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Taxa de condomínio. Critério de contribuição, fração ideal ou isonomia da manutenção.


Autoria:

Paulo Caldas Paes


Advogado na ig, Paes e Moreira advogados Coordenador da Comissão de Direito Imobiliário da OAB Barueri, São Paulo. Blog: http://paulo-paes.webnode.com/ Colaborador do Boletim de Direito Imobiliário e da Revista Direcional Condomínios.

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Resumo:

Artigo aborda a recente discussão sobre os critérios de contribuição das cotas condominiais. Fração ideal ou isonomia. Confira.

Texto enviado ao JurisWay em 10/09/2013.



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Taxa de condomínio. Critério de contribuição, fração ideal ou isonomia da manutenção.

 

Introdução:

                Em recentíssimo artigo de autoria do nobre advogado, Dr. Kênio de Souza Pereira, publicado no Boletim de Direito Imobiliário¹, o aclamado jurista rompeu importante barreira que, acabou por suscitar a ira de condôminos e síndicos, tudo porque, frisa-se, com corretíssima fundamentação jurídica, arguiu pela possibilidade da cobrança por igual das taxas de condomínio independentemente, da área privativa da unidade autônoma.

                Romper paradigmas, expor novos fatos e considerações diametralmente opostos ao censo comum e enraizado, confere ao seu interlocutor, asseveradas críticas e até menções de repúdio afinal, possuir entendimento e discernimento próprios, pode ser considerado inadequado e ás vezes até imoral por aqueles que seguem, fielmente, aquilo que lhes é imposto.   

                Neste sentido, intentar contra o critério de fracionamento das taxas condominiais, tido, por muito tempo como absoluto, parece absurdo afinal, quem possui maiores recursos deve arcar com maiores custos e, esta cultura, acompanha o pensamento primário e autoritário da sociedade.

                Portanto, desde já, parabenizo o belíssimo trabalho desenvolvido pelo ínclito professor Kênio que, instigou o debate necessário sobre o tema.

Da forma de contribuição das despesas de condomínio. Previsão legal:

                Inicialmente prevista pelo artigo 12, parágrafo 1º da Lei nº 4.591/64, a cota parte do rateio das despesas condominiais, dava-se pela fração ideal da unidade autônoma, porém, o mesmo parágrafo permitia estipulação diversa neste sentido se assim, os condôminos o desejassem.

                Na vigência do Código Civil, inicialmente, o artigo 1336, inciso I, determinava que a contribuição das despesas condominiais, seguia a proporção da fração ideal sendo, portanto, norma cogente.

            No entanto, com a promulgação da Lei nº 10.931, de 2004, passou-se, a exemplo do artigo 12, parágrafo 1º da Lei nº 4.591/64, (Condomínio e Incorporação Imobiliária), prever a possibilidade de estipulação diversa na forma de contribuição mediante previsão expressa da convenção condominial.

Geralmente, as convenções condominiais seguem o critério de rateio pela fração ideal e, assim ficou referendado por muitos e muitos anos e, ainda hoje, tem-se esta distribuição como regra.

Contudo, conforme previsão estatuída pelo Código Civil, nada obsta estipulação diversa pelas normas internas dos condôminos.

Justificativas para o rateio pela fração ideal da unidade:

Resta evidente, que na grande maioria dos condomínios, as unidades maiores constituem a minoria e, assim, dificilmente, será aprovada a contribuição por iguais valores.

                Há uma cultura predominante, porém equivocada, no sentido de que os imóveis maiores geram maiores despesas e custos e, portanto, devem possuir maior participação no rateio.

Por que o critério de rateio pela fração ideal não deve ser aplicado:

                Quando falamos em condomínio edilício, devemos ter em mente que esta posse compartilhada refere-se única e exclusivamente, às áreas de uso comum dos condôminos.

                É evidente que a taxa condominial é aplicada na conservação e nos investimentos necessários à propriedade coletiva sem influência da área privativa do imóvel.

                Pouco importa se no condomínio existam unidades de 100, 200 e 300 m², todos devem contribuir de forma igualitária, pois resta imperioso, observamos o teor do artigo 5º, Caput, consagrado pela Carta Magna, que trata do princípio da isonomia.

                O STJ, em julgamento de recurso interposto por condômino, proprietário de unidade menor, pleiteava-se que a contribuição restasse baseada na fração ideal, alegando-se que a contribuição similar, constituía enriquecimento ilícito do proprietário da unidade com área maior.

 

             O Egrégio Tribunal decidiu de forma condizente e fundamentada que:

 

O rateio igualitário das quotas não implica, por si só, a ocorrência de enriquecimento sem causa dos proprietários de maiores unidades, uma vez que os gastos mais substanciais suportados pelo condomínio - v.g. o pagamento dos funcionários, a manutenção das áreas comuns e os encargos tributários incidentes sobre essas áreas - beneficiam de forma equivalente todos os moradores, independentemente de sua fração ideal, Recurso Especial nº 541.317 - RS (2003/0064425-4), (Grifamos). Relator

Ministro Cesar Asfor Rocha, 4ª Turma, Data do Julgamento 09/09/2003.

 
 
 
 

                Para o advogado Jader Nassif, comentando o critério de contribuição igualitário das cotas condominiais, prescreve “os custos para manutenção das áreas comuns são os que mais pesam na composição da taxa de condomínio e não há como mensurar o uso que cada condômino faz dessas áreas para se estabelecer a cobrança de parcelas diferentes para cada unidade²”.

                Conclusão:

                Por todo o exposto, fica claro que o argumento daqueles que defendem a contribuição baseada na fração ideal não deve prosperar não sendo justo que alguns poucos proprietários, paguem valores superiores de condomínio em benefício da maioria.

 
 

As portas foram abertas, a discussão esta lançada, cabendo a nós, operadores do direito, prosseguir na discussão sem relevar a opinião pública mas, fundamentados, unicamente na justiça, definir qual o melhor critério de arrecadação das cotas condominiais.

 
 
 
 
 
 


 

 

1-      “Taxa de inveja” – nos condomínios, a deficiência em matemática e na interpretação dos textos. Boletim de Direito Imobiliário, Agosto de 2013, 1ª quinzena, nº 15, pg. 13.

2-      Vida de condomínio: Rateio de despesas deve ser por fração ideal. Disponível em: http://estadodeminas.lugarcerto.com.br/app/noticia/noticias/2008/12/09/interna_noticias,28559/index.shtml

 

Paulo Caldas Paes é advogado da ig e Paes advogados. Criador da página expresso imobiliário e administrador do grupo de mesmo nome no facebook.

 

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Comentários e Opiniões

1) Marcelo (15/01/2015 às 19:37:06) IP: 187.21.183.252
Paulo, aqui em São Paulo ainda encontro muita resistência a esta tese com a qual concordo inteiramente.
Após tentar via assembleia mudar o modo de rateio entrei com ação judicial, citando os ensinamentos de Kenio Pereira e muito parecido com tudo que você abordou.
O condomínio na sua defesa alegou direto adquirido, sem rebater nenhum serviço que a perícia (anexamos perícia ao pedido)comprovou utilizarmos igual.Os juízes precisam analisar melhor e se informar melhor eliminando os abusos. Abs.


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