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DEFESA DE AÇÃO DE COBRANÇA DE CUSTO DE OBRA CENTRADA NA NULIDADE DE ASSEMBLÉIA


Autoria:

Geraldo Alvarenga


Geraldo Alvarenga é advogado graduado pela Universidade Mackenzie (1981),consultor e articulista em Direito Tributário/Imobiliário; ex-colaborador Semanário Coad e Revista LTr; Auditor Fiscal da Receita Federal (aposentado).

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Resumo:

A lei nova que estabeleça disposições gerais ou espciais, a par das já existentes não revpga, nem modifica a lei anterior

Texto enviado ao JurisWay em 05/03/2010.

Última edição/atualização em 06/03/2010.



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O cerceamento, sabe-se, é óbice ao acesso das partes a ampla defesa de seus direitos. Não raro - é indispensável isto lembrar - nos submetemos a ele inconsciente e pacificamente, mesmo diante de uma hipótese de puro desrespeito aos direitos fundamentais, permitindo, assim, “uma autentica colisão aos direitos fundamentais quando o exercício de um direito fundamental por parte do seu titular colide com o exercício do direito fundamental por parte de outro titular." (cf. José Joaquim Gomes Canotilho, in “Direito Constitucional e Teoria da Constituição, 3ª edição, Almedina, 1999, p. 1191).
Quer–se aqui examinar a hipótese de um síndico de condomínio, que ávido por realizar obras vultosas que, nem sempre de interesse da coletividade condominial, em seu todo, leva, por isso. p. ex., a deliberação de uma reforma do edifício à assembléia, sem atender ao quorum fixado na Convenção de Condomínio e/ou no art. 1341 do Código Civil específico e, ademais, em segunda chamada, consegue “aprovação”, que mesmo revestida de irregularidade, mantém sua eficácia, enquanto não for contestada por algum condômino.
Na sua estratégia, restariam duas opções para o condômino discordante, ou, de pronto ingressar com pedido de anulação da assembléia irregularmente realizada, ou, até para não prejudicar outros condôminos, eventualmente interessados, aguardar o momento da contestação da ação de cobrança de custo de obra.
No entanto, de imediato, alguma assessoria jurídica, que não teve oportunidade de penetrar no âmago da jurisprudência, vai “informar” ao interessado que a argüição de nulidade da assembléia só será possível em demanda própria e de pronto assinalaria que tal impedimento é determinado pela jurisprudência que nesse sentido disporia:
“CONDOMÍNIO - COBRANÇA DE CUSTOS DE OBRA - DEFESA CENTRADA NA NULIDADE DA ASSEMBLÉIA QUE DELIBEROU A RESPEITO - MULTA - JUROS MORATÓRIOS - Argüição de nulidade da assembléia. A decisão da assembléia condominial é eficaz em relação a todos os condôminos, mesmo quando padece de algum vício. Exegese do art. 24, § 1°, da Lei 4.591/64. Assim, tendo caráter compulsório imediato, não pode o condômino invocar eventual nulidade em defesa de ação de cobrança, porquanto vigora o principio solve et repete. Tal matéria só será possível ser argüida em demanda própria. Jurisprudência uniforme a respeito. Multa - Percentual - O percentual da multa, devida pelo condômino inadimplente em suas obrigações, é definido pela respectiva Convenção, respeitado o limite de 20%. Exegese do art. 12 e § 3° da Lei 4.591/64. Inaplicabilidade do art. 52, § 1°, da Lei 8.078/90 (CDC), na redação dada pela Lei 9.298, de 01.08.96 (Lei da Multa de 2%), por ser exclusivo ao fornecimento de produto ou serviço que envolva outorga de crédito ou concessão de financiamento ao consumidor. Juros Moratórios - Taxa - Os juros moratórios legais são de 1 % ao mês (Lei 4.591/91, caput). (TARS - AC 197077183 - 6 197077183 - 6 ª C. Cív. - Rel. Juiz Irineu Mariani - J. 14.08.97)”.
Indispensável, para adequada interpretação, aqui transcrever o dispositivo legal que serviu a exegese jurisprudencial:
‘Art. 24. Haverá, anualmente, uma assembléia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.
§ 1º. As decisões da assembléia, tomadas, em cada caso, pelo quorum que a convenção fixar, obriga todos os condôminos.”
Ora, “uma disposição poderá parecer clara a quem a examinar superficialmente, ao passo que se revelará tal a quem a considerar nos seus fins, nos seus precedentes históricos, nas suas conexões com todos os elementos sociais que agem sobre a vida do direito na sua aplicação ... ,(cf. Maria Helena Diniz, in Compendio de Introdução a Ciência do Direito, Saraiva, 1991, p. 381).
Em verdade a jurisprudência, como a lei, carece lida com atenção, com isenção, sem antecipação de pretensa conclusão; com interesse de “descobrir o modo e os meios de amparar juridicamente um interesse humano”; jamais com a “intenção descoberta de agir por conta própria, proeter ou contra legem”
O signatário, com pleno respeito a entendimento diverso, ousa dizer que é impróprio atribuir à jurisprudência acima transcrita o “encargo” de imputar a todos os condôminos a eficácia da decisão da assembléia condominial que tomada irregularmente, com um quorum diferente do fixado pela Convenção de Condomínio e/ou no art. 1.341 do Código Civil. Trata-se de lamentável interpretação, que diverge da jurisprudência e que, assim, lesa direitos de condôminos.
À evidencia tal entendimento não emana da jurisprudência em questão. O que a interpretação jurisprudencial explicita é que “as decisões da assembléia, tomadas, em cada caso, pelo "quorum" que a Convenção fixar e, só em tal hipótese, obriga a todos os condôminos. Assim não fora, então não teria a jurisprudência se servido da exegese .do par. 1º do art. 24 da Lei nº 4.591/64.
Demais disso, é próprio o raciocínio “contraria sensu”, como forma de persuasão, no aproveitamento da doutrina e da jurisprudência, quando tratam de casos distintos, de sentido aposto à pretensa analogia.
Assim, se a jurisprudência afirma ser licita a prisão cautelar quando houver fortes indícios de autoria, pode-se defender, contrario sensu, que, à ausência desses fortes indícios, a prisão cautelar tornar-se ilegal.
Do mesmo modo, se o disciplinamento legal diz que as decisões da assembléia, tomadas, em cada caso, pelo quorum que a Convenção fixar, obriga todos os condôminos”, pode se defender, contraria sensu que as decisões tomadas em desacordo com o quorum fixado pela Convenção e/ou com o aet. 1.341, não obriga a todos os condôminos.
Assim, não existindo, então, o caráter de compulsóriedade imediato e anulada, por isso, a eficácia, pode o condômino invocar nulidade em defesa de ação de cobrança, porquanto não vigora, então, o principio “solve et repete”.

