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DO PROCEDIMENTO DE DÚVIDAS NO REGISTRO IMOBILIÁRIO


Autoria:

Fernando Ayala Zanardi


Bacharel em Direito pela Universidade do Vale do Itajaí (2013.2), aprovado no X Exame de Ordem Unificado, cursando Pós Graduação em Direito Notarial e Registral pela LFG

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Resumo:

Artigo Científico produzido como requisito para colação de grau do curso de Direito pela Universidade do Vale do Itajai - UNIVALI, dispondo sobre o procedimento de suscitação de dúvidas no Registro imobiliário (Arts. 198 e SS, da Lei 6.015/73)

Texto enviado ao JurisWay em 27/03/2014.



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INTRODUÇÃO

O presente artigo tem como objeto o estudo do procedimento adotado pelos cartórios registrais imobiliários, quando verificado a impossibilidade de registro do título apresentado pelo interessado e após apresentado o laudo de exigências, a parte insista no registro na forma que se encontra o título.

Com o objetivo de melhor estruturar e facilitar o entendimento do leitor, o artigo foi dividido em dois tópicos, quais sejam: O registro imobiliário e suas atribuições e as hipótese de incidência da suscitação de dúvida no universo jurídico brasileiro.

Quanto à metodologia empregada, registra-se que, na fase de investigação, foi utilizado o método indutivo e, nas diversas fases da pesquisa, foram acionadas as técnicas do referente, da categoria, do conceito operacional e da pesquisa bibliográfica.

Foram elencadas as seguintes hipóteses: a) a possibilidade da dúvida inversa no âmbito registral, destacando entendimentos doutrinários e jurisprudenciais; a.1) garantia ou não da prenotação na dúvida inversa b) o atraso na regularização do imóvel em decorrência da tramitação do procedimento de dúvida.

O presente artigo de pesquisa se encerra com as considerações finais, nas quais são apresentados pontos conclusivos destacados, seguidos de estímulos à continuidade dos estudos.

1 DO REGISTRO IMOBILIÁRIO

1.1 Breve esboço histórico

A origem do direito registral imobiliário de transmissão de propriedade pode ser localizada no direito feudal, onde o senhor feudal era proprietário originário das terras, sendo os vassalos titulares apenas do domínio útil. A transferência era registrada em livros públicos pelo juiz, que investia os adquirentes nos direitos transmitidos, perante observância do senhor feudal, o qual condicionava a transferência à percepção de tributos de transmissão. O método servia para dar publicidade a passagem do domínio, conferindo legalidade ao sistema, que evoluiu com o passar do tempo até assumir as características do registro imobiliário atual.[1]

No Brasil, o direito registral passou por diversas metodologias, iniciando-se ainda há época do Império, que através de decreto, fixou aos vigários católicos o controle para fins estatísticos das propriedades privadas. Por sua vez, o poder público adotava o sistema da exclusão, ou seja, o que não era privado era de domínio público.[2]

A lei n. 601, de 18 de setembro de 1850, instituiu o regime paroquial, conhecido como registro do vigário, que descartava do domínio público as posses que fossem registradas no livro da paróquia da igreja católica da situação do imóvel. Com advento da lei 1.237 de 24 de setembro de 1864, foi criado o registro geral, o qual é marco determinante do atual sistema registral, haja vista que estabeleceu que a transferência imobiliária se daria pela transcrição e não mais pela tradição como outrora.

Os decretos 169-A e 370, de 19 de janeiro e 02 de maio de 1890, respectivamente, editados pelo regime republicano, estipularam a obrigatoriedade da “inscrição” e “especialização” de todo direito real de garantia incidente sobre bem imóvel. Por sua vez, o Código Civil de 1916 aperfeiçoou a legislação até então vigente, adotando princípios fundamentais no sistema registral. Após, sobre o tema houve a edição da Lei 4.827 de 07 de fevereiro de 1924, a lei 4.857 de 09 de novembro de 1939 e ao final a lei 6.015 de 31 de dezembro de 1973, que é o arcabouço do sistema atual vigente.[3]

1.2 Princípios registrais

O direito imobiliário, assim como os demais ramos do direito, possui inúmeros princípios norteadores, os quais via de regra, devem ser observados ao proceder à análise de um título apresentado para ingresso ao fólio real, conforme se verificará na sequencia.

Prima facie, importante ressaltar que a atividade registral somente se inicia em razão do princípio da rogação ou instância, prevendo que salvo as exceções previstas em lei, o registrador só atuará com a devida provocação da parte interessada, sendo a manifestação de vontade do interessado o fator que movimenta a estrutura registral; o princípio da prioridade, previsto nos art. 174 e 182 a 186 da Lei 6.015/73, estabelece que ao apresentar o título no serviço registral, este será lançado no livro de protocolo, tendo prioridade aos subseqüentes, servindo como marco representativo de uma alteração jurídica envolvendo sujeitos de bens, ou seja, na compra e venda será alterada a titularidade somente quando apresentada a escritura pública no cartório imobiliário da situação do bem, por sua vez tal princípio tem relação direta com o princípio da territorialidade, que delimita a competência registral baseado em determinado território ou região, restringindo o agir do registrador conforme a jurisdição de sua circunscrição. O princípio da qualificação é de grande valia no sistema registral, haja vista que embasado neste ensinamento, constata-se a necessidade no momento de apresentação do título de uma prévia conferência para verificar se restaram obedecidos os requisitos ao ingresso no fólio real, caso o registrador verifique estar apto ao ingresso, a qualificação restará positiva. Caso contrário, deverá o registrador expor as exigências por escrito ao interessado, que poderá se conformar e atendê-las, ou, caso contrário, poderá opor-se ao posicionamento do registro e solicitar que o título seja submetido à apreciação do judiciário, através do procedimento de dúvida, previsto nos artigos 198 e seguintes da lei 6.015/73.[4]

O princípio da continuidade é considerado por muitos doutrinadores como sendo o mais importante do sistema registral, em razão de proporcionar a segurança jurídica necessária à linha sucessória do imóvel. Sobre a continuidade registral, Hércules Aghiarian[5] citando Laerson Mauro afirma:

 

[...] Como corolário do principio em tela é que o oficial do registro não pode proceder ao registro do último ato relativo a determinado imóvel sem antes proceder ao de todos os que lhe forem anteriores, de modo a ficar traçada em sede registral toda a sua cadeia sucessória, inclusive com os gravames e vicissitudes por que passou o prédio. Talvez o mais rígido princípio registral, sobre o qual repousa a segurança do referido sistema e a presunção de boa fé dos titulares ali consignados. Afinal, por este princípio, mantém-se a obrigatoriedade do registro da passagem negocial e sua origem, no acervo do RI.

