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Renovação compulsória do contrato de aluguel de imóvel não residencial.


Autoria:

Alexandre Tertuliano Pigiani


Advogado nas áreas cível, consumidor, imobiliário, família e sucessões, trabalhista e tributário, com especialização em Direito e Processo Tributário pela Escola Paulista de Direito.

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Resumo:

Salvo raras exceções, é direito do locatário pleitear a renovação compulsória do contrato de aluguel de imóvel comercial, desde que cumpra com todos os requisitos legais.

Texto enviado ao JurisWay em 18/11/2014.

Última edição/atualização em 20/11/2014.



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Com o objetivo de proteger o fundo de comércio criado pelo locatário, a Lei nº 8.245/1991 impõe algumas condições para que, caso o locador se recuse a renovar o contrato de locação, autorize o locatário a pleitear judicialmente a renovação compulsória do contrato de locação não residencial, para o prosseguimento de suas atividades comerciais.

 

Além dos requisitos essenciais de uma petição inicial, o locatário deverá comprovar no ato da propositura da ação os seguintes requisitos:

 

 

1.   Ingressar com a ação no último ano do contrato (nos últimos 12 meses), até no mínimo 6 meses antes do seu término. Ou seja, se o contrato vence em dezembro de 2014, a ação deverá ser proposta a partir de janeiro de 2014, até junho de 2014. Vale ressaltar que, por se tratar de um prazo decadencial, o locatário deverá antecipar a propositura da ação, caso o vencimento recaia em um dia que não há expediente forense.


2. Contrato a renovar por escrito com prazo determinado. Aqui vale acrescentar que o locatário não terá o direito de pleitear a renovação compulsória, nos casos em que o contrato inicial era por tempo determinado, e, por escoado o prazo estabelecido, passou a vigorar por prazo indeterminado;

3.    Ter decorrido o prazo mínimo de 05 anos: (I) do contrato a renovar ou; (II) da soma ininterrupta de todo o tempo em que o locatário permanece no imóvel, no caso de contratos com tempo determinado com prazos inferiores;

4.    Que esteja explorando o mesmo fundo de comércio por pelo menos 03 anos ininterruptos;

5.   Comprovar o exato cumprimento do contrato em curso, apresentando ainda a quitação dos impostos e taxas que incidiram no imóvel, cujo pagamento lhe incumbia;

6.    Indicar precisamente as condições para a renovação da locação, detalhando o prazo, o valor do aluguel devidamente corrigido e comparado com imóveis semelhantes da mesma região, de quem será a obrigação pelo pagamento das taxas, condomínio – se houver -, multa contratual, entre outras particularidades que julgar conveniente;

7.    Indicar o fiador que será mantido no contrato a renovar, ou, caso o contrato a renovar não houver fiador ou este for substituído, o locatário deverá indica-lo, apresentando sua qualificação completa, a aceitação do respectivo encargo em declaração firmada pelo fiador, juntamente com seu cônjuge, caso seja casado, e, em ambos os casos, fazendo a comprovação de sua inidoneidade financeira.


No entanto, excluídos os comércios instalados em shopping centers, existem situações em que, mesmo o locatário tendo cumprido rigorosamente todos os requisitos acima, o locador não será obrigado a renovar o contrato:

 

1. Quando houver determinação de obras pelo poder público e a reforma: (I) transformar radicalmente o imóvel ou; (II) as modificações realizadas aumentem o valor do imóvel ou do comércio;

2. Se o locador ou o cônjuge, ascendente e descendente, pretender utilizar o imóvel para o fundo de comércio próprio. Nessa hipótese, o locador (ou os parentes mencionados) deverá comprovar a existência do fundo de comércio por mais de um ano, e ser detentor da maioria do capital social da respectiva empresa, sendo vedado a continuidade do ramo explorado pelo locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio e pertences, ou seja, se o locador alugou o imóvel com os respectivos instrumentos.

 

 

 

Se houver melhor proposta por terceiros, respeitando sempre o direito de preferência do locatário nas propostas idênticas. Nesse caso, o locatário terá direito a indenização por lucros cessantes e dos prejuízos que tiver que arcar com a mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio.

Diante de todo o exposto, é possível concluir que, salvo raras exceções, é direito do locatário pleitear a renovação compulsória do contrato de aluguel de imóvel comercial, desde que cumpra com todos os requisitos legais.

 

 

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