Ora “contraria sensu”, tem como principal fundamento o conhecido principio da legalidade, segundo o qual “ninguém está obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude da lei” (artigo 5º, inciso II, da Constituição Federal). Sua origem como argumento, no âmbito judiciário, está na invocação ao interlocutor de que, se a norma jurídica prescreve uma conduta e a sua transgressão uma sanção (direta ou indireta), devem-se excluir de sua incidência todos os sujeitos que não seja alvo literal daquele preceito.
Sem sombra de dúvida a vigência da Lei nº 4.591/64, vai ser a grande indagação. Com a entrada em vigor do Código Civil de 2.002, incorrido em sua Clausula Revogatória a ab-rogação, como a derrogação, enquanto revogada a Lei nº 3.071, de 1º de janeiro de 1916 - Código Civil e a Parte Primeira do Código Comercial, Lei nº 556, de 25 de junho de 1850 e, ademais, considerando, ainda, que passados já oito anos, não houve qualquer alteração ou jurisprudência à respeito, entendemos que, não por desatenção à LC Nº 95/98, não houve revogação parcial da referida lei nº 4.591/64, mas porque prevaleceu o entendimento do disposto no § 2º do Art. 2º da Lei de Introdução ao Código Civil - Decreto-lei nº 4.657, de 4 de setembro de 1942, de que “a lei nova, que estabeleça disposições gerais ou especiais a par das já existentes, não revoga nem modifica a lei anterior
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