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O CONTRATO DE CORRETAGEM DE IMÓVEIS E AS INOVAÇÕES DA LEI QUE REGULAMENTA A ATIVIDADE DE CORRETOR DE IMÓVEIS


Autoria:

Ana Lucia


Graduada em Direito pela Faculdade de Talentos Humanos em Uberaba/MG.

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Resumo:

Trata-se de estudo desenvolvido para aprendizagem da subespécie contratual de corretagem de imóveis, assim como, particularidades e novidades da Lei 6.530/78 que torna legítima a atividade de corretor de imóveis.

Texto enviado ao JurisWay em 28/08/2016.

Última edição/atualização em 29/08/2016.



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1 INTRODUÇÃO   

O presente artigo tem o propósito de propiciar conhecimento sobre contrato de corretagem de imóveis e os novos preceitos da lei que reconhece a profissão dos corretores de imóveis. Considerando as progressivas modificações no seguimento imobiliário em virtude do avanço da atividade comercial, além da constante evolução jurídica dos institutos em pauta, faz-se necessário reiteradas investigações acerca do objeto de estudo apresentado. Neste cenário, no qual, leva-se em conta a expansão do mercado imobiliário e a oscilação do negócio jurídico, o papel do corretor é de suma importância para o assessoramento das transações imobiliárias, empreendimento benéfico ao comitente, uma vez que, lhe resguarda a incansável disposição de tempo na busca por interessados no negócio. Para o bom funcionamento desta relação contratual, importante valer-se do que determina o Código Civil de 2002, sincronicamente aos basilares princípios contratuais, sem, contudo, abster-se do que dispõe a Constituição Federal, o Código de Defesa do Consumidor no que couber e as normas especiais relativas. Dessa maneira, o ordenamento determina elementos norteadores para otimização do exercício da corretagem, sobretudo no que diz respeito aos direitos e deveres do corretor. 

Apesar de arcaica, a profissão do diligente corretor, o instrumento operacional que norteia este mister (contrato de corretagem) é inovador e traz em si numerosas peculiaridades que serão tratadas ao longo do desenvolvimento deste artigo. A relevância deste tema encontra sustentáculo no aperfeiçoamento do saber jurídico em estudo, para melhor contribuir com as tratativas dos negócios imobiliários, do mesmo modo em que, auxilia o desenvolvimento econômico. Para tanto o assunto se fragmenta em um breve esclarecimento sobre o contrato latu sensu e um conteúdo substancial a cerca do contrato de corretagem de imóveis na dimensão de suas nuances e inovações legislativas.   

2 NOÇÃO DE CONTRATO LATU SENSU   

Antes de adentrar na essência do presente trabalho, é importante destacar o conceito do contrato lato sensu, sob a compreensão de grandes doutrinadores civilistas. Segundo Orlando Gomes (2008), as relações jurídicas são antecedentes, originadoras da obrigação, o embrionário jurídico composto de “direitos, faculdades, pretensões, deveres e obrigações, ônus, encargos”, considerando este compósito uma vinculação que dá ensejo à eficácia contratual. Com maestria Diniz (2013) denota que o contrato nasce com a vontade e se desenvolve com a fusão entre o pressuposto de fato e de direito. “Seu habitat é o ordenamento Jurídico. Seu efeito é a criação, modificação ou extinção de direitos e obrigações, ou melhor, de vínculos jurídicos de caráter patrimonial.”  Além disso, o contrato que se orienta pelas transformações sociais, adquire novo perfil, despojado de exigência, no que tange aos integrantes da relação jurídica contratual, o que torna a intervenção de duas pessoas a típica bilateralidade, enquanto a interposição de três ou mais, pluralidade (DINIZ, 2013).  Sem prejuízo das sábias elucidações dos ilustres doutrinadores, Gagliano e Pamplona Filho (2014, p. 52), magnificamente, provocam um novo olhar contratual sob a escora do direito civil-constitucional, a saber:  

[O contrato é compreendido como] um negócio jurídico, por meio do qual, as partes, visando a atingir determinados interesses patrimoniais, convergem as suas vontades, criando um dever jurídico principal (de dar, fazer ou não fazer) e, bem assim, deveres jurídicos anexos, decorrentes da boa-fé objetiva e do superior princípio da função social.  