 

Intimamente ligado à continuidade, o princípio da disponibilidade confere ao oficial o dever de analisar se o bem alienado é qualitativa e quantitativamente, equivalente ao que se titula. Se objetiva com o referido princípio controlar o conteúdo e a qualidade dos direitos transmitidos, definindo que não é lícito a ninguém transmitir mais direitos do que titula.

O princípio da especialidade impõe a exata identificação do sujeito e do bem constante no título que aporta no registro de imóveis como requisito para realização dos atos pleiteados. Ademais, tal princípio cita a especialidade objetiva e subjetiva, a primeira afirmando que as descrições do imóvel devem ser detalhadas e a seguinte, que todas as alterações ocorridas com o titular do bem deverão ser atualizadas (ex. proprietário teve seu estado civil alterado de casado para divorciado). Por sua vez o princípio da inscrição declara que todos os atos previstos em lei devem ser lançados em livro próprio para existência de eficácia jurídica, tendo como finalidade dar aos atos segurança e oponibilidade perante terceiros. Ainda, os atos devem ser lançados obrigatoriamente na forma de registro ou averbação (art. 167 da LRP).[6]

Outro princípio previsto na legislação imobiliário e consagrado em diversos ramos do direito, da publicidade, expõe que o registro torna público o ato registrado, gerando efeitos erga omnes contra terceiros, podendo qualquer interessado, com esteio no art. 17 da lei 6.015/73, requerer certidão da respectiva matrícula e ter conhecimento do ato. Por sua vez, o princípio da concentração é mais recente no âmbito imobiliário. Surgiu através do Desembargador Décio Antônio Erpen e do Registrador João Pedro Lamana Paiva, prevendo que a matrícula deve ser o espelho do imóvel, sendo que nenhum ato ou fato jurídico e mutações de ordem subjetiva, podem deixar de ser nela mencionados.[7]

1.3 Da função do registrador

A prestação da atividade registral é de atribuição estatal, que por não possuir condições de realizar a prestação destes serviços de forma eficaz, delega com amparo no artigo 37, § 6º da Constituição Federal, a um particular que exercerá tal múnus como se o estado fosse. No entanto, a delegação consoante entendimento de Henrique Bolzoni[8], se procede da seguinte forma:

Cabe ressaltar que esta delegação é efetivada através de concurso público de provas e títulos e tem caráter personalíssimo, não podendo haver cessão a outra pessoa. Entretanto, é permitido ao titular da serventia, contratar, sob o regime da Consolidação das Leis do Trabalho, seu substituto e demais prepostos para, sob sua total responsabilidade, agir em nome do titular na prestação dos seus respectivos serviços notariais e de registro.

 

Assim, em razão do caráter delegatório da atividade conferida ao registrador, bem como o previsto no art. 3º da Lei 8.935, entende-se que este age em nome do estado, possuindo fé pública e, conseqüentemente, dando credibilidade e veracidade aos atos praticados e geradores de efeitos em relação a terceiros como garantia de propriedade.

Consonante é o entendimento do Tribunal de Justiça de Santa Catarina:

Os atos praticados pelo oficial do Cartório são dotados de fé pública e, em princípio, devem ser reputados válidos. Desta feita, há a presunção de veracidade, de cunho juris tantum, incumbindo ao interessado o ônus de demonstrar a sua inadequação" (TJSC, Apelação Cível n. 2004.018403-4, de Bom Retiro. Relatora: Denise Volpato, j. em 29/10/2009)

 

A função do registrador é exercida de forma independentemente, podendo gerir sua serventia como se uma empresa fosse, sujeita, no entanto, a fiscalização correcional do Poder Judiciário.

A doutrina dominante entende que o Oficial Registrador é um garantidor da propriedade imóvel, necessitando para o pleno exercício de sua função características como a probidade, integridade, eficiência, moralidade e conduta digna de boa fé, garantindo assim a credibilidade e segurança jurídica do imóvel, fazendo com que os usuários do sistema registral tenham garantia efetiva da seguridade de sua propriedade.[9]

2 SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA

A suscitação de dúvida é o procedimento administrativo previsto nos artigos 198 a 207 da Lei de Registros Públicos, instaurado em regra pelo Registrador a requerimento do interessado que não se conformou com as exigências formuladas ou não pode satisfazê-las.[10]

Por sua vez, o Código de Normas da Corregedoria Geral do Estado de Santa Catarina lista o procedimento em seu art. 593, afirmando que “se entender não ser possível a realização do registro, e não se conformando o interessado, deverá o delegado, independentemente da cobrança de quaisquer emolumentos, submeter por escrito a suscitação de dúvida ao juiz competente.

