JurisWay - Sistema Educacional Online
 
É online e gratuito, não perca tempo!
 
Cursos
Certificados
Concursos
OAB
ENEM
Vídeos
Modelos
Perguntas
Eventos
Artigos
Fale Conosco
Mais...
 
Email
Senha
powered by
Google  
 

Condomínios de Fato e de Direito


Autoria:

Renato De Lima Vieira


Formando no curso de Bacharelado em Direito pela Universidade Presbiteriana Mackenzie. Já tendo atuado nas áreas de Direito Regulatório e Comércio Internacional, hoje em dia milita na área do Direito Empresarial, tendo também como matérias de interesse Direito Administrativo e Sociologia Jurídica.

envie um e-mail para este autor

Resumo:

O presente artigo aborda as duas espécies de condomínios, quais sejam condomínios de fato ou condomínios de direito, e suas peculiaridades.

Texto enviado ao JurisWay em 20/05/2014.



Indique este texto a seus amigos indique esta página a um amigo



Quer disponibilizar seu artigo no JurisWay?

Condomínios de Fato e de Direito

 

Condomínios de Direito


Segundo Danielle Machado Soares, o termo condomínio é formado pela união da preposição com (junto, ao lado de) e do substantivo domínio (latim dominium, ou seja, direito de propriedade) o que significa dizer que a propriedade pertence a mais de uma pessoa[1].

Começando a análise do Código Civil de 2002, o artigo 1314 reza que cada condômino pode usar o bem condominal conforme sua destinação e  sobre ele exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-lo de terceiro, defender a sua posse e transferir a outro a respectiva parte ideal ou perpetuá-la.

O artigo 1228 assevera que o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa e o direito de reavê-la do poder de quem quer que, injustamente, a possua ou detenha.

Já no artigo 1229, tem-se que a propriedade do solo abrange o espaço aéreo e subsolo correspondente, em altura e profundidade úteis ao seu exercício, não podendo o proprietário opor-se às atividades que sejam realizadas por terceiros a uma altura ou profundidade tais que não tenha ele interesse legítimo em impedi-las.

Com o passar dos anos, o melhor aproveitamento das áreas urbanas para habitação fez-se cada vez mais imprescindível, visando  a permitir que um maior número de famílias pudesse utilizar, de maneira racional, uma única parcela do terreno. Nesse contexto, eis que surge a habitação em edifício, uma nova modalidade de moradia que desencadeou a necessidade de jurisprudência específica, reivindicada pela sociedade.

Desenvolvia-se, então, um novo conceito de condomínio que veio chamar-se condomínio por planos horizontais ou, simplesmente, condomínios horizontais.

O Decreto 5481/28 previa como copropriedade apenas prédios de dois ou mais pavimentos, construídos de cimento armado ou material similar e incombustível, sob a forma de apartamentos isolados, contendo, cada um, pelo menos três unidades destinadas a escritórios ou residências particulares. Com o advento da Lei 4591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, ampliaram-se as possibilidades de construções em condomínios.

Conforme ensinamentos do professor Caio Mário[2], subsequentemente, surgiu a Lei 4864/65 que veio ampliar as possibilidades das edificações em condomínio. A nova Lei  visava conciliar o direito à propriedade e o condomínio geral – aquele que regulamenta todos os condomínios excetuando-se os de apartamentos e casas. Nessa nova modalidade de condomínio edilício - regulamenta os condomínios de edifícios e casas – regida pela já referida Lei Especial 4591/64, cada condômino está inserido em duas modalidades do Direito, isto é, no condomínio geral, regido pelo Código Civil, e no condomínio edilício.

Considerando o condomínio geral,  toda a propriedade é sujeita ao regime comum sem se cogitar a propriedade individual e a sua extensão incide sobre a integralidade da propriedade e não apenas em parte desta.

Já se considerado o condomínio edilício, além das partes comuns relativas a todos os proprietários, existem as partes autônomas, de propriedade de cada um desses, podendo ser constituídas de modo singular ou coletivo, como resta demonstrado no artigo 1331 do Código Civil. Ainda consoante as disposição do Código Civil, em edificações pode haver partes que são propriedades exclusivas  e partes que são propriedades comuns dos condôminos.

Verifica-se na Lei que regulamenta os condomínios dois tipos de propriedades coexistentes, quais sejam: a propriedade individual – da unidade autônoma – e a propriedade coletiva – do subsolo e partes comuns da edificação.

Segundo Lêda Granja, a Lei Federal nº 4591/64 veio consignar a concepção de propriedade dividida por planos horizontais[3]. Esse regime compreende todas as edificações ou conjunto de edificações de um ou de vários pavimentos.

