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Direito Real de Laje


Autoria:

Sergio Marcondes


Mestre em Direito Civil pela PUC/SP. Especialista em Direito Processual Civil. Professor universitário e de cursos preparatórios para concursos. .

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Resumo:

Lei nº 13.465/17 A polêmica figura do Direito de Laje.

Texto enviado ao JurisWay em 19/05/2018.



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Direito Real de Laje

 

Regularização Fundiária

Lei nº 13.465/17

 

Essa nova lei criou a polêmica figura do Direito de Laje.

Está previsto nos artigos 1.510-A a 1.510-E do Código Civil.

Essa lei especial, além de criar uma série de figuras, também alterou o Código Civil e a Lei de Parcelamento do Solo Urbano, mexendo em várias leis preexistentes, criando novas figuras e novas modalidades.

De início, vamos deixar registrado que o Direito Real de Laje está mal localizado no Código Civil. Isso porque ele foi colocado no capítulo dos Direitos Reais de Garantia, após a Hipoteca e após a malfadada Anticrese, que ninguém soube, nem sabe, nem vai saber do que se trata. Mas foi colocada nesse capítulo final dos direitos reais.

Na verdade, o direito real de laje deveria ter sido regulamentado no capítulo “Da Propriedade” (arts. 1.228 e seguintes, do Código Civil), porque é uma nova modalidade e uma nova espécie de propriedade criada por essa lei especial e regulamentada pelo Código Civil.

O Direito Real de Laje pode ser definido como uma nova modalidade de propriedade pela qual o titular adquirente, que nós podemos chamar de “lajeário” - porque a lei não dá outra denominação -,  se torna proprietário de uma unidade autônoma, que consiste de uma construção que foi erigida sobre uma construção alheia, sem que isso implique em situação de condomínio edilício tradicional e sem criar direito de superfície.

Portanto, pela nova lei, o art. 1.510-A do Código Civil diz que o nosso “lajeário”, titular do direito real de laje, será proprietário de uma nova unidade autônoma, como se fosse um apartamento, ou uma casa sobre outra casa, e terá a propriedade plena ou praticamente plena sobre a nova unidade construída sobre a laje de uma construção preexistente, ou até mesmo sob ela (construção feita em um terreno muito acidentado em declive, por exemplo) em que eu posso construir na parte inferior da construção.

Esse direito real de laje foi criado para atender a uma situação de fato que já existia. Isso porque a população de baixa renda já vem há mais de duas ou três décadas usando, por força de negócios jurídicos e dos usos e costumes, o direito de adquirir o espaço sobre a laje alheia para construir a sua moradia. Isso é extremamente comum em algumas regiões do País.

Isso porque a laje tem um valor econômico em certas comunidades e são vendidas para construção de novas unidades de moradia.

Assim, a ideia da lei foi regularizar esse tipo de  situação e firmar o direito real sobre coisa própria (e não sobre coisa alheia) essa nova modalidade de aquisição da propriedade.

E trata-se de direito real sobre coisa própria porque é de propriedade e não somente direito sobre gozo e fruição (direito sobre coisa alheia).

O “lajeário” adquirente da construção, passa a ser dono, como proprietário da unidade autônoma construída sobre a laje alheia.

Alguns autores que já escreveram sobre o assunto dizem tratar-se de um tipo de direito real de superfície, que já estava previsto no Código Civil, nos artigos 1.369 e seguintes. Com toda a vênia das opiniões contrárias, dizemos que não é direito real de superfície.

E não é por uma simples razão: o direito real de superfície é temporário, ou seja, na superfície o “superficiário” constrói algo sobre o terreno vazio alheio e torna-se proprietário temporário da construção e depois de um tempo, que é por prazo certo, esse direito se extingue e a construção feita se incorpora ao terreno e passa a pertencer ao dono do solo.

Já no direito real de laje não. Ele segue o caminho inverso: o titular do direito de laje fica proprietário por tempo indeterminado, até que a casa caia, literalmente.

Portanto, não se trata de direito real de superfície. Tanto não o é, que o nosso Código Civil é expresso ao dizer que no direito real de laje nós abriremos uma matrícula autônoma para o direito de laje, ou seja, o “lajeário” tem a propriedade plena, e com matrícula própria para a laje (Art. 1.510, § 1º, do Código Civil).

A laje também não é um condomínio. No condomínio edilício (de planos verticais)  tem-se unidades umas sobre as outras, em que o proprietário da unidade autônoma é também proprietário de uma fração ideal de terreno onde se assenta a construção e sobre as partes comuns da edificação (hall de entrada, garagem, etc), constituindo sua área útil e sua área total.