Compreensível inferir o contrato como sendo um membro da família do negócio jurídico que deve regrar-se pela vontade declarada, desde que submetidos “aos pressupostos de existência, validade e eficácia, impostos pela norma jurídica que sobre ele incide” (AZEVEDO apud GAGLIANO; PANPLONA FILHO, 2014, p. 55). A sistemática contratual perpassa diversos atos que integram o mecanismo como um todo. Azevedo (apud SOUZA, 2008) considerou que, tal metodologia deve perfazer uma “eliminação progressiva” de forma a investigar em primeira instância o plano de existência no qual se constata os elementos essenciais: vontade, objeto e forma e dessa maneira conferir a real existência ou a simples aparência de negócio e se assim o for, é eliminado e não avança ao passo seguinte; os negócios existentes prosperam a segunda instância, que por sua vez, avalia a juridicidade de cada elemento existencial comoa hipótese da vontade ser expressa com liberdade e boa-fé, a possibilidade de os sujeitos da relação serem dotados de capacidade e legitimidade, a hipótese de que a atividade a ser desenvolvida seja lícita e a eventualidade da forma de externar a vontade ser prevista em lei; e assim unicamente os negócios válidos integram a terceira e última instância, qual seja, a eficácia.   

3 PECULIARIDADES DA SUBESPÉCIE CONTRATUAL DE CORRETAGEM DE IMÓVEIS   

Na majestosa observação de NEGREIROS, 2002, apud BEVILAQUA, “[...] classificações propostas pela dogmática jurídica [...] são operações lógicas, impostas pela necessidade de ordem que experimenta o espírito humano, e contribuem poderosamente para a clareza das ideias.” Isto é posto para interligar a necessidade de ordem aos procedimentos existentes na sociedade.  Diante desta necessidade, convém ao legislador, integrar no ordenamento jurídico, o típico contrato de corretagem de imóveis para organizar procedimentos já factuais desde os tempos medievais. Desse modo, para tratar deste capítulo, indispensável antes se ater ao corretor de imóveis - principal integrante desse ato vinculativo. A figura do corretor existe desde a era medieval em que eram chamados de mediadores. Regularmente faziam juramento antes de serem eleitos para então ministrar negócios à distância, assim como atuar como intérprete estrangeiro. Procediam ainda, como defensores da legitimidade comercial. Apesar disso, não possuiam fé pública, sendo esta, conquistada tempos depois. Outra particularide é que não lhes era permitido, exercerer sua função como autônomo ou sócio (REQUIÃO, 2014, p. 264). A profissão se expande na Alemanha, na baixa idade média. Eram apontados até então como “funcionários da cidade, investidos de uma função pública”. Tal ofício passa por diversas mudanças, que se iniciam no século XIII (REQUIÃO, 2014, p. 264). Com o advento da urbanização acelerada do século XIX e a crescente demanda por habitações no Brasil é que segundo o Centro de Estudos Alvorada “começam a surgir os primeiros corretores de imóveis, assim denominados profissionalmente, nas capitais ou grandes conglomerados urbanos” (2000?). O Código Civil de 1916 não abarcava determinadas classes de profissões, no entanto, como dito anteriormente, diante das exigências sociais e das atividades necessárias ao desenvolvimento da coletividade, a intermediação, tornou-se manifesta pelos costumes, efeito da regulamentação do contrato de corretagem, instituído pela lei 6.530 de 1978 e disciplinado pelo Código Civil de 2002 nos artigos 722 e seguintes (COLTRO, 2013). Sobre essa temática, o nobre doutrinador Venosa (1997, apud COLTRO) delineia um entendimento inovador ao ponderar que "[...] raramente o corretor se limita a simples intermediação. Por isso, para a corretagem acorrem princípios do mandato, da locação de serviços, da comissão e da empreitada, ente outros [...]." Motivo pelo qual, a mediação na corretagem deve ser assimilada sob um contexto mais amplo, dado que, o ofício do corretor não se limita a simples proximidade entre as partes, como se verifica na mediação pura e sim abrange uma atividade que integra elementos intrínsecos ao negócio jurídico, tais como: acordar, incentivar, persuadir e informar (SILVA, 2014). Partindo desse exame sobre o progresso histórico da atividade do corretor, conceitualizemos a função: 