 Ainda conforme os escritos de Lêda Granja, os condomínios de que trata a Lei 4591/64 possuem como características a eles inerentes (i) o fato de serem enquadrados em um regime de Direito Privado; (ii) regulamentarem relações comerciais; (iii) a propriedade é conjunta, o lote não é formalmente dividido; (iv) a existência de uma fração ideal do terreno e de partes comuns; (v) esse tipo de condomínio não apresenta preocupação com os aspectos urbanísticos, pois tais aspectos já estariam estabelecidos; e (vi) não há doação de áreas à municipalidade.

No âmbito do Direito Civil algumas formas de condomínios se destacam, dentre elas destacam-se as seguintes:

a) Condomínios Horizontais: Condomínios em que a divisão do domínio se dá por meio planos horizontais. Os grandes exemplos são condomínios de andares e apartamentos

b) Condomínios Verticais: Condomínio de meia parede. Condomínios em que a divisão do domínio se dá por meio de planos verticais.

c) Condomínios Fechados: Apartamentos em construção, sob o regime de comunhão. Os apartamentos não podem ser vendidos se não houver memorial de incorporação devidamente registrado, a não ser depois de finda a construção. O referido condomínio recebe as seguintes denominações:  construção sem memorial, incorporação não lançada ao público, loteamento em condomínio.

d) Condomínios Abertos: Incorporação imobiliária lançada ao público, mediante o registro de memorial.

e) Condomínios de Andares e Apartamentos: Essa forma configura a chamada propriedade horizontal.

 

Loteamentos Urbanos

 

Regido pela Lei Federal nº 6766/79 e alterado pela Lei nº 9785/99, o loteamento urbano é uma das formas de parcelamento de solo.

O loteamento, assim definido pelo Código Civil, é a subdivisão da gleba em lotes destinados à edificação com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamentos, modificação ou ampliação das vias existentes. A referida Lei normatiza todos os procedimentos para elaboração dos projetos bem como da sua implantação.

Os loteamentos possuem como principais características a eles inerentes (i) o fato de serem enquadrados em um regime de Direito Público; (ii) o terreno é dividido em lotes; (iii) há doação de áreas do total da área a ser loteada à municipalidade; e (iv) não há vinculação à edificação.

Para a realização do projeto de loteamento e de sua implantação são fornecidas diretrizes urbanísticas pela prefeitura através do Plano Diretor e do Código de Obras do Município.

Segundo Álvaro Pessoa, quando se implanta o loteamento, os lotes passam a ser unidades sem vínculos com os demais lotes pertencentes ao loteamento.

 

No loteamento o terreno loteado perde sua individualidade objetiva transformando-se em lotes que se individualizam como unidades independentes; inexiste o estado e a pluralidade de comunhão; cria-se um bairro, cujo equipamento urbano, inclusive vias, estradas e caminhos, como públicos que passam a integrar, com o registro imobiliário do sistema viário local e do orbe municipal.[4]

 

Este fato é importante, vez que esclarece que no loteamento o lote se apresenta como uma unidade individual, independente das demais. Nos condomínios de direito, cada condômino possui sua residência, não possui lote, e tem direito a uma fração ideal do terreno e das áreas em comum.

 

Os Condomínios de Fato

 

Segundo Danielle Machado Soares, a evolução dos condomínios de fato, ditada por uma política inadequada do poder público, tem gerado incontáveis problemas[5]. A impotência do poder público diante da omissão de suas obrigações em relação aos seus administrados no que toca às questões de segurança, higiene, abastecimento de água, conservação de vias e logradouros públicos de uso comum ao povo, tem levado os proprietários de lotes individuais a se agruparem, de forma informal, comportando-se como condôminos, entretanto, sem que haja efetiva relação condominial.

Fica assim claramente constatado que o poder público em sua totalidade, através de instrumentos de ação política, não tem uma visão abrangente das situações geradas no meio urbano. O poder público possui uma visão fragmentada da totalidade e assim intervém, gerando um enfraquecimento do poder político. Segundo o ilustre Milton Santos[6], esse fato ocorre pois o poder público deixa de conduzir o processo político que passa a ser orientado por grandes empresas. Associe-se a isso a conformação da opinião pública pelas mídias. Tal visão fragmentada gera, por conseguinte, fragmentações e segregações espaciais.

