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OBRAS NO CONDOMINIO: A OBSERVAÇÃO DO QUORUM ESPECIAL É VITAL PARA SUA VALIDAÇÃO


Autoria:

Geraldo Alvarenga


Geraldo Alvarenga é advogado graduado pela Universidade Mackenzie (1981),consultor e articulista em Direito Tributário/Imobiliário; ex-colaborador Semanário Coad e Revista LTr; Auditor Fiscal da Receita Federal (aposentado).

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Resumo:

Uma das mazelas verificadas na Assembléia é relacionada com o quorum, que é a quantidade legal minima de condôminos que deverão estar presentes para realização e validação das assembléias.

Texto enviado ao JurisWay em 28/12/2009.

Última edição/atualização em 30/12/2009.



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    Na verdade, disposições  embora claras, como, p. ex., as do art. 1.341 do Código Civil, não têm impedido nas assembléias tumultos, falta de tolerância, decisões que desrespeitam as leis, como as regras do condomínio, que, no entanto,   só podem ser anuladas judicialmente ou por deliberação em outra assembléia.
 
    Um bom começo, para realização de uma assembléia exitória, embora não seja de fácil conseguimento,  é importante que aquele que escolhido para presidi-la, ou tenha uma assessoria competente de uma administradora idônea, ou o seu perfil se compatibilize com o equilíbrio, o bom senso; que tenha predisposição para mediação enquanto não desconheça, pelo menos, em linhas gerais, a  legislação disciplinadora do condomínio e, ademais, seja capaz de evitar discutições estéreis, fora da pauta.
 
   Não se trata de querer um perito para a função de presidente da Assembléia, pois isto seria inimaginável; mas a indicação de uma pessoa experiente afastará ou diminuirá atritos e contradições.
 

     Uma das mazelas verificadas nas Assembléias, sabe-se, é relacionada com quorum, que, como nos lembram os especialistas, é a quantidade legal mínima de condôminos que deverão estar presentes para realização e validação das assembléias, pois só as disposições que não contrariem as leis em vigor, tornam-se, então, regras do condomínio.
 
  Lembra  Pinto Ferreira, in “Enciclopédia Saraiva do Direito, vol. 63, p.126  que “em determinados colegiados não políticos, como os regimentos de algumas faculdades de direito ou na legislação do condomínio (Lei 4.591, de 16/12/1964, art. 24, hoje codificada)) há cálculos de diferente de quorum,  desde a unanimidade, a maioria de  2/3, a maioria absoluta, até a maioria dos votos dos presentes, inclusive estabelecendo situações de exceção.
 
     Ainda, é bom lembrar, face ao despreparo de síndicos e condôminos, em relação à matéria, na graduação que, se de “maioria simples”:  esta equivale à metade do total de condôminos presentes a uma votação, mais um ou fração; se de “maioria absoluta: equivale à metade do total de todos os integrantes do condomínio, mais um ou fração; e, se de “maioria qualificada“, é qualquer número superior à maioria absoluta, e as demais que, designados em partes do todo que indicam, como 2/3 ¾, ¼, etc.
 
   À evidencia, o quorum maior, traz à decisão mais  “cabeças pensantes”, que  necessárias à melhor compreensão pelo concurso de mais colaboração, mais eficiência, na indagação, p. ex.,   se os fundos de obra têm disponibilidades,  se o universo de condôminos prontamente pode  responder com a necessidade de recursos complementares, afastando, assim, eventuais paralisação de obra, ou inadimplências indesejáveis, numa prudência igual ao que teria um proprietário do imóvel, pessoa física ou jurídica. Afinal, a administração do condomínio só é bem exercida, se o sindico e os condôminos, em assembléia, souberem, também, administrar  as obras examinando-as  à luz da viabilidade e conveniência, bem como postergar aquelas que o exame consciente determinar.
 
     É certo que síndico-administrador de condomínio localizado em importante cidade da baixada santista, em praias do sul de São Paulo, edifício de 10 pavimentos e subsolo, com duas unidades por andar, não efeito à legislação do condomínio – e que serve de inspiração a estas considerações - convocou e realizou Assembléia Geral, incluindo, entre outros itens da pauta, a “ Analise, discussão e aprovação da troca do revestimento da fachada e obras complementares”, designado o quorum de maioria dos condôminos.
 
