O REGISTRO DE IMÓVEIS COMO CONDIÇÃO PARA AQUISIÇÃO DE PROPRIEDADE, ASSIM COMO APLICAÇÃO DOS PRINCÍPIOS E A RESPONSABILIDADE DO REGISTRADOR

INTRODUÇÃO

A propriedade imóvel recebe no Código Civil uma abordagem peculiar, relevando que hodiernamente, a propriedade imóvel mantém sua natureza de direito real[1]. A propriedade continua plena sobre algo e também perpétua e exclusiva, entretanto, não é ilimitada, tendo em vista, que está atrelado o seu exercício ao pressuposto de que a propriedade deve ser útil a sociedade.

Assim sendo, o proprietário esta juridicamente vinculado ao uso correto da sua propriedade, caso não esteja de acordo com as normas determinadas, o mesmo poderá vir a sofrer imposições do Estado. Em relação as limitações, ao proprietário é imposto um “PLUS” (grifo nosso) negativo, pois mesmo usando corretamente a propriedade, poderá vir a sofrer limitações ou restrições no uso da mesma. O estado sobrepõem-se sob a propriedade do particular, em detrimento do interesse maior para a sociedade.

A Soberania que a Entidade Pública mantém sobre o particular, no tocante a restituição da propriedade deverá estar fundamentada num interesse social, como: saúde pública; economia popular; cultura; segurança nacional; higiene; etc...

Com o advento da Constituição Federal de 1988, a propriedade é vista com amplitude mais voltada para o social, diferentemente da visão de outrora. A Carta Magna definiu a propriedade, mais na seara do direito público do que à do direito privado. O perfil jurídico da aquisição da propriedade na CF/88, assim como em Lei especial nº 10.257/2001[2], elevando a propriedade como função social, trazendo a idéia de que a mesma deve ser socialmente útil e produtiva, atendendo o desenvolvimento econômico em consonância com os reclames de justiça social.

Em suma, o nosso direito pátrio abraçou o princípio da destinação da propriedade e sua função social. A propriedade tem função no aspecto individual do cidadão, como fundamento no critério objetivo de ter a coisa ou bem e, no critério subjetivo, pela satisfação e realização de sua estabilidade no sistema social.

CAPÍTULO I

1. Evolução Histórica da sistemática registral

A princípio, na invasão do Brasil, o Rei de Portugal adquiriu o título originário da posse, dividindo o novo território em capitanias hereditárias governadas por donatários, que cediam parcialmente seus direitos possessórios aos moradores das capitanias através de cartas de sesmaria[3]. As sesmarias eram concedidas primeiro pelos donatários das capitanias hereditárias, depois pelo Governo Geral, mais tarde pela Coroa de Portugal. Dessa forma, não havia propriedade nos moldes em que conhecemos hoje, eram entorno da posse que giravam todas as relações econômicas.

O regime das sesmarias durou até a Independência do Brasil (1822), sendo que somente em 1850, com a Lei 601 e seu Regulamento nº 1.318 de 1854, a posse foi legitimada sendo que, todas as posses que fossem levadas ao livro da Paróquia Católica (Registro do Vigário), eram separadas do domínio público, tendo caráter obrigatório o registro das posses dos possuidores de terras devolutas.

A propriedade nesta época não se transmitia pelo contrato, mas pela tradição, que é a entrega real ou simbólica da coisa, sendo o registro do Vigário um controle essencialmente possessório.

Em 1843 surgiu a Lei Orçamentária nº317, que criou o Registro de Hipotecas, objetivando tornar a terra a base para o crédito, porém, ensina-nos Afrânio de Carvalho que “o registro de hipotecas não deu o resultado esperado por lhe faltarem os requisitos da especialidade e publicidade”[4].

Em 1864 surgiu a Lei nº 1237 que criou o Registro Geral, denominada por muitos juristas como o embrião do Registro de Imóveis. A Lei substitui a tradição pela transcrição como o modo de transferência, continuando o contrato a gerar efeitos obrigacionais. Ressalta-se, porém, que este registro não era prova de propriedade, nem mesmo com a presunção relativa, sendo que o autor precisava prová-la por outras vias como a reivindicatória.

Em 1890 a Lei nº 1237 foi substituída pelo decreto nº 169 – A e seu regulamento Decreto nº 370, contudo, substancialmente, nada foi alterado. Com o advento do Código Civil de 1916, o Registro Geral foi substituído pelo Registro de Imóveis, mantendo-se a transcrição, entretanto, com uma mudança substancial, foi lhe dada nova roupagem, resultando em prova da propriedade juris tantum[5], ou seja, admitindo prova em contrário.

Com o regulamento da Lei nº 4827 de 1924, consubstanciado no Decreto nº 18542 de 1928, foi introduzido no sistema registrário o princípio da continuidade, exigindo-se, para qualquer transcrição ou inscrição, o registro do título anterior.

O regulamento subseqüente nº 4857 de 1939, nos ensina Afrânio de Carvalho, corrigiu a terminologia do ordenamento anterior, separando os atos sujeitos a transcrição e inscrição. Os primeiros referentes aos atos da transcrição da propriedade; os segundos, a constituição de ônus reais.