No direito real de laje não se verifica essa situação. O “lajeário” não se torna proprietário de parte ideal do terreno onde se assenta a construção. A sua matrícula é separada da casa debaixo dela e separada do solo onde foi edificada. A propriedade do terreno é integralmente do cedente da laje.

Também não é condomínio tradicional (arts. 1.314 a 1.330 do Código Civil). Nesse tipo de condomínio a propriedade pertence a mais de um titular e cada um possui uma fração ideal sobre a coisa comum, sem localizar a sua posse, possui uma parte ideal do todo.

O “lajeário” possui propriedade sobre a construção, mas mas não possui qualquer direito sobre o terreno onde se assenta a construção de baixo.

O direito real de laje admite, ainda, o chamado direito de laje de segundo grau (art. 1.510-A, § 6º, do Código Civil).

Alguns autores chamam esse direito de “laje sobre laje” e outros, ainda, de direito de sobrelevação, ou de laje sucessiva. Significa dizer que quem possui o direito real de laje poderá ceder a sua construção para a construção de um terceiro andar.

A lei permite isso, mas com restrições. Permite desde que haja autorização expressa do titular da construção base, e isso é um requisito de validade.

Se não houver concordância, o direito de laje em segundo grau não tem acesso ao registro de imóveis. O segundo requisito é que haja aprovação e respeito às normas urbanísticas e edilícias vigentes, ou seja, haverá necessidade de um habite-se para poder registrar a laje de segundo grau.

Como se constitui o direito real de laje

Ele foi regulamentado por lei, mas de forma imperfeita. A lei prevê apenas uma modalidade de constituição desse direito, que é mediante negócio jurídico levado ao registro de imóveis. Esse negócio jurídico se faz por escritura particular, se o valor for inferior a 30 salários mínimos, e deverá ser por escritura pública se o valor do imóvel for superior a esse valor, além da necessidade de registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis. A grande dificuldade que nós teremos é de que em 90% dos casos em que a população de baixa renda vende o direito de laje para alguém construir sobre o seu imóvel, são de imóveis irregulares e sem nenhum registro.

 

Se não há matrícula do imóvel base não tem como abrir nova matrícula do imóvel de cima. Se estiver registrado o imóvel base, esse direito real de laje vai receber duplo ato de registro: abre-se uma matrícula nova para acolher a nova propriedade em nome do adquirente, com descrição pormenorizada da nova unidade autônoma e fará uma menção meramente enunciativa dizendo que aquela unidade autônoma está assentada sobre uma construção base, que por sua vez está assentada em um terreno conforme descrito em outra matrícula.

Essa descrição tem que ficar muito clara de que não integra a propriedade do “lajeário”. É meramente enunciativa, para localizar onde está o direito real de laje.

A matrícula antiga, que abrigava apenas a construção base receberá um ato de averbação para registrar que há um direito de construir sobre a laje que já pertence  a um terceiro e que é objeto da matrícula “x”.

Esse registro é feito na matrícula da construção base para controlar a disponibilidade do imóvel e evitar que o seu proprietário venda a laje pela segunda vez a um terceiro de boa-fé.

A lei prevê que se pode adquirir o direito real de laje por negócio jurídico registrado. Mas, além disso, pode ser adquirido, também por outras modalidades. Não está previsto em lei, mas também não é proibido por lei.

B  Essas outras modalidades são, por exemplo, por negócio jurídico causa mortis. Assim, é possível que um pai, em testamento, constitua dois legados para dois filhos distintos, especificando que um deles ficará com a propriedade de baixo e o outro ficará com a propriedade de cima, instituindo para ele um direito real de laje como uma propriedade autônoma.

Além disso, outra modalidade de aquisição desse direito seria por determinação judicial. A lei não prevê, mas é possível que um juiz da Vara da Família, ao fazer uma partilha de um imóvel simples de moradia, fixe que uma das partes fique com a parte de baixo e a outra com a parte de cima do imóvel. Não é o ideal, mas pode ocorrer.

Para regularizar esse tipo de situação o juiz pode determinar que em um negócio jurídico de partilha de bens se institua um direito real de laje, para que um dos cônjuges fique com a parte de baixo e o outro com a parte de cima do imóvel.

Finalmente, o direito real de laje pode também ser adquirido por usucapião, sem adquirir a propriedade de baixo, ou seja, a propriedade do solo.

É perfeitamente possível que alguém tenha ocupado uma laje de um imóvel alheio por 5 anos (usucapião especial urbano), por 10 anos (usucapião ordinário), ou por 15 anos (usucapião extraordinário) e durante todo esse período tenha construído sua casa sobre a laje de um imóvel alheio e quer usucapir só essa parte de cima para obter somente esse direito real de laje.

