REGISTRO DE IMÓVEIS E O PRINCÍPIO DA FÉ PÚBLICA

REGISTRO DE IMÓVEIS E O PRINCÍPIO DA FÉ PÚBLICA

RESUMO:

O presente artigo vem explanar de forma sucinta e objetiva, a importância da fé pública no registro de imóveis bem como onde toma por base esse princípio, iniciando com direito das coisas que é o complexo das normas reguladoras das relações jurídicas entre os homens, em face dos bens suscetíveis de valor e os modos de sua utilização econômica.

PALAVRAS-CHAVE: direito das coisas, registro de imóveis, fé pública.

ABSTRACT:

This article is to explain succinctly and objectively, the importance of public faith in the land register and which is based on this principle, starting with the right of the things that is the complex of norms regulating legal relations between men in the face of assets subject to value and ways of its commercial exploitation.

1.      NOÇÕES INTRODUTÓRIAS

É chamado de direito das coisas ou direitos reais uma das divisões do direito civil brasileiro, dedicado a coordenar as relações jurídicas dos homens sobre as coisas e suas formas de sua utilização. O direito das coisas, bem como os direitos pessoais estão inseridos na categoria dos direitos patrimoniais.

Antes, é fundamental definir os conceitos de “coisa” e “bem” para a matéria: todos os bens são considerados coisas, mas nem todas as coisas são bens. Bem é toda espécie de coisa que possa ter utilidade ao homem, que corresponda aos seus desejos. O direito das coisas, então, é a expressão jurídica do estado das coisas objeto de propriedade.

A partir daí a matéria se concentrará em todas as dimensões possíveis desta relação entre coisas e homens. Certamente, o mais importante conceito nesta área é o da posse, a qual pode ser real ou presumida, de boa-fé, má-fé, velha, justa, injusta, direta ou indireta. Para a definição de posse, há duas teorias importantes, a de Savigny, conhecida como subjetiva, e a de Ihering, conhecida como objetiva.

Como visto, este direito afeta direta e imediatamente a coisa sob todos os aspectos e a acompanha em poder de quem a detenha, naquilo que é chamado direito de preferência, que é um direito subjetivo. Todas as demais pessoas estão obrigadas, sem distinção, a não praticar ato que turbe o titular na utilização de seu direito.

O exercício da propriedade em sua plenitude contém diversos componentes, entre eles o uso e o usufruto. São elementos que podem ou não estar reunidos nas mãos do proprietário, pois o direito os considera como suscetíveis de se constituírem em objeto próprio, destacável.

As diversas modalidades de direito real estão previstas no artigo 1225 do Código Civil. São elas: a propriedade, a superfície, as servidões, o usufruto, o uso, a habitação, o direito do promitente comprador do imóvel, o penhor, a hipoteca, a anticrese, a concessão de uso especial para fins de moradia, a concessão de direito real de uso.

Para garantir sua posse, o detentor da coisa pode se valer das ações reais (actiones in rem) direcionadas, não contra uma pessoa determinada, um devedor, mas contra quem quer que tenha turbado a sua utilização. O titular tem ainda a faculdade de sequela, isto é, de perseguir a coisa nas mãos de quem quer que a detenha, bem como a faculdade de preferência, que é o poder de afastar todos aqueles que reclamem a coisa com base ou em direito pessoal ou em direito real posterior ao dele.

Bidart afirma que os princípios estão na base de toda disciplina porque a inspiram (penetram no âmago), fundamentam (estabelecem a base) e explicam (indicam a ratio legis) das diversas normas concretas que constituem a estrutura normativa de cada ramo jurídico. 

Por sua vez Carnellutti (in Sistema di Diritto Processuale Civile. I. Funzione e Composizione del Processo, Pádua, 1936, p. 120) salienta que “Os princípios gerais do direito não são algo que exista fora, senão dentro do próprio direito escrito, já que derivam das normas estabelecidas. Encontram-se dentro do direito escrito como o álcool no vinho: são o espírito ou a essência da lei”. 

Em termos sintéticos, princípio é uma regra básica, implícita ou explícita que, pela sua generalidade, ocupa posição de preeminência nos vastos quadrantes do Direito e, por isso mesmo, vincula, de modo inexorável, o entendimento e a aplicação das normas jurídicas com que ele se conecta. 

Isto posto, passa-se à análise dos “princípios registrais” que são as orientações capitais, as linhas diretivas do sistema, a série sistemática de bases fundamentais e o resultado da sintetização ou condensação do ordenamento jurídico registral. “Princípios são, pois, verdades ou juízos fundamentais, que servem de alicerce ou de garantia de certeza a um conjunto de juízos ordenados em um sistema de conceitos relativos a dada porção da realidade. Às vezes também se denominam princípios certas proposições que, apesar de não serem evidentes ou resultantes de evidências, são assumidas como fundantes da validez de um sistema particular de conhecimentos, como seus pressupostos necessários” (Miguel Reale, Filosofia do Direito, 1.º v., Saraiva, 1969, p. 54). 