Acerca da dúvida, Nicolau Balbino Filho[11] discorre:

No exercício de suas funções, cumpre aos oficiais observar uma série de exigências da lei, a respeito de solenidades de que se devem revestir os diferentes títulos imobiliários. A dúvida é o caminho legal de submeter à apreciação judicial as exigências formuladas pelos oficiais, nos títulos apresentados a registro, quando o interessado se recusa ou se julga impossibilitado de satisfazê-las. É, portanto, um procedimento administrativo. A dúvida somente será suscitada a requerimento do interessado. O oficial anotará no protocolo, à margem da prenotação, a ocorrência da dúvida. Após, certificar, no título, a prenotação e a suscitação de dúvida, rubricará todas as folhas. Em seguida dará ciência dos termos da dúvida ao apresentante, fornecendo-lhe cópia da suscitação e notificando-o para impugná-la, perante o juízo competente no prazo de quinze dias. O juízo competente será o da Vara de Registros Públicos.

 

Importante observação é realizada por João Pedro Lamana Paiva[12], afirmando que após o recebimento do requerimento que trata o artigo 198 da Lei 6.015/73, é obrigatório ao Oficial submeter ao juízo as razões da dúvida, sob pena de responsabilidade civil, penal e administrativa, inclusive, admitido ao interessado impetrar mandado de segurança, visto que o ato torna-se ilegal e arbitrário, ferindo direito líquido e certo do apresentante.

2.1 Forma geral

Conforme disposto na Lei de Registros Públicos, a interposição do procedimento de dúvidas perante o judiciário é de atribuição exclusiva do Registrador de Imóveis, inclusive tal entendimento é defendido ferrenhamente pelo renomado doutrinador Walter Ceneviva[13], que esclarece:

A dúvida é pedido de natureza administrativa, formulada pelo oficial, a requerimento do apresentante de título imobiliário, para que o juiz competente decida sobre a legitimidade de exigência feita, como condição de registro pretendido. A lei dos Notarios e Registradores incluiu, entre os deveres destes, o de “encaminhar ao juízo competente as dúvidas levantadas pelos interessados. A regra mencionada, embora posterior ao art. 198, não a revogou. Torna-se necessário compatibilizar os dois textos legais, de modo a lhes assegurar interpretação uniforme, pois a dúvida é declarada pelo oficial [...] Dúvida é do oficial. A jurisprudência hesitou, no passado, ora admitindo, ora recusando, a chamada dúvida inversa, declarada pela parte ao juiz, com afirmativa de exigência descabida do serventuário. Não se viabiliza, porém, na Lei n. 6.015, a dúvida inversa. A parte pode dirigir-se ao juiz, na forma da legislação estadual queixando-se de recusa do oficial de, no prazo, proceder a um certo registro ou declarar dúvida. Não pode, porém, substituir-se ao serventuário na própria declaração, como, aliás, resulta de outros textos legais que a ela se referem. Demais disso, o requerente da dúvida inversa não tem a garantia da prenotação. [...] o título deve ser apresentado ao Cartório, onde será prenotado, para obediência de ordem de apresentação (art. 182). Na dúvida inversa nem há apresentação ao oficial nem a ordem rigorosa do ingresso do título é assegurada (art. 191). [...] a jurisprudência era vacilante quanto a admiti-la ou não sob a forma da chamada dúvida inversa, e que era aquela dirigida diretamente ao pela parte ao juiz, ao invés de o ser pelo oficial de registro. Após a Lei n. 6.015/73 é que a dúvida inversa tornou-se realmente inviável.

 

O Conselho Superior da Magistratura do estado de São Paulo, a respeito da não aplicabilidade da dúvida inversa, decidiu recentemente através da Apelação Cível nº 1.123-6/0 da Comarca de Poá/SP:

DÚVIDA INVERSA PREJUDICADA – PRENOTAÇÃO. INSTRUMENTO PARTICULAR – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – ESCRITURA PÚBLICA. NOMEN IURIS. PROCURAÇÃO – REPRESENTAÇÃO – PESSOA JURÍDICA. DESMEMBRAMENTO – APROVAÇÃO URBANÍSTICA – REMANESCENTE – DISPONIBILIDADE. CONSTRUÇÃO – ACESSÃO – AVERBAÇÃO – CND DO INSS E RF.Registro de Imóveis. Dúvida registral inversamente suscitada. Recusa do registro de instrumento particular de compra e venda de imóvel. Ausência de prenotação do título que torna prejudicada a dúvida. Subitem 30.1 do Capítulo XX das NSCGJ. Recurso não conhecido

 

Do corpo do acórdão extrai-se:

[...]a prenotação do título apresentado pelo interessado é indispensável, mesmo na hipótese de dúvida inversamente suscitada. Não foi o que se deu, no caso, conforme se verifica dos autos, valendo ressaltar que, quando da apresentação da petição de dúvida pela Recorrente, o prazo da prenotação anterior já havia se esgotado. Observe-se que a realização de regular prenotação é requisito essencial para o conhecimento do recurso interposto no processo de dúvida, cuja omissão não pode ser suprida no desenrolar do procedimento, mormente em instância recursal. Assim, de fato, tem entendido este Conselho Superior da Magistratura, conforme Apelações Cíveis nºs 43.728-0/7 e 824-6/2. Daí por que a dúvida ora em exame deve ser considerada prejudicada, circunstância que leva ao não conhecimento do recurso interposto”.
 

Ademais, corroborando com tal entendimento,FrancinyBeatriz de Abreu Figueiredo e Silva[14]discorre afirmando que:

“A dúvida inversa não foi acolhida pela Lei de Registros Públicos. Ocorre quando o próprio interessado/apresentante peticiona diretamente ao juiz competente requerendo a instauração do procedimento de suscitação de dúvida. Por se tratar de procedimento equivocado, não amparado em lei, sua extinção sem julgamento do mérito é a medida recomendada.” 

Consoante entendimento doutrinário e jurisprudencial, conclui-se que o óbice a não aceitação da dúvida inversa é a falta de prenotação à margem da matrícula do imóvel objeto da suscitação, sendo que tal posicionamento é afastado pelos julgados recentes, conforme se verificará no decorrer do presente estudo.

