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CONDOMÍNIO-ANUÊNCIA A ALTERAÇÃO DE INCORPORAÇÃO


Autoria:

Jose Carlos Santos De Oliveira


10ª PERÍODO DO CURSO DE DIREITO DA FADISC - FACULDADE DE DIREITO DE SÃO CARLOS.

Endereço: Rua Libório Marino , 171 - Casa
Bairro: Jardim Nova Santa Paula

São Carlos - SP

Telefone: 16 21066000


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Resumo:

REGISTRO DE IMÓVEIS - CONDOMÍNIO LEI 4.591/64 - CONDOMÍNIO DE CASAS, ALTERAÇÃO DE INCORPORAÇÃO CONDOMINIAL. CONSENSO UNÂNIME DE TODOS OS COMUNHEIROS.

Texto enviado ao JurisWay em 11/05/2010.



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REGISTRO DE IMÓVEIS – CONDOMÍNIO LEI 4.591/64 – CONDOMÍNIO DE CASAS, ALTERAÇÃO DE INCORPORAÇÃO, ALTERAÇÃO DA ESPECIFICAÇÃO OU INSTITUIÇÃO CONDOMINIAL. CONSENSO UNÂNIME DE TODOS OS COMUNHEIROS.

 

Há muito ouço falar em Condomínios e suas diversas nuanças. Em mais de 20 anos de trabalhando com loteamentos e Condomínios já presenciei diversas interpretações relativas a um sem números de assuntos sobre CONDOMÍNIOS. Todos os dias surgem assuntos que, de uma forma ou de outra, tocam ou são de peculiar interesse a quem se relaciona, trabalha ou vive em condomínios. 

Um dos assuntos em alta hoje, nos casos de “condomínios de Casas Térreas ou Assobradadas” implantados com base no artigo 8º da lei 4.591/64, é a necessidade de anuência de todos os comunheiros para alteração de Incorporação ou da Especificação ou Instituição condominial. 

A maioria dos acórdãos que decidiram pela necessidade da anuência de todos os adquirentes tem como base, principalmente, a normativa estabelecida no Artigo 43, IV da referida lei. A título de exemplo, temos o Parecer 70/2006-E – Processo CG 789/2005, Parecer 312/2008-E - Processo CG 2008/62419, entre outros.

Vejamos então alguns trechos destes acórdãos:

(...) sustenta o recorrente, por seu turno,  que o condomínio de casas térreas ou assobradadas supõe, nos termos da lei nº 4.591/1964, necessária  vinculação do terrenos à construção, sendo inviável a existência de condomínio de lotes. (...) Ademais, acrescenta, nos termos do art. 43, IV, da lei nº 4.591/64, qualquer alteração introduzida na incorporação requer anuência unânime dos condôminos. Parecer 70/2.006. Processo CG 789/2005.   

(...), aduzem os Recorrentes que, diversamente do afirmado pelo Oficial Registrador, em momento algum requereram a averbação da construção da residência indicada, mas sim da alteração parcial da incorporação, no tocante à metragem da unidade autônoma nº 72, localizada no Bloco D, que passou de 20,00 m² para 397,54 m². Quanto ao tema de fundo, sustentam que a norma do art. 43, IV, da Lei n. 4.591/1964 tem sua aplicação restrita ao condomínio “vertical”, não incidindo sobre o condomínio “horizontal”.

(...) No ato retificatório que deverá ser requerido pelo incorporador, serão incluídas as retificações pretendidas, mediante documento hábil fornecido pela autoridade competente, isto é, o competente projeto modificativo, com a juntada, ainda, dos novos gráficos modificadores a que aludem as letras g e h do art. 32 da lei 4.591/64, com as assinaturas correspondentes.

(...) O Oficial deverá observar o que determina o art. 43, inc. IV, da mencionada Lei 4.591/64, exigindo, sempre, anuência prévia de todos aqueles que possuem direitos reais registrados e decorrentes do mesmo empreendimento.” (Direito Registral Imobiliário. Porto Alegre: Instituto de Registro Imobiliário do Brasil/Sergio Antonio Fabris Editor, 2001, p. 584, sem grifos no original). Parecer 312/2.008. Processo CG 2008/62419

 

Assim, em casos de alteração de incorporação ou de alteração da especificação condominial de condomínio de casas (artigo 8º da lei 4.591/64), os Cartórios, tem exigido dos adquirentes/Condôminos, anuência de todos os adquirentes de unidades com títulos registrados no Cartório de Registro de imóveis. Estas exigências têm como fundo, alguns acórdãos e a base legal utilizada é o item IV do artigo 43, da lei 4.591/64.