Nos dias atuais, pode-se mencionar duas formas de condomínios de fato que se destacam e que podem encontradas em cidades de diferentes portes, apresentando, quando do lançamento do empreendimento, diferentes nomes. Embora com projetos semelhantes e com os mesmos equívocos jurídicos,  podem ser classificados como: Condomínios fechados – também chamados condomínios horizontais, condomínios de casas – e os  loteamentos fechados – também chamados loteamentos em condomínios e bairros fechados.

 

Os Condomínios Fechados

 

Condomínio residencial  diz respeito ao direito privado e é restrito aos seus proprietários. Dessa forma, do ponto de vista da propriedade ele é fechado às pessoas que dele não fazem parte.

Tais condomínios são compostos por casas de alto padrão, com portaria  vinte e quatro horas, segurança, muros altos e monitoramento com câmeras. Observa-se que esses condomínios fechados, que são de fato e não de direito, possuem estrutura, arquitetura, e organização semelhantes aos de direito.

Segundo João Batista Lopes, os condomínios fechados são modalidades de parcelamento do solo urbano, não guardando nenhum vínculo com a propriedade horizontal[7].

Para uma melhor compreensão do assunto sob discussão,  o artigo 8º da Lei 4591/64[8] estabeleceu uma modalidade especial de aproveitamento condominial. Essa modalidade diz respeito à possibilidade de consolidar relações condominiais, mesmo não havendo a construção de edifícios com mais de dois andares. Segundo Caio Mário[9], fora necessária a inclusão deste artigo na lei, pois havia construções em praias, balneários, lugares pitorescos, no formato condominial, mas que não se enquadravam na regulamentação da lei.

Por meio desse artigo, estabeleceu-se regras específicas para o caso de se construir mais de uma edificação em terreno aberto, ainda que não ocorra a superposição de unidades. Nesse caso, segundo Lêda Granja[10], com relação às unidades autônomas que se constituem em casas térreas e assobradadas será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação daquela, eventualmente, classificada como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem como a fração ideal de todo o terreno e de partes comuns que corresponderão às unidades.

Já no que se refere às unidades autônomas que se constituem em edifícios de dois ou mais pavimentos, será discriminada à parte do terreno ocupada pela edificação daquela que, eventualmente, for classificada como de utilização exclusiva, correspondente às unidades do edifício e, ainda, à fração ideal de todo o terreno e de partes comuns que corresponderão a cada uma das unidades.

Deverão ser discriminadas, ainda, as partes consideradas comuns, que poderão ser utilizadas de forma compartilhada pelos titulares de direito das unidades autônomas, partes como playgrounds, salões de festa, restaurantes, lavanderias entre outras.

Conforme a alínea "d" do discutido artigo, também serão discriminadas as áreas que se constituem em passagem comum para as vias públicas ou para as unidades entre si. Observa-se que o artigo 8º permite essa nova relação condominial, mas todo o projeto deve ser preestabelecido antes de iniciar o processo de venda das unidades, da  mesma forma quando da construção de condomínios em edifícios.

Segundo Caio Mário[11], o princípio jurídico dominante é o mesmo do edifício urbano, ressalvadas as peculiaridades especiais. Cada titular é o dono da sua unidade e, como se lhe reserva um terreno à utilização exclusiva, pode cercá-lo ou fechá-lo. Pode aliená-lo com o terreno reservado. Todavia, não lhe assiste o direito de dissociar a sua unidade do conjunto condominial nem separá-la da fração ideal que lhe corresponde nesse conjunto. E, muito menos, apropriar-se das partes de uso comum ou dificultar sua utilização pelos demais.

Na fase de elaboração do projeto, são determinados vários modelos de residências à escolha do condômino, desde que todos os requisitos, junto ao cartório de registro de imóveis e os itens acima descritos sejam observados.

Todas as disposições do artigo 8º deverão ser cumpridas tanto pela empresa responsável pela construção, como pela incorporação do condomínio até a fase de aprovação do projeto junto aos órgãos públicos.

O descumprimento da lei ocorre quando inicia-se a venda das unidades autônomas, pois o que é colocado a venda são os lotes, e os mesmos não estão vinculadas a um processo de construção das unidades autônomas, conforme é ensinado por João Batista Lopes:

 

Nos chamados “condomínios fechados” não constitui modalidade de condomínios em edifícios (propriedade horizontal) e, assim, ficam excluídos da incidência da Lei 4591/64, salvo quando vinculado expressamente a construção.[12]

 

As construções são realizadas pelos proprietários dos lotes, que edificam moradias diferentes da planta que foi aprovada pela prefeitura e registrada no cartório de imóveis. Nesse caso verifica-se a omissão do poder público em fiscalizar a execução do projeto.