 

[...] o corretor serve de intermediário entre pessoas que deseja contratar; é mediador de negociação de caráter mercantil e o seu ofício limita-se, em regra, a receber propostas de uma pessoa e a transmití-las a outra. A sua atividade se desenvolve na conclusão do negócio que imprime natureza empresarial à mediação (REQUIÃO, 2014, p. 265).   

A essência do serviço destes profissionais é firmada pelo contrato de corretagem: “pelo qual os corretores se capacitam a intermediar negócios alheios [...] não podendo na sua atividade imiscutir o seu próprio interesse [...] é um intrumento material da convenção, ou, [...] uma máquina humana para fazer contratar” (REQUIÃO, 2014, p. 266).  Dessa forma, complementa Carlos Roberto Faleiros Diniz:  

[...] corretagem é o contrato pelo qual o corretor presta serviço ao contratante e se obriga, mediante a paga de remuneração, a intermediar negócios, obedecendo às instruções do contratante, ou lhe presta outros serviços que lhe são privativos e estão estabelecidos em lei (2008, p. 122).  

Note-se que, a expressão corretagem pode ser empregada tanto para designar contrato, quanto para indicar atribuição do corretor, além de dar a entender remuneração daquele que atingiu o resultado favorável da relação contratual (COLTRO apud CHAVES, 2013). O típico contrato de corretagem é gerido pelo Código Civil nos arts. 722 a 729, cabível a corretagem de maneira geral, porém considerando as particularidades das leis próprias de cada instituto (REQUIÃO, 2014). Diante deste Juízo, a natureza contratual desse emblemático contrato se faz límpida no artigo 722 do Código Civil ao classificar que: "Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada à outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme instruções recebidas.” Numa análise sucinta, tal espécie contratual se fragmenta em: a) bilateralidade, evidenciando o aspecto obrigacional entre aquele que se compromete com o fruto do empenho (corretor) e aquele que se incumbe de remunerar pelo acordo de interesses (comitente); b) onerosidade, pressupondo que a comissão deve ser paga em benefício da consumação dos serviços prestados; c) consensualidade, reverenciando a vontade como pressuposto de formação do contrato, que pode ser manifesta por diversas formas de comunicação; d) aleatoriedade, em virtude da condicionante efetivação do contrato para concessão do rendimento correspondente; e) acessoriedade, pelo efeito vinculante ao contrato principal (COLTRO, 2013). Tendo elucidado sucintas observações a respeito da função do corretor e do contrato de corretagem como instrumento operacional, importante inteirar-se da atribuição fundamental dos princípios na esfera contratual.   

