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LINHAS GERAIS SOBRE A LEI DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA - PROBLEMÁTICA DO DESCONHECIMENTO DO REGRAMENTO ESPECÍFICO E GENERALIZAÇÃO, QUANDO DA REGULAÇÃO DO CASO CONCRETO


Autoria:

Rennalt Lessa De Freitas


Profissional com experiência na advocacia empresarial, tendo atuado no gerenciamento de questões jurídicas de diversas empresas, tanto do Estado do Amazonas, como Nacionais, militando com mais afinco nas searas consultivas e contenciosas das áreas cível, empresarial, consumerista e imobiliária, inclusive, tendo vivenciado a rotina de trabalho jurídico de correspondência com o os maiores escritórios do país. Pós-graduado em em Direito Civil e Processo Civil pelo Centro Universitário Superior do Amazonas - CIESA. Bacharel em Direito pela Faculdade de Direito da Universidade Federal do Amazonas - UFAM. Graduando em Ciências Contábeis pela Faculdade de Estudos Sociais da Universidade Federal do Amazonas - UFAM Atualmente atua como Advogado do escritório jurídico Andrade GC Advogados na Área Cível Empresarial, com foco em Incorporadoras e Construtoras. Endereço eletrônico: rlf@andradegc.com.br.

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Resumo:

O presente artigo apenas tem o objeto de traçar premissas básicas sobre o regramento positivado específico para o ramo da incorporação cível, levantando a problemática do seu desconhecimento e não aplicação da legislação específica.

Texto enviado ao JurisWay em 30/12/2014.



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Nos últimos anos, com o aumento da oferta de crédito e do poder aquisitivo, o mercado de incorporações, principalmente com a venda de imóveis na planta, seja com fins especulativos ou para moradia, apresentou grande crescimento, inclusive, no cenário local. Hoje, é comum e assunto recorrente, as possibilidades existentes e o grande leque de opções postos no mercado pelas incorporadoras/construtoras.

 

A incorporação imobiliária é negócio jurídico em que o incorporador, pessoalmente ou por terceiros, obriga-se a construir, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, além de transmitir a propriedade dessas unidades aos adquirentes.

 

Por sua vez, considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial.

 

Da mesma forma, também é incorporador aquele que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e efetivando a incorporação, responsabilizando-se ainda, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.

 

E, como não poderia deixar de ser, o aumento do mercado e de transações relativas, inevitavelmente, leva ao crescimento dos litígios e pendências em que se discutem toda a sorte de relações e fatos envolvendo às incorporações imobiliárias.

 

Destarte, ainda que hoje seja o assunto muito mais comentado e acalorado, afeito a qualquer pessoa, de qualquer nível social, muito motivado por políticas de crédito e subsídios destinados inclusive a atingir as camadas mais baixas da sociedade, a regulamentação legal das incorporações é antiga, porém pouco conhecida e aplicada, principalmente quando se está diante de problemas, debatidos em juízo, envolvendo incorporadores e adquirentes.

 

Editada no ano de 1964, a Lei 4.591 possui normas que visam regular conjuntamente o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Em suma, a Lei divide-se em dois títulos distintos, um relativo ao Condomínio (artigos 1 a 27) e Incorporações (artigos 28 a 66).

 

Especificamente, é o entendimento predominante que a parte da Lei nº 4.591/64 que tratava do condomínio foi derrogada, isto é, seus vinte e sete artigos iniciais foram substituídos pelos arts. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil (Lei Federal n° 10.406/02) que entrou em vigor em 11/01/03. Ademais, em 2004, a Lei 10.931, fez incluir um novo Capítulo cujos artigos tratam especificamente do regime de afetação das incorporações.

 

Assim a Lei nº 4.591/64 continua em vigor na parte referente à incorporação imobiliária, com pontuais alterações.

 

Em linhas gerais, vez que se buscará em artigos posteriores aprofundar a análise de todos os institutos presentes na lei, bem como legislações correlatas e interessantes ao ramo da incorporação de imóveis, a Lei de Incorporações traz e estabelece toda sorte de procedimentos e formalidades, inclusive junto aos Oficiais de Registro de Imóveis, para a criação, desenvolvimento e conclusão da construção, desde a compra do terreno, até a averbação da construção.

 

Conceitua e tipifica para a Lei quem são os Incorporadores, estabelecendo, posteriormente, de forma expressa, seus direitos e obrigações.

 

Regula, inclusive, em seu artigo 43, as obrigações para com os adquirentes das unidades, estabelecendo, dentre outros, deveres como de informar periodicamente o andamento das obras, responder pela execução da construção, se abster de alterar o projeto e condições de pagamento. Traz, ao final, capítulo dedicado às infrações, inclusive com tipificações de crimes relativos a economia popular.

 

Estabelece também, em alteração mais recente, como dito, a regulamentação acerca do regime do patrimônio de afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.