Em 1973 surge a Lei n º 6015, que reuniu em diploma legal todos os princípios norteadores do Registro de Imóveis, aperfeiçoando uns e criando outros, de sorte que, de certa forma, revolucionou o cadastro predial brasileiro, principalmente no que tange aos livros, pois além de reduzir a quantidade, centralizou um livro principal no imóvel, criando a figura da matrícula[6] que representa a individualizada do imóvel, sua situação geográfica e perfeita descrição, sofrendo alterações objetivas e subjetivas através da averbação, sempre com um mesmo número de ordem, facilitando incrivelmente as pesquisas e expedição de certidões.

A Lei 6.015/73 procurou esgotar a matéria relativa a registros públicos, disciplinando a matéria de forma exaustiva, dividindo os atos praticados no Registro de Imóveis em dois grandes grupos: registro e averbação. O primeiro envolvendo direitos e ônus reais; o segundo, atos relativos a mutação objetiva ou subjetiva da matrícula, conforme se observa de seu art. 167. Tanto a doutrina como a jurisprudência já firmaram entendimento no sentido de que referido rol é taxativo (numerus clausus), somente podendo ser ampliado por vontade legislativa.

O Código Civil de 2002 outorgou maior importância aos registros públicos, consagrou princípios registrários, confirmando a importância do Registro de Imóveis no Brasil e corrigindo algumas imperfeições, mas de um modo geral, manteve a mesma linha do anterior. No art. 1227 foi taxativo afirmando que os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos Títulos[7], salvo os casos expressos. O § 1º do artigo 1245 dispõe que “enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”. Trata-se de texto redundante porque referido preceito se extrai do art. 1227, contudo, serve para entender a vontade do legislador que reforçou a importância do registro no Registro de Imóveis.

CAPÍTULO II

1. Legalidade

O Brasil, a exemplo da Alemanha adota o princípio da legalidade ou legitimidade, sendo que a validade da inscrição depende da validade do negócio jurídico. Segundo esse princípio, o proprietário tem faculdade de dispor de seu imóvel.

Dessa forma, uma vez protocolizado o título, deve o oficial registrador qualifica-lo, observando-se não somente a legislação registraria, mas outras leis especiais sem, contudo, perder de vista que a análise do título deverá ater-se tão somente aos aspectos extrínsecos do título. Deve aplicar os princípios, observar se o título encontra-se no rol taxativo do art. 167, da Lei de Registro Público nº 6.015/73, se não contraria a moral e os bons costumes, dispositivo de Lei Federal cogente como o regime de bens etc. salientando-se que a legalidade e a observância dos demais princípios devem ser exigidos nos títulos judiciais, sendo limite, a atividade jurisdicional, não devendo o oficial registrador discutir, por exemplo, pretensa inobservância do processo legal.

O Oficial de Registro de Imóveis como integrante da Administração Pública fica impedido de interpretar ou usar de analogia para excepcionar a regra em questão, ou, nas palavras do saudoso Hely Lopes Meirelles “na Administração Pública não há liberdade nem vontade pessoal. Enquanto na administração particular é licito fazer tudo o que a lei não proíbe, na Administração Pública só é permitido fazer o que a lei autoriza”[8].

“A validade da inscrição depende da validade do negócio jurídico que lhe dá origem e da faculdade de disposição do alienante[9]”.

Assim, o princípio da legalidade não é aplicada quando a falha estiver inserida na qualificação dos contratantes ou na descrição do imóvel, mas na forma de ato jurídico, na capacidade das pessoas ou no objeto desse ato[10].

2. Fé-pública

É íntima a ligação do princípio da fé-pública com o da publicidade, razão pela qual muitos autores entendem englobarem um único princípio. Com efeito, para que a publicidade tenha o atributo necessário para gerar a segurança exigida às relações jurídicas, é preciso outorgar-lhe presunção de veracidade para garantir-lhe a eficácia.

Entende-se pelo princípio da fé pública na presunção de veracidade que têm os atos de determinados funcionários públicos (sentido lato), por eles realizados ou praticados em sua presença, sempre no exercício de suas respectivas funções.

Transportado o princípio para o Registro de Imóveis, podemos dizer que o conteúdo da matrícula é uma verdade jurídica, devendo-lhe ser outorgada presunção de veracidade, lembrando sempre que referida presunção é relativa no direito brasileiro.

O princípio da fé-pública insere-se na credibilidade e veracidade dos atos registrários praticados e geradores de efeitos em relação a terceiros como garantia da propriedade.

3. Publicidade

Segundo preleciona NICOLAU BALBINO FILHO “a publicidade é a alma dos registros públicos. É a oportunidade que o legislador quer dar ao povo de conhecer tudo que lhe interessa a respeito de determinados atos. Deixa a par de todo o movimento de pessoas e bens”[11].

A publicidade é uma das características do Registro de Imóveis, não se pode admitir que um registro tenha eficácia “erga omnes” (contra todos) e ao mesmo tempo seja negada informação ao público em geral. No Registro de Imóveis a publicidade dos atos por ele praticados é garantida não somente pela própria Lei 6.015/73, como também por norma constitucional (artigo 5º, inciso XXXIII, CF), devendo ser fornecida certidão para qualquer parte que a solicite, independente de identificação[12].

