O PRINCÍPIO DA FUNÇÃO SOCIOAMBIENTAL DA PROPRIEDADE URBANA E SUA APLICABILIDADE NA PROTEÇÃO AO MEIO AMBIENTE.

                        A função socioambiental da propriedade urbana pode ser conceituada a partir dos artigos 5°, 170 e 182 e seguintes, da Constituição Federal. Compreende a necessidade de integrar ao conceito de propriedade urbana a sua função de garantir o bem estar dos moradores do espaço urbano. A preservação desse bem estar se dá por meio da tutela do meio ambiente (artificial, natural, cultural e do trabalho), pela garantia da salubridade dos espaços urbanos, pelo crescimento sustentável e planejado da cidade e pela adequação do desenvolvimento urbano às necessidades humanas através do aproveitamento planejado do solo.

                        Conforme preleciona Nathália Arruda Guimarães:

          A qualidade de vida pode [...] ver-se deteriorada pela concentração populacional [...] A busca pela qualidade de vida é, então, justificativa para que se ditem medidas limitadoras da densidade máxima de edificações por área, volume da superfície entre outras.

            A proteção do meio ambiente, intimamente ligada ao elemento anterior, representa forte argumento para regulamentação do solo.[1]             

                        O direito de propriedade superou o modelo liberal clássico, que o dotava de caráter quase absoluto, permitindo que o proprietário fizesse uso de seu direito como melhor lhe aprouvesse. A Constituição Federal de 1988, ladeada pelo Estatuto da Cidade (lei 10257/01), redefiniu o conceito de propriedade, atribuindo-lhe um papel social fundamental, intimamente ligado à proteção ambiental, conforme destaca Guilherme José Purvin de Figueiredo, ao apontar os tópicos vigente na legislação urbanística. Destacamos: a) regulação da propriedade urbana em prol do equilíbrio ambiental; b) garantia de cidades sustentáveis, que pressupõe saneamento ambiental; c) planejamento urbano que evite distorções no crescimento, lesivas ao meio ambiente; d) política urbana que adote mecanismos de participação popular na implantação de empreendimentos ou atividades com efeitos potencialmente negativos sobre o meio ambiente natural ou construído; e) regularização fundiária e urbanização de favelas promovida em consonância com as normas ambientais; f) planejamento municipal afeitos aos padrões de distribuição projetados pelo zoneamento ambiental; g) instituição de unidades de conservação na área urbana; h) obrigatoriedade de plano diretor para cidades inseridas na área de influência de empreendimento ou atividades com significativo impacto ambiental de âmbito regional ou nacional.[2] Estes preceitos normativos delineados no Estatuto da Cidade são desdobramentos do núcleo axiológico fundado no princípio da função socioambiental da propriedade urbana, de cariz constitucional.

                        A efetiva aplicação do princípio socioambiental no exercício do direito de propriedade funciona como barreira à degradação do meio ambiente.

                        Em contrapartida, uma urbanização desregulada gera a reprodução de riscos sociais, carências habitacionais, desemprego, problemas de higiene e saneamento básico. O meio ambiente artificial vê-se lesado na medida em que se estabelecem condições de habitação deploráveis, sem projeção de luz solar, espaços públicos, áreas verdes, o que, inevitavelmente, afeta a saúde fisiológica e psicológica dos moradores dos espaços urbanos degradados.   

                        A ocupação irregular do solo urbano, via de regra, avança com especial potencial degradativo sobre áreas ‘abandonadas’, conforme salienta a jurista Betânia Alfonsin:

            São favelas resultantes da ocupação de áreas privadas que se encontram vazias à espera de valorização; favelas em áreas públicas resultantes da ocupação de áreas doadas ao Poder Público por loteamentos; cortiços improvisados em casarões deteriorados e sem as mínimas condições de habitabilidade; loteamentos clandestinos e irregulares; conjuntos habitacionais ocupados e sob ameaça de despejo, casa sem “habite-se”, etc[...][3]

                        Muitas vezes a ocupação irregular se dá em áreas de preservação permanente como as situadas ao longo dos rios e cursos d’água, ao redor de lagoas, lagos ou reservatórios d’água naturais, nos topos de morro, montes, montanhas e serras, encostas com declive superior a 45°, etc.

                        Essa ocupação irregular gera catástrofes como inundações, deslizamentos, soterramentos, que povoam nossos noticiários relatando o sofrimento e desamparo de diversas famílias atingidas pelos desastres naturais. Por isso, torna-se fundamental que o poder público assuma seu poder-dever de planejar a ocupação do solo e implementar a efetiva aplicação da função socioambiental da propriedade, sob pena da proteção ambiental ficar restrita ao plano teórico (despida de efetividade).

                        O Plano Diretor é o instrumento que por excelência, guardada as peculiaridades locais, projetará as formas de aproveitamento do solo, de forma a garantir uma urbanização harmônica, impedindo um crescimento desregulado da cidade, combatendo a especulação imobiliária e garantindo a preservação dos equipamentos públicos (ruas, praças, escolas, hospitais) e áreas verdes.

                        Mesmo os municípios dispensados da elaboração do Plano Diretor (menos de 20.000 habitantes), no processo de desenvolvimento urbano, não estão livres do dever de garantir a função social da propriedade e a preservação do meio ambiente natural, artificial e cultural.             

                        Resta, portanto, a conclusão que o direito de propriedade hoje está integrado aos ditames da justiça social a fim de assegurar a todos uma existência digna[4], que se consubstancia na efetivação do princípio da função socioambiental no direito de propriedade, funcionando como âncora do desenvolvimento sustentável e da proteção ao meio ambiente.

BIBLIOGRAFIA:

ALFONSIN, Betânia. O Estatuto da Cidade e a Construção de cidades sustentáveis, justas e democráticas. 2º Congresso Brasileiro do Ministério Público de Meio Ambiente, realizado em Canela de 29 a 31 de agosto de 2001. Material da 1ª aula da disciplina Direito Urbanístico e Meio Ambiental, ministrada no Curso de Pós-graduação lato sensu televirtual em Direito Ambiental e Urbanístico – Anhaguera – UNIDERP/REDE LFG.

FIGUEIREDO, Guilherme José Purvin de. Função ambiental da propriedade urbana. Material da 1ª aula da disciplina de Direito Urbanístico e Meio Ambiental, ministrada no Curso de Pós-Graduação lato sensu televirtual em Direito Ambiental e Urbanístico – UNIDERP/REDE LFG.

FIORILLO. Celso Antônio Pacheco. Curso de Direito Ambiental Brasileiro. 8ª Edição. São Paulo: Saraiva, 2007.

GRAU, Eros Roberto. A ordem econômica na Constituição de 1988. 13ª edição revista e atualizada. São Paulo: Malheiros, 2008.

GUIMARÃES, Nathália Arruda.  O Direito Urbanístico e a disciplina da propriedade. Texto elaborado em 2003, atualizado em Janeiro de 2004. Material da 1ª aula da disciplina de Direito Urbanístico e Meio Ambiental, ministrada no Curso de Pós-Graduação lato sensu televirtual em Direito Ambiental e Urbanístico – UNIDERP/REDE LFG.

HUMBERT, Georges Louis Hage. Da incidência do princípio da função social da propriedade urbana nos Municípios que não possuem Plano Diretor. Texto extraído do Jus Navegandi. Disponível em: HTTP://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=7618 Acesso em: 21 set. 2009.