A não assunção de débitos fiscais pelo arrematante de imóvel adquirido em leilão.

            Em recente decisão proferida em processo de cobrança de cotas condominiais, o arrematante de imóvel levado à praça, foi surpreendido com a determinação de que deveria arcar com os débitos fiscais (IPTU), anteriores a arrematação.

            A decisão restou, totalmente, inesperada já que, o edital de praça, previa a contrário sensu, que os débitos fiscais e tributários gerados pelo imóvel, seriam sub-rogados, isto é, pagos, pelo valor auferido na arrematação em consonância com o Parágrafo Único do artigo 130 do Código Tributário Nacional.

            Artigo 130 do CTN.

            In verbis:

             Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, subrogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.

Parágrafo único. No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço. (Grifamos).

            Inconformado com esta decisão, o arrematante interpôs o respectivo recurso de agravo de instrumento dirigido ao Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, fundamentando sua peça em vasta jurisprudência e doutrina que corroboram seu entendimento.

            O Tribunal procedeu ao julgamento do recurso no último dia 18 de setembro de 2013, revertendo decisão monocrática, conforme ementa:

            AGRAVO DE INSTRUMENTO. Arrematação de unidade condominial em débito. Pedido de arrematante, para reserva de valores, visando suprir débito tributário, anterior à arrematação. Inteligência do artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional. Recurso do arrematante. Provimento.

Agravo de Instrumento nº 2010096-89.2013.8.26.0000,

     da Comarca de São Paulo. Relator: Carlos Russo.

Alias a E. Corte, firma entendimento predominante no sentindo que, eventuais débitos fiscais, IPTU, Foro, etc, devem recair sobre o valor auferido na hasta pública.

Neste sentido, mencionamos os recentes julgados.

            Apelação nº 0180464-44.2008.8.26.0000.

Certamente, impor ao arrematante a responsabilidade pelo pagamento de débito, cria situação injusta a este já que, não concorreu para o inadimplemento enquanto que, o antigo dono, este sim, responsável direto pela importância, se vê, na possibilidade de levantar a quantia depositada na arrematação após o desconto dos valores informados pelo autor da demanda, (o condomínio).

Nesta possibilidade estaríamos, obviamente, valorizando a conduta ilegal e ilegítima do antigo possuidor que além de não honrar com suas responsabilidades, ainda sairia com certa compensação financeira.

A doutrina enfatiza e corrobora o entendimento de que esta obrigação deva recair sobre o valor do lanço.

Em artigo formulado pelo Dr. Marcelo Parahyba¹, o nobre advogado transcreve:

A arrematação, que tem conteúdo de aquisição originária, empresta ao arrematante a propriedade do bem sem os ônus que, eventualmente, sobre o mesmo incidam, antes da arrematação. No caso se dá verdadeira expropriação pelo Estado do bem penhorado que passa, assim, ao arrematante inteiramente livre” (RSTJ 57/433)

E, continua:

Adquirir imóvel em hasta pública é, portanto, uma forma de aquisição originária, ou seja, tem o condão de romper todos os gravames que cercavam a propriedade, de modo que não se transmitem àquele que arrematou o imóvel.

Aduzimos, ainda, a citação da Dra. Maria Claudia Ribeiro Xavier, que, em seu artigo “A responsabilidade do credor sobre as dívidas do imóvel na adjudicação e na arrematação² comenta:

O terceiro, ao arrematar em hasta pública o imóvel com débitos fiscais, será desonerado, ou seja, não será responsável pelas dívidas tributárias do imóvel, pois o crédito da Fazenda Pública será satisfeito com o valor do lanço, uma vez que ele se sub-roga no preço da arrematação. 

No mesmo sentido, Paloma Wolfenson Jambo, em Responsabilidade tributária dos adquirentes de imóveis quanto aos débitos anteriores à adjudicação³, sacramenta:

“No caso da arrematação ocorre a perfeita subsunção à norma, prescrevendo que o adquirente do imóvel não terá responsabilidade perante os débitos, pois a sub-rogação será diretamente no preço”.

A autora ratifica:

“Frisa-se: Na hipótese de arrematação em hasta pública, dispõe o parágrafo único do art. 130 do CTN que a sub-rogação do crédito tributário, decorrente de impostos cujo fato gerador seja a propriedade do imóvel, ocorre sobre o respectivo preço, que por eles responde. Esses créditos, até então assegurados pelo bem, passam a ser garantidos pelo referido preço da arrematação recebendo o adquirente o imóvel desonerado dos ônus tributários devidos até a data da realização da hasta” (sublinhamos).

Resta, portanto, claro e pacífico o entendimento de que a dívida fiscal não persegue o imóvel quando da arrematação em leilão, “hasta pública” não competindo ao arrematante, realizar, eventual pagamento, de fator gerador anterior a esta aquisição.

Fatalmente, um entendimento diverso neste sentido, criaria insegurança jurídica na ocasião do leilão o que, certamente, restringiria a participação de eventuais interessados na arrematação.

Evidentemente, após a quitação das dívidas anteriores a arrematação, poderá o executado, promover a retirada do saldo remanescenteauferido com venda do imóvel.

Citações:

1-      http://marceloparahyba.com.br/mp/comprando-um-imovel-em-hasta-publica-debito-fiscal-quem-paga-o-preco/

2-      http://www.fortes.adv.br/pt-BR/conteudo/artigos/134/a-responsabilidade-do-credor-sobre-as-dividas-do-imovel-na-adjudicacao-e-na-arrematacao.aspx

3-      http://www.fiscosoft.com.br/a/2br0/responsabilidade-tributaria-dos-adquirentes-de-imoveis-quanto-aos-debitos-anteriores-a-adjudicacao-paloma-wolfenson-jambo-elaborado-em-082002. Publicado pela FISCOSoft em 23/05/2003.

Paulo Caldas Paes é advogado da ig e Paes advogados.

Criador da página expresso imobiliário e administrador do grupo de mesmo nome no facebook.