Noto nestes acórdãos que, geralmente, o embasamento vem restrito a análise pura e simples do item IV do artigo 43, sem uma sintaxe do disposto na lei. Não há uma análise conjunta, uma análise geral que casos complicados exigem.

 

Façamos uma análise mais apurada do mesmo: 

O Artigo 43, IV, está inserido no TÍTULO II da lei  4.591/64 que da Incorporação imobiliária, especificamente no CAPÍTULO II, que trata das Obrigações e Direitos do Incorporador. Textualmente temos o seguinte:

Artigo 43 - Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas:        

 IV - é vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere à unidade do adquirente e às partes comuns, modificar as especificações, ou desviar-se do plano da construção, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal;

Observe-se, primeiro, que a vedação a alteração do projeto está restrita ao incorporador e não aos adquirentes e, segundo, somente poderá ocorrer quando, o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis (Artigo 43, caput).  Portanto, é clara a determinação que a vedação somente se aplica aos casos em que a alteração se faça por iniciativa exclusiva do incorporador.

Ademais, é  pelo disposto no caput, dá se a entender que somente se aplica nos casos em que a forma estipulada de contratação seja para  entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis. Neste caso, a alteração do projeto somente seria permitida, mediante a autorização unânime dos interessados ou por exigência legal.

Qual seria o motivo desta vedação?  Ninguém deve olvidar que as relações contratuais pressupõem obrigações, na maioria das vezes recíprocas. Assim, é cediço que a lei 4.591, por se tratar de regramento que envolve compra, venda, construção e outras obrigações, surgiu para regulamentar as relações entre incorporadores e adquirentes de imóveis em condomínio, e mais, principalmente, para proteger o adquirente.

Esta proteção ao adquirente fica clara quando aplicamos a lei 4.591/64 uma interpretação teleológica, que nos mostra que à época os adquirentes sofriam pelos desmandos de empreendedores inescrupulosos que, por muitas vezes deixavam de cumprir os contratos.

A despeito do assunto, Caio Mario da Silva Pereira, autor do projeto da Lei 4.591/64 nos diz o seguinte:   

(...)Ao incorporador impõe a lei uma série de deveres e responsabilidades, em todas as fases da incorporação. Suas obrigações nascem antes desta, precedendo-a, portanto. Vivem com ela e acompanham o incorporador enquanto se desenvolve a obra. E sobrevivem a conclusão desta, não bastando, como título liberatório, a quitação fornecida pelos adquirentes contra a entrega do edifício. Capítulo XIII, Deveres gerais do Incorporador: Condomínio e Incorporações, 10ª Ed. Pag. 261.

Tratando do artigo 43, apresenta as seguinte consideração:

(...) A experiência, contudo, demonstrou que a desigualdade contratual é muito flagrante nesta matéria. Não podia continuar relegada para o plano da convenção livre. A Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1.964, mencionou, então, certas regras, de aplicação obrigatória, que constituem condições legais de incorporação e se aplicam em relação a qualquer incorporador, seja pessoa física, seja pessoa jurídica (art. 43), que haja contratado a prazo e preços certos, determinados ou determináveis. (Grifo nosso) pg 282

A seguir descreve cada um dos incisos tratados no artigo 43 e especificamente tratando do inciso IV nos ensina o seguinte:

IV – É vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere às unidades dos adquirentes e às partes comuns, modificar as especificações ou desviar-se do plano de construção. Quem contrata uma incorporação tem que guardar fidelidade ao prometido, e não pode unilateralmente, fugir dos termos avençados.  A recomendação é a bem dizer ociosa, pois que é própria de todo contrato bilateral. Tais foram, porém, os abusos que a lei considerou necessário acentuá-lo, pondo como obrigação específica do incorporador.  (Grifo e negrito nosso)  pg 283/284.

Pelo disposto no artigo 43, fica claro que a vedação da alteração sem a unanimidade dos interessados ou por exigência legal somente se aplica aos casos em que os adquirentes contrataram com o incorporador a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis. A intenção é coibir, que, ao contratarem determinada coisa, com a alteração ao alvedrio do incorporador, recebam outra.

