Desnecessidade do resgate de aforamento na locação

1.  Inquestionável a grande serventia em tempos remotos do Direito real da Enfiteuse, uma vez que propiciou a exploração de terras afastadas ou não cultivadas. 

2.  Contudo, com a mudança da sociedade, com a evolução das relações comerciais e conhecimento do direito, este instituto chegou ao fim, sendo corretamente refutado pelo CC/2002 e substituído pelo direito de Superfície. 

3.  Conforme o art. 693 do Código Civil de 1916, “todos os aforamentos, inclusive os constituídos anteriormente a este Código, salvo acordo entre as partes, são resgatáveis dez anos depois de constituídos, mediante pagamento de um laudêmio, que será de dois e meio por cento sobre o valor atual da propriedade plena, e de dez pensões anuais pelo foreiro, que não poderá no seu contrato renunciar ao direito de resgate, nem contrariar as disposições imperativas deste capítulo. (Redação dada pela Lei nº 5.827, de 1972).” 

4.  Dessa forma, atendido a esses requisitos, o proprietário do domínio útil do imóvel tem a faculdade de resgatar o domínio direito do senhorio e consolidar em seu nome o domínio pleno do imóvel. 

5.  Estamos falando de uma faculdade de resgatar parte da propriedade de um imóvel que, de fato, já é por inteiro seu. 

6.  Isto posto, absurda a ideia em que um Locatário exige que o Locador do objeto da locação proceda com o resgate da enfiteuse que recai sobre o imóvel de sua propriedade, sob pena de desfazimento do negocio. 

7.  O Locatário não possui nenhuma tese que sustente tal imposição, bem como sobre ele não recairá nenhum ônus caso o imóvel continue enfiteuticado, uma vez que todas as obrigações são do enfiteuta (proprietário do domínio útil) e não de eventuais possuidores do bem. 

8.  Ótica diversa será direcionada em se tratando de venda da propriedade, uma vez que devem ser observados o direito de preferência do senhorio (proprietário do domínio direto – art. 683 do CC/1916), assim como pagamento do laudêmio (art. 686 do CC/1916), sob pena de suscitação de nulidade do negócio. 

9.  Sedimentando nossa tese, transcrevemos os ensinamentos da autoridade no assunto, Dr. Edgar Carlos de Amorim:

Na prática, o domínio útil do imóvel gravado de enfiteuse TEM o mesmo valor como se fosse o domínio pleno. Ninguém quer reconhecer a existência desse domínio direto. O senhorio direto é apenas um recebedor de laudêmio e nada mais. O verdadeiro proprietário é o enfiteuta, o detentor do domínio útil, aquele que amolda à finalidade social. Em síntese, os adquirentes não distinguem um imóvel gravado de enfiteuse de um outro de domínio pleno." (A Enfiteuse à Luz do Novo Código Civil, Pág. 47, ABC Editora, 2002). Grifamos.

10.   Referido ensinamento é tão latente que não temos registros de problemas relativos a enfiteuse e locação de imóveis. É que expressivo número de imóveis em nosso País estão gravados com enfiteuse, inclusive imóveis comercias a exemplos de Shopping Center, não obstaculizando de forma alguma a eficácia e segurança nos negócios. 

11. Ademais, todos os atos registrais, exceto a venda, à exemplo de demolição, retificação, unificação, construção, reforma, locação, etc não necessitam de anuência do senhorio, nem sofrem qualquer interferência ou risco de serem obstruídos pelo mesmo, resguardando direitos e coadunando com o aqui demonstrado. 

12.   Ainda, observe que se essa faculdade que os verdadeiros proprietários possuem em consolidar o seu imóvel não prejudica pretenso adquirente do bem, tao pouco lesará um locatário, vez que não cominará em perda de propriedade. 

13.   Poderia ser levantada a questão de indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel em caso de eventual perda da propriedade do Locador. Primeiramente, esse questionamento é no mínimo provinciano, pois é inconcebível o real proprietário de um bem perder sua propriedade pra um instituto rejeitado em nosso ordenamento jurídico. 

14.   Posteriormente, visando resguardar o direito do Locatário em sua síncope, trazemos ao estudo o artigo do Código Civil vigente, abaixo transcrito:

Art. 578. Salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador. 

15. Por conseguinte, caso o locatário esteja reivindicando indenização pelo investimento/construção/benfeitoria que venha a ser feita em face a eventual rescisão contratual, estas serão devidamente ressarcidas se autorizadas pelo Locador, o que facilmente poderá ser consignado em contrato.

 16. Por todo o exposto, entendemos como abusiva e inócua a exigência por parte do Locatário em forçar que o Locador resgate a enfiteuse do objeto da locação, sob pena de desfazimento do negocio. Referida imposição denotará um retrocesso no mercado e causará negativos precedentes, acarretando uma insegurança jurídica desnecessária nas locações.