Isso porque, a usucapião tem por objeto a propriedade  (CC, art. 1.238) e outros direitos reais. Dentre esses outros direitos reais é perfeitamente possível que quem ocupe esse imóvel construído sobre a laje alheia possa usucapi-lo.

Mas essa usucapião diz respeito somente à construção. A parte de baixo continua pertencendo ao titular da construção base e não é afetada pela usucapião.

Só para lembrar, a usucapião é um modo originário e não um modo derivado de aquisição. E como é modo originário, tem efeitos práticos importantes: sempre que se adquire um imóvel a título derivado, mas com algum defeito (loteamentos irregulares, por exemplo), não se consegue regularizá-lo por adjudicação compulsória e é muito comum que o adquirente recorra à usucapião.

Isso vai acontecer na laje. Muitas vezes o concedente da laje não se opõe, porque sabe que vendeu o direito de construção sobre a laje, mas não consegue regularizar o próprio imóvel.

Por isso é muito comum que o titular da laje conclua o direito de regularização da sua parte por meio do mecanismo da usucapião.

Por esse mecanismo, mesmo a parte de baixo não estando registrada, é possível a abertura de uma matrícula sobre o imóvel da parte de cima fazendo mera menção ao terreno que ele ocupa dizendo que esse terreno não pertence a ele, mas a outra pessoa, que oportunamente o regularizará.

Anote-se que o direito real de laje pode ser tanto no sentido para cima quanto para baixo. O art. 1.510-A, parágrafo primeiro, diz que o direito real de laje contempla tanto o espaço aéreo quanto o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomado em projeção vertical.

E a lei especifica isso para deixar claro que as propriedades que são construídas uma atrás da outra (casa de fundos) não constitui direito real de laje.

Essa figura de construção uma ao lado da outra, ou de uma atrás da outra, está prevista nos artigos 61 e seguintes da lei nº 13.465/17, que a lei chama essas construções de condomínio urbano simples, sem constituir condomínio edilício de casas.

 

Temos, ainda, no direito real de laje, a possibilidade do proprietário da construção poder ceder a superfície superior para o outro construir sua nova casa. Mas não prevê o caso de que eu já tenha minha casa no primeiro piso, construo o segundo piso e venda para um terceiro a laje já construída. Isso se chama direito real de laje por concreção.

E para encerrar, os direitos do adquirente da laje é equivalente ao de dono e se é dono poderá usar, fruir e dispor desse imóvel.

O direito de dispor tem uma pequena limitação (Art. 1.510-D, do Código Civil), que prevê o direito de preferência aos demais titulares de direito, ou seja, o proprietário da construção-base e se tiver laje de segundo grau, deve-se dar preferência a esse também.

Há uma ordem legal de preferência, que se não for obedecida, não afeta a venda no plano da validade, afeta somente no plano da eficácia, ou seja, será ineficaz em relação àquele que teve o direito de preferência preterido, que poderá propor uma ação de preferência, na qual deposita o preço em igualdade de condições e adjudica a coisa para si.

Se estiver tudo registrado – a construção de baixo e a construção de cima – chamaremos de ação reipersecutória e não se converte em perdas e danos.

Se não houver registro, se tratará de uma ação meramente pessoal, que poderá se converter em perdas e danos porque se proteje o adquirente de boa-fé.

Como é muito provável que os proprietários da construção de baixo e a de cima acabem brigando, o Código Civil estabelece regras de vizinhança a serem seguidas por eles. O Art. 1.510-C estabelece que se aplica no que couber as normas aplicáveis ao condomínio edilício (por exemplo, os direitos e deveres dos condôminos: não perturbar o sossego, a segurança, a saúde, rateio de despesas, etc, do imóvel de baixo).

Sobre essas regras, o art. 1.510-C do Código Civil prevê, inclusive, a possibilidade de atravessar as partes comuns do imóvel para se chegar ao imóvel autônomo.

Como se extingue o direito real de laje

O direito real de laje se extingue (Art. 1.510-E, do Código Civil), quando houver a ruína da construção-base. Ele cria duas exceções: se o direito de laje foi construído no subsolo e se a construção-base não for reconstruída no prazo de 5 anos. Explico: Se o proprietário da construção-base reconstruir sua casinha no prazo de 5 anos, renasce o direito do “lajeário” em readquirir sua propriedade. Se não reconstruir nesse prazo, o direito do “lajeário” se perde.

A lei não prevê que a laje também se perde pela usucapião e se perde pela desapropriação do poder público. O que se conclui que o art. 1.510-E do Código Civil traz um rol meramente exemplificativo dos modos de extinção da laje.

 

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