Ocorre que, nem sempre a contratação se dá por meio do estipulado no Artigo 43, porque, também há previsão de outras formas de contratação das obras, conforme alude o artigo 48 da lei:

Art. 48. A construção de imóveis, objeto de incorporação nos moldes previstos nesta Lei poderá ser contratada sob o regime de empreitada ou de administração conforme adiante definidos e poderá estar incluída no contrato com o incorporador (VETADO), ou ser contratada diretamente entre os adquirentes e o construtor. CAPÍTULO III - Da Construção de Edificação em Condomínio - Seção I - Da Construção em Geral

De se ver que a construção poderá ser feita por regime de empreitada ou de administração e poderá estar incluída no contrato com o incorporador ou contratada diretamente entre os adquirentes e o construtor.

Para que não haja obscuridade ou dúvidas de que a  contratação estipulada  no artigo 43 difere daquela estatuída no artigo 48, veja o esclarecimento contido no artigo 49 da lei 4.591/64: 

Art. 49. Os contratantes da construção, inclusive no caso do art. 43, para tratar de seus interêsses, com relação a ela, poderão reunir-se em assembléia, cujas deliberações, desde que aprovadas por maioria simples dos votos presentes, serão válidas e obrigatórias para todos êles salvo no que afetar ao direito de propriedade previsto na legislação.(grifo nosso)

Isto se dá pelo fato que o incorporador, não está obrigado a executar a construção. Pode ele simplesmente fazer o projeto, aprovar, colocar a venda e transmitir todo o projeto aos adquirentes.  A lei não determina que o incorporador faça a construção, senão vejamos:

Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, VETADO em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a têrmo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.(grifo nosso)

Mais uma vez, para que não nos esqueçamos, a restrição estampada no artigo 43, IV, é imposta ao INCORPORADOR, que contratou a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis e não aos ADQUIRENTES, pois a estes, a lei estipulou outras determinações, outras regras.

Poderíamos discutir aqui, se os adquirentes finais tomariam o lugar do INCORPORADOR, no caso de construções por outras formas que não a do artigo 43.

Neste caso, há que se observar que lei estendeu a condição de incorporador somente aos proprietários e aos titulares de direitos aquisitivos sobre a gleba total, onde se pretende implantar o Condomínio.

 

Aliás, isto fica evidente no trecho em que a lei especifica proprietários e  titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem a constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras, ou seja, a condição de incorporador é estendida àqueles que têm por objeto a venda da unidade, na condição de incorporador, proprietário ou ainda, promitente comprador, conforme se infere do artigo 30:

Art. 30. Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem a constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.

Para que não reste dúvida, por titular de direitos aquisitivos, entenda-se aquele titular de direitos aquisitivos sobre a gleba total, onde será implantado o Condomínio.

De se ver, pela análise, que não há evidências de que a condição de incorporador se estende aos adquirentes de unidades autônomas, pois, clara é a lei, quando especifica sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras, restando límpido não tratar-se de adquirente de unidade autônoma, pois, este, é o consumidor final.

Sobre isto temos que não há como confundir as duas figuras, pois eles são interessados distintos e isso se expressa em vários pontos na própria lei:   

Artigo 44 – § 1° - Se o incorporador não requerer a averbação (Vetado) o construtor requere-la-á (Vetado) sob pena de ficar solidariamente responsável com o incorporador perante os adquirentes.

§ 2° - Na omissão do incorporador e do construtor, a averbação poderá ser requerida por qualquer dos adquirentes de unidade.

De se ver que a figura do adquirente não se confunde em nenhum momento com a figura do incorporador/construtor ou mesmo titular de direitos aquisitivos e, isto, se denota, facilmente, pela observação dos §§ 1º e 2º do artigo 44 que, literalmente separa as duas figuras.

Quanto aos ADQUIRENTES, estudaremos um pouco mais sobre as relações entre eles, sempre e conforme estabelecido no bojo da lei.

Inicialmente temos que cada adquirente tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade, respeitados os limites estabelecidos na lei:  

Art. 19. Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interêsses, condicionados, umas e outros às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.

Ao tempo que a lei impõe limites, abre espaço para que os condôminos façam as normativas por meio do instrumento da CONVENÇÃO CONDOMINIAL.

