LOCAÇÃO DE IMÓVEIS EM ZONAS RURAIS

Locação Urbana ou Arrendamento?

Marlon Barquez de Assis

Faculdade de Ciências Sociais Aplicadas – FACISA

CELER FACULDADES

Curso de Especialização em Direito Imobiliário

Resumo

O processo de locação imobiliária, uma das atividades mais tradicionais do mercado imobiliário, ainda é algo que pode gerar dúvidas para os envolvidos. Considerando que o Brasil é um dos países de maior extensão territorial, sabemos que grande parte desse território trata-se de áreas rurais, bem como considerável parte da população reside em zonas rurais. Dentro desse contexto, o presente trabalho busca esclarecer a respeito do processo de locação de imóveis situados nessas áreas, visando diferenciar locação urbana de arrendamento, bem como abordar as leis referentes a locação de imóveis rurais.

Abstract

The process of real estate renting, one of the most traditional activities of real estate market, it is still something that can raise questions for those involved. Considering that Brazil is one of the largest territorial extent countries, we know that much of the territory it is in rural areas, as well as considerable part of the population lives in rural areas. In this context, this paper seeks to clarify about the rental process of real estate located in such areas, aiming to differentiate urban rental lease, as well as address the laws regarding the lease of rural properties.

Palavras-chave: Locação Urbana, Arrendamento, Imóveis Rurais.

INTRODUÇÃO

Considerável parte do território brasileiro, bem como da população e dos bens imóveis, está situado em zonas rurais. Em um país com dimensões territoriais como o Brasil, isso representa um enorme mercado imobilário, além de alavancar a necessidade de uma legislação para nortear as transações imobiliárias referentes a esses imóveis.

Dentro desse contexto, o presente trabalho tem como principal objetivo esclarecer a respeito do processo de locação de imóveis situados em áreas rurais, bem como diferenciar locação urbana de arrendamento e ainda apresentar as leis que regulam a locação ou o arrendamento desses imóveis. A metodologia utilizada seguirá a pesquisa pura, com objetivo descritivo e o procedimento utilizado será a pesquisa documental.

ORDENAMENTO JURÍDICO, LEI 8.245/91 E 4.504/64

Nossa Contituição Federal, criada em 1988, é a lei máxima de nosso país. Qualquer lei, decreto, instrução e/ou portaria deve estar de acordo com a Constituição Federal - CF. Conforme o Art. 59 da CF, temos a seguinte sequência hierárquica: Leis complementares, Leis ordinárias, Leis delegadas, Medidas provisórias, Decretos legislativos e Resoluções.

Dentro desse cenário, temos a lei Nº 8.245 de 18 de Outrubro de 1991, conhecida popularmente como Lei do Inquilinato, a qual dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. (BRASIL, 1991). Como se trata de uma lei específica, tem prioridade sobre regras gerais em situações que tratam de locação de imóveis urbanos. Dessa forma, trata-se de nossa lei referência para tal assunto.

Existe também a lei 4.504 de 30 de Novembro de 1964, conhecida como Estatuto da Terra. Em seu Art. 1º é definido que essa lei visa regular os direitos e obrigações concernentes aos bens imóveis rurais, para os fins de execução da Reforma Agrária e promoção da Política Agrícola. (BRASIL, 1964). Da mesma forma que a lei do inquilinato, também trata-se de lei específica, sendo referência para assuntos pertinentes a sua abrangência.

LOCAÇÃO DE IMÓVEIS

O processo de locação de um imóvel é uma das atividades mais tradicionais do ramo imobiliário. Trata-se de um contrato onde uma das partes cede a outra o uso e o gozo de um bem imóvel mediante um pagamento da outra parte.

Essa atividade comumente pode gerar dúvidas ou conflitos, seja pela sua complexidade ou então por qualquer outro fator que possa causar problemas durante o processo. Profissionais que atuam nesse ramo têm familiaridade com essas questões e podem auxiliar e até evitar a ocorrência de questões que possam vir a dificultar a satisfação de todos os envolvidos em uma determinada locação imobiliária.