Tem como características:

         Taxatividade: o número dos direitos reais é ilimitado, taxativo. Direitos reais são somente os enumerados na lei (numerus clausus).

         Absolutismo ou eficácia absoluta: os direitos reais exercem-se erga omnes, ou seja, contra todos que devem abster-se de molestar o titular.

         Direito de sequela: o titular do direito real pode perseguir a coisa em poder de terceiros onde quer que se controle.

         Aderência ou especialização: aderência do direito ao bem, sujeitando-se ao titular.

         Publicidade ou visibilidade: os direitos reais sobre imóveis só se adquirem depois da transcrição, no registro de imóveis, do respectivo título (art. 1.227 do CC/2002); sobre imóveis, só depois da tradição (arts. 1.226 e 1.267 do CC/2002).

Direito real X Direito pessoal

2.      DA AQUISIÇÃO PELO REGISTRO DO TÍTULO

“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”.

Observa-se na redação desse dispositivo a ligação estabelecida pelo legislador entre título e registro, reforçando-se, assim, a tese de que a alienação é um ato complexo, que se inicia com a lavratura do título e se encerra com o registro, como, aliás, já dissemos em tópico anterior. Claro também fica que o título sem registro gera apenas obrigação pessoal, não se opondo, portanto, a terceiros. É, pois, com razão, que o parágrafo primeiro desse dispositivo, sem correspondente no Código anterior, mas contendo enunciado já aceito como certo, afirma que, “enquanto não registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”.

Também sem similar, o parágrafo 2º. desse mesmo artigo, esclarece que enquanto não cancelado o registro, o adquirente continua a ser havido como seu dono, em consonância com o estabelecido no artigo 252, da Lei 6.015/73, segundo o qual o registro continuará produzindo todos os seus efeitos legais, ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido.

Bem a propósito, convém esclarecer que o registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao Oficial e este o prenotar no protocolo, tal como prescreve o artigo 1.246 e já determinava o velho Código.

Não custa repetir aqui o que já foi dito em trabalhos próprios sobre a importância da prenotação, por muitos relegada a plano secundário no passado. Diante dos termos do artigo 1.246, acima mencionado, claro está que não é apenas por questão de ordem que o artigo 182, da Lei 6.015/73, determina o apontamento do título no protocolo no momento de sua apresentação. Como se infere, a finalidade da prenotação não é apenas determinar a preferência de um título em relação a outro, mas, também, garantir a eficácia dele a partir do seu ingresso.

Também com correspondência no velho Código e no artigo 213 da própria Lei 6.015/73, o artigo 1.247, do novo Código, prevê a possibilidade de retificação do registro pelo juiz competente, se não exprimir a verdade, podendo ela ser levada a cabo pelo próprio Oficial, se o erro for evidente e não houver potencialidade danosa a terceiros.

3.      PRINCÍPIO DA FÉ PÚBLICA

O conteúdo da fé pública registral estende-se a todas as soluções jurídicas levadas a registro, e, por isso, abrange, positivamente, a existência dos direitos reais registrados, e, negativamente, a inexistência dos direitos reais e proibições não registrados. 

“(...) Quase sempre o possuidor é ao mesmo tempo o proprietário, sendo muito diminutos os casos em que não é. (Ihering, p.24)

Pelo sistema brasileiro, o título, per se, não prova o domínio porque a propriedade se adquire pelo registro, donde a parêmia: “Quem não registra não é dono”. Mas este registro também, por si não faz prova bastante do domínio, por que não é ele ato originário, como é o título, mas derivado desse título, que poderá portar um vício insanável. A prova do domínio, pois, segundo o sistema brasileiro, é feita com o título registrado, do qual decorre, quer entre as partes contratantes, quer perante terceiros de boa ou de má fé, uma presunção relativa de domínio, que assim prevalecerá até prova em contrário. 

Em matéria de aquisição da propriedade imóvel pelo registro, adota-se no Brasil, entre outros, do sistema francês o princípio de registro à vista de um título, e do sistema germânico o princípio do registro como prova de domínio que, entretanto, induz uma presunção relativa (juris tantum), jamais absoluta (juris et de jure) de propriedade, ficando sempre ressalvada ao verdadeiro dono a prova em contrário. Presume-se pertencente o direito a quem registrou. O registro produz todos os efeitos legais, enquanto não for cancelado. 

