A regulamentação do contrato de locação "built to suit" pela Lei 12.744/12

A Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, conhecida como Lei do Inquilinato, dispõe sobre as locações de imóveis urbanos e descreve os procedimentos a serem observados nas ações a ela pertinentes.

Dentre os dispositivos da mencionada lei, há vários artigos expondo as regras gerais e as regras específicas que as partes devem se atentar na elaboração do contrato de locação convencional.

Não podemos olvidar que algumas cláusulas devem obrigatoriamente ser inseridas no contrato de locação convencional para evitar discussões judiciais desnecessárias, e outras são estipuladas livremente pelos contratantes locador e locatário, desde que haja equilíbrio e justiça nos direitos e obrigações assentadas no instrumento contratual.

Portanto, o equilíbrio e o respeito das normas legais são a base de todos os contratos de locação, dando segurança aos contratantes e evitando demandas judiciais de anulação, revogação ou resolução de cláusulas contratuais ou contratos locatícios.

Partindo deste prisma, qual seja, a segurança jurídica das partes contratantes, um novo artigo foi acrescentado à Lei do Inquilinato, visando regulamentar uma prática que vinha se apresentando com frequência nos últimos tempos, mas que ainda carecia de regulamentação própria.

A Lei n.º 12.744, de 19 de dezembro de 2.012, acrescentou o artigo 54-A à Lei 8.245/91, dispondo sobre a locação nos contratos de construção ajustada.

Vejamos:

Esse tipo de contrato de locação, conhecido como “built to suit”, ou “construído para servir”, é utilizado pelo mercado imobiliário brasileiro há algum tempo, porém não havia regras específicas e expressas na Lei do Inquilinato acerca da sua utilização e especificidades, daí a insegurança que permeava as partes quando da elaboração desta forma contratual, mormente porque neste tipo de negócio as obrigações são deveras vultosas.

Portanto, com a inserção deste novo artigo na Lei do Inquilinato, o contrato built to suit, até então atípico, passou a ser uma espécie de contrato de locação regulamentado por lei, afastando qualquer insegurança advinda nesta negociação.

Como visto, a Lei 12.744/12, que deu tipicidade a esta espécie de ajuste locatício, nomeou referida locação de “contrato de construção ajustada”.

Este tipo de negociação envolve aqueles casos em que até mesmo inexiste o imóvel objeto da locação, na qual será ainda construído pelo locador.

O locatário especifica as características que deseja no imóvel e o locador constrói o bem conforme pactuado. Ambos irão se beneficiar com a locação, pois o locador terá a garantia que o imóvel já estará locado por um longo período, cobrindo assim os gastos com a construção e percebendo lucros posteriores, e o locatário terá um imóvel também por um longo período sem incômodos e nas precisas características que necessita para seu negócio.

Grandes empresas não precisam gastar com construções e por isso podem investir em tecnologia e mercadoria. Por outro lado, o locador garante o retorno do investimento, aferindo lucros posteriormente.

Assim, a locação nos contratos de construção ajustada estimula as atividades comerciais, industriais, empresariais e imobiliárias na medida em que fomenta os setores acima garantindo segurança aos contratantes.

Conforme disposto no novo artigo 54-A, alguns requisitos devem ser observados, como por exemplo, a locação não pode ter finalidade residencial e o imóvel deve ser urbano.

Não obstante, percebe-se ainda que as cláusulas deste contrato de locação não residencial são peculiares ao disciplinar sobre o valor do aluguel, que pode ser livremente pactuado; o prazo da locação é determinado; poderá haver renúncia ao direito de revisão do valor do aluguel durante o prazo da locação; ou ainda a multa contratual, no caso do locatário entregar o imóvel antes do prazo final da locação, não pode ultrapassar a soma dos valores dos aluguéis vincendos até o termo final da locação, sendo, portanto, limitada.

Nos termos da lei, o locatário não poderá simplesmente comunicar precocemente o locador de que não tem mais interesse no imóvel, ou seja, denunciar imotivadamente a locação. No caso da denuncia antecipada do vínculo locatício, o locatário terá que arcar automaticamente com a multa convencionada, e conforme dito, não poderá ser maior que a soma dos alugueis que ainda venceriam.

Assim, o artigo 54-A acrescentado à Lei do Inquilinato pela novel legislação ordinária traz consigo requisitos que garantem efetiva segurança jurídica ao locador e ao locatário, tratando-se de um avanço e modernização da legislação pátria que regula o setor imobiliário.

O aquecimento do mercado imobiliário verificado nos últimos anos, especificamente o construtivo, ensejava que as regras outrora atípicas acerca do built to suit fossem tipificadas com urgência, o que ocorreu com o advento da Lei 12.744/12, dando segurança jurídica aos contratantes.

Por fim, as disposições procedimentais da Lei do Inquilinato são aplicadas na locação por contrato de construção ajustada (built to suit), conforme a parte final do artigo 54-A. Não obstante, passando agora a ser um contrato tipificado inserido na Lei 8.245/91, as disposições que não forem com ela incompatíveis devem ser obrigatoriamente observadas, como o direito do locatário purgar a mora, as garantias dos contratos de locação, dentre outras.