de condomínio, de impostos, etc. como, o nenhuma crédito há a ser por ele reclamado, porque todos os encargos ou benefícios acompanham a coisa, o bem, respondendo, por isso aquele que no determinado momento, é seu proprietário e que assim “comprou os créditos e débitos da propriedade, que o novo proprietário agora o detém

 

Improcede qualquer decisão da Assembléia de Condôminos, sobre o valor recebido de inadimplências.

 

É de todo incompetente qualquer decisão da assembléia que delibere sobre o reembolso de terceiros não interessados que paga dívida.

 

A assembléia, soberana, o é em relação aos assuntos que lhe pertence;  não exerce, não pode exercer domínio sobre o que não  é de sua competência, a uma porque a faculdade de pagar inadimplência quando exercida por condômino, advêm de sua qualidade de  terceiro não interessado, atribuída a qualquer um; a duas, sem falar que, em eventual competência, admitida para simples discussão, necessitaria implicaria num  votação favorável de 100% dos condôminos e ademais, não há o que decidir-se, pois a lei já o decide, nem tão pouco para explicitar o calculo que é o mesmo da cobrança do rateio.

 

Assim ao condômino que mensalmente, além da contribuição referente às suas frações idéias, paga por quotas referente à inadimplência, mencionados no seu boleto de pagamento ou dissimuladas como aumento simples, é na verdade credor do condomínio e tem direito de dele receber p reembolso, como dispõe, em especial o art. 305, que pertencente ao Capítulo do pagamento e ademais dispõe o Código Civil, em disciplinamento que se entrelaçam:

 

É indevida a ingerência da Assembléia Geral no reembolso anunciada algures,  a uma porque qualquer quebra no desenvolvimento da mecânica legal de  “pagamento -  reembolso” instituído pelo “Direito das Obrigações”, no Capítulo do Pagamento, disposto nos artigos 305 e seguinte do Código Civil faz cessar a reparação  do patrimônio do condômino, estabelecido pelo engendramento do legislador para manter a capacidade daquele na solução da inadimplência, dando condições ao condomínio de, em qualquer condição, manter a capacidade de adimplemento.

 

Sabemos todos que as decisões da assembléia geral são soberanas e prevalecem se não anuladas por contestação, mas, no entanto o dinheiro  recebido das inadimplências tem destinação legal e decorrem de um crédito, como o qualquer outro fornecedor ou prestador de serviços.

 

Ora, a permissão de pagar divida de terceiros é dadas pelos artigos 304 e seguintes a qualquer pessoa, tanto, assim que há muitas delas se oferecendo para garantir o pagamento, seja, por exemplo,  das taxas condominiais, seja do aluguel e é na qualidade de terceiros que comparecem os condôminos para pagar a taxa de condomínio e assim, como qualquer devedor não pode dizer o que deve pagar, inda que circunstancialmente  o credor seja um condômino.

 

Aliás, de início,  o primeiro parágrafo deste trás-se a colação Agostinho Alvim, para lembrar que o objeto do pagamento deve coincidir com o da obrigação, pois, ao debitor  (devedor) incumbe pagar exatamente o devido.

 

Aliás, da definição do pagamento  já o disse Alvim ele deve retornar na mesma proporção para o credor, ademais, reembolsar é fazer voltar ao bolso o que dele saiu, assim ninguém precisa dizer o que fazer do dinheiro reembolso.

 

Ademais das disposições dos do Art. 964 e 884,  mais acima transcritos a restituição é feita obrigatoriamente e em valores atualizados.

 

Em fim o reembolso constitui-se em tomar-se o valor recebido da inadimplência  e dividir este importe pelo numero total das frações existentes e multiplicar pelas frações idéias de cada unidade autônoma e daí se obtém a parte de cada qual, tal como se procede o rateio das despesas entre  as diversas frações ideais de se compõem o condomínio, que por certo, independe da decisão da assembléia Geral

 

Certo é que só o cumprimento da lei imprima  uma administração coesa e exitosa sob todos os aspectos.

 

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