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POSSIBILIDADE DA DESISTÊNCIA DO EMPREENDIMENTO PELO INCORPORADOR


Autoria:

Rennalt Lessa De Freitas


Profissional com experiência na advocacia empresarial, tendo atuado no gerenciamento de questões jurídicas de diversas empresas, tanto do Estado do Amazonas, como Nacionais, militando com mais afinco nas searas consultivas e contenciosas das áreas cível, empresarial, consumerista e imobiliária, inclusive, tendo vivenciado a rotina de trabalho jurídico de correspondência com o os maiores escritórios do país. Pós-graduado em em Direito Civil e Processo Civil pelo Centro Universitário Superior do Amazonas - CIESA. Bacharel em Direito pela Faculdade de Direito da Universidade Federal do Amazonas - UFAM. Graduando em Ciências Contábeis pela Faculdade de Estudos Sociais da Universidade Federal do Amazonas - UFAM Atualmente atua como Advogado do escritório jurídico Andrade GC Advogados na Área Cível Empresarial, com foco em Incorporadoras e Construtoras. Endereço eletrônico: rlf@andradegc.com.br.

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Resumo:

A lei de Condomínio e Incorporações concede ao incorporador a faculdade de estabelecer um prazo, o chamado Prazo de Carência, para sondar o mercado e tentar viabilizar comercialmente o negócio, desistindo do empreendimento.

Texto enviado ao JurisWay em 30/12/2014.



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Dando continuidade ao artigo anterior, que tratava em linhas gerais sobre a Lei nº 4.591, passa-se a tratar aqui sobre a possibilidade de desistência da incorporação.

 

Hoje, com o grande crescimento do mercado imobiliário, é bastante comum se deparar com o lançamento de diversos empreendimentos, para todos os perfis de públicos. Eventualmente, verifica-se, meses depois, sem qualquer causa aparente, o seu completo desaparecimento.

 

Em um primeiro momento, ventila-se toda sorte de fatores e problemas para o não seguimento da incorporação, inclusive, aos olhos do público em geral, cogitando-se possíveis dificuldades financeiras da incorporadora ou ausência de liberações pelos órgãos reguladores.

 

A incorporação imobiliária é negócio jurídico em que o incorporador, pessoalmente ou por terceiros, obriga-se a construir, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, além de transmitir a propriedade dessas unidades aos adquirentes.

 

A lei de Condomínio e Incorporações concede ao incorporador a faculdade de estabelecer um prazo, o chamado Prazo de Carência, para sondar o mercado e tentar viabilizar comercialmente o negócio, desistindo do empreendimento se os resultados forem negativos.

 

Art. 34. O incorporador poderá fixar, para efetivação da incorporação, prazo de carência, dentro do qual lhe é lícito desistir do empreendimento.

 

Mas para tal, deverá declarar antecipadamente e expressamente quando do registro da incorporação no Cartório de Imóveis. Veja o que diz a lei 4591/64:

 

Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos: (…)

n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34);

 

No entanto, em caso algum poderá o prazo de carência, este, improrrogável, ultrapassar o termo final do prazo da validade do registro – 180 dias – ou, se for o caso, de sua revalidação, devendo este ser, necessariamente, se houver, mencionado quando dos documentos preliminares.

 

Art. 12. Fica elevado para 180 (cento e oitenta) dias o prazo de validade de registro da incorporação a que se refere o art. 33 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

 

Em ocorrendo efetivamente a desistência da incorporação, esta deverá ser denunciada, por escrito, ao Registro de Imóveis e comunicada, por escrito, a cada um dos adquirentes ou candidatos à aquisição, sob pena de responsabilidade civil e criminal do incorporador.

 

Ao fim, será averbada no registro da incorporação a desistência, arquivando-se em cartório o respectivo documento.

 

Assim, havendo prazo de carência e considerando não exitoso o empreendimento, o incorporador poderá denunciar a incorporação, comunicando sua desistência aos adquirentes, também por escrito, sob pena de responsabilidade civil.

 

A obrigação patrimonial, por sua vez, consiste na restituição imediata aos adquirentes de todas as importâncias que deles houver recebido durante o prazo de carência, monetariamente corrigidas, da forma que agiu a Ré.

 

Haveria de se falar que eventual cláusula neste sentido seria abusiva, na medida em que sob a luz do Código de Defesa do Consumidor, são nulas as cláusulas contratuais que deixem ao fornecedor a opção de concluir ou não o contrato e as cláusulas que o autorizem a cancelar o contrato unilateralmente, sem que igual direito seja dado ao consumidor.

 

Entretanto, este entendimento não prospera, seja porque, em primeiro lugar, o direito de desistência assegurado ao incorporador tem limites, os quais são estabelecidos pelas condições previamente fixadas em Lei que permitem a desistência, normalmente, tratam-se de circunstâncias relacionadas à comercialização frustrada.

 

Em segundo lugar, porque se a incorporação estiver enfrentando problemas que justifiquem a sua desistência, o adquirente consumidor também é parte interessada nessa desistência, o que pode livrá-lo de participar de uma construção com poucas unidades negociadas, demora na entrega, aumento de custos e necessidade de aportar maiores recursos (no caso de obra pelo regime de administração), entre outros problemas.

 

Sobre o tema, o comentário de Melhim Namem Chalhub na obra Da Incorporação Imobiliária, fls. 59:

 

"A denúncia da incorporação, dentro do prazo de carência, é medida de avaliação da viabilidade do negócio, no contexto do mercado, sendo, portanto, fator de proteção do negócio e de todas as partes que eventualmente nele se envolverem, entre elas os adquirentes."

 

 

Portanto, o incorporador que estiver com a intenção de consultar e testar o mercado, pode se valer desta faculdade e estabelecer o chamado prazo de carência do qual lhe é lícito desistir do empreendimento, por expressa previsão legal, bem como ante a inexistência de qualquer ato ilícito, ou mesmo abusividade da cláusula que lhe estipula.

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