Corretor só pode cobrar comissão de negócio realizado.

É fato corriqueiro a cobrança  de comissões por intermediação de bens imóveis quando a negociação não tenha se efetivado por desistência do pretenso comprador que assinou uma proposta de compra, ou do vendedor que não tinha sua documentação desembaraçada, e muitas são as demandas judiciais ajuizadas por corretores de imóveis, cobrando comissões de um ou de outro, ainda em tramitação na justiça.  

O corretor se vale do argumento de que prestou seus serviços; que diligenciou na oferta e na localização do potencial interessado e, por fim, logrou êxito na sua empreitada ao obter do proponente uma proposta de compra do imóvel, pelo preço e condições fixadas, e que o negócio só não se concretizou por sua culpa ou desinteresse do vendedor ou do comprador, portanto, que faz jus ao valor da comissão de intermediação pela prestação dos seus serviços.

O pretenso comprador, ou o vendedor, conforme for o caso,  pode não negar as alegações do corretor, mas, sempre imaginou que a comissão de intermediação só seria devida na hipótese do negócio se concretizar e sente que é abusiva a cláusula contratual  que atribui ao proponente o ônus de arcar com comissão, na hipótese de desistir da sua proposta de compra, ou ainda, a cláusula inserta na chamada "carta de opção" que impõe ao vendedor a obrigação de pagar a comissão se, por qualquer  motivo, der ensejo à não realização do negócio.

Embora pareça notório que  o corretor teria direito de receber a comissão de intermediação daquele que deu ensejo à cessação no negócio entabulado, posto que, ao exame superficial da matéria, se desincumbiu de sua tarefa, claramente delineada na "carta de opção" ou na "proposta de compra".

Mas, o direito não é examinado apenas com esta simplicidade e lógica. Já é dominante  o entendimento jurisprudencial de que o corretor de imóveis não pode cobrar comissão se o negócio iniciado não se realizar.

É que, quando o corretor recebe uma "carta de opção de venda", ou uma "proposta de compra", assume uma obrigação de resultado, não de meio. Assim,  só faz jus à remuneração pactuada se o negócio intermediado  se concluir.

Os tribunais têm entendido que é ineficaz a cláusula que impõe ônus a qualquer das partes, comprador ou vendedor, na hipótese de desistência ou frustração no negócio, pouco importando a razão.

A função do corretor se limita à atividade de examinar a documentação, avaliar o bem para se orientar na negociação, aproximar as partes, atuar como conciliador de interesses, e ser remunerado pela realização do negócio. Entretanto, o fechamento do negócio somente ocorre com a assinatura do respectivo instrumento particular de promessa de compra e venda  pelas partes, que é o instrumento que firma a presunção do acordo final e torna obrigatório o contrato,  ou com o pagamento das arras, em conformidade com a lei civil.

A  "carta de opção", assinada pelo vendedor, ou a "proposta de compra" assinada pelo comprador, são documentos que evidenciam a intenção e tem o objetivo de  estabelecer bases para o negócio futuro, mas, não são autônomos e suficientes para comprometer definitivamente as partes.

Neste caso, em conformidade com a orientação doutrinária e jurisprudencial, o corretor  só obtém  o  "o resultado útil do trabalho", que lhe dá direito  à comissão, quando o contrato de promessa de compra e venda, ou escritura, é assinado pelas partes.

É importante salientar que a desistência do negócio, antes do aperfeiçoamento da compra e venda,  não se confunde com o arrependimento posterior à conclusão do negócio, e a não realização do negócio implica forçosamente na  ausência de "resultado útil do trabalho"  do corretor,  fato que afasta o seu direito à comissão.

Enfim, é bom saber que o corretor de imóvel não pode cobrar comissão do comprador, ou do vendedor, se qualquer destes desiste do negócio depois de assinada a "proposta de compra" ou da "opção de venda" e antes de assinada a promessa de compra e venda.