Embora não seja uma prática comum, por fatores como desconhecimento e muitas vezes de ordem financeira, a averbação do contrato de locação junto ao Registro de Imóveis é necessário, por tratar-se de uma medida garantidora para o locatário, por exemplo, garante-se o direito de preferência que está previsto no artigo 27 da Lei de Locações, impede que o adquirente do imóvel, em caso de venda, possa pedir o imóvel, fazendo com que o locatário seja obrigado a procurar outro imóvel antes do prazo final do contrato.
No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar – lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.
Seguem os requisitos necessários e que devem ser observados na contratação para que o contrato possa ser averbado em cartório. Observe as exigências apresentadas a seguir que devem ser preenchidas integralmente, ou seja, são as três exigências concomitantes: a locação deve ser por tempo determinado; o contrato deve ter uma cláusula de vigência para o caso de alienação do imóvel; o contrato esteja averbado junto à matrícula do imóvel.
Entenda-se que na ausência desses requisitos o adquirente do imóvel não está obrigado a respeitar o contrato e assim poderá denunciar o contrato de locação, isto é, desfazer a locação, por assim dizer, no prazo de 90 dias do registro da venda ou do compromisso.
Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. Parágrafo 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
Dessa forma, o locatário deve exigir que no contrato de locação a cláusula de vigência e deve também levar o contrato para a averbação junto à matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis.
Como se sabe nem sempre o locatário conseguirá a inserção da cláusula de vigência uma vez que não é obrigatória, tendo em vista que o locador poderá entender ser um ônus suportado que dificultará a alienação do imóvel caso necessite, contudo em tempos de conciliação e mediação como acena os dias atuais, há a possibilidade de que as partes concordem que é uma garantia contratual de prazo e que a sua interrupção poderá se dar por outros meios também conciliatórios.
Por outro lado há que se observar o mercado e a oferta de imóveis, nos tempos atuais a referida cláusula de vigência torna-se uma vantagem para o locador que quer seu imóvel locado pelo tempo contratual dada as dificuldades de mercado.
Olinda Caetano Garcia (advogada e positive coach)