Ressalta-se que a publicidade é corroborada pelo fato do registro do título ser obrigatório na circunscrição imobiliária da situação do imóvel, facilitando muito a pesquisa em torno deste[13].

O objetivo principal do sistema registrário é o de assegurar a propriedade e a garantia do ato negocial, após o imóvel ter adentrado no fólio real, além da publicidade, outros princípios surgem como reprodução da verdade e transparência do serviço de registro, pois o documento registrário esta dotado de uma força probatória de fé pública e de presunção de verdade das anotações nele contidas.

4. Presunção

Denomina-se princípio de presunção aquele pelo qual os fatos e dados contidos no fólio real[14], pessoal[15] e demais livros registrários, são reconhecidos como verdadeiros. Por esse princípio todos os atos praticados pelo oficial registrador gozam de presunção de veracidade. A presunção é absoluta até prova em contrário.

5. Inscrição

O princípio de inscrição justifica-se facilmente pela possibilidade de dar a conhecer à coletividade, a existência dos direitos reais sobre imóveis, uma vez que, ela tem que respeitar. O princípio da inscrição é aquele pelo qual o imóvel é inscrito para possibilitar sua continuidade e viabilizar a transmissão, restrição e extinção de direitos reais sobre ele. O principal objetivo do referido princípio é de viabilizar a terceiros e interessados a existência de quais os direitos reais que recaem sobre o imóvel.

Para AFRÂNIO DE CARVALHO, o princípio da inscrição significa que “a constituição, transmissão e extinção de direitos reais sobre imóveis só se operam pos atos inter-vivos mediante sua inscrição no registro”[16].

6. Contraditório

O princípio do contraditório veio inserido no art. 5º, inciso LV, da CF/88. esse princípio traz garantia à pessoa que postula direito quer na via jurisdicional quer na via administrativa. No que tange a tábua registraria, garante a possibilidade de ser apresentados documentos para análise. No âmbito registrário, o contraditório é estabelecido pelo registro, no indicador pessoal[17], dos nomes das pessoas envolvidas na transmissão ou oneração.

As Normas de Serviço dos Cartórios Extrajudiciais da Corregedoria Geral da Justiça do estado de São Paulo, determina[18]:

“é obrigatório o lançamento no indicador pessoal, ou a organização de fichário, ou criação de mecanismo de controle de tramitação simultânea de títulos contraditórios ou excludentes de direitos sobre um mesmo imóvel” (SILVEIRA, Mario Antonio. Registro de Imóveis – pág. 50)

Portanto, a seguridade jurídica está incrustada no sistema de registro público, uma vez que tem fundamento na publicidade das situações jurídicas registradas. O sistema registrário é formal e rígido, seguindo os princípios e tendo controle dos atos registrários.

7. Continuidade

O princípio da continuidade, que se apóia no princípio da especialidade, que dizer que, em relação a casa imóvel, adequadamente individualizado, deve existir uma cadeia de titularidades à vista da qual só se fará a inscrição de um direito, se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexistência de imóvel no patrimônio de transferente.

O princípio da continuidade ou do trato sucessivo tem alcance puramente formal, ou seja, visa conseguir que o histórico registral de cada imóvel seja autêntico e completo, tornando-se necessária uma continuidade entre os lançamentos inerentes a esse imóvel. A análise a ser realizada é subjetiva, ou seja, deve observar o encadeamento dos titulares dos respectivos direitos reais.

Ao exigir que cada inscrição encontre sua procedência em outra anterior, que assegure a legitimidade da transmissão ou da oneração do direito, acaba por transforma-la no elo de continuidade ininterruptas de assentos.

8. Territorialidade

Princípio da territorialidade está consubstanciado na obrigação dos atos do registro, inscrição ou averbação, ser exclusivamente efetivado na unidade registrária da localização do imóvel. A não observação desse princípio acarreta a nulidade do ato registrário, portanto, invalidado perante terceiros.

9. Unitariedade

Entende-se por este princípio a impossibilidade da matrícula conter mais do que um imóvel em sua descrição, bem como da abertura de matrícula de parte ideal de imóvel, consoante interpretação do art. 176, § 1º, inciso I da Lei 6.015/73. a agregação de prédios contíguos supõe a unidade social ou econômica do todo, formado com a anexação dos imóveis antes autônomos, de sorte que não se vislumbra exceção à rígida concepção de unitariedade perfilhada pelo direito brasileiro. A expressão “cada imóvel” contida no referido artigo significa unidade territorial com continuidade de área, contornos definido e individualizado de outras glebas.

Dessa forma, é expressamente vedada a abertura de matrícula envolvendo parte ideal e imóvel, o que era possível no sistema das transcrições, onde só era transcrito o título que muitas vezes envolvia parte ideal de imóvel, devendo ser recomposto o imóvel todo para se abrir a matrícula, ou mais claramente, segundo o Conselho Superior da Magistratura, referida recomposição “é semelhante a feitura de uma colcha de retalhos, reúne as expressões aritméticas das partes e os seus titulares atuais: é físico-jurídica” (Apel. Cível nº 003183-0).

