Juros do Crédito Imobiliário indexados ao IPCA, em substituição à TR

           Os juros do financiamento imobiliário no Brasil são tradicionalmente indexadas à taxa referencial (TR). A TR é utilizada, como indexador, porque os recursos dirigidos para o  crédito imobiliário são, em geral, provenientes da caderneta de poupança.

            Acrescidas à TR, as instituições financeiras cobram as suas taxas de juros que oscilam entre valores máximos e mínimos. Para junho de 2019, com a Selic a 6,5%, temos, como exemplo, a cobrança pela Caixa Econômica Federal da taxa máxima de 9,75% ao ano + TR e da taxa mínima de 8,5% ao ano + TR.

            Os juros cobrados variam entre as diferentes instituições financeiras. No Bradesco, a taxa mínima é de 8,85% ao ano + TR; enquanto que no Banco Santander, a taxa mínima é de 8,99% ao ano + TR; no Banco do Brasil, 8,49% + TR; no Itaú, 8,3% + TR.

            Hoje, a TR está em zero, mas ela pode ser alterada, a qualquer momento, pelo Conselho Monetário Nacional. Ou seja, hoje há uma fórmula para o cálculo da taxa, mas ela pode ser livremente alterada, havendo, portanto, total discricionariedade na fixação de seu valor. As variações da TR costumam acompanhar o movimento inflacionário. Em 2015, quando a inflação atingiu 10,67%, a TR foi elevada para o patamar de 1,80%. Mas, nada impede que haja decisão pela manutenção da TR, mesmo que os juros ou a inflação disparem.  

            Os contratos, atualmente, estão concentrados no Sistema de Amortização Constante (SAC), onde as parcelas tem valores fixos ou decrescentes. Isto porque a dívida, todo o mês, vai sendo amortecida. A Caixa Econômica Federal, no entanto, deseja retomar parte de suas ofertas segundo a Tabela Price, na qual ocorre o aumento do valor das prestações ao longo do tempo. A escolha caberá ao consumidor.

            A Caixa Econômica Federal objetiva também introduzir uma mudança significativa no mercado, ao lançar linhas de crédito para financiamento bancário indexados ao índice de preços ao consumidor amplo, IPCA. Será a primeira instituição financeira a utilizar este novo indexador.

            O próprio Banco Central já vem discutindo o uso de novo indexador para o crédito imobiliário, em substituição à TR. O uso da Taxa Referencial cria obstáculos para que haja a securitização dos contratos imobiliários. Isto porque, desde a sua criação em 1991, esta taxa nunca foi utilizada para medir os índices de preços. Durante muito tempo, a TR refletiu a taxa média de remuneração dos depósitos bancários, no sistema financeiro nacional. Mas, ao longo do tempo, foram introduzidas muitas modificações nesta taxa e hoje, ela praticamente encontra-se totalmente afastada dos índices inflacionários. Por esta razão, o Tribunal Superior do Trabalho (TST) substituiu a TR pelo IPCA-E (índice de preços ao consumidor amplo especial), para fins de correção monetária.     

            Para que seja viável a securitização, há a necessidade do uso de taxas cuja fixação dependa apenas do mercado, como os índices de inflação. Títulos securitizados tem acesso ao mercado de capitais, aumentando o fluxo de recursos para o setor.

            O problema do uso do IPCA reside na possibilidade da inflação apresentar momentos de disparada, e, neste caso, haverá forte reflexão sobre as parcelas, podendo gerar expressivo inadimplemento. Por esta razão, as demais instituições financeiras ainda estudam a possibilidade de introduzirem o IPCA nos contratos de financiamento imobiliário. Destacamos que, na década de 80, a disparada da inflação levou ao colapso do Banco Nacional de Habitação (BNH).

            De fato, o IPCA em 2017 e 2018 foram baixos, ficando, respectivamente, nos patamares de 2,94% ao ano e 3,74% ao ano. Mas, em 2018, o IPCA ficou em 6,28%. Os defensores do uso do IPCA afirmam que este índice já é utilizado para corrigir salários. Logo, os riscos de crescimento do inadimplemento não seriam tão elevados.

            O crédito imobiliário, no Brasil, ainda é muito criticado pelas taxas elevadas, pelo excesso de burocracia e pelas suas práticas obsoletas. Como reflexo deste cenário, no Brasil, temos níveis muito baixo em termos de valores destinados ao financiamento de habitações. Logo, há a necessidade de profundas reformas estruturais que tragam o barateamento e a desburocratização para o setor. A introdução do IPCA, como taxa de referência, certamente desperta muitas discussões e está longe de evidenciarmos ser um índice seguro e vantajoso para os tomadores de crédito.