LOCAÇÃO DE IMÓVEIS EM ÁREAS RURAIS

Sabemos que milhões de brasileiros residem em área rural e não se pode ignorar o poder econômico relacionado ao imenso território brasileiro considerado zona rural, além do fato que nosso país é referência mundial em produção rural. A população rural é de aproximadamente 29 milhões de pessoas e o território rural corresponde a aproximadamente 5 milhões de Km² (GERALDI, 2012). Dessa forma, observa-se o elevado potencial imobiliário, bem como o vasto público em potencial que a zona rural brasileira proporciona ao mercado imobiliário nacional.

Conforme discutido anteriormente, a locação de imóveis urbanos é norteada pela Lei do Inquilinato. Entretanto levanta-se o seguinte questionamento: qual lei regula a locação de imóveis situados em áreas rurais?

Para compreendermos essa questão, deve-se pesquisar a existência de outras leis que regem a questão de locação relacionada a imóveis rurais.

Em definição, Imóvel Rural é entendido como o prédio rústico, de área contínua qualquer que seja a sua localização que se destina à exploração extrativa agrícola, pecuária ou agro-industrial, quer através de planos públicos de valorização, quer através de iniciativa privada (BRASIL, 1964, Art. 4º).

O conceito de Arrendamento é semelhante a locação, porém geralmente utilizado para referenciar imóveis rurais. Trata-se de contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa ou mista, mediante, certa retribuição ou aluguel, observados os limites percentuais da Lei (BRASIL, 1966, Art. 3º).

Surge então o questionamento: Qual lei deve ser aplicada para locações de imóveis rurais? Por um lado temos a lei 4.504/64 e de outro temos a lei 8.245/91.

Para compreendermos as diferenças, devemos considerar os objetivos de cada uma delas. A lei do Inquilinato é utilizada para locação de imóveis urbanos e procedimentos a ela pertinentes, porém não detalhando a necessidade do imóvel estar situado em zona urbana. Por outro lado, a lei do Estatuto da Terra regula os direitos e obrigações concernentes aos bens imóveis rurais, para os fins de execução da Reforma Agrária e promoção da Política Agrícola. Pode ser observada uma diferença fundamental nesse cenário: a primeira lei regula procedimentos de locação com fins urbanos (moradia, comércio, indústria) enquanto que a segunda é voltada as questões rurais, relacionados a reforma agrária e a política agrícola.

Considera-se, portanto, a finalidade do destino do imóvel locado. Se para fins urbanos, tomamos como base a lei do Inquilinato. Se para fins agrícolas, utilizamos o Estatuto da Terra. Com o objetivo claramente definido, pode-se verificar qual legislação norteia o processo, permitindo ao profissional imobiliário seguir então as orientações legais vigentes.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

Com base na pesquisa efetuada, pode ser observado a diferença entre a abrangência de cada uma das leis. A questão principal envolve a finalidade do imóvel. Se para fins agrícolas, utiliza-se a lei 4.504/64 enquanto que para fins urbanos segue-se a lei 8.245/91.

Portanto, fica esclarecida a diferença entre arrendamento e locação. Embora semelhantes, o primeiro termo refere-se a imóveis rurais e com fins agrícolas enquanto que o segundo relaciona-se a imóveis com fins urbanos.

Dessa forma, o principal objetivo do presente trabalho, esclarecer a respeito do processo de locação de imóveis situados em áreas rurais, pode ser considerado atendido de maneira satisfatória. Houve uma clara diferenciação entre locação urbana e arrendamento, bem como foram apresentadas as leis que regulam essas práticas.

REFERÊNCIAS

 BRASIL. Lei 4.504 de 30 de Novembro de 1964.

 BRASIL, Decreto 59.566 de 14 de Novembro de 1966.

 BRASIL. Lei 8.245 de 18 de Outubro de 1991.

 GERALDI, Juliano. Análise conceitual da política de territórios rurais: o desenvolvimento territorial rural no Brasil. Disponível em:http://www.ipea.gov.br/ppp/index.php/PPP/article/viewFile/318/278, Acesso em: 18/08/2015.