O projeto poderá ser regularizado por meio de uma simples substituição do projeto junto à prefeitura. Isso ocorrerá após todos os proprietários de lotes construírem suas residências. A partir de então os proprietários convocarão assembleia geral condominial, onde os proprietários, de forma unânime, estarão aprovando a alteração do projeto, a fim de cumprir o que versa o artigo 43 da Lei 4591/64, no que toca à alteração do projeto inicial do condomínio. Desse momento em diante, o condomínio deixa de ser de fato e passa a ser de direito.

Os referidos descumprimentos da lei existem para descaracterizar o empreendimento como sendo parcelamento de solo, segundo a Lei 6766/79, com o objetivo de não realizar a transferência ao município das áreas destinadas aos equipamentos públicos, vias e áreas institucionais. Cabe ao poder público, na figura da prefeitura municipal, fiscalizar tais práticas.

 

Loteamento Fechado

 

Motivados pelo crescente sentimento de insegurança, moradores de bairros têm se utilizado de diversos artifícios para lhes trazer maior sensação de segurança. Um dos artifícios a que esses moradores tem recorrido com certa frequência é o do fechamento de ruas e de bairros por meio da instalação de equipamentos como guaritas e cancelas, bem como da contratação de empresas especializadas na prestação de serviços de segurança. Com tais procedimentos, os indivíduos que não possuem propriedades dentro do perímetro cercado do antigo bairro são impedidos de nele circular. As vias que eram públicas passam a ser privadas.

            Segundo Jose Carlos de Freitas[13], o fechamento dos loteamentos por parte de moradores, mediante obstrução das vias com a colocação de cancelas e guaritas não encontra guarida na legislação. Embora se possa argumentar que essa ação é prevista em lei – artigo 7º do Decreto Lei 271/67 – o município não pode viabilizar tal fechamento, pois a mencionada lei da concessão de direito real de uso ou permissão de uso de áreas públicas, fora revogada pela Lei nº 6766/79, que versa sobre o Parcelamento do Solo Urbano:

 

Como ainda, por não ser auto aplicável tal dispositivo legal, porquanto a regulamentação determinada em parágrafo 1º jamais foi feita.[14]

 

             Ainda segundo Freitas, a exegese gramatical do artigo 7º pode induzir o intérprete menos precavido àquela conclusão: “É instituída a concessão de uso de terrenos públicos ou particulares, remunerada ou gratuita, por tempo certo ou indeterminado, como direito real resolúvel para fins específicos de urbanização, edificação, cultivo da terra ou outra utilização de interesse social”.

            O Decreto Lei 271/67 poderia ser aplicado para os bens de uso comum e para que pudessem ser utilizados se faria necessária a desafetação das vias públicas. A administração pública não pode impedir  o trânsito de pessoas, a menos que desafete a via, isto é, a rua não seria mais de utilização pública.

            Segundo Freitas, 1º Promotor de Justiça de Habitação e Urbanismo da Comarca de São Paulo, a desafetação de uma rua, ainda que precedida de autorização legislativa, deve conter um elemento fundamental: ter perdido, de fato, sua utilização pública, seu sentido de via de circulação, ter se tornado desabitada[15]. É imprescindível que a pretensão de desafetação atenda ao interesse público, como qualquer ato administrativo.

            O artigo 17 da lei 6766/79 ainda deixa claro que o loteador não poderá alterar a destinação dos espaços livres de uso comum, as vias e praças, as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos constantes do projeto e no memorial descritivo.

            Como a lei federal só trata dos loteamentos convencionais, abertos, com espaços e áreas públicas franqueadas ao acesso de todos, a aprovação pelo Município dos loteamentos fechados não é lícita, pois não lhe preside o principio da legalidade, nem a legislação municipal editada para tratar do assunto lhe dá foros de legitimidade, porque a matéria, por sua natureza condominial, é da competência da União[16].

 



[1]SOARES , Danielle Machado. Condomínio de Fato: Incidência do Princípio da Autonomia Privada nas Relações Jurídicas Reais. Rio de Janeiro : Renovar. 1999. p.57.

[2]PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e Incorporações. 10º Ed. Rio de Janeiro: Forense, 2002, p. 71.

[3]GRANJA, Lêda Virgínia Aguiar de Carvalho. Os condomínios e os condomínios fechados: o caso do Distrito Federal. In: FERNANDES, E.; ALFONSIN, B. A lei e a ilegalidade na produção do espaço urbano. Belo horizonte: Del Rey, 2002, p. 333-338.