2.2 Dúvida inversa ou indireta

Embora sem amparo legal na Lei de Registros Públicos, atualmente a dúvida inversa é admitida majoritariamente pela jurisprudência dos tribunais pátrios, a respeito, Balbino Filho[15] leciona que “a dúvida inversa assume, inegavelmente, o caráter de representação contra o oficial que não age de conformidade com os pressupostos legais. É o jus sperniandi que o apresentante usa para tentar o êxito de sua pretensão”.

Acerca do tema, João Pedro Lamana Paiva[16] em sua doutrina “Procedimento de Dúvida no Registro de Imóveis”, esclarece que a lei 6.015/73 não prevê tal modalidade de dúvida, existindo, no entanto, em razão de criação pretoriana, que se configura pela apresentação diretamente em juízo das razões da parte interessada no registro, sendo então chamada de inversa pelo fato de não ser o registrador que suscita ao juízo a requerimento da parte, mas está comparece diretamente ao juízo apresentando sua inconformidade, que é recepcionada em atenção ao artigo 5º, XXXV, da Constituição da República, que prevê que “a lei não excluirá da apreciação do Poder Judiciário lesão ou ameaça de direito”.

Quanto à aceitação jurisprudencial da admissibilidade da suscitação de dúvida as avessas, assim se manifestou o Egrégio Tribunal de justiça de Santa Catarina:

APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. INDEFERIMENTO DA INICIAL. DÚVIDA INVERSA OU INDIRETA. ACESSO À JUSTIÇA. EXEGESE DO ART. 5º, XXXV, DA CF/88. PEDIDO JURIDICAMENTE POSSÍVEL. LEGITIMIDADE DO APRESENTANTE DO TÍTULO. SENTENÇA ANULADA. RECURSO PROVIDO.   "Embora refira-se a Lei n. 6.015/73 apenas à dúvida suscitada pelo oficial, tem-se admitido, em jurisprudência, a chamada dúvida inversa ou indireta, provocada diretamente pela parte perante o juiz, abreviando-se o procedimento legal, já que o apresentante do título, em vez de dirigir sua inconformidade ao oficial, para que este a formalize em Juízo, apresenta-a diretamente ao órgão judicial" (TJSC, Apelação Cível n. 2006.038072-4, de Palhoça, rel. Des. Luiz Carlos Freyesleben, j. em 27/10/2009)
 

No mesmo norte:

[...] O artigo 198 da Lei n. 6.015/73 (Lei de Registros Públicos) estabelece que havendo discordância entre o apresentante do título e eventual exigência do oficial, este ultimo deverá suscitar a dúvida ao juiz competente para dirimi-la. Por outro lado, a Lei n. 6.015/73 não veda a possibilidade do apresentante do título suscitar a dúvida ao Judiciário. Ademais, o artigo 199 da mesma Lei faz referência ao "interessado" como parte legítima para impugnar a dúvida. Além de não haver óbice à suscitação de dúvida inversa, tal assertiva é chancelada pelo artigo 5°, XXXV, da Constituição Federal” (TJSC, Apelação Cível n. 2007.015995-7, de Palhoça, rel. Des. Joel Figueira Júnior, j. em 08/10/2007) 

Por conseguinte, constata-se que embora rechaçada por grande parte da doutrina, bem como por não se tratar da via adequada, não há como afastar a aplicabilidade da dúvida inversa em nosso sistema jurídico vigente.

2.3Do procedimento

O processo inicia-se quando o interessado apresenta no serviço registral competente o título que pretenda registro, em seguida é recepcionado pelo Oficial e protocolado, após analisado, verificando-se a aptidão ao ingresso no fólio real, será praticado o ato na forma requerida pelo interessado.Outrossim, estando inapto o título, o Oficial deverá expor por escrito ao interessado as razões da negativa para a devida regularização, caso a parte queira. Do contrário, seja por impossibilidade do atendimento aos requerimentoou por mera discordância do posicionamento adotado pela serventia, poderá se opor as exigências através de requerimento simples, solicitando que o juízo dirima a questão controversa.[17]

Em relação ao prazo para interposição da dúvida, não há nada estabelecido em lei, no entanto Nicolau Balbino Filho[18] citando os artigos 188 e 205 da Lei de Registros Públicos defende que deverá ser proposta no juízo competente no prazo de 30 dias,limite da prenotação. Por sua vez, o renomado doutrinador Walter Ceneviva[19] entende que após apresentado o requerimento, o prazo para o registrador submeter para apreciação do juízo é de cinco dias.

Encaminhada ao juízo, este aguardará o prazo para impugnação do interessado, que deverá ser devidamente representado por advogado, atendendo os requisitos do art. 1º da Lei 8.906/94 (Estatuto da OAB) e art. 36 do CPC. Decorrido o prazo sem oferecimento de impugnação pelo interessado, não ocorre os efeitos da revelia, podendo o magistrado proferir sentença favorável ao suscitado, obrigando ao suscitante a efetuar o registro sem atendimento ao seu laudo de exigências.[20]

2.3.1 Quem deflagra

Como já analisado de forma sucinta anteriormente, em regra quem deflagra a suscitação de dúvida é o registrador, visto que conforme previsto na lei de registros públicos e defendido por doutrinadores como Walter Ceneviva e João Pedro Lamana Paiva, somente o registrador tem capacidade para interpor perante o juízo o procedimento ora estudado.

No entanto, discrepando deste posicionamento, a jurisprudência pátria em decisões recentes, tem afastado a obrigatoriedade da suscitação de dúvida ser deflagrada exclusivamente por Oficial de Registro de Imóveis, tendo aceitado a chamada dúvida inversa, indireta ou às avessas, hipóteses em que o interessado figura como suscitante e o registrador como suscitado, devendo o último apresentar impugnação ao alegado pelo interessado.