      Na verdade dito síndico ignorando que o art. 1.341, do Código Civil define dois “tipos” de obras: I - obras voluptuárias, ou seja, como definidas no art.96,  de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável, ou seja, de elevado valor,  depende de voto de dois terços dos condôminos (todos); II – obras úteis, ou seja, as que aumentam ou facilitam o uso do bem, que dependem do voto de maioria dos condôminos
  Ademais, estabelece o § 1º do referido art. 1.341 que, se tais obras forem necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino; estabelece o § 2º que, se tais obras necessárias, forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente; e, estabelece o § 3º que não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
     Do supra examinado constata-se que a obra de “revestimento da fachada”, pode ser medida: a - por uma tendência de modernização da fachada, por mero deleite, quando é assim, uma obra voluptuária, ou b - como pode ser uma obra necessária e até urgente.
 
   Assim, tal obra, se for ditada por fatos patológicos que denunciados à Assembléia, por um laudo técnico, ou por simples declaração do síndico ou de condôminos que tenham observado, que cerâmicas tem, p. ex., se depreendido em blocos e em vários pontos da extensão da fachada, de onde se podem ver tijolos aparentes e perceber do material coletado que a areia do reboco esta se esfarelando, etc., quando será, então, obra necessária e até urgente.
 
    Doutra feita, se a determinante for a de modernização, de deleite, será então, uma obra voluiptuária.
 
    Ora, no caso aqui reportado, da simples  leitura da ata da Assembléia correspondente, verifica-se que em nenhum momento registrado o síndico referido descreveu alguma patologia como motivo da realização da obra  e se tal houvesse o síndico o saberia, posto que arquiteto, construtor do edifício.
 
    Na sua exposição de motivos o referido síndico, que, também administrador, que, ainda, coordenador da obra e titular da responsabilidade técnica, definiu as razões da obra, dizendo exultante,  como consta da ata que: é necessária a  conscientização dos Condôminos de que as decisões hoje tomadas iriam resultar na qualidade final da obra, valorizando a propriedade e a concepção inicial do projeto, preservando contra o obsoletismo, de onde ele próprio caracteriza a obra como voluptuária, dependente do voto de 2/3 dos condôminos, embora, dolosamente, determinou o quorum de maioria dos  condôminos para a assembléia que foi realizada em segunda chamada, quando fez aprovar um orçamento de R$ 247.500,00 (duzentos e quarenta e quatro mil e quinhentos reais), para pagamento de empreiteira, “para troca de todo o revestimento existente na fachada”.
 
   O curioso é que o sindico fez “aprovar” sem quorum pertinente uma obra voluptuária, como se fora útil, enquanto deixou de incluir no projeto obra efetivamente voluptuária, com tal característica, tendo, no entanto, um dos condôminos, pedido  (para aproveitar que se falava em obras)  a retirada das jardineiras existentes, em todos os andares, que já vem causando vários problemas de entupimento e vazamento, tendo sido esta proposta aprovada, pelos presentes, cuja execução foi orçada em menos de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), valor esse correspondente a 6% do projeto outro apresentado pelo síndico.
 
   Aliás, a administração do referido condomínio é contraditória, pois, enquanto promove obras irregularmente  aprovadas,à alto dispêndio, de outro lado, não dispõe de serviços de segurança e portaria, quiça, por décadas, em edifício cuja importância se descreve.
 
   Por mais contraditório, ainda, o síndico em questão disponibilizou o pátio da piscina para o preparo de massa, como arrancou lambris daquela, não integrada no projeto de revestimento de fachada, para demonstrar   que pretende prosseguir em novas e sucessivas obras, em novos gastos.

  Não bastassem  as declarações do sindico que indicam as obras como voluptuárias, entrevistados, os operários declaram tratar de um trabalho duro, não tendo sido possível arrancar pelo menos uma cerâmica inteira, pois, ao contrários, todo o revestimento foi extraído em micros pedaços, tendo sido aplicado sobre o reboco existente na fachada, apenas complementação de massa para encobrir pedaços de cerâmica nela encravados.
 