3.1 PRINCÍPIOS FUNDAMENTAIS APLICÁVEIS AO CONTRATO DE CORRETAGEM   

Sobre o subtítulo, Gagliano e Pamplona Filho esclarecem que: “Por princípo, entendem-se os ditames superiores como fundentes e simultaneamente informadores do conjunto de regras do Direito Positivo. Pairam, pois, sobre toda a legislação, dando-lhe significado legitimador e validade jurídica” (2014, p. 65, grifo do autor). De acordo com o entendimento dos citados autores, o berço do ordenamento jurídico provou mudanças positivas ao deixar o excessivo aspecto patrimonial do Direito Civil e progredir a primazia da pessoa humana (GAGLIANO; PAMPLOMA FILHO, 2014). Para o moderno Direito Contratual proveitoso tratar dos principíos de maior importância, a começar pelo principio da dignidade da pessoa humana. Dissertando sobre o assunto, Gagliano e Pamplona Filho ponderaram que:  

[...] por se tratar de cláusula geral, de natureza principiológica, a sua definiçãoé missão das mais árduas, muito embora arrisquemo-nos em dizer que a noção jurídica de dignidade traduz um valor fundamental de respeito a existência humana, segundo as suas possibilidades e expectativas, patrimoniais e efetivas, indispensáveis à sua realização pessoal e à busca da felicidade  (2014, p. 67, grifo do autor).  

Sendo assim pode-se inferir que o instituto contratual perpassa a dignidade da pessoa humana e confere a esse organismo um novo direcionamento que se vale de “uma verdadeira cláusula geral de tutela e promoção da pessoa humana, tomada como valor máximo pelo ordenamento” (TEPEDINO apud GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2013, p. 68). 

Credibilizando o entendimento conceitual do professor de ética para concursos, Seixas [2000?], compreende que o comportamento social disciplinado pelas regras morais pressupõe uma conduta ética que, por sua vez, junta-se ao Direito, atribuindo a pessoa, valores morais, sobretudo o de dignidade. Dessa maneira, a título de exemplo, o corretor de imóveis não pode estipular comissão aquém ou além daquela estabelecida pela tabela de honorários da região a que se limita, conforme previsto nos artigos 3º, inciso I e 6º, inciso V do Código de Ética Profissional dos Corretores de Imóveis (Resolução`- COFICI, n.º 326/92), in verbis:  

Art. 3° - Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação ao exercício da profissão, à classe e aos colegas: I - considerar a profissão como alto título de honra e não praticar nem permitir a prática de atos que comprometam a sua dignidade [...] Art. 6º - É vedado ao Corretor de Imóveis: V - receber comissões em desacordo com a Tabela aprovada ou vantagens que não correspondam a serviços efetiva e licitamente prestados [...]  

Destarte, o contrato de corretagem deve consolidar-se pelos procedimentos atinentes à dignidade da pessoa humana frente a qualquer princípio a ele relativo, levando-se em conta cada caso concreto, pautando-se pelo princípio da proporcionalidade, na eventualidade de conflitos principiológicos (GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2014). Dando continuidade à explanação sobre os princípios mais relevantes ao contrato de corretagem, Gagliano e Pamplona Filho dignificam a magnitude do princípio da autonomia da vontade quando afirmam que “contrato sem vontade não é contrato” (2014, p.72). Segundo Silvio de Salvo Venosa: “Essa liberdade de contratar pode ser vista sob dois aspectos. Pelo prisma da liberdade propriamente dita de contratar ou não, estabelecendo-se o conteudo do contrato, ou pelo prisma da escolha da modalidade do contrato” (2015, p. 409). A autonomia da vontade não pode ser compreendida de forma absoluta, uma vez que, a lei intevem sobre ela com o intuito de resguardar o bem comum. (GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2014). Ilustrando a cerca deste princípio aponta-se o caso do comprador que pactua com a construtora e após fechar o negócio se surpreende com a injusta cobrança da comissão de corretagem. Isso porque, o caso em comento é adstrito à relação consumerista que adverte que, para o consumidor afiliar-se às cláusulas contratuais, é fundamental que a oferta anunciada seja clara, precisa e não omissa, conforme prenunciado no artigo 31 do Código de Defesa do Consumidor. Sendo assim, a construtora não se valeu da autonomia da vontade e portanto ajustou contrato sem recorrer à supremacia da legalidade contratual (ARECHAVALA, 2012). Ainda sobre o exemplo inquerido, é ponderoso observar o caso sob o prisma do princípio da função social, examinando que, ainda que a relação de consumo apresentada não estivesse eivada de vício de consentimento, o resultado atingido como consequência do ato praticado pela construtora seria contrário à ordem pública. Desta forma, seria contrário ao ordenamento jurídico, pois que não há equivalência nas prestações celebradas. Assim, Flavio Tartuce (apud VENOSA, 2005, p. 315) aduz com perspicácia:  