Convenção é um ajuste, um acordo ou uma determinação sobre um determinado assunto ou mesmo sobre um fato. É um complexo de direitos e deveres  particulares relacionados entre um e os demais condôminos.  Conforme o dicionário Aurélio, convenção é:  

 a) Aquilo que só tem valor, sentido ou realidade mediante acordo recíproco ou explicação prévia.

 b) Tudo aquilo que é tacitamente aceito, por uso ou geral consentimento, como norma de proceder, de agir, no convívio social; costume; convenção social. (Dicionário Aurélio Século XXI – Eletrônico – Editora Nova Fronteira)  

Assim, é por meio da CONVENÇÃO que os comunheiros podem regular todas as relações, sejam  elas relativas à propriedade, a vizinhança, as construções ou outras de especial interesse de todos.

Alguns tratam ser a convenção uma relação contratual, entretanto esta tese não pode prevalecer, pois, a convenção, na sua essência se aproxima da lei. No contrato temos que, ao passo que se faz lei entre as partes, não obriga a terceiros. Então, a convenção não pode ser contratual, porque extrapola aos signatários para alcançar aos sucessores e aos terceiros, pessoas estranhas ao Condomínio.  

Dada a natureza, as regras condominiais são normativas. Não é outro o entendimento de Caio Mário, senão vejamos:

 

(...) Independentemente de ficar constando das escrituras de aquisição de apartamentos, posteriormente à instituição da convenção, ou de inserir-se no contrato de locação a cláusula de obrigatoriedade para as disposições do regulamento, o adquirente e o locatário, como quaisquer usuários, são adstritos ao seu cumprimento e à sua obediência, sob as cominações legais e convencionais. Não colheria, na verdade, alegar alguém que não aceita a norma regulamentar por não ter subscrito a sua adoção, ou porque o desconhece, ou pelo fato de ser omissa a escritura de aquisição, ou o contrato de arrendamento, etc., uma vez que aquelas disposições disciplinares são normativas, sujeitando ao seu cumprimento todas as pessoas direta ou indiretamente a elas subordinadas, como ainda as que ulteriormente penetram em caráter permanente ou transitório no condomínio ou no edifício.(Caio Mario da Silva Pereira, Condomínio e Incorporações,  3ª ed, Forense, Rio de Janeiro,    pag. 126) 

 

 

A Convenção tem caráter normativo, necessariamente tem que ter forma escrita e é uma declaração de vontade coletiva que intenta constituir um ato jurídico complexo, designando as vontades reunidas num mesmo sentido. Ela estabelece normas de conduta para um determinado grupo.

 

(...) Ato-regra ou ato constitutivo de um direito estatutário cria a normação de conduta para um agrupamento social reduzido, ditando regras comportamentais, assegurando direitos e impondo deveres. (Condomínio e Incorporações, pag. 126).

No Capítulo II, a Lei trata do assunto relativo à Convenção de Condomínio, estipulando em seu artigo 9º a obrigação da elaboração da Convenção de Condomínio.

Art. 9º, caput  Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.

Note-se tratar de obrigação a elaboração da convenção e o competente registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis, artigo 9º, § 1º.  

È indispensável à sua eficácia, até mesmo como validade do registro, que a convenção traga as assinaturas dos titulares de direito sobre as unidades autônomas, mas uma vez aprovada pelo quorum regular, obriga a todos. 

 

(...) Se fosse possível a qualquer condômino, por se ausentar ou pelo voto contrário, furtar-se ao imperativo da normação convencional, esta seria nada. O titular de direitos sobre a unidade tem a faculdade de discordar, de votar contra, de fazer discurso, de opor-se ao preceito, até o momento da aprovação. Uma vez obtida esta, tollitur quaestio. A convenção passa a ser a lei daquela comunidade, e seus dispositivos obrigam a todo o condomínio. Sujeita a própria assembléia.

 

Quanto a eficácia, temos que a convenção não pode ofender a lei, pois, em ofensa a lei, nenhuma declaração de vontade poderá prevalecer e produzir efeito. Neste caso, a lei geral se sobrepõe em qualquer circunstância, neutralizando os efeitos da norma particular.

 

Entretanto, como no direito não é licito a ninguém fazer justiça com as próprias mãos, e, a convenção uma vez aprovada, adquire força obrigatória, conforme preceitua o artigo 9º, § 2º da lei 4.591/64, cabe ao interessado anular o preceito infringente por meio de sentença judicial.  