   Na verdade, tal decisão, impertinente, ilegal, aqui referida já fez aumenta a inadimplência, enquanto três unidades foram colocadas à venda, para gáudio daqueles que tem a coragem dizer: quem não tem capacidade financeira que de deixe o condomínio!
 
 

    Na verdade, disposições  embora claras, como, p. ex., as do art. 1.341 do Código Civil, não têm impedido nas assembléias tumultos, falta de tolerância, decisões que desrespeitam as leis, como as regras do condomínio, que, no entanto,   só podem ser anuladas judicialmente ou por deliberação em outra assembléia.
 
    Um bom começo, para realização de uma assembléia exitória, embora não seja de fácil conseguimento,  é importante que aquele que escolhido para presidi-la, ou tenha uma assessoria competente de uma administradora idônea, ou o seu perfil se compatibilize com o equilíbrio, o bom senso; que tenha predisposição para mediação enquanto não desconheça, pelo menos, em linhas gerais, a  legislação disciplinadora do condomínio e, ademais, seja capaz de evitar discutições estéreis, fora da pauta.
 
   Não se trata de querer um perito para a função de presidente da Assembléia, pois isto seria inimaginável; mas a indicação de uma pessoa experiente afastará ou diminuirá atritos e contradições.
 

     Uma das mazelas verificadas nas Assembléias sabe-se, é relacionada com quorum, que, como nos lembram os especialistas, é a quantidade legal mínima de condôminos que deverão estar presentes para realização e validação das assembléias, pois só as disposições que não contrariem as leis em vigor, tornam-se, então, regras do condomínio.
 
  Lembra  Pinto Ferreira, in “Enciclopédia Saraiva do Direito, vol. 63, p.126  que “em determinados colegiados não políticos, como os regimentos de algumas faculdades de direito ou na legislação do condomínio (Lei 4.591, de 16/12/1964, art. 24, hoje codificada)) há cálculos de diferente de quorum,  desde a unanimidade, a maioria de  2/3, a maioria absoluta, até a maioria dos votos dos presentes, inclusive estabelecendo situações de exceção.
 
     Ainda, é bom lembrar, face ao despreparo de síndicos e condôminos, em relação à matéria, na graduação que, se de “maioria simples”:  esta equivale à metade do total de condôminos presentes a uma votação, mais um ou fração; se de “maioria absoluta: equivale à metade do total de todos os integrantes do condomínio, mais um ou fração; e, se de “maioria qualificada“, é qualquer número superior à maioria absoluta, e as demais que, designados em partes do todo que indica como 2/3 ¾, ¼, etc.
 
   À evidencia, o quorum maior, traz à decisão mais  “cabeças pensantes”, que  necessárias à melhor compreensão pelo concurso de mais colaboração, mais eficiência, na indagação, p. ex.,   se os fundos de obra têm disponibilidades,  se o universo de condôminos prontamente pode  responder com a necessidade de recursos complementares, afastando, assim, eventuais paralisação de obra, ou inadimplências indesejáveis, numa prudência igual ao que teria um proprietário do imóvel, pessoa física ou jurídica. Afinal, a administração do condomínio só é bem exercida, se o sindico e os condôminos, em assembléia, souberem, também, administrar  as obras examinando-as  à luz da viabilidade e conveniência, bem como postergar aquelas que o exame consciente determinar.
 
     É certo que síndico-administrador de condomínio localizado em importante cidade da baixada santista, em praia do sul de São Paulo, edifício de 10 pavimentos e subsolo, com duas unidades por andar, não efeito à legislação do condomínio – e que serve de inspiração a estas considerações - convocou e realizou Assembléia Geral, incluindo, entre outros itens da pauta, a “ Analise, discussão e aprovação da troca do revestimento da fachada e obras complementares”, designado o quorum de maioria dos condôminos
 