[4] PESSOA, Álvaro. O Loteamento e o Condomínio no Desenvolvimento Urbano Brasileiro. Boletim Informativo do Departamento de Assistência Jurídica e Consultiva aos Municípios, da Secretaria da Justiça do Estado do Rio de Janeiro - nº 40, ano IV, dezembro/1978.

[5]SOARES, Danielle Machado. Op. Cit. p. 82.

[6] 2001, apud Favaretto, 2003, p. 32.

[7] LOPES, João Batista. Condomínio. 7º. Ed. São Paulo: Revista dos Tribunais. 2000. p. 60.

[8] Art. 8º Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o promitente comprador, o cessionário dêste ou o promitente cessionário sôbre êle desejar erigir mais de uma edificação, observar-se-á também o seguinte:

a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá às unidades;

b) em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, aquela que eventualmente fôr reservada como de utilização exclusiva, correspondente às unidades do edifício, e ainda a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá a cada uma das unidades;

c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas em comum pelos titulares de direito sôbre os vários tipos de unidades autônomas;

 d) serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum para as vias públicas ou para as unidades entre si.

[9]PEREIRA, Caio Mário da Silva. Op. Cit., p. 70.

[10]GRANJA, Lêda Virgínia Aguiar de Carvalho. Op. Cit., p. 336.

[11] PEREIRA, Caio Mário da Silva. Op. Cit., p. 72.

[12]LOPES, João Batista. Op. Cit., p. 61.

[13] DE FREITAS, José Carlos. Da ilegalidade dos loteamentos fechados. São Paulo: Centro de Apoio Operacional das Promotorias de Justiça e Habitação e Urbanismo, 1998, p. 13-14. Disponível em <http://www.ebooksbrasil.org/sitioslagos/documentos/ilegalidade.html>. Acesso em 20 de novembro de 2012.

[14] Apelação Cível nº 7.847/96, Rio de Janeiro, 2ª Câm. Cível, em 07/01/97, Rel. Des. Luiz Odilon Gomes Bandeira; no mesmo sentido, parecer do Juiz Francisco Eduardo Loureiro no Processo C.G. nº 1536/96, acolhido pela Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo (D.O.E. - Poder Judiciário, Caderno I, Parte I, pág. 39, de 27/09/96); ADEMAR FIORANELLI e JERSÉ RODRIGUES DA SILVA, "Das Incorporações, Especificação, Instituição e Convenção de Condomínio", p. 7 (citado no parecer CG nº 1536/96 acima).

[15] DE FREITAS, José Carlos. Op. Cit., p. 16.

[16] GASPARINI, Diógenes. "Loteamento em Condomínio", RDP, vol. 68, pág. 319, out./dez. 1983

Importante:
1 - Conforme lei 9.610/98, que dispõe sobre direitos autorais, a reprodução parcial ou integral desta obra sem autorização prévia e expressa do autor constitui ofensa aos seus direitos autorais (art. 29). Em caso de interesse, use o link localizado na parte superior direita da página para entrar em contato com o autor do texto.
2 - Entretanto, de acordo com a lei 9.610/98, art. 46, não constitui ofensa aos direitos autorais a citação de passagens da obra para fins de estudo, crítica ou polêmica, na medida justificada para o fim a atingir, indicando-se o nome do autor (Renato De Lima Vieira) e a fonte www.jurisway.org.br.
3 - O JurisWay não interfere nas obras disponibilizadas pelos doutrinadores, razão pela qual refletem exclusivamente as opiniões, ideias e conceitos de seus autores.

Comentários e Opiniões

1) Ricardo (22/08/2016 às 17:55:58) IP: 189.9.1.20
Não entendo como a doutrina, juizes e demais operadores do direito utilizam da expressão "condomínio de fato". A expressão é mal utilizada, pois fica parecendo que a figura é passível de tornar-se condomínio de direito, o que é impossível em nosso ordenamento. Aquilo que se fundamenta na lei 6766/79 não poderá nunca ser atribuído a lei 4591/64. Loteamento e condominio são figuras distintas, tanto no direito quanto na pratica. Para ser "de fato", somente se fundamentado na 4591 e não registrado.


Somente usuários cadastrados podem avaliar o conteúdo do JurisWay.

Para comentar este artigo, entre com seu e-mail e senha abaixo ou faço o cadastro no site.

Já sou cadastrado no JurisWay





Esqueceu login/senha?
Lembrete por e-mail

Não sou cadastrado no JurisWay




 
Copyright (c) 2006-2020. JurisWay - Todos os direitos reservados