2.3.2 Do juízo competente

O juízo competente para processamento e julgamento de questões inerentes ao registro imobiliário, entre elas a suscitação de dúvida, é estipulado conforme leciona Walter Cruz Swensson[21], que em sua obra “Lei de Registros PúblicosAnotada” diz que “o órgão jurisdicional competente para conhecer do procedimento de dúvida em primeira instância é aquele indicado pela lei de organização judiciária estadual”.

 O Código de Divisão e Organização Judiciária do Estado de Santa Catarinaprevê no art. 95, IV que “Compete ao juiz de direito, em matéria de registros públicos: [...]IV - decidir, salvo o caso de execução de sentença proferida por outro juiz, quaisquer dúvidas levantadas, e as consultas feitas por tabeliães e oficiais dos registros públicos”.

Corrobora com tal entendimento a posição jurisprudencial:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. INCOMPETÊNCIA ALEGADA PELO JUÍZO A QUO PARA DIRIMIR SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. INCIDÊNCIA DO ART. 198 DA LEI DE REGISTROS PÚBLICOS E DO ART. 95 DO Código de Divisão e Organização Judiciárias do Estado de Santa Catarina. RECURSO PROVIDO.    "É da competência do Juízo da Comarca onde se situa a serventia resolver dúvidas suscitadas pelos registradores na execução de suas atividades delegadas, pouco importando que a dúvida tenha por objeto o cumprimento de determinação de autoridade judicial do mesmo Estado ou de outro Estado da Federação.".  (TJSC, Agravo de Instrumento n. 2010.015532-0, da Capital, rel. Des. Carlos Prudêncio, j. em 17/12/2012)

Portanto, o juízo competente para dirimir eventuais dúvidas registrais é o da situação do imóvel, cuja pratica do ato pretendido pelo interessado restou obstada em razão da exigência do Oficial.

No entanto, conforme destaca Lamana Paiva[22], há uma exceção prevista na Lei 5.972/73, afirmando que quando se tratar de Dúvidas suscitadas em virtude de processos de discriminação administrativa de bens imóveis da União, a competência é outorgada à Justiça Federal.

2.3.3 Da intervenção ministerial

Acerca da intervenção do órgão do Ministério Público no procedimento administrativo de dúvida, Nicolau Balbino Filho[23] citando Benedito Silvério Ribeiro e Ricardo Henry Marques Dipsustenta que “a intervenção do ministério Público no procedimento de dúvida é obrigatória, sob pena de nulidade. Ele atua na qualidade de fiscal da lei, custos legis, pelo órgão denominado tradicionalmente Curador de Registros Públicos” (grifou-se)

Na mesma toada João Pedro Lamana Paiva[24] leciona:

“A participação do Ministério Público será sempre obrigatória, pois, em primeiro lugar, não se deve fazer distinção entre os direitos representados pelos títulos submetidos a registro e, em segundo, isso vai ao encontro do estatuído nos arts. 127 caput, e 129, IX, da Carta Política, nos arts. 82 e 1.105 do CPC e nas Leis Estaduais, as quais estabelecem que os Promotores de Justiça no exercício de suas atribuições, além das previstas na Constituição Federal, na Constituição Estadual, na Lei Orgânica Nacional do Ministério Público, devem zelar pela regularidade dos registros públicos”. 

Diante do exposto, evidente que a participação do órgão do Ministério Público atuante no juízo competente, é crucial para o deslinde do procedimento de suscitação de dúvidas, sob pena de nulidade em caso de desatenção a esta regra.

2.3.4 Da sentença – efeito normativo

Acerca dos efeitos da sentença proferida no procedimento de suscitação de dúvida, Nicolau Balbino Filho[25] citando Eduardo Sarmento leciona:

“a decisão judicial da dúvida comporta tríplice solução: a) procedente, com a denegação do registro do título; b) improcedente, com a determinação do seu registro; c) prejudicada, quando houver a regularização do título ou o reconhecimento da procedência de recusa pelo suscitado.

Em razão de o procedimento ser administrativo, a decisão proferida não faz coisa julgada no âmbito judicial, o que ficará lúcido quando analisado o tópico 3.3.7 do presente estudo.Na esfera administrativa após o trânsito em julgado da sentença, resultará na obrigatoriedade do Oficial, quando analisar casos análogos, utilizar do entendimento adotado pelo juízo no decisiumretro submetido à apreciação do juízo corregedor.

Neste norte, é entendimento de Regnoberto Marques de Melo Junior[26]:

“a denominada coisa julgada administrativa (...) é apenas uma preclusão de efeitos internos, não tem alcance de coisa julgada judicial, porque o ato jurisdicional da Administração não deixa de ser um simples ato administrativo decisório, sem a força conclusiva do Poder Judiciário”.

Corroborandocom tal afirmativa, utilizando-se de linguagem mais clara, Franciny Beatriz Abreu de Figueiredo e Silva[27] sustenta que:

“As sentenças prolatadas em procedimento de suscitação de dúvida e as decisões do Conselho Superior de Magistratura possuem efeito normativo. Isso quer dizer que referidas decisões devem ser adotadas e aplicadas pelos registradoresem todos os caso concretos que tiverem por objeto a matéria já decidida.”

Portanto, uma vez proferida sentença em suscitação de dúvida, os efeitos desta decisão produziram efeito erga omnes aos demais títulos apresentados no serviço registral que tenham o mesmo objeto do mérito decidido anteriormente.

2.3.5 Dos honorários sucumbenciais e custas processuais

Como é sabido, a impugnação ao procedimento de dúvida quando interposta pelo registrador, deve ser realizada através de advogado contratado pelo interessado, no entanto, acerca da incidência de honorários sucumbenciais, Balbino Filho[28] menciona que “no procedimento de dúvida, por inexistência de lide e falta de previsão legal, não há que se falar de condenação em honorários de advogado’’

Neste sentido, já decidiu o TJ de Santa Catarina no longínquo ano de 1996:

Apelação cível - Suscitação de dúvida, julgada improcedente - Impostos de competência do Fisco Estadual - Sentença mantida no mérito - Provimento parcial para afastar a condenação em custas e honorários advocatícios(TJSC, Apelação Cível n. 1988.067842-9, de Pinhalzinho, rel. Des. Solon d'Eça Neves, j. em 27/03/1996).
 

