Reflexos do Regime de Bens no Direito Imobiliário

O regime de bens é o conjunto de regras e princípios que regulamentam aquisição, a fruição, a administração e a transmissão dos bens pelos cônjuges, definindo quais os direitos e deveres titularizados por cada um.

Pode ser escolhido através de pacto antenupcial, contrato solene firmado antes do casamento onde os nubentes definem o regime de bens. Na ausência de pacto antenupcial será atribuído o regime legal da comunhão parcial de bens.

A escolha do regime de bens dos cônjuges irradiará reflexos no âmbito do direito imobiliários sob diversos aspectos que passaremos a analisar.

1. Alienação: Necessidade de outorga conjugal

Determina o artigo 1.647 do Código Civil:

Art. 1.647 Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:

I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;

(...)

A lei prevê a necessidade de concordância do outro cônjuge, exceto no regime de separação de bens, manifestada por uma autorização para o ato de alienação. A essa exigência dá-se o nome de outorga conjugal e, na sua ausência, não havendo suprimento judicial (art. 1.648 CC) o cônjuge prejudicado pode anular o ato (art. 1.649).

Aqui faz-se mister destacar que é comum pensar que a autorização é devida relativamente aos bens comuns, o que não procede.

Se o bem é comum, pertence a ambos e, desta forma, os dois devem efetivamente participar do ato na condição de alienantes, eis que são proprietários e quem é proprietário não anui e sim participa do negócio, ou seja, precisa alienar também.

A anuência é uma concordância e se faz necessária quando o bem é particular do cônjuge. Neste caso um cônjuge fará o negócio na condição de alienante e outro na condição de anuente.

A dispensa da outorga no regime da separação absoluta é foco de discussões.

A separação absoluta não é a convencional (art. 1.687 e 1.688 CC), na qual os cônjuges escolhem este regime e sim a separação legal (art. 1.641 CC) onde o legislador determina que o regime será o da separação de bens.

São os casos em que o intuito do legislador foi o de conferir proteção a alguém ou situação onde a comunicabilidade de bens pudesse vir a causar prejuízo a um dos cônjuges ou terceiros:

Art. 1.641. É obrigatório o regime da separação de bens no casamento:

I - das pessoas que o contraírem com inobservância das causas suspensivas da celebração do casamento;

II – da pessoa maior de 70 (setenta) anos; 

III - de todos os que dependerem, para casar, de suprimento judicial.

Todavia, a polêmica reside na Súmula 377 do STF que dispõe: “No regime de separação legal de bens, comunicam-se os adquiridos na constância do casamento”.  Ou seja, a súmula transforma a separação absoluta em um verdadeiro regime de comunhão parcial de bens.

Para os que defendem a aplicabilidade da súmula e a consequente comunicação dos bens adquiridos na constância do casamento, deve se providenciar a anuência do outro cônjuge nos casos de alienação dos bens adquiridos antes da vigência do regime de bens.

A súmula em questão foi de encontro com o objetivo do legislador, que era o de preservar o patrimônio em alguns casos. Resta evidente que para a efetiva separação dos patrimônios, somente se os nubentes optarem pelo regime da separação convencional.

2. Compra: Comunicabilidade dos bens adquiridos onerosamente

Nos regimes de comunhão (parcial ou total) os bens adquiridos na constância da união, a título oneroso, comunicam-se entre os cônjuges, conforme disposição do artigo 1.660 do Código Civil:

Art. 1.660. Entram na comunhão:

I - os bens adquiridos na constância do casamento por título oneroso, ainda que só em nome de um dos cônjuges;

II - os bens adquiridos por fato eventual, com ou sem o concurso de trabalho ou despesa anterior;

III - os bens adquiridos por doação, herança ou legado, em favor de ambos os cônjuges;

IV - as benfeitorias em bens particulares de cada cônjuge;

V - os frutos dos bens comuns, ou dos particulares de cada cônjuge, percebidos na constância do casamento, ou pendentes ao tempo de cessar a comunhão.

Assim, em regra, os bens imóveis adquiridos pertencerão a ambos os cônjuges, salvo prova de que foi adquirido anteriormente ou se sub-rogados no lugar de bens particulares.

3. Locações

Em regra, a locação de bens imóveis pode ser ajustada por qualquer prazo, todavia, para prazos superiores a 10 anos, depende da vênia conjugal. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente, é o que dispõe a Lei 8.245/91, em seu artigo 3º:

Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.

Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.

No caso de divórcio e partilha de bens, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel, conforme disposição do artigo 12 do mesmo diploma legal:

Art. 12.  Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

Estes são os reflexos que o regime de bens pode irradiar nos negócios jurídicos imobiliários de compra, venda e locações, por isso a importância de se conhecer e fazer sua escolha de forma prudente e consciente das possíveis consequências patrimoniais.