Hodiernamente esse princípio tem sofrido muitas críticas, principalmente no tratamento dos chamados terrenos de marinha[19] onde muitas vezes encontramos matrículas abrangendo dois imóveis (parte alodial e parte terreno de marinha). O Professor e advogado MARCELO TERRA defende uma nova reformulação do princípio da unitariedade matricial, principalmente com relação à definição de imóvel, que deve abranger também o conceito econômico como ocorre em outros países, bem como da possibilidade da matrícula abranger dois ou mais imóveis desde que respeitada uma finalidade como, por exemplo, um empreendimento imobiliário.

Em suma, o princípio da unitariedade se caracteriza pela existência de uma única matrícula para cada imóvel na unidade registraria do local da propriedade. Nenhum imóvel comporta duas matrículas. O sistema registrário até admite, nos casos de desmembramento de imóvel, que depois de desmembrado tenha sua área original especificada e individualizada em outra matrícula.

10. Disponibilidade

Alicerça-se o princípio da disponibilidade em uma primeira análise, na máxima “ninguém poderá transmitir o que não possui” – nemo dat quod sine non habet – nemo plus jus transfere. Assim sendo, na transferência de domínio deve-se sempre respeitar a exata propriedade do alienante, principalmente em seus aspectos quantitativos, por exemplo: figurando na matrícula determinada pessoa proprietária da parte ideal de cinqüenta por cento do imóvel, deverá a mesma, na transmissão, comparecer alienando essa mesma parte ideal, que corresponde ao direito a ela correspondente.

Mas não é só, o princípio da disponibilidade é aplicado também nos parcelamentos e apurações de remanescente de imóveis. Com efeito, nessas hipóteses é preciso respeitar sempre a área total do imóvel primitivo a fim de que a transcrição ou matrícula possa ser esgotada e, por conseguinte, encerrada, afastando-se eventuais sobreposições.

Essa análise, outrora, era feita somente nos aspectos quantitativos, ou seja, mero cálculo aritmético da área total do imóvel até proceder-se seu esgotamento, todavia, após o advento da Lei 6.015/73, passou-se a uma análise qualitativa ou geodésica, observando-se todas as características do imóvel, tais como medidas lineares, área total, confrontações e distância da próxima esquina.

O princípio da disponibilidade fundamenta-se na possibilidade de o proprietário dispor de imóvel registrado em seu nome, relevando, ainda que todos os dados ali constantes no fólio registral devem estar compatíveis com o título apresentado.

11. Prioridade

De acordo com o art. 182 da Lei nº 6.015/73[20]:

“Todos os títulos tomarão no protocolo o número de ordem que lhes competir em razão da seqüência rigorosa de sua apresentação”.

Com base nesse princípio é que o Registrador deve observar de forma rigorosa, a ordem cronológica de apresentação dos títulos, pois o número do protocolo é que determinará a prioridade do título e a preferência do direito real. Havendo títulos com direitos reais contraditórios, será registrado o que primeiro for apresentado, ocorrendo a preferência excludente, pois o segundo título será recusado por ser incompatível com o primeiro. Se, porém, os títulos forem compatíveis e de mesma natureza ou de natureza diversa, apresentará superioridade o que tiver sido registrado em primeiro lugar.

O protocolo do título, emitido no ato da apresentação deste ao serviço de registro imobiliário, mostra-se essencial, não só em razão da qualificação registraria, mas por obediência ao princípio da igualdade que tem a obrigatoriedade de nortear a relação do oficial registrador com o apresentante do título.

O Tribunal de Justiça tem pacificado jurisprudencialmente, em relação aos títulos judiciais ou extrajudiciais, sendo obrigatoriamente submetidos ao crivo do Oficial, não podendo incidir sobre o conteúdo, limitando-se aos aspectos formais registrários do título apresentado. Isto quer dizer, que mesmo o Oficial sabendo que determinado título é fruto de fraude, este não pode deixar de registrar, desde que preenchidos os requisitos do fólio registral, cabendo a parte lesada, requerer judicialmente a anulação do título, pois caindo título, cai o registro.

12. Especialidade

Pelo princípio da especialidade ou determinação significa que o imóvel deverá estar precisamente descrito e caracterizado, conforme preceitua o art. 176, § 1º, da Lei nº 6.015/73[21], devendo ter cada imóvel matrícula própria, número de ordem, data e, a identificação do imóvel, que será feita com indicação.

Além da descrição do imóvel, o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário, e em se tratando de pessoa física, o estado civil, a profissão, o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou, a falta deste, sua filiação; em se tratando de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda[22].

Desta forma, há uma precisão da descrição do bem objeto do direito real registrável, dando maior segurança jurídica para o sistema registrário que adota o do fólio real, ou seja, que pressupõe o ordenamento por imóveis, quer seja dos títulos ou dos direitos reais que sobre eles recaem.

13. Instância

Pelo princípio da instância, o Oficial do Registro de Imóveis não poderá agir de oficio, para que atue, deverá haver o pedido do interessado ou da autoridade judiciária.