Em recente julgado, o E. Tribunal de Justiça de nosso Estado proferiu o seguinte acórdão, mantendo incólume o entendimento anteriormente exarado:

APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. VERBA HONORÁRIA NÃO DEVIDA NA HIPÓTESE. ART. 207 DA LEI DE REGISTROS PÚBLICOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.   Segundo a dicção do art. 207 da Lei de Registros Públicos (Lei n. 6.015/1973) não cabem custas e honorários em dúvida julgada improcedente. (TJSC, Apelação Cível n. 2012.012016-5, de Orleans, rel. Des. Stanley da Silva Braga, j em 04/10/2012)

Portanto, é de se afastar do procedimento de suscitação de dúvidas a incidência de honorários advocatícios e custas processuais quando resultar sentença de improcedência. Porém, em caso de procedência, há incidência de custas processuais, que deverão ser pagas pelo interessado, nos termos do art. 207 da Lei de Registros Públicos.[29]

2.3.6 Da Apelação

Consoante art. 202 da Lei de Registros Públicos, o recurso cabível para atacar sentença que julgou um procedimento de dúvida é a apelação, sendo que no referido dispositivo legal, estão elencadas as hipóteses de cabimento e quem possui capacidade para interpô-lo, verifica-se que o rol de sujeitos com capacidade para recorrer é taxativo, não figurando o registrador como possível apelante de sentença proferida em procedimento de suscitação de dúvida.[30]

Outrossim, Nicolau Balbino Filho[31] sustenta que o Ministério Público verificando existir afronta ao método registral, fará as vezes do registrador e verificada a irregularidade irá apelar da sentença falha, nesse sentido:

”Ao verificar que o registrador suscitante não tem legitimidade para recorrer das decisões proferidas nos procedimentos de dúvida, muitas vezes e indiretamente o órgão do Ministério Público vem em seu auxilio ao recorrer de decisões que possam colidir frontalmente com a sistemática do registro.

Oportuna observação é argüida por Lamana Paiva[32] em sua obra “Procedimento de Dúvida no Registro de Imóveis”, salientando que em caso de decisão proferida em suscitação de dúvida que for contrária ao interesse da União, Estado ou Município, este decisium obrigatoriamente está sujeito ao duplo grau de jurisdição, observando-se à regra do art. 475, II, do CPC, denominado pelo Código Buzaid como recurso ex offício.

2.3.7 Do trânsito em julgado

Conforme exposto anteriormente, o trânsito em julgado de decisão administrativa proferida em procedimento de suscitação de dúvida não faz coisa julgada no âmbito judicial, nesta toada Lamana Paiva[33] destaca:

“Para isso, é de se lembrar que este Procedimento tem natureza administrativa; não judicial; portanto, a sentença da Dúvida não faz coisa julgada. Inclusive porque, após a sentença da Dúvida, pode – a parte interessada – ingressar com ação própria, na via judicial, para tentar defender seu interesse, conforme lhe faculta o art. 204 da da LRP. Nesta esfera sim, após o trânsito em julgado tornará a matéria indiscutível.”

Consonante é o posicionamento de Melo Junior[34], que em relação ao tema discorre:

“O transito em julgado de sentença de dúvida não produz coisa julgada material ou formal, á vista da amplitude de sua decisão – restrita à declaração de existência de exigência legal incumprida -, da sua natureza administrativa, do poder de dever de autotutela administrativa, e da possibilidade de uso de processo judicial contencioso.”

No entanto, como para toda regra há exceção, em decorrência de grande número de casos análogos existentes no juízo, poderá o magistrado corregedor oficial a Corregedoria do Tribunal de Justiça para que determine através de provimento ou instrução normativa, que naquela caso específico haverá coisa julgada e se resolverá na forma da sentença do procedimento de dúvida.

2.4 Da (in)aplicabilidade de mandado de segurança para suprir a dúvida

O mandado de segurança é um remédio constitucional previsto na Lei 12.016 de 07 de agosto de 2009, sendo conceituado em seu artigo 1º da seguinte forma “Conceder-se-á mandado de segurança para proteger direito líquido e certo [...] sempre que, ilegalmente ou com abuso de poder, qualquer pessoa física ou jurídica sofrer violação ou houver justo receio de sofrê-la por parte de autoridade”.

Desta forma, em razão da rejeição dos títulos apresentados para registro, há situações em que o interessado inconformado, impetra mandado de segurança objetivando que o juízo determine o registro através de força coercitiva, acerca do procedimento João Pedro Lamana Paiva[35] se manifesta da seguinte forma:

“No caso dos Registradores e dos Tabeliães, embora estes exerçam função pública em caráter privado (art. 236 da CF), a qualificação negativa sobre um título que não enseja, em princípio mandado de segurança, pois o próprio sistema vigente disponibiliza uma ação própria para contestar o entendimento do Oficial: o processo de dúvida. Não obstante isso, a impetração de mandado de segurança – diante da negativa de realizar o registro do título em algumas situações, como, por exemplo, falta de apresentação de certidões atualizadas em relação ao INSS e Receita Federal – vem sendo utilizada”.