A jurisprudência pátria tem-se assim manifestado sobre o assunto: 

“A presunção decorrente da transcrição de ser a propriedade de quem a fez é juris tantum, e não jure et jure, admitindo, assim, prova em contrário” (RE 9.563, São Paulo, in RT 169/383). 

“Ninguém se torna proprietário por força exclusiva de transcrição, independentemente de título válido. 

A presunção do art. 859 do CC é relativa e admite prova em contrário. 

Havendo conflito de transcrições, prevalece a que se funda em título válido” (Ac. do TJSP, na Ap. 88.040, in Revista Forense, v. 185/218). Dessa forma, através da força probante, fundada no princípio da fé pública do registro, há presunção juris tantum de que o direito real pertence à pessoa em cujo nome está registrado o imóvel. 

O alcance deste princípio é dado por Afrânio de Carvalho (in Registro de Imóveis), Forense, Rio, 1982, p. 211-212), ao prelecionar que “a fé pública tem a sua influência limitada aos negócios jurídicos, vale dizer, aos acordos de vontades ajustados entre partes, os quais constituem a tessitura do tráfico imobiliário. Fora desse círculo negocial, a fé pública não opera, o que equivale a dizer que não protege as aquisições de direitos advindos de atos judiciais, que ficam assim a descoberto. Noutras palavras, é mais segura a aquisição, onerosa por escritura pública outorgada pelo proprietário do imóvel do que por arrematação judicial em execução que lhe for movida. ”

Além de só cobrir os negócios jurídicos, a fé pública cinge-se a amparar os direitos que eles conduzem à inscrição, não os fatos carregados simultaneamente com eles, como a situação geográfica do imóvel, sua extensão, sua exploração econômica, suas construções, seu preço. A fé pública protege a inscrição dos direitos, não dos fatos a eles ligados, de sorte que a eventual inexatidão destes não se convalida em favor do titular inscrito por ficar fora do abrigo do princípio. 

Obedecendo ao disposto no art. 252 da Lei 6.015, c/c o art. 859 do CC, o ato registral tem plena eficácia enquanto não for cancelado, ainda que se prove que o título foi desfeito, anulado, extinto ou rescindido. A esse respeito assinala Tabosa de Almeida (opus. cit., p. 57): “convém enfatizar que, nos termos do art. 252 da Lei Registral brasileira, o cancelamento do registro é conditio sine qua non para que ele deixe de produzir seus efeitos legais, não obstante inexato, e ainda que o título causal já não subsista, em virtude do seu desfazimento, da sua anulação, da sua extinção ou da sua rescisão. E atente-se para um fato de extraordinária importância jurídica e histórica: o preceito é secular entre nós, pois vigora, ininterruptamente, desde 1865. O Código Civil, vigente a partir de 1917, contém vários dispositivos que justificam aquele preceito, o qual, em face de sua extensão e profundidade, levou o nosso sistema a poucos passos do sistema germânico, resguardando a fé pública registral inclusive diante da coisa julgada, enquanto não houver o cancelamento. ”

“Fé pública – Distinção entre a menção feita a documento exibido ao tabelião e a declarações das partes. ” 

Atos formalizados antes da Lei 6.766/79, para excluir sua incidência, consideram-se apenas os instrumentos que tenham sido registrados em Cartório de Registro de Títulos e Documentos, ou em que a firma de pelo menos um dos contratantes tenha sido reconhecido, ou em que tenha havido o recolhimento antecipado do imposto de transmissão, ou, enfim, em outros casos em que, por forma segura, esteja comprovada a anterioridade dos contratos. 

A fé pública da escritura está em que as partes pactuaram o negócio perante o tabelião. A circunstância fática da exibição de documento ao instante da lavratura do ato notarial, em cujo teor aquele não é mais do que referido no conteúdo das declarações dos outorgantes, não se situa sob o manto da fé pública”. ApCiv 2.024-0 – São Paulo – Apelante: Luiz Kanashiro – Apelado: Oficial do 9.º Cartório de Registro de Imóveis (CSMSP) (in Revista de Direito Imobiliário, n. 14, p. 132). 

4.      CONCLUSÃO

Para Tartuce (p.953/2015), o registro do título aquisitivo é a principal forma derivada de aquisição da propriedade imóvel, regulamentada entre os arts. 1.245 a 1.247 do CC. Sendo forma derivada, o novo proprietário do bem é responsável pelas dívidas que recaem sobre a coisa, caso dos tributos. Quanto à compra e venda, uma das principais formas de transmissão inter vivos, há regra específica nesses termos, conforme o art. 502 do CC (“O vendedor, salvo convenção em contrário, responde por todos os débitos que gravem a coisa até o momento da tradição”).