O princípio da Instância tem semelhança com o princípio da inércia do Poder Judiciário, pois em regra o registrador não retifica o registro, exceto por provocação do interessado ou por ordem judicial.

A solicitação de qualquer ato registral é simples, independe de forma especial e pode ser expressa ou tácita. É expressa quando o requerente manifesta claramente ao registrador sua vontade de obter o lançamento registrário. A pretensão é tácita quando o registrador, por experiência própria, detecta a vontade do interessado. Como regra geral entende-se que o mero fato de apresentar documentos ao registro constitui uma solicitação para a prática dos atos registrais inerentes a todo o seu conteúdo.

No direito pátrio a solicitação expressa pode ser escrita ou verbal. São escritas todas aquelas previstas no art. 167, II, n. 4 e 5, da LRP, ou seja, de mudança de denominação e de numeração dos prédios, de edificação, de reconstrução, de demolição, de desmembramento e loteamento de imóveis, de alteração de nome por casamento ou por divórcio, ou, ainda, de outras circunstâncias que, de qualquer modo, tenham influência no registro ou nas pessoas nele interessadas. Essas averbações, conforme determina o parágrafo único de art. 246 da LRP, serão feitas a requerimento dos interessados, com firma reconhecida, instruído com documento comprobatório fornecido pela autoridade competente. A alteração do nome só poderá ser averbada quando devidamente comprovada por certidão do registro civil.

Resumindo, a inscrição dos títulos no registro poderá ser pedida indistintamente: pelo adquirente do direito; pelo transmitente do direito; por quem tenha interesse em assegurar o direito que deva ser inscrito; pelo representante legal de qualquer deles.

CAPÍTULO III

1. Conceito da propriedade imóvel

A raiz histórica da individualização da propriedade vem do direito romano.nos primórdios das civilizações, as formas originárias da propriedade tinham feição comunitária. No Brasil, na época da descoberta, os indígenas não tinham propriedade individualizada, esta servia temporariamente a todos da tribo, vez que os mesmos não se fixavam na terra[23]. A Constituição Federal de 1988 garante o direito à propriedade elencada no artigo 5º tanto no caput, como no inciso XXII.

Artigo 5º, inciso XXII, in verbis:

“Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros, residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:

...

XXII – é garantido o direito de propriedade;”

2. Aquisição de propriedade imóvel

O Código Civil em seus artigos 1.238 e seguintes disciplinou a aquisição da propriedade imóvel. A aquisição da propriedade imóvel é a personalização do direito num titular. A aquisição da propriedade pode ser originária e derivada. O atual código civil alterou o modo de colocação dos modos de aquisição de propriedade. O código de 1916 trazia em seu artigo 530 elencado os modos de aquisição da propriedade imobiliária.

No direito brasileiro, o sistema de aquisição de propriedade é formal, havendo, no entanto, a exigência de título + registro = propriedade, assim sendo, só transfere a propriedade preenchido os requisitos supramencionados.

A tradição é a maneira de transferir o domínio, quando o objeto for bem móvel, já no que tange a propriedade imóvel a maneira de transferir a propriedade é pela transcrição do título aquisitivo. Com efeito, e, seguindo o sistema romano pelo nosso direito pátrio, onde a compra e venda feita sem observância da forma prescrita em lei, é meramente para o alienante e para o adquirente, forma de cumprir direitos e obrigações.

2.1 Aquisição originária

Quando o bem é declarado a alguém, sem que tenha relação entre o domínio atual e anterior. A forma originária de adquirir a propriedade pode ser através da usucapião (extraordinário[24]; ordinário[25]; especial urbano[26], especial rural[27]; coletivo[28]) e a acessão[29].

Passaremos a discorrer cada instituto supramencionado de forma de aquisição de propriedade originária.

2.1.1 Usucapião extraordinário

Está elencado no artigo 1.238 do CC, pode ser requerido o título originário, este apto a levar no cartório de Registro de Imóveis. O usucapião extraordinário pode ser requerido desde que transcorrido o lapso temporal de 15 anos ininterruptos, independente de justo titilo ou de boa-fé, podendo cair para 10 anos desde que seja o único imóvel com moradia habitual ou com obras de caráter produtivo.

2.1.2 Usucapião ordinário

Mencionado no artigo 1.242, par. Único do CC, traz como requisitos para requerer o título através da ação de usucapião, desde que detenha a posse ininterrupta por mais de 10, vez que possua justo título e esteja de boa-fé. O mencionado prazo pode ser reduzido para 5 anos, desde que ininterruptamente e com título transcrito no cartório competente, mas cancelado posteriormente e, seja de moradia habitual ou que tenha investimento de interesses sociais ou econômicos.

2.1.3 Usucapião urbano

Para requerer usucapião urbano, o interessado deve residir numa área de até 250 m², como moradia própria ou de sua família, no entanto, não pode ter outra propriedade seja ela urbana ou rural. Não precisa de justo título ou boa-fé, devendo apenas estar na área ininterruptamente por mais de 5 anos. A Constituição Federal menciona em seu artigo 191 e, é ratificado no artigo 1.239 do CC.