Em relação a inaplicabilidade do mandamus em substituição a dúvida registral, neste sentido é o posicionamento dos Tribunais Pátrios:

APELAÇÃO CÍVEL EM MANDADO DE SEGURANÇA. EXIGÊNCIA FEITA POR OFICIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS. EXISTÊNCIA DE PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO APLICÁVEL À ESPÉCIE, QUAL SEJA, SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA (ART. 198 E INCISOS DA LEI N. 6.015/73). INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. EXTINÇÃO DO MANDAMUS SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. [...] A suscitação de dúvida, regulada pela Lei 6.015/73, tem como objetivo obter a manifestação do Juiz de Direito acerca da divergência de entendimentos entre o oficial de registro e o apresentante. Desta feita, a suscitação de dúvida nada mais é do que um procedimento administrativo destinado à aferição da legalidade das exigências realizadas pelo oficial de registro. A utilização do mandado de segurança como sucedâneo da suscitação de dúvida, prevista no art. 198 da lei de registros públicos se afigura impossível, restando latente, portanto, a inadequação da via eleita." (TJSC, Apelação Cível em Mandado de Segurança n. 2011.026378-5, de Blumenau, rel. Des. Sérgio Roberto Baasch Luz, j. em 16/02/2012)
 
No mesmo norte decidiu o TJ do Rio Grande do Sul:

MANDADO DE SEGURANÇA. REGISTRO DE IMÓVEIS. DÚVIDA REGISTRAL. INADEQUAÇÃO PROCEDIMENTAL. O manejo do mandamus, na situação vertente, se apresenta inadequado, haja vista que contra ato de negativa de registro há previsão expressa de utilização do procedimento de dúvida, própria ou inversa, nos termos da Lei dos Registros Públicos. Deram provimento ao apelo, prejudicado o reexame necessário. (TJRS, Apelação Cível e Reexame Necessário n. 70017583543, de Palmeira das Missões, rel. Des. GuintherSpode, j. 13.02.2007)

Ainda, Minas Gerais coaduna com tal entendimento:

MANDADO DE SEGURANÇA - AVERBAÇÃO DA CONSTRUÇÃO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS - CERTIDÃO DE 'HABITE-SE' - SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA - NÃO OCORRÊNCIA - MANDADO DE SEGURANÇA UTILIZADO COMO SUBSTITUTO DO PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO - IMPOSSIBILIDADE.
O manejo da ação de índole constitucional não se revela hábil a suprimir a suscitação de dúvida disposta na Lei de Registros Públicos, sob pena de se banalizar o uso do mandado de segurança, situação que torna imperiosa a extinção do processo sem resolução do mérito, em obediência ao disposto no artigo 5ª, I, da Lei 1.533/51. (TJMG, Apelação Cível n. 1.0290.04.018185-8/001, de Vespasiano, rel. Des. Edilson Fernandes, j. 19.12.2006)

Assim, patente está à inaplicabilidade do mandado de segurança em substituição à suscitação de dúvida, devendo o juízo em caso de impetração em desconformidade com o acima exposto, julgar extinto o feito sem apreciação do mérito.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

O presente artigo buscou explicar o procedimento de dúvidas no registro imobiliário, previsto na Lei de Registros Públicos. Para isso, realizou-se um estudo sobre a estrutura registral, dissertando acerca de seus princípios regulamentares, sobre a função do registradore as peculiaridades do procedimento de dúvida.

Diante da pesquisa realizada, constatou-se a divergência existente entre doutrina e jurisprudência em relação à aceitação ou não da dúvida inversa, sendo a grande maioria da doutrina contrária a interposição deste procedimento por pessoa diversa do registrador, sustentando que a prenotação oferecida diante da interposição da dúvida registral, só será garantida se figurar o Oficial Registrador como suscitante, ou seja, como apresentante das razões da dúvida no juízo competente.  Por sua vez, a jurisprudência pátria tem decidido de forma majoritária pela procedência da dúvida às avessas, desconsiderando a forma procedimental elencada na lei 6.015/73, e, priorizando o acesso à justiça previsto na Constituição Federal de 1988.

Quanto à manifestação/impugnação do interessado depois de instaurada a dúvida, deverá ser realizada através de advogado, sendo, conforme os estudos descabida a condenação em honorários de sucumbência pela parte vencida, no entanto, em casos de procedência, sendo o registrador o suscitante, cabe ao interessado/suscitado o pagamento das custas processuais.

Em relação aos efeitos da sentença, paira no ar questionamentos quanto a sua efetividade, visto que é claro, mas muitas vezes não aplicado, que a decisão em processo de dúvida gera no âmbito administrativo obrigação do registrador, quando da análise de casos análogos, aplicar o decidido no processo anterior, não podendo rejeitar títulos que pelos mesmos motivos gerou a suscitação de dúvida já resolvida. No entanto, nada impede que o interessado inconformado com as exigências apontadas pelo serviço registral, formule dúvida inversa ou outro meio cabível discordando do procedimento adotado, mesmo que esteja o Oficial amparado por decisão proferida em procedimento anterior, visto que não há possibilidade de gerar coisa julgada no âmbito jurídico, por tratar-se de procedimento de natureza administrativa.

Em relação à aplicabilidade de mandado de segurança com intuito de suprir o procedimento de dúvidas, conforme estudo realizado verificou sua impossibilidade, visto que o mandado de segurança é o remédio constitucional para proteção de direito líquido e certo, em razão de ato ilegal ou com abuso de poder praticado por autoridade coatora, sendo que a rejeição por parte do registrador do título apresentado para registro, não gera direito líquido e certo. Ademais, ainda colhe-se do estudo, que mesmo existindo direito líquido e certo, afasta-se o mandado de segurança em razão de não ser a via adequada para o caso, pois existindo a suscitação de dúvida, deve ser ela a via eleita para discussão acerca da rejeição por parte do registrador de títulos apresentados para registro.

Desta forma, ante a proposta inicialmente formulada, entende-se que os objetivos foram superados, em que pese o tema ser de ampla discussão e estudo. As hipóteses, por sua vez, foram aceitas em parte, uma vez que se constatou que a prenotação da suscitação de dúvida, somente é garantida quando interposta pelo Oficial Registrador, inexistindo quando da ocorrência de dúvida inversa; no mais, restou claro a aplicabilidade de todas as hipóteses no procedimento de dúvida.

