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CONDOMÍNIO. REPÚBLICA OFICIAL DO INADIMPLEMENTO.


Autoria:

Paulo Caldas Paes


Advogado na ig, Paes e Moreira advogados Coordenador da Comissão de Direito Imobiliário da OAB Barueri, São Paulo. Blog: http://paulo-paes.webnode.com/ Colaborador do Boletim de Direito Imobiliário e da Revista Direcional Condomínios.

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Resumo:

Artigo aborda a peculariedade sobre a inadimplência nos condomínios citando as possíveis motivações para a conduta dos devedores.

Texto enviado ao JurisWay em 15/04/2013.



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Introdução:

A instituição oficial da burocracia e da proteção ao devedor no país representa verdadeiro convite ao inadimplemento da obrigação.

Credores céticos clamam por maiores garantias e punições, que venham a restringir o campo de atuação dos maus pagadores.

Desde a promulgação do atual Código Civil, os condomínios, tornaram-se fonte rápida e prática de financiamento. Multas que antes da edição da Lei atual, chegavam a 20% hoje, restam limitadas a irrisórios 2% sobre o valor do débito, criando uma tentação quase que irrecusável à inadimplência.

            Da natureza das despesas condominiais:  

 

O condomínio, ao gerenciar a vida de seus moradores, contrata uma série de serviços: segurança, limpeza e manutenção. Tais serviços criam despesas que devem ser rateadas entre todos os condôminos.

 

Neste sentido, eventual inadimplência, afetará, diretamente, o dia a dia desta coletividade que, não podendo decretar a moratória no pagamento de suas responsabilidades, acabará por onerar os demais condôminos pontuais e adimplentes que passam a ratear as taxas não pagas pelos inadimplentes.

 

Da cobrança do condômino devedor:

 

            Ao condomínio, como última alternativa de reaver o valor devido pelo devedor, deve socorrer-se do sobrecarregado e burocrático poder judiciário.

 

            Após anos de discussões, audiências e recursos, a unidade inadimplente, que, não encontra-se protegida pela Lei Do Bem de Família, (Lei nº 8.009/90) é penhorada.

 

            Eis que, novamente, novo martírio se instaura.

 

O imóvel penhorado é então, levado à praça (leilão) na busca por algum possível adquirente que, pague o valor de avaliação.

 

Fatalmente, qualquer eventual interessado na arrematação, que possua o mínimo de discernimento, é conhecedor das dificuldades e peripécias que serão a ele opostas, após o pagamento do lance.

 

Inicialmente, após pagar o ITBI à municipalidade, deverá contratar um advogado que, fará o pedido de imissão na posse do imóvel ao juiz da ação de cobrança.

Após alguns meses de vacância, o juiz determinará a expedição de mandado de desocupação da unidade pelo devedor ou seu injusto possuidor.

 

O oficial de justiça, munido do respectivo mandado, citará o réu informando a aquisição e conferindo-lhe o prazo de 15 dias para desocupação da unidade.

 

Transcorridos os 15 dias, o oficial retornará ao imóvel e, se necessário, com auxílio de expediente policial, decretará a desocupação imediata do mesmo.

 

Conferida a imissão na posse, restará ao novo proprietário, solicitar ao juiz, a expedição de mandado informando à arrematação que possibilitará o registro desta aquisição junto à matrícula do imóvel.

 

Nova saga se inicia, citações, prazos e, a famigerada burocracia, imperam numa busca quase que interminável pela formalização, definitiva, da aquisição conforme prescreve o artigo 1.245 do Código Civil. 

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

            Sabedores destas peripécias a que estarão sujeitos, perguntamos:

 

“Surgirão interessados na aquisição deste bem?”.

 

O que nos configura a resposta negativa à questão formulada, além dos fatos aduzidos no presente trabalho, é o dia a dia do advogado. Todos, certamente, já acompanharam algum leilão promovido no átrio do fórum e, raras são as ofertas realizadas.

 

Ora, sem a venda do imóvel, restará ao condomínio, continuar arcando com as despesas geradas e não honradas pela unidade inadimplente levando, quase que infinitamente, a unidade à leilão.

 

Neste ínterim, restará ao devedor, permanecer com sua vida normal e, vivendo  sem a menor cerimônia ás custas dos bons pagadores.

 

Há alguma esperança?

* Paulo Caldas Paes é advogado. Formado pela Universidade Paulista (UNIP) é autor de diversos artigos jurídicos na área imobiliária. Foi analista do Procon de Santana de Parnaíba/SP e estagiário da Aldeia Imóveis (Alphaville). Criador da página “expresso imobiliário – dicas e artigos numa visão jurídica” Mais informações: ppaes@adv.oabsp.org.br Este endereço de e-mail está protegido contra spambots. Você deve habilitar o JavaScript para visualizá-lo.

 

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