2.1.4 Usucapião rural

São os mesmos requisitos do usucapião urbano, sendo que o que altera é o tamanho da área usucapida, área esta que não pode ser superior a 50 hectares de terra. Está elencado no artigo 191, da CF/88 e, artigo 1.239 do CC.

2.1.5 Usucapião coletivo

Tipo de aquisição que prioriza a função social da propriedade, englobando população de baixa renda que nela resida e não possua outro bem imóvel, desde que possua a posse ininterruptamente por mais de 5 anos. Esta mencionado no Estatuto da Cidade e, em face da impossibilidade de identificar precisamente cada morador da área de cada posse.

A finalidade do usucapião coletivo, sem dúvida é tornar possível não apenas a regularização das favelas urbanas brasileiras, mas também a sua urbanização.

Essas aglomerações de pessoas caracterizadas como comunidades carentes (favelas), não tem como individualizar em seus respectivos terrenos, pois não há possibilidade de divisas certas, ou de condições mínimas de urbanização. Portanto, o que existe nesses núcleos habitacionais, são espaços que não são possíveis de regularizar por via do usucapião individual. A pretensão do legislador foi de criar o instituto de usucapião coletivo, disponibilizando instrumento que permite a regularização fundiária e a urbanização de toda a área de uma só vez, ou seja, organizar como uma unidade individualizada o núcleo habitacional.

A sentença que declara a aquisição de propriedade pelo usucapião coletivo, cria um condomínio especial entre os co-possuidores/proprietários, com a peculiaridade de não ser passível de extinção.

2.1.6 Aquisição por acessão

A aquisição pela acessão é o aumento do volume ou do valor da coisa principal, em virtude de um elemento externo.

Para Clóvis Beviláqua, a acessão é modo originário de adquirir a propriedade, vez que, tudo o que une e incorpora ao bem, pertence ao proprietário.

Já Orlando Gomes, elucida que a acessão é uma alteração na quantidade e na qualidade da coisa, em suma, é o aumento do volume ou do valor do bem, advinda de forças externas.

A aquisição pela acessão se da de cinco formas como elenca o artigo 1.248 do CC, sendo estes não explorados por não ser objeto do presente estudo.

A aquisição por acessão pode ser natural ou artificial, havendo dois requisitos em comum entre os dois modos de aquisição, sendo estas, a conjunção entre duas coisas até então separadas e, caráter acessória de uma dessas coisas, em confronto com a outra.

2.2 Aquisição derivada

Na aquisição derivada, a propriedade tem relação com o transmitente anterior. A propriedade derivada pode ser adquirida pela transmissão através de título singular ou universal por ato “causa mortis” (direitos hereditários). O direito hereditário, embora não esteja previsto nos referidos artigos do Código Civil, também é um modo de aquisição, tendo em vista que, pelo princípio do saisine, aberta a sucessão os bens do “de cujus” transmitem-se desde logo aos herdeiros, servindo o inventário apenas para obedecer ao princípio da continuidade do registro de imóveis. Doutrinariamente existem correntes que dizem que o casamento regido pelo regime de comunhão universal de bens pode ser visto como forma de aquisição da propriedade. E por último a aquisição da propriedade através do registro de imóveis, sendo este uma parte do objeto do presente trabalho.

2.2.1 Aquisição por registro de imóveis

Esse tipo de transmissão no código de 1916 era chamado de “transcrição” do título, ao passo que o Código Civil de 2002 usa a expressão “registro” do título. Anteriormente mencionamos que no sistema brasileiro não basta o contrato para transferir o domínio, portanto, se faz necessário em se tratando de bem imóvel o procedimento adequado, sendo este em questão a transcrição ou registro do título aquisitivo no Cartório de Registro de Imóveis[30].

O artigo 1.227 e 1245 do CC refere-se à aquisição da propriedade imobiliária pela transcrição ou registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente.

O art. 1.246 do Código Civil menciona que o registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro e, este proceder a prenotação no protocolo, obedecendo ao princípio da prioridade.

O artigo 167, inciso I da Lei nº 6.015/73 estipula os atos denominados de registro, como diferenciação dos atos de averbação, elencado no inciso II, do artigo em epigrafe. Atualmente no direito registrário vigora a denominação de registro para os atos transcritivos e inscritivos.

3. Espécies de propriedade imóvel

Face a extensão do direito de seu titular a propriedade pode ser plena, restrita ou limitada.

3.1 Propriedade plena

A propriedade é plena quando todos os elementos constitutivos da propriedade se acham reunidos na pessoa do proprietário, isto quer dizer, que o seu titular pode usar, gozar e dispor de modo absoluto, exclusivo e perpétuo, e também reivindica-lo de quem injustamente o detenha.

3.2 Propriedade restrita ou limitada

Sempre que ocorrer o desmembramento de um dos elementos constitutivos, temos a propriedade restrita ou limitada. Nesse caso constitui-se o direito real sobre coisas alheias[31]. O exemplo de restrição da propriedade é do nú-proprietário quando constitui, por exemplo, o usufruto. A propriedade fica limitada no seu uso e gozo, sendo estes do usufrutuário. Igualmente sofre restrição quando o domínio é gravado com cláusula de inalienabilidade vitalícia, portanto, priva o proprietário do direito de dispor de seu bem.

