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Qual o critério ideal a ser adotado na cobrança das taxas condominiais?


Autoria:

Danubia Santos


Advogada, especialista em Direito Civil com foco em Imobiliário, Condomínios, Contratos, Consumidor e Cobrança Judicial e Extrajudicial.

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Resumo:

O presente artigo visa de forma clara e sucinta esclarecer as dúvidas de condôminos e gestores de condomínios a cerca dos parâmetros existentes destinados a cobrança das taxas condominiais.

Texto enviado ao JurisWay em 21/09/2016.

Última edição/atualização em 06/10/2016.



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Atualmente existem três modelos de cobrança, por fração ideal, por unidade e Misto ou Hibrido.

a) Cobrança por Fração Ideal: É o modelo adotado pelo código civil conforme dispõe o Art. 1336, I que prevê que os condôminos devem contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, se a Convenção não versar o contrário ou, se ela for omissa, esse modelo de cobrança é o mais adotado em todo mundo, no Brasil ganhou legitimidade com a Lei n.º 4.591/64, é reconhecida pela maioria como a regra mais equânime.

O que é Fração ideal?

É a parte inseparável, a fração ideal no solo e nas outras partes comuns que cabe a cada unidade imobiliária que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio e na escritura do imóvel. 

Como é calculada a Fração Ideal?

A fração ideal é calculada dividindo-­se a metragem total da área construída do edifício pela área do terreno, multiplicando-­se o resultado pela área construída de cada unidade.

Fração Ideal = A Área total do terreno (Ater) x Área da Unidade (Aund) dividido pela Área total das unidades (At und)

FI = (Ater x Aund)/ At und

O STJ não afastou a cobrança por Fração Ideal por considerá-la ilegal?

 Na verdade é equivocada essa afirmação propagada pela mídia  e alguns juristas mal intencionados afirmando que a decisão do STJ vedou o rateio por fração ideal, que levou milhares de pessoas aos tribunais para questionar a legitimidade da cobrança, quando na verdade o Tribunal não se manifestou sobre essa questão. Não houve sequer discussão de mérito nesse processo, pois o relator, entendeu que o recurso não reunia condições processuais para seguir, quero dizer que a defesa do condomínio mineiro pela inépcia ao não rebater todos os argumento da sentença não deu condições processuais para que o Superior Tribunal de Justiça decidisse o mérito, ou seja o STJ não afirmou se a cobrança baseada na fração ideal é ou não possível, pois sequer entrou nessa controvérsia já que o recurso não foi nem mesmo acolhido. Conforme pode ser atestado no link abaixo: https://ww2.stj.jus.br/websecstj/decisoesmonocraticas/frame.asp?url=/websecstj/cgi/revista/REJ.cgi/MON?seq=28654726&formato=PDF

b) Cobrança por Unidade: Esse modelo de cobrança muito defendido principalmente por moradores de coberturas prevê a cobrança em condição de igualdade para todas as unidades independentemente da área privativa, embasam-se fundamentalmente no fato do uso da área comum ser o mesmo sem qualquer tipo de vantagem ou acréscimo para quem possui maior propriedade, além da alegação de que tal critério supostamente fere o princípio da Isonomia.

c) Cobrança Mista:  A cobrança mista adota critérios de cobrança diferentes para Taxas Ordinárias e Extraordinárias, este modelo usa como critério para cobrança das Taxas Ordinárias (manutenção, obras necessárias e de conservação) a fração ideal  e a cobrança por Unidade para as Taxas Extraordinárias que como o próprio nome diz são os gastos extraordinários que demandem  captação de valores como (Substituição de equipamentos, Reformas, benfeitorias).

Os corolários dessa tese defendem que a adoção de critérios diferenciados é adequada em razão das benfeitorias realizadas mediante pagamento de taxas extraordinárias beneficiarem a todos condôminos sem distinção, pois geralmente os investimentos que justificam essas taxas são aproveitados por todos condôminos na mesma proporção independentemente do tamanho da sua fração enquanto as taxas ordinárias tem relação direta aos custos de seguro e consumo que são presumidamente maiores nas unidades com maior fração ideal e por isso devem ser cobradas de acordo com a fração ideal.    

 

A cobrança por fração ideal me parece ser a mais equânime, veja que se eu tenho um apartamento maior, ele tem maior valor venal, poderá ser habitado por maior número de pessoas, o que consequentemente afetará o consumo, além de gerar maior proveito econômico nos casos em que é destinado à locação, consequentemente tem mais propriedade no todo, se houver um sinistro eu serei indenizado numa proporção maior do que aquele que tem um apartamento cuja metragem é inferior ao meu e assim por diante.  

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