Rotina Processual da Ação Revisional de Aluguéis

A norma inquilinária, Lei 8.245/91, dispõe com clareza que as partes, locadores e locatários, eventualmente  inconformados com o valor vigente, sob condições e depois da decorrência de certo prazo,  poderão recorrer ao judiciário para ajustar a locação ao preço de mercado.

Lei 8.245/91 - Não havendo acordo, o locador ou o locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado".

Importa observar que os procedimentos para a revisão de aluguéis são previstos pela Lei do inquilinato e  se aplicam tanto na locação Residencial como na locação Não Residencial.

Tanto o locatário quanto o locador poderão ajuizar a ação revisional de aluguéis. O que a norma pretende é equilibrar a relação locatícia permitindo que eventuais distorções de valor possam ser corrigidas.

Não se busca neste caso a atualização monetária da prestação locatícia, o que a lei persegue é o enquadramento da locação no valor de mercado, ainda que este elemento norteador possa se revelar desvantajoso para qualquer das partes.

Petição inicial

Além de atender todos os requisitos do art. 282 do CPC, o interessado deverá fundamentar seu pedido com a clara indicação do valor do aluguel cuja fixação é pretendida, juntando seus elementos de convicção, como cotações, laudos e informações do mercado, e ainda apresentar de pronto seu rol de testemunhas.

Deverá também, se for o caso,  fazer constar expressamente da sua petição inicial o pedido para que o juiz fixe um valor provisório do aluguel para vigorar enquanto tramita a demanda.

Sendo certo que o manejo da ação revisional é facultado a qualquer das partes, locador e locatário, não haverá dúvida de que a pretensão do autor poderá ser no sentido de aumentar ou diminuir o valor vigorante.

Limites do aluguel provisório

A lei facultou ao juiz, independente de perícia, arbitrar um valor provisório, que poderá ser baseado nos elementos fornecidos pelos interessados, ou naqueles em que puder fundamentar sua decisão, considerados os seguintes parâmetros:  não poderá exceder 80% do valor pedido, caso a ação tenha sido proposta pelo locador, ou que não poderá ser inferior a 80% do aluguel vigente, caso a ação tenha sido ajuizada pelo locatário.

O valor provisório prevalece durante a tramitação da demanda e até a sentença de primeira instância.

Uma vez fixado o valor provisório, se o devedor não pagar sua obrigação, o credor poderá ajuizar ação de execução por quantia certa, bem como poderá propor a ação de despejo por falta de pagamento.

O momento processual para arbitrar o aluguel provisório é aquele em que o juiz designa a audiência de conciliação.

Durante a demanda de revisão, o aluguel provisório deverá ser reajustado na periodicidade contratada ou conforme fixar a lei.

Pedido de revisão do réu

O réu, se inconformado com o valor arbitrado a título de aluguel provisório, poderá, antes da audiência designada pelo juiz, apresentar elementos que comprovem sua assertiva e,  sem alterar os prazos e sem desprezar os requisitos da sua contestação, pedir revisão do aluguel provisório.

É importante ressaltar que o pedido de revisão interrompe o prazo para interposição de eventual recurso contra a decisão que tenha fixado o aluguel provisório. O agravo é o recurso cabível contra a decisão que fixar o aluguel provisório.

Prazos

Para viabilizar e compatibilizar as disposições processuais aplicáveis, a audiência de conciliação deverá ser realizada no prazo de 30 dias (art. 277 do CPC)  e o réu deverá  ser citado com antecedência mínima de 10 dias da data designada.

Réu revel

Se o réu credor, regularmente citado, não se manifestar no prazo legal, tornar-se-á revel e o juiz poderá acolher a procedência da ação e lhe impor os ônus da sucumbência.

Contestação

O réu ao apresentar sua contestação, em audiência, na hipótese de não aceitar o valor pretendido pelo autor, deverá oferecer uma contraproposta de revisão do aluguel.

Tentativa de conciliação

De qualquer forma, independente de haver ou não qualquer contraproposta, em obediência ao disposto no artigo 331 do Código de Processo Civil, o juiz deverá tentar um acordo entre as partes.

Não havendo acordo o juiz prosseguirá a demanda determinando a realização de perícia, se necessária, e designará audiência de instrução e julgamento.

Homologação de acordo

Se as partes aceitarem conciliar e encontrarem um denominador comum que atenda aos seus interesses, o juiz se restringirá a homologar o acordo e extinguir o processo, com resolução do mérito.

O juiz também poderá homologar acordo de desocupação, quando for o caso. Nesta hipótese, o não cumprimento da desocupação ensejará a expedição de mandado de despejo.

Perícia

O juiz nomeará um perito de sua confiança para apresentar laudo de avaliação do aluguel e as partes, ainda em audiência, serão intimadas para formular os seus quesitos e ainda, se o quiserem, nomear assistentes.

Nos casos de revelia ou quando dos autos constarem provas satisfatórias capazes de formar a convicção do juiz quanto ao valor do aluguel, a prova técnica poderá ser dispensada.

Sentença

O aluguel que vier a ser fixado na sentença retroagirá à data de citação válida do réu e as diferenças que se apurarem, a pagar ou a restituir, depois de compensados os valores dos aluguéis provisórios pagos e recebidos durante o período de tramitação da ação de revisão, serão monetariamente corrigidas.

Contudo, as diferenças devidas somente serão exigíveis depois do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel.  A execução, se necessária,  será feita nos próprios autos da ação de revisão.

Na hipótese de ter sido arbitrado aluguel provisório e finalmente o pedido for julgado improcedente, ou seja, o juiz concluir que não era caso de revisão, o autor deverá ressarcir ao réu os danos causados, com juros e correção monetária.

Alterações de regras contratuais

Consideradas as peculiaridades de cada caso, em se havendo pedido de qualquer das partes, o juiz poderá alterar o período de reajustamento do aluguel e ou o indexador de reajuste.

Efeitos recursais

É importante atentar para o fato de que o recurso manejado contra sentença em ação de revisão de aluguel, por ficção legal, não tem efeito suspensivo.

Assim, embora não se possa executar a sentença quanto as diferenças devidas, o  aluguel finalmente fixado em definitivo pelo juiz de primeira instância deixa sem efeito o valor fixado a título provisório e passa a vigorar a partir da sentença.