CAPÍTULO IV

1. Delegação – natureza jurídica

A Lei nº 8.935/94, em seus artigos 1º e 2º, elenca a natureza jurídica do oficial registrador imobiliário. Os atos praticados pelo oficial registrador estão revestidos e atribuídos pela publicidade, autenticidade, segurança, eficácia e fé-pública.

O Poder Estatal em razão de múltiplas situações, sendo excesso de atribuições ou inviabilidade econômica de arcar com os custos ou por falta de recursos humanos e administrativos, para exercer a função com rigor dentro das exigências da responsabilidade fiscal, ao invés de executar por si só, delegou ao particular, amparado pela CF/88 a exercer o exercício do serviço registrário imobiliário. Essa delegação de poderes concerne na descentralização da competência Estatal, com o vislumbramento da realização de um serviço público social essencial à sociedade como o todo. Paulo Veiga e Moura[32] elucida que:

“(...) por contingências derivadas de sua natureza jurídica, a Administração Pública está impossibilitada de exercitar por si só as competências que lhe são conferidas para alcançar os fins que lhe são assinalados”.

Já Bertrand de Jouvenal[33], “ entende que a descentralização das atividades é uma lei de natureza social, vinculada à própria natureza do homem, como forma de melhor atender à sociedade como o todo”.

O amparo jurídico para exercer a função delegada pelo Estado ao Particular esta balizada na Constituição Federal em seu artigo 236, § 1º e os artigos 37 e 38 da Lei Federal nº 8.935/94. a carta magna ao externar o termo delegar, usou como ato de transferir os poderes do exercício de registrar os atos imobiliários ao particular de forma genérica, mas sem transferir poderes de titular do serviço público registrário. O ato de delegar por si só não inclui que se encontra delegada a fé-pública vez que, esta se mantém reservada ao Estado, sendo delegado ao particular o exercício do serviço público e, por conseqüência, o exercício da fé-pública, que é inerente à atividade.

Ademais, chagamos a uma conclusão que a natureza jurídica do oficial registrador é a investidura do poder Estatal mediante um particular, outorgando-lhe a responsabilidade de uma atividade pública, para administrar sob sua inteira responsabilidade, sem sofrer a intervenção do Poder Público, exceto fiscalizatória, agindo, portanto, como prestador de serviço público.

2. Função do oficial registrador

A função precípua do oficial registrador é de exteriorizar a partir do momento em que suas relações funcionais são analisadas num conjunto de fatos ocorridos na sociedade, para qual tem relevância na sua atividade, ou seja, a garantia da propriedade.

Em função da adoção do sistema germânico de registro de propriedade, o serviço do oficial registrador é formal, portanto, tem toda uma seriedade que é indispensável às garantias dos negócios da própria sociedade. O oficial registrador como forma de legitimar as relações da sociedade como todo.

CAPÍTULO V

1. Função social da propriedade

A Constituição Federal em seu artigo 5º, inciso XXIII, preconiza que a propriedade atenderá a sua função social. Na prática esse artigo vem causando algumas discussões, haja vista, que a mesma Carta Magna, também tutela o direito a propriedade. A discussão que se tem hodiernamente é nas questões das terras rurais, estas limitadas ao proprietário o exercício pleno sobre seu bem, em prol da função social da propriedade. Luiz Paulo Cotrim Guimarães elucida que[34]:

“a compreensão da intitulada função social, em sua conotação jurídica, traduz-se, em verdade mais como ‘um dever de cuidado’ sobre a propriedade individual do que como uma visão sociológica direcionada à idéia de coletivização progressiva daquele direito”.

O Brasil é muito arraigado nas tradições portuguesas, no que tange a propriedade como instrumento de estabilidade social, tanto que tem até um dito popular que diz que quando a pessoa não possui posses, ela é uma pessoa que “não tem eira nem beira”.

A propriedade privada, como estrutura permanente, é vista como uma garantia de assegurar o futuro e a continuidade de sobrevivência de sua família.

Assim sendo, o Brasil abarcou o princípio da distinção da propriedade e sua função social. Sendo que a função social é dista no aspecto individual do cidadão, surgindo o critério fundamental e objeto de ter a coisa ou o bem. Já no aspecto subjetivo, temos a satisfação íntima, a realização pessoal como garantia de sua estabilidade no sistema social.

O Código Civil, segundo seu idealizador[35], volta-se dentre outros princípios o da “sociabilidade”, esta voltada ao interesse social e ao bem-estar da sociedade. O bem-estar social é o objetivo de todo Estado Democrático de Direito, cujo âmago é a harmonia de todos os componentes da sociedade, sem distinção. Para alcançar esse bem-estar social, que é finalidade da justiça social, elencada no artigo 193da CF/88. essa finalidade abarca o oficial registrador, sendo este indispensável como ponto de equilíbrio do direito da propriedade.