Dessarte, a convenção, uma vez aprovada, é obrigatória aos proprietários de unidades, promitentes compradores, Cessionários, promitentes Cessionários, atuais e futuros.  

Artigo 9º, § 2º Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.

No parágrafo 3º, termos que:

Artigo 9º, § 3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:

a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas;

 b) o destino das diferentes partes;

c) o modo de usar as coisas e serviços comuns;

d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias;

e) o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;

f) as atribuições do síndico, além das legais;

g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;

h) o modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos condôminos;

i) o quorum para os diversos tipos de votações;

j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;

l) a forma e o quorum para as alterações de convenção;

m) a forma e o quorum para a aprovação do Regimento Interno quando não incluídos na própria Convenção.

Este rol é exemplificativo, é indicativo de vários elementos que obrigatoriamente precisam constar da Convenção.

Ele não é taxativo, porque o parágrafo 3º, quando expressa que (...) Além das normas aprovadas pelos interessados..), nos leva a entender que a convenção poderá ter outras normas aprovadas pelos interessados.  

Não é à-toa que, a lei estipulou quorum mínimo para aprovação da convenção, pois, se faltar o número necessário para aprovação, a convenção não terá eficácia jurídica. Mas, se aprovada dentro do especificado em lei, torna-se obrigatória a todos, os que aprovaram e os que por qualquer modo, se encontram debaixo de seu campo de atuação. 

(...) Desde que a lei declare expressamente ser válida a deliberação tomada com certo quorum, o instrumento que contar com o número de votos exigido tem a mesma força cogente. (Condomínio e Incorporações, pag. 128).

            Deste texto se infere que a Lei atribui a Convenção força normativa entre os interessados no Condomínio, decorrendo a daí, a obrigatoriedade servil que todos interessados devem prestar a convenção. Este regramento não é dedutivo, ele decorre da lei, é legal.

Ao mesmo passo que os demais estatutos, a  convenção está inserta no Direito Estatutário ou Corporativo e, pela força obrigatória que possui, se apresenta como uma fonte formal do direito.

Não bastasse, está estampado na lei, que, nos casos dos Condomínios implantados sobre a égide do artigo 8º que versa sobre condomínio de casas térreas ou assobradas, há, no § 4º do artigo 9º, uma autorização expressa para que a Convenção seja o instrumento legal para fixar os direitos e as relações de propriedade entre os condôminos, conforme se observa: 

§ 4º No caso de conjunto de edificações, a que se refere o art. 8º, a convenção de condomínio fixará os direitos e as relações de propriedade entre os condôminos das várias edificações, podendo estipular formas pelas quais se possam desmembrar e alienar porções do terreno, inclusive as edificadas. (Parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965).

            Não posso deixar de citar aqui, o artigo o disposto no artigo 6º da Lei 4.864/65 que trata, também, de regramento por meio de convenção, para conjuntos de edificações tratados no artigo 8º da lei 4.591/64:  

Lei  4.864/65 - Art. 6º No caso de um conjunto de edificações a que se refere o artigo 8º da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, poder-se-á estipular o desdobramento da incorporação em várias incorporações, fixando a convenção de condomínio ou contrato prévio, quando a incorporação ainda estiver subordinada a períodos de carência, os direitos e as relações de propriedade entre condôminos de várias edificações.

 

Veja que estamos falando no desdobramento de uma incorporação em várias incorporações e a lei, novamente, nos remete que o regramento deve ser feito por meio da Convenção.

 

Novamente, reforçamos que convenção de condomínio é uma declaração de vontade plúrima e constitui ato jurídico complexo. Tem por finalidade regular os direitos e obrigações dos consortes de uma coletividade condominial.  Não possui caráter contratual, pois obriga a todos os condôminos, atuais e futuros e, inclusive, pode conter, além das obrigatórias, outras normas aprovadas pelos interessados, desde que não contrariem a Lei.

Note que a convenção pode estipular até mesmo as formas pelas quais se possam desmembrar e alienar porções do terreno, inclusive as edificadas.