      Na verdade dito síndico ignorando que o art. 1.341, do Código Civil define dois “tipos” de obras: I - obras voluptuárias, ou seja, como definidas no art.96,  de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável, ou seja, de elevado valor,  depende de voto de dois terços dos condôminos (todos); II – obras úteis, ou seja, as que aumentam ou facilitam o uso do bem, que dependem do voto de maioria dos condôminos
  Ademais, estabelece o § 1º do referido art. 1.341 que, se tais obras forem necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino; estabelece o § 2º que, se tais obras necessárias, forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente; e, estabelece o § 3º que não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
     Do supra examinado constata-se que a obra de “revestimento da fachada”, pode ser medida: a - por uma tendência de modernização da fachada, por mero deleite, quando é assim, uma obra voluptuária, ou b - como pode ser uma obra necessária e até urgentes.
 
   Assim, tal obra, se for ditada por fatos patológicos que denunciados à Assembléia, por um laudo técnico, ou por simples declaração do síndico ou de condôminos que tenham observado, que cerâmicas tem, p. ex., se depreendido em blocos e em vários pontos da extensão da fachada, de onde se podem ver tijolos aparentes e perceber do material coletado que a areia do reboco esta se esfarelando, etc., quando será, então, obra necessária e até urgente
 
    Doutra feita, se a determinante for a de modernização, de deleite, será então, uma obra voluiptuária.
 
    Ora, no caso aqui reportado, da simples  leitura da ata da Assembléia correspondente, verifica-se que em nenhum momento registrado o síndico referido descreveu alguma patologia como motivo da realização da obra  e se tal houvesse o síndico o saberia, posto que arquiteto, construtor do edifício.
 
    Na sua exposição de motivos o referido síndico, que, também administrador, que, ainda, coordenador da obra e titular da responsabilidade técnica, definiu as razões da obra, dizendo exultante,  como consta da ata que: é necessária a   conscientização dos Condôminos de que as decisões hoje tomadas iriam resultar na qualidade final da obra, valorizando a propriedade e a concepção inicial do projeto, preservando contra o obsoletismo, de onde ele próprio caracteriza a obra como voluptuária, dependente do voto de 2/3 dos condôminos, embora, dolosamente, determinou o quorum de maioria dos  condôminos para a assembléia que foi realizada em segunda chamada, quando fez aprovar um orçamento de R$ 247.500,00 (duzentos e quarenta e quatro mil e quinhentos reais), para pagamento de empreiteira, “para troca de todo o revestimento existente na fachada”.
 
   O curioso é que o sindico fez “aprovar” sem quorum pertinente uma obra voluptuária, como se fora útil, enquanto deixou de incluir no projeto obra efetivamente voluptuária, com tal característica, tendo, no entanto, um dos condôminos, pedido  (para aproveitar que se falava em obras)  a retirada das jardineiras existentes, em todos os andares, que já vem causando vários problemas de entupimento e vazamento, tendo sido esta propostas aprovada, pelos presentes, cuja execução foi orçada em menos de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), valor esse correspondente a 6% do projeto outro apresentado pelo síndico.
 
   Aliás, a administração do referido condomínio é contraditória, pois, enquanto promove obras irregularmente  aprovadas,à alto dispêndio, de outro lado, não dispõe de serviços de segurança e portaria, quiça, por décadas, em edifício cuja importância se descreveu.
 
   Por mais contraditório, ainda, o síndico em questão disponibilizou o pátio da piscina para o preparo de massa, como arrancou lambris daquela, não integrada no projeto de revestimento de fachada, para demonstrar   que pretende prosseguir em novas e sucessivas obras, em novos gastos.

  Não bastassem  as declarações do sindico que indicam as obras como voluptuárias, entrevistados, os operários declaram tratar de um trabalho duro, não tendo sido possível arrancar pelo menos uma cerâmica inteira, pois, ao contrários, todo o revestimento foi extraído em micros pedaços, tendo sido aplicado sobre o reboco existente na fachada, apenas complementação de massa para encobrir pedaços de cerâmica nela encravados.
 
   Na verdade, tal decisão, impertinente, ilegal, aqui referida já fez aumenta a inadimplência, enquanto três unidades foram colocadas à venda, para gáudio daqueles que tem a coragem dizer: quem não tem capacidade financeira quem de deixe o condomínio!
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