2. Relevância social do oficial registrador

O serviço registrário imobiliário brasileiro é formal, haja vista, ter sido adotado o sistema germânico, este indispensável às formalidades para que surta os efeitos legais, e traga garantias aos atos negociais da própria sociedade. Nessa ótica o oficial registrador exerce uma função baseada no ato de registrar e estruturar os documentos das propriedades, como forma de legitimar e ratificar as relações da sociedade como um todo.

O oficial registrador diante do princípio da competência territorial registrária, é integrante da comunidade em que vive e, sua função é estabilizar os atos negociais.

A responsabilidade social do oficial registrador há de ser analisada de maneira a propiciar melhores condições sociais, por meio da regularização da função registrária, estabelecendo uma relação de garantia para com a sociedade. A qualidade de oficial registrário deve estar fundamentado em princípios éticos elevados, sobretudo como exercício de cidadania. É imprescindível que o oficial registrador tenha conduta coerente entre sua função exercida e seu discurso para a sociedade como todo.

O oficial ao praticar o ato registrário, lança no fólio real a verdade, e esse documento torna-se verdadeiro (até prova ao contrário)[36], como imune de qualquer dúvida. Portanto, a partir dos atos praticados pelo oficial registrário, os mesmos ganham efeitos erga omnes, isto quer dizer que, toda sociedade tem conhecimento dos fatos ocorridos. O registro é o marco da legitimidade, da legalidade e fidedignidade, consolidando a veracidade dos atos praticados. O princípio da publicidade é refletido na credibilidade pública da função social do oficial registrador.

O princípio da legalidade deve ser observado pelo oficial registrador, uma vez que sua função é delegada pelo poder Estatal, este com suas normas e exigências a serem cumpridas, sob pena de ser responsabilizado. O particular imbuído de praticar os atos registrários, tem como obrigação exercer sua função como horizonte nos princípios da lógica e da razoabilidade, analisando costumes, hábitos, tradições históricas e sócias, estas de suma importância a revelar a valorização concreta da real situação da propriedade, em conformidade com a redação do artigo 5º da Constituição Federal de 1988.

Conclusão

Diante do exposto, chegamos à conclusão que a atividade registrária imobiliária, desenvolve-se em conformidade com os parâmetros constitucionais e legais, como objeto de promover e estabilizar a convivência pacífica dos membros que integram a sociedade como todo.

Ficou demonstrado que o oficial registrador desenvolve dentro de sua função delegada pelo Estado de garantir e trazer estabilidade social aos atos negociais imobiliários.

O ato de registrar as alterações no fólio real preserva uma tradição histórica milenar, fundamentada na aquisição da propriedade.

Chegamos à conclusão que o sistema de registro imobiliário no Brasil é constitutivo e derivado do sistema germânico, se alicerçando em princípios rígidos e formais, para dar melhor garantia aos atos da tábua registral, dos direitos de propriedade. A seguridade jurídica dos atos registrários imobiliários está alicerçado na regular aplicação dos princípios registrários pelo oficial registrador, como forma de proporcionar ao registro garantia jurídica e publicidade erga omnes.

A Lei federal nº 6.015/73, denomina registro atos registrários englobando a inscrição e a transcrição. O registro no cartório de registro de imóveis, nos termos da legislação vigente, é toda anotação consignada na tábua registral, de acordo com as definições contidas legalmente em cada ato. O papel do oficial registrador, ao receber o título que lhe é apresentado para registro é de analisar dentro dos princípios que regem os registros públicos se existe a viabilidade de efetuar o registro do mencionado título.

Todos os títulos apresentados junto ao oficial de serviço registrário imobiliário estão sujeitos à qualificação, independente de sua origem (judicial ou extrajudicial). O título a partir do momento que é apresentado no cartório competente é prenotado, e a partir desse momento o oficial assume uma obrigação de meio, visto o mesmo não é meramente formalizador de vontades, mas sim qualificador de documentação registrária em confronto aos princípios registrários.

Na insurgência do requerente do título a registro, quanto a sua qualificação registrária, soluciona-se pelo processo de dúvida junto ao Juiz Corregedor na esfera administrativa, sendo este julgado pelo Poder Judiciário.

À luz da lei nº 10.931/04, o oficial registrador passou a ser investido de poderes de presidência de um devido processo legal, sem que isso retire do Poder Judiciário a garantia constitucional prevista no art. 5º, inciso XXXV da CF/88.

O erro na tábua registrária acarreta desestabilização social sob duas óticas: direta em relação aos proprietários e, indireta em relação à sociedade e às garantias institucionais. Portanto, o exercício irregular ou ilegal da atividade registrária acarreta ao oficial responsabilidade de ordem administrativa, civil, tributária e criminal. A responsabilidade cível do registrador por danos causados a terceiros é de natureza objetiva, em virtude do serviço público que presta por delegação do Poder Público, restando ao mesmo a ação de regresso contra o preposto que causou o dano.

Em síntese as questões relativas aos direitos reais devem atender aos interesses dos indivíduos e, sobretudo, da coletividade, na persecução prática da efetivação do direito de propriedade. Sendo encarado sob o prisma da dignidade da pessoa da pessoa humana, da solidariedade social e, da isonomia ou igualdade lato sensu, formando assim a tríade essencial composta de dignidade – solidariedade – igualdade.