Nos termos do art. 108 do CC/2002, os contratos constitutivos ou translativos de direitos reais sobre imóveis devem ser feitos por escritura pública, se o imóvel tiver valor superior a trinta salários mínimos. A escritura pública é lavrada no Tabelionato de Notas, de qualquer local do País, não importando a localização do imóvel. Se o imóvel tiver valor igual ou inferior a trinta salários mínimos, está dispensada a escritura pública, podendo o contrato ser celebrado por instrumento particular, eis que em regra a forma é livre (art. 107 do CC).

Esse esclarecimento inicial é útil para apontar que a escritura pública não serve para a aquisição da propriedade imóvel, sendo apenas uma formalidade que está no plano da validade dos contratos de constituição ou transmissão de bens (art. 104, inc. III, do CC – menção à forma prescrita e não defesa em lei). O registro imobiliário, que se situa no plano da eficácia do contrato, é que gera a aquisição da propriedade imóvel, e deve ocorrer no Cartório de Registro de Imóveis do local de situação da coisa (arts. 1.º, IV, e 167 a 171 da Lei 6.015/1973 – Lei de Registros Públicos). Da mesma forma, estatui o art. 1.227 do CC/2002 que “Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código”.

Com tom suplementar ao que consta do art. 1.227, dispõe o art. 1.245 do CC que se transfere entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. O atual Código Civil substitui a antiga menção à transcrição do título pelo termo destacado (arts. 531 a 534 do CC/1916). Tal registro gera uma presunção relativa de propriedade, conforme reconhece enunciado aprovado na V Jornada de Direito Civil (Enunciado n. 503).

Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel (art. 1.245, § 1.º, do CC). Além disso, enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel, o que é consagração da teoria da aparência (art. 1.245, § 2.º, do CC).

Complementando, na I Jornada de Direito Civil, aprovou-se o Enunciado n. 87 do CJF/STJ, prevendo: “Considera-se também título translativo, para fins do art. 1.245 do novo Código Civil, a promessa de compra e venda devidamente quitada (arts. 1.417 e 1.418 do CC e § 6.º do art. 26 da Lei 6.766/1979) ”. O enunciado doutrinário ressalta a importância prática do compromisso de compra e venda, seja registrado ou não, para os fins de aquisição do domínio.

De acordo do que consta do art. 1.246 do CC, o registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo. O dispositivo consagra o princípio da prioridade, também retirado da Lei de Registros Públicos, e que decorre da prenotação do título do protocolo do Cartório de Registro Imobiliário.

Em complemento, se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule (art. 1.247 do CC). Essa ação de retificação ou anulação demonstra que o registro pode ser alterado, havendo falsidade (art. 213 da Lei 6.015/1973). A ação de retificação corre perante a Vara de Registros Públicos, se houver, ou na Vara Cível. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente, pois o registro traz presunção do domínio (art. 1.247, parágrafo único, do CC).

Constata-se que, após longo debate no Direito Brasileiro, que confrontou Pontes de Miranda e Clóvis do Couto e Silva, o Código Civil Brasileiro de 2002 adotou nesse comando o sistema causal, defendido pelo último. Assim, é possível afastar o registro imobiliário, quando a sua causa não condiz com a realidade. Não se filiou, assim, ao sistema abstrato, pelo qual o registro se bastava por si só, conforme defendia Pontes de Miranda.

De toda sorte, o comando deveria fazer concessões à boa-fé de terceiros e à teoria da aparência, especialmente pelo fato de a atual codificação privada adotar a eticidade como um dos seus princípios. Sobre o tema, aliás, muito bem expôs Leonardo Brandelli em sua tese de doutorado defendida na Universidade Federal do Rio Grande do Sul.

A propriedade imobiliária transmite-se por ato inter vivos mediante o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.

O registro é meio derivado de aquisição da propriedade. Portanto, o imóvel continua a possuir as mesmas características.

Importante frisar que o simples contrato, como por exemplo, a compra e venda, a doação, não transmitem o domínio. A propriedade em si só será adquirida quando a escritura (o título) for devidamente registrada na matricula do bem. Por isso, o art. 1.245, 1º, afirma taxativamente que enquanto não se registrar o título translativo (por exemplo, o contrato), o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

A eficácia do registro inicia-se quando ele for apresentado perante o cartório e o oficial o prenotar no protocolo.

O registro pode ser ratificado ou anulado caso não exprima a verdade.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil: volume único 5. ed. rev., atual. e ampl. – Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: MÉTODO, 2015.

TARTUCE, Fernanda. Como se preparar para o exame. 1. Fase: civil – 8ª ed. – Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método, 2010.

IHERING, Rudolf Von; Teoria simplificada da posse. Belo Horizonte. Ed. Líder. 2004

CARNELUTTI, Francesco. Como Nasce o Direito. Editora: Cultura Jurídica Ltda. Belo Horizonte, 2003.