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Locação de imóveis e as dúvidas mais comuns


Autoria:

Olinda Caetano Garcia


Advogada com especialização em Direito imobiliário pela FMU, pósgraduanda em Formação de Docente pela UNINOVE, atualmente, como Pres. da Comissão de Segurança Pública OABSBC e membro efetivo da Com. de Propostas e Parcerias OABSP

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Resumo:

Trata dos problemas enfrentados na locação de imóveis quando não acompanhados por um profissional especialista, a fiança, o inadimplemento, as cláusulas contratuais, como o reajuste, foro.

Texto enviado ao JurisWay em 01/03/2017.

Última edição/atualização em 11/03/2017.



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Por mais comum que sejam as locações, a ausência de certos cuidados geram por vezes a busca da solução nos tribunais.

Por isso, alguns cuidados devem ser tomados por parte tanto do locador como do locatário, e dessa forma, tais problemas podem ser evitados com a locação do imóvel.

Muito comum que o locador lance mão de contratos prontos, muitos deles comprados em papelaria, ou então, um contrato copiado da internet ou de outros contratos que tenha guardado, o que, em regra, gera dificuldades caso tenha algum dia de realizar uma cobrança, ou execução.

O contrato é um título executivo judicial que tem por objetivo garantir a locação e o recebimento dos valores contratados a título de aluguel, e por ser um título executivo garante a execução de imediato.

Isso quer dizer que para que o contrato seja um título executivo é preciso que cumpra com todos os requisitos legais para tal fim, ou seja, é importante que um advogado(a) o redija e oriente ao cliente sobre os demais requisitos para a validade do contrato, para que sejam atendidos os requisitos elencados no artigo 784, VIII do CPC. (VIII – o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio).

Importante saber que estamos vivendo uma época em que a colaboração é a tônica das relações humanas e isso reflete no mundo jurídico, portanto, primar pela mediação prévia para sanar as questões contratuais é de bom alvitre para que seja desnecessária ida ao judiciário.

E nos casos de litígio as emoções em tais casos causam mais danos que benefícios, salvo exceções, complicando muitas vezes o que na realidade é de fácil solução. Normalmente, a relação entre locador e locatário tornam-se conflitantes e eis o motivo para que um advogado(a) venha mediar essa relação para que a melhor solução seja encontrada.

Existem possibilidades de mudanças, concessões contratuais que poderão trazer o benefício desejado para ambas as partes, sem comprometer a exigibilidade do cumprimento das cláusulas contratuais através dos adendos e outros mecanismos jurídicos que visem salvaguardar o direito das partes contratantes.

Contudo, caso o litígio seja inevitável, seja por ausência de um profissional do direito, ou porque as partes estejam irredutíveis, a ação será movida no foro eleito ou competente estabelecido no contrato.

Alguns cuidados são necessários antes da distribuição de uma ação, como as notificações extrajudiciais com o objetivo de salvaguardar os direitos e as obrigações.

No que tange as garantias da locação há uma corrente que defende que a ausência de garantia facilita nos casos enviados para solução no judiciário (artigo 59, §1º, da Lei 8.245/91), contudo, de minha parte, defendo que a garantia é necessária, uma vez que visa o pagamento do aluguel, sendo nos dias atuais o seguro fiança o mais indicado, embora mais caro.

No caso de fiador é de se saber que implica deixar imóvel próprio em garantia da locação e é importante que o fiador tenha mais de um imóvel.

Existem outros pontos relevantes a serem considerados como o reajuste do aluguel, o prazo da locação, observado o artigo 3º, parágrafo único da Lei do inquilinato.

De qualquer forma, essencial o acompanhamento de um advogado (a) que, em tese, representa ato de prevenção salvaguardando direitos e obrigações, como os casos de inadimplemento não só do aluguel, mas também atrasos nas contas água, energia elétrica e outras como condomínio.

 

 

por Olinda Caetano Garcia

advogada

Especialista em Direito Imobiliário

Blog. http://olindacaetanoadvogada.blogspot.com.br/

 

 

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