A Lei nº 13.777/2018 e o regime jurídico da multipropriedade

         O funcionamento do sistema de multipropriedade é de fácil entendimento. Várias pessoas podem adquirir quotas de uma mesma propriedade, se tornando assim co-proprietários do mesmo bem. Cada um poderá utilizar o referido imóvel durante determinado período do ano. Por esta razão, o sistema é denominado de "time sharing". Temos, portanto, a instituição de um regime de compartilhamento temporal do bem.  

            Os imóveis compartilhados são muito indicados para regiões turísticas, onde há o interesse de ocupação sazonal por várias pessoas. A vantagem reside na possibilidade do uso de resorts ou de empreendimentos turísticos de elevado padrão, durante determinado período do ano, por um valor acessível. Se houvesse a aquisição deste  imóvel por uma mesma pessoa, esta teria que desembolsar um valor muito elevado.

            Para impulsionar o segmento de propriedades compartilhadas, em 20 de dezembro de 2018, foi publicada a Lei nº 13.777, que alterou as Leis nos 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), e 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei dos Registros Públicos), para dispor sobre o regime jurídico da multipropriedade e seu registro.

            A nova legislação introduziu o artigo 1.358-C, no Código Civil, o qual define a multipropriedade, nos seguintes termos:

Art. 1.358-C. Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.

Parágrafo único. A multipropriedade não se extinguirá automaticamente se todas as frações de tempo forem do mesmo multiproprietário.

            Para disciplinar o uso por determinado período, que cada condomino teria direito, foi introduzido o artigo 1.358-E, no Código Civil, que assim dispõe:      

Art. 1.358-E. Cada fração de tempo é indivisível.

§ 1º O período correspondente a cada fração de tempo será de, no mínimo, 7 (sete) dias, seguidos ou intercalados, e poderá ser:

I - fixo e determinado, no mesmo período de cada ano;

II - flutuante, caso em que a determinação do período será realizada de forma periódica, mediante procedimento objetivo que respeite, em relação a todos os multiproprietários, o princípio da isonomia, devendo ser previamente divulgado; ou

III - misto, combinando os sistemas fixo e flutuante.

§ 2º Todos os multiproprietários terão direito a uma mesma quantidade mínima de dias seguidos durante o ano, podendo haver a aquisição de frações maiores que a mínima, com o correspondente direito ao uso por períodos também maiores.

            O instituto da multipropriedade já havia sido reconhecida pelo Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1.546.165, Relator p/ acórdão Min. João Otávio de Noronha, julgado em 24.6.2016. Mas a lei trouxe a necessária segurança jurídica para o setor, inclusive quanto ao registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis, como fixado pelo novo artigo 1.358-F, que assim dispõe:

Art. 1.358-F. Institui-se a multipropriedade por ato entre vivos ou testamento, registrado no competente cartório de registro de imóveis, devendo constar daquele ato a duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo.

            Apesar de não sermos um país de forte atração para turistas estrangeiros, o segmento de multipropriedade está em crescimento no Brasil. Para o financiamento dos empreendimentos imobiliários, tem sido usual a utilização de captação de recursos através do mercado de capitais. Um dos instrumentos de captação são os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) oferecidos a investidores em geral e a fundos de investimento. A vantagem dos CRI reside na isenção tributária, o que garante ganhos maiores para os adquirentes, se compararmos com as modalidades de investimento sujeitas a tributação.