Ademais, todos os questionamentos formulados no início da pesquisa foram respondidos através da elaboração do presente estudo. Desta forma, entende-se que ainda há muito que explorar sobre o tema, uma vez que o assunto não restou esgotado neste estudo.


 

 

[1] BALBINO FILHO, Nicolau. Registro de Imóveis: doutrina, prática e jurisprudência: 15 ed. São Paulo: Saraiva, 2010, p. 71

 

 

[2] AGHIARIAN, Hércules. Curso de Direito Imobiliário: 7.ed. Rio de Janeiro, Lumen Juris, 2008, p. 71

 

 

[3] SILVA, Francyni Beatriz Abreu. Prática de Registro de Imóveis: Florianópolis: Conceito, 2008, p. 15

 

 

[4] PAIVA, João Pedro Lamana. Procedimento de Dúvida no Registro de Imóveis: 3 ed. São Paulo, Saraiva, 2011, p. 49-50

 

 

[5] AGHIARIAN, Hércules. Curso de Direito Imobiliário: 7.ed. Rio de Janeiro, Lumen Juris, 2008, p. 78

 

 

[6] PAIVA, João Pedro Lamana. Procedimento de Dúvida no Registro de Imóveis: 3 ed. São Paulo, Saraiva, 2011, p. 53-55

 

 

[7]  SILVA, Francyni Beatriz Abreu. Prática de Registro de Imóveis: Florianópolis: Conceito, 2008, p. 22-23

 

 

[8] BOLZANI, Henrique. A Responsabilidade Civil dos Notários e dos Registradores. São Paulo: Editora LTR, 2007, p. 128

 

 

[9] SILVEIRA, Mario Antonio. Registro de Imóveis – Função Social e Responsabilidades. São Paulo: RCS Editora, 2007, p. 283

 

 

[10] SILVA, Francyni Beatriz Abreu. Prática de Registro de Imóveis: Florianópolis: Conceito, 2008, p. 139

 

 

[11] BALBINO FILHO, Nicolau. Registro de Imóveis: doutrina, prática e jurisprudência: 15 ed. São Paulo: Saraiva, 2010, p. 83

 

 

[12] PAIVA, João Pedro Lamana. Procedimento de Dúvida no Registro de Imóveis: 3 ed. São Paulo, Saraiva, 2011, p. 63

 

 

[13] CENEVIVA, Walter. Lei de Registros Públicos comentada: 15 ed. São Paulo, Saraiva, 2003, p. 400/1

 

 

[14] SILVA, Francyni Beatriz Abreu. Prática de Registro de Imóveis: Florianópolis: Conceito, 2008, p. 141

 

 

[15] BALBINO FILHO, Nicolau. Registro de Imóveis: doutrina, prática e jurisprudência: 15 ed. São Paulo: Saraiva, 2010, p. 84/5

 

 

[16] PAIVA, João Pedro Lamana. Procedimento de Dúvida no Registro de Imóveis: 3 ed. São Paulo, Saraiva, 2011, p. 84

 

 

[17]PAIVA, João Pedro Lamana. Procedimento de Dúvida no Registro de Imóveis: 3 ed. São Paulo, Saraiva, 2011, p. 65/66

 

 

[18]BALBINO FILHO, Nicolau. Direito Imoiliário Registral: São Paulo: Saraiva, 2001, p. 66/67

 

 

[19]CENEVIVA, Walter. Lei de Registros Públicos comentada: 15 ed. São Paulo, Saraiva, 2003, p. 402

 

 

[20]BALBINO FILHO, Nicolau. Direito Imoiliário Registral: São Paulo: Saraiva, 2001, p. 69/70

 

 

[21]SWENSSON, Walter Luiz. Lei de Registros Públicos Anotada: 4 ed. São Paulo,Editora Juarez de Oliveira, 2006, p. 417

 

 

[22]PAIVA, João Pedro Lamana. Procedimento de Dúvida no Registro de Imóveis: 3 ed. São Paulo, Saraiva, 2011, p. 72

 

 

[23]BALBINO FILHO, Nicolau. Direito Imoiliário Registral: São Paulo: Saraiva, 2001, p. 134

 

 

[24]PAIVA, João Pedro Lamana. Procedimento de Dúvida no Registro de Imóveis: 3 ed. São Paulo, Saraiva, 2011, p. 68

 

 

[25]BALBINO FILHO, Nicolau. Direito Imoiliário Registral: São Paulo: Saraiva, 2001, p. 138

 

 

[26]MELO JR, Regnoberto Marques de. Lei de Registros Públicos Comentada: Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 2003, p. 506

 

 

[27]SILVA, Francyni Beatriz Abreu. Prática de Registro de Imóveis: Florianópolis: Conceito, 2008, p. 141

 

 

[28]BALBINO FILHO, Nicolau. Direito Imoiliário Registral: São Paulo: Saraiva, 2001, p. 141

 

 

[29]BALBINO FILHO, Nicolau. Direito Imoiliário Registral: São Paulo: Saraiva, 2001, p. 141

 

 

[30] PAIVA, João Pedro Lamana. Procedimento de Dúvida no Registro de Imóveis: 3 ed. São Paulo, Saraiva, 2011, p. 88

 

 

[31] BALBINO FILHO, Nicolau. Direito Imoiliário Registral: São Paulo: Saraiva, 2001, p. 134/135

 

 

[32] PAIVA, João Pedro Lamana. Procedimento de Dúvida no Registro de Imóveis: 3 ed. São Paulo, Saraiva, 2011, p. 88

 

 

[33] PAIVA, João Pedro Lamana. Procedimento de Dúvida no Registro de Imóveis: 3 ed. São Paulo, Saraiva, 2011, p. 95

 

 

[34] MELO JR, Regnoberto Marques de. Lei de Registros Públicos Comentada: Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 2003, p. 506

 

[35] PAIVA, João Pedro Lamana. Procedimento de Dúvida no Registro de Imóveis: 3 ed. São Paulo, Saraiva, 2011, p. 91

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