Ora, pois, se a lei permite que sejam reguladas pela convenção as relações patrimoniais, as relações de propriedade, as formas de desmembrar e alienar porções dos terrenos, nos parece óbvio que ela tem o poder de regular as formas de alteração de fachadas, alterações de construções, alteração de incorporação, reformas, inclusive a substituição de projetos das casas, os índices de ocupação de cada unidade e etc.

Obviamente que a Convenção deve respeitar a própria lei e outras normas cogentes, por exemplo: Não poderia regrar sobre a ocupação da unidade, em contrariedade à lei de uso e ocupação do solo, com índices diferentes ao estabelecido para a zona em que se situa o condomínio. Mas poderia estabelecer índices de ocupação maiores que aqueles estabelecidos na lei municipal e, os Condôminos todos estariam obrigados a respeitar.

Também, em respeito à própria lei, a convenção não poderia deixar de estabelecer em seu conteúdo, por exemplo, tudo o que obrigatoriamente é estipulado no §3º do artigo 9º. Entretanto, é facultativo regrar a alteração da Fachada, a alteração da incorporação, alteração da instituição.

Assim, qualquer indivíduo proprietário de unidade naquele condomínio, estaria livre para executar as alterações que lhe aprouverem, desde que, dentro e nos limites estabelecidos na Convenção.  

Finalmente, partindo-se do princípio que, quem pode o mais, pode o menos, a Convenção é instrumento legal para delinear todas estas relações referentes às construções, alterações de projetos, etc. relativamente ao Condomínio instituído com base no artigo 8º da lei, posto que autorizado pela própria lei.

A título de argumentação, mesmo que o imperativo tratado no item iv do artigo 43 se aplicasse indistintamente a qualquer caso teríamos o seguinte:

Primeiro, observe-se que os “interessados” a que alude o referido dispositivo legal são todos aqueles que possuem direitos reais registrados, decorrentes da aquisição de naquele empreendimento.

 

Segundo, isso vale dizer, que a alteração da incorporação interessa a todos os condôminos que tiveram seus títulos de domínio registrados.

 

Terceiro, se há regramento na convenção, no momento em que aderiram ao condomínio, já manifestaram a concordância, já anuíram por meio da Convenção. E mais, de forma legal, posto que autorizado pela lei.

 

Dessarte, não há que se falar que a Convenção não tem força entre os comunheiros, porque, ela advém de imposição da própria lei, como medida do mais escorreito equilíbrio entre as relações dos co-proprietários.

 

Assim, é claro que a convenção do condomínio é uma manifestação de vontade dotada de força obrigatória e apta a pautar o comportamento do grupo, seja ele individual ou coletivo. Amparada pela lei, atua como a expressão volitiva do grupo social. 

Concluindo, a autorização unânime para alteração incorporação somente será necessária, se a alteração for proposta exclusivamente pelo incorporador e, somente no caso literalmente estabelecido no caput do artigo 43, ou seja, para o caso do incorporador contratar com o adquirente a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis.

No caso em que a proposta da alteração da incorporação emergir da vontade dos adquirentes, por força do artigo 9º da lei 4.591, deve prevalecer aquilo que está expressamente estipulado na convenção condominial.

José Carlos Santos de Oliveira

Estudante de Direito – 10º Período de Direito

Fadisc – Faculdade de Direito de São Carlos

 

 

REFERÊNCIAS:

 

- Lei nº 4.591/64 de 16 de Dezembro de 1.964. Disponível em

www.planalto.gov.br/CCIVIL/LEIS/L4591.htm, acesso em 05/04/2010.

 

- Lei nº 4.864/65 de 16 de Dezembro de 1.964. Disponível em www.planalto.gov.br/CCIVIL/LEIS/L4591.htm, acesso em 05/04/2010.

 

- Parecer 70/2006-E – PROCESSO CG 789/2005. Disponível no Portal do Tribunal de justiça do Estado de São Paulo, HTTPS://www.extrajudicial.tj.sp.gov.br/pexPtl/visualizardetalhespublicacao., acesso em   05/04/2010.

 

- Parecer 312/2008-E - Processo CG 2008/62419. Disponível no Portal do Tribunal de justiça do Estado de São Paulo, HTTPS://www.extrajudicial.tj.sp.gov.br/pexPtl/visualizardetalhespublicacao., acesso em   05/04/2010.

 

PEREIRA, Caio Mário da Silva, Condomínio e Incorporações, Rio de Janeiro; 1997, 10ª ed, Editora Forense.

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