 

A despeito de toda gama de situações reguladas pela Lei, verifica-se, quando da análise de casos concretos postos em juízo, que grande parte dos aplicadores desconhecem as suas regras, lançando mão na quase totalidade dos casos de meras normas gerais e princípios genéricos que supostamente tutelariam a questão com perfeição.

 

Exemplos não faltam.

 

A Lei 4.591/1964 estabelece em seu artigo 48, § 2º, que o contrato da construção do imóvel objeto da incorporação deverá constar a prazo da entrega das obras, bem como, caso seja o caso, as condições e formas de sua eventual prorrogação.

 

Art. 48. A construção de imóveis, objeto de incorporação nos moldes previstos nesta Lei poderá ser contratada sob o regime de empreitada ou de administração conforme adiante definidos e poderá estar incluída no contrato com o incorporador (VETADO), ou ser contratada diretamente entre os adquirentes e o construtor.

§ 1º O Projeto e o memorial descritivo das edifcações farão parte integrante e complementar do contrato;

§ 2º Do contrato deverá constar a prazo da entrega das obras e as condições e formas de sua eventual prorrogação.

 

Vez outra, no entanto, é comum se deparar com pedidos e julgados no sentido de declarar nulas as cláusulas contratuais que estabelecem prazos de tolerância de 180 dias para a entrega do imóvel.

 

Ora, se a própria Lei específica prevê a possibilidade de inserção de cláusula com este conteúdo, impossível aplicar a generalidade do CDC, com fins de atribuir ilicitude a cláusula que, ao contrário, é perfeitamente legal.

 

Da mesma forma que, em determinados casos, se determina em sede de antecipação de tutela a imediata entrega da unidade ao adquirente sem que, antes, tenha-se analisado a situação dos pagamentos e quitação do saldo devedor pelo adquirente para recebimento da unidade, isto, quando se está diante de atraso na construção, fundando-se na exceção contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil.

 

O artigo 52 da Lei 4.591/1964 regula a questão e estabelece de forma expressa que “(...) cada contratante da construção só será imitido na posse de sua unidade se estiver em dia com as obrigações assumidas, inclusive às relativas à construção, exercendo o construtor e o condomínio, até então, o direito de retenção sobre a respectiva unidade”.

 

Isto porque a relação estabelecida entre as partes é de pagamento do preço e construção da unidade. Se houve atraso na construção, mas houve a sua conclusão, cabe ao adquirente pagar o seu preço, eventualmente acordando eventual compensação indenizatória ou buscando a tutela do Judiciário com este fim.

 

Nada, pelos expressos termos da Lei, no entanto, autoriza a entrega da unidade indistintamente ao adquirente sem o regular pagamento.

 

A regra visa prevenir situações em que há a imissão na posse do imóvel e o adquirente, por anos, fica sem pagar o preço do imóvel, somente revolvendo-se a situação com um processo longo e custoso de rescisão com reintegração de posse.

 

Assim, ao se firmar que a sistemática especial da Lei n.º 4.591/64 prevalece, nas incorporações, mesmo depois do advento da legislação tutelar do consumidor, não se está afirmando, de outro lado, que as contratações da espécie totalmente fora do alcance das regras e princípios disciplinadoras das relações de consumo.

 

Como se passa em qualquer contrato entre fornecedor e consumidor, a incidência da proteção conferida pelo Código do Consumidor na incorporação imobiliária se manifesta contra as práticas abusivas desde a fase pré-contratual, prossegue no estágio contratual, e se estende pelo período pós-contratual.

 

O incorporador é responsável pelos abusos cometidos por meio de publicidade enganosa ou abusiva (CDC, artigo 37) e pelos danos materiais e morais que acarretem ao consumidor na fase pré-contratual. Da mesma forma que, firmado o contrato, não se admitem as cláusulas abusivas (artigos 39, 51 e 53 do CDC), e ainda, uma vez concluída e entregue a obra, o construtor continuará mantendo a responsabilidade pela segurança e qualidade da obra (Código Civil, art. 1.245), que o CDC denomina de responsabilidade pelo defeito do produto ou serviço (artigo 12), bem como sobre os vícios de qualidade, menos graves que os de segurança, mas que frustram o consumidor nas suas justas expectativas (CDC, artigos 24 e 50).

 

Demonstra-se, portanto, que o trato da matéria deve ser feito de forma sistemática, prevalecendo e obedecendo-se as garantias e regras estabelecidas pelo regramento específico para os casos envolvendo as incorporações, dando-se efetividade à Lei, abstendo os aplicadores das normas de se utilizarem de argumentos que, muitas das vezes, são inclusive contrários à Lei.

 

 

Por fim, como já manifestado acima, o presente artigo apenas tem o objeto de traçar premissas básicas sobre o regramento positivado específico para o ramo da incorporação cível, levantando a problemática do seu desconhecimento e não aplicação, com a valorização da generalização quando dos casos concretos, sendo certo que se buscará em artigos posteriores aprofundar a análise de todos os institutos presentes na Lei de Incorporações, bem como legislações correlatas.

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