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Comprou um imóvel financiado e não está conseguindo pagar?


Autoria:

Danubia Santos


Advogada, Especialista em Direito Imobiliário e Sucessório. Heranças e Inventário. Planejamento sucessório, Testamentos, Diretivas de Antecipação de Vontade, Partilhas e Sobrepartilhas. Assessoria em Compra e Venda de imóveis, Leilão de imóveis, Confecção de Contratos de locação, Compra e venda, "Ágio". Confecção de Convenção, Estatuto e Regimento Interno para Condomínios e Associações de moradores. Cobrança e execução de dívidas, localização de bens. Preparação de documentação Internacional junto ao consulado, procurações. Ações de imissão de posse, reintegração de posse, despejo, cobrança de aluguéis.

Endereço: Rua Augusto César, 176
Bairro: Fundinho

Uberlândia - MG
38400-162


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Resumo:

Escrevi esse artigo com a linguagem mais simples possível para ajudá-lo a entender um pouco as questões mais comuns que envolvem a "perda" do imóvel que é objeto de financiamento.

Texto enviado ao JurisWay em 17/08/2022.



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O sonho da maioria dos brasileiros é sem dúvidas a casa própria, mas sem muito planejamento e com pouca ou nenhuma compreensão de economia e da linguagem jurídica, esse sonho por vezes pode se tornar um pesadelo se você não compreender os exatos termos do contrato.

Se você acompanha meus artigos, já sabe que, a não ser que você tenha formação e conhecimento jurídico, não deve assinar nenhum contrato sem que ele seja criteriosamente analisado por um advogado. Mas, se você não teve condições de fazer isso antes, e agora está enfrentando problemas em relação a seu contrato, fique calmo e não se desespere. Saiba se você pode “devolver” o imóvel financiado para o banco.


Comprei um imóvel e não consigo pagar, posso devolver ele ao banco?

Essa é sem dúvida uma das perguntas mais frequentes no escritório. Primeiramente é preciso entender que o banco empresta dinheiro e ao contrário do que muitos pensam, quer receber dinheiro e não imóvel, aliás, é certo que na maioria dos casos o banco não tem nenhum interesse em retomar o imóvel (salvo em raríssimas exceções).

Uma das raras exceções que permitem a “devolução” do imóvel ao banco são exclusivamente as hipóteses previstas na portaria 488/2017 e se aplicam somente a imóveis adquiridos pelo FAR, PNHU, integrante do Programa Minha Casa, Minha Vida, porém, saiba que se você se enquadrar nessas raras exceções todas as taxas e parcelas devem estar em dia e todas as despesas geradas com essa devolução incluindo as custas de cartório (altíssimas) correrão por conta do mutuário, ou seja, do ponto de vista financeiro é algo na maioria das vezes inviável para o mutuário.


O que acontece se eu simplesmente deixar de pagar a parcela do financiamento imobiliário?

Bem, se você deixar de pagar o financiamento, será exaustivamente cobrado, terá seu nome incluído no rol de inadimplentes, por fim sendo seu imóvel objeto de contrato de alienação fiduciária, o banco irá intimá-lo a purgar a mora, ou seja, pagar o débito, se isso não ocorrer o banco irá consolidar a propriedade no nome dele e levar o imóvel a leilão.


Se eu ainda estiver devendo a entrada do imóvel para a construtora, depois de retomado o imóvel pelo banco a dívida junto à construtora será extinta?

Não. Uma coisa é o contrato de financiamento com o banco e outra coisa é o financiamento da entrada junto à construtora, são contratos distintos e a extinção de um deles não se aproveita ao outro, ou seja, mesmo que o banco tenha levado seu imóvel a leilão e extinto a alienação fiduciária você ainda terá que pagar a entrada e pode ter certeza que a construtora não desistirá tão fácil dessa cobrança.


Se o imóvel for retomado pelo banco, tenho que continuar pagando as taxas de condomínio?

Não. As taxas condominiais são de natureza propter rem, assim, á partir da consolidação do imóvel em favor do banco credor as taxas condominiais passaram a ser responsabilidade do banco.


Se o banco leiloar o imóvel e o valor da arrematação for menor que a dívida, vou continuar sendo cobrado?

Bem, como ocorre em qualquer modalidade de financiamento com  garantia, se o valor arrecadado na retomada do bem imóvel não for suficiente para a liquidação integral do débito o credor pode sim continuar sua cobrança em relação ao valor remanescente. Não é o que ocorre na prática, porém não se pode negar essa possibilidade. Em decisão recente, o próprio STJ, no REsp 1.965.973, já reiterou essa possibilidade.

 

Considerações finais

Bom, esse texto certamente esclareceu muitas dúvidas, não é mesmo? Mas lembre-se, vídeos, revistas, artigos do google, por melhor que sejam, nunca substituirão a análise técnica de um advogado. Por isso, procure sempre um advogado especialista em direito imobiliário para que ele possa a partir da análise do seu contrato, da planilha de débitos do seu imóvel e do cenário econômico financeiro que você vive lhe fornecer a melhor orientação para o seu caso específico, pois o que pode servir para seu amigo pode não servir para você, ok?

 

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