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Aspectos relevantes da nova Lei do Inquilinato no Contrato de Locação Residencial


Autoria:

Andre Macedo Carneiro Machado


Advogado inscrito na OAB/MG sob o nº 121.550 graduado em direito pelo Centro Universitário de Sete Lagoas, Pós-Graduando em Direito Processual pela PUC-MG sócio do escritório Alessandrini & Carneiro Advogados, Professor em Cursos Preparatórios

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Resumo:

Resumo de algumas das alterações trazidas com a nova Lei do Inquilinato que envolvem o contrato de locação residencial

Texto enviado ao JurisWay em 11/12/2009.



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Recentemente sancionada pelo presidente Lula apesar dos cinco vetos apresentados a nova lei do inquilinato trouxe consideráveis mudanças no tocante ao contrato de locação residencial.

Sem querer esgotar o tema, trazemos a baila algumas das alterações que envolvem o contrato de locação residencial para melhor entendimento haja vista as substanciais mudanças propostas pela nova lei.

A nova lei está mais rígida no tocante a rescisão do contrato por inadimplência para se ter uma idéia a antiga lei do inquilinato permitia o atraso do aluguel por parte do inquilino duas vezes no período de 12 (doze) meses para a ocorrência da rescisão contratual por inadimplência. A nova lei reduziu esse prazo para um atraso dentro do período de 24 (vinte e quatro) meses.

Ainda no tocante a inadimplência, outro aspecto a ser considerado consubstanciado na nova legislação, está no estabelecimento de um prazo para pagamento pelo inquilino em caso de ajuizamento de ação judicial movida por inadimplência, o magistrado neste caso deverá determinar o prazo de quinze dias prorrogáveis por mais dez para que o inquilino promova o pagamento da dívida.

Outra importante alteração está relacionada à questão dos fiadores e garantias contratuais. No tocante ao fiador este pode deixar de ser o garantidor do imóvel desde que comunique o proprietário para fixar o desobrigado do compromisso no prazo de 120 dias. Comunicada a citada data, o inquilino terá o prazo de trinta dias para providenciar novo fiador e caso não consiga o contrato se transmuta automaticamente em locação sem fiança.

Importante ressaltar também que em caso da separação do casal que aluga o imóvel, o fiador também ficará desobrigado de suas atividades.

No aspecto processual a nova lei inova tanto na questão de suspensão da ação de despejo pelo prazo de quinze dias para o pagamento da dívida pelo inquilino conforme acima apresentado quanto na adoção do mandado único de despejo visando trazer mais celeridade à ação de despejo vez que a prática atual de dois mandados e duas diligências apenas trazia atraso ao processo.

Nas palavras de Ideli Salvatti se, por um lado, a nova lei protege o proprietário, dando mais agilidade às ações de despejo, também dá mais garantias ao inquilino vez que, em caso de bons pagadores, a imobiliária poderá dispensar algumas exigências no contrato. Mas, se houver atraso de apenas um aluguel, o despejo é sumário.            

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Comentários e Opiniões

1) Linas (14/01/2010 às 19:18:32) IP: 187.26.13.196
Eu acho que não deveria proteger só o proprietário mais também o inquilino... porque ? as vezes a casa se encontra num estado critico quando vc vai alugar o imovel esta tudo bem mais quando vc vai ver á uma situação lastimavel...
nosso presidente quer preservar o dono do imovel e quando vc vai fazer alguma reclamação do imovel o que vc ouve é não esta satisfeito muda , mais em fim não é bem assim como dizem pobre neste país não tem vez.
2) Linas (14/01/2010 às 19:26:55) IP: 187.26.13.196
pobre neste país tem vez mais a vez do pobre é só por DEUS.
3) Luiz (23/01/2010 às 10:37:31) IP: 187.89.111.111
Do ponto de vista processual qualquer alteração que se faça visando a celeridade processual e maior segurança jurídica é bem vinda. Apesar dessa lei trazer maior benefício ao proprietário, torna-se um instrumento eficaz contra os maus pagadores, haja vista que o direito de propriedade é constitucionalmente garantido (CF/88. Art. 5º, XXII), obviamente que, quando em conflito dois direitos fundamentais caberá ao juiz ponderar os mesmos e trazer a solução do conflito.
4) Lãºcia (26/01/2010 às 01:22:41) IP: 187.99.186.207
Apoio totalmente essa nova lei. Chega de leis que protegem o pilantra.´Porque o safado antes deixava de pagar o aluguel e nao podia nem ser cobrado , por que ele processava por constrangimento.
5) Divulganunes (26/01/2010 às 02:20:37) IP: 189.80.69.118
ESPERO , QUE O JUDICIARIO FAÇA A SUA PARTE .E FAÇA VALER ESTA LEI, QUE TRARA DEVOLTA OS INVESTIDORES DESTE SETOR.
AGORA PROPRIETARIO VOLTA A SER PROPRIETARIO , SO DEPENDEMOS DO JUDICIARIO QUE AINDA E MUITO LENTO
6) O autor não se identificou (03/02/2010 às 11:59:36) IP: 201.40.57.165
parabens por esta nova lei quem tem que ser protegido e realmente o proprietario que as vezes batalhou a vida inteira pra ter um imovel e garantir sua aposentadoria ai vem esses maus pagadores e ainda quer ter direito , o inquilino, nem todos ne ,mas uma boa parte ate em nao tem respeito pelo imoveis dos outro quebram destroem deixam lixo levam lampadas torneiras as ja vi isso no japao .portanto parabens presidente Lula tem que moralizar esse pais
7) Daniel (04/02/2010 às 08:24:19) IP: 201.22.93.7
eu acho que esta certo, pois dar muitas vantagens aos enquilinos eles folgam, emsima do locador
8) Zuleika (04/02/2010 às 21:06:06) IP: 187.77.62.72
Isso mesmo adorei essa nova lei,porque as pessoas gastam o salario em coisas banais e esquece de pagar o aluguel,a agua e tambem a luz.Adoreiiiiiiiiiiiii
9) Aparecida Vitória (28/02/2010 às 08:59:35) IP: 189.47.243.159
A nova Lei do Inquilinato é tudo o que precisava. Minha OPINIÃO: Os Contratos anteriores à 25/jan/2010 deveriam usufruir também desta nova, para excluir já e agora os caloteiros que não respeitam os locadores, causando muito prejuizo financeiro.
10) Reginaldo (03/03/2010 às 14:06:10) IP: 187.77.196.179
Os que não aprovam a nova lei é porque são adéptos a os não pagadores.
Antigamente um inquilino não pagava,você ajuizava a cobrança e ele ficava empurrando com a barriga. Mesmo com a ação de despejo ajuizada o inquilino ainda zombava do proprietário.Agora eu quero ver. Isto é, se o judiciário realmente resolver atuar.
11) Reginaldo (03/03/2010 às 14:07:49) IP: 187.77.196.179
Os que não aprovam a nova lei é porque são adéptos a os não pagadores.
Antigamente um inquilino não pagava,você ajuizava a cobrança e ele ficava empurrando com a barriga. Mesmo com a ação de despejo ajuizada o inquilino ainda zombava do proprietário.Agora eu quero ver. Isto é, se o judiciário realmente resolver atuar.
12) Ricardo (22/04/2010 às 08:36:14) IP: 200.178.85.21
A lei veio concerteza trazer garantias ao locador quando a agilidade na ação de despejo, acredito que veio em boa hora, mas deve-se observar que o direito é uma via de mão dupla por garantia constutucional, a não observação deste preceito constitucional basilar acarretará subjetivamente afronta constitucional. Ademais não é um mal pagador aquele que expõe seu comentário em sentido contrario a maioria, não se deve produzir juizo de apreciação sob pretexto superficial que é o comentado.
13) Jandira (07/11/2010 às 13:19:10) IP: 189.24.240.224
É claro que achei ótima essa nova legislação. Eu fiquei com uma inquilina na justiça durante 2 anos e 4 mses e nada foi resolvido. Quase perdi o imovel, pq a dita cuja nao pagava nem o condominio. Mas tbem acho que deve ser dada uma certa atenção aos que pagam seus alugueis em dia. Obrigada


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