[...]a função social do contrato, preceito de ordem pública, encontra fundamento constitucional no princípio da função social do contrato lato sunsu (arts. 5º XXII, XXIII, e 170, III), bem como no princípio maior de proteção da dignidade da pessoa humana (art. 1º, III), na busca de uma socidade mais justa e solidária (art. 3º, I) e da isonomia (art. 5º, caput). Isso, repita-se, em uma nova concepção do direito privado, no plano civilconstitucional, que deve guiar o civilista do nosso século, seguindo tendência de personalização.  

Por outro lado, no decorrer do contrato é primordial que os atos realizados sejam pontualmente disciplinados por lei, contribuindo assim para a aplicabilidade da boa fé objetiva, que nada mais é do que “um conceito ético, moldado nas idéias de proceder com correção, com dignidade, pautando sua atitude pelos princípios da honestidade, boa intenção e no propósito de ninguém prejudicar” (RODRIGUES apud RECLA, 2002, p. 60).  Isto posto, para demonstrar que, além do rompimento com os príncipios da autonomia da vontade e da ordem social, a constrtutora exemplificada faltou com a boa fé ao impor o pagamento da comissão, já que, segundo Gonçalves (apud ARECHAVALA, 2007, p. 448):  

Quem usualmente paga a comissão é quem procura os serviços do corretor, encarregando-o de procurar determinado negócio. Não determinando a lei quem deve pagar a corretagem, prevalecem os usos locais. Nos contratos de compra e venda, a praxe é a comissão ficar a cargo do vendedor.  

À vista disso, a cláusula que onera o comprador ao pagamento da comissão é notoriamente abusiva, antagônica ao comportamento ético e leal e desconsidera o que dispõe a moderna retórica que diz respeito ao princípio fundamental da boa fé objetiva no art. 422 do Código Civil: “Os contratantes são obrigados a guardar, assim, na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.”   

4 NATUREZA PROFISSIONAL DO CORRETOR DE IMÓVEIS   

A doutrina majoritária preceitua que existem duas grandes classes de corretores, quais sejam: oficiais e livres. De acordo com Tepedino e Coltro (apud TARTUCE, 2004 p. 129; 2007, p. 37) “Quanto aos corretores oficiais, gozam eles de fé pública, havendo seis classes apontadas pelos doutrinadores citados: a) fundos públicos; b) mercadorias; c) navios; d) operações de câmbio; f) valores.” Trata-se de exercício instituído por lei especial (TARTUCE, 2014). Os corretores livres não se submetem a nenhuma investidura oficial, a exemplo do corretor de imóveis, objeto de estudo deste tema. Apesar disso, atêm-se aos pressupostos de validade do negócio jurídico, dispostos no artigo 104 do Código Civil, a saber: “I -  agente capaz; II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável; III - forma prescrita ou não defesa em lei.”  A compreensão dos requisitos de eficácia é de suma importância para o negócio jurídico. A venda de um imóvel, por exemplo, realizada por agente capaz e casado sem anuência do cônjuge ou suprimento judicial, poderá ser anulada conforme preceitua o artigo 1.649 do Código Civil; assim como, não é permitido ao corretor auferir ganhos do promitente, quando subordinado ao dever contratual de prestar serviços à construtora. Isto posto, para se ater a lei, a moral e aos bons costumes e portanto ao objeto lícito e possível; igualmente elementar, deve-se verificar que a corretagem segue a regra geral da informalidade das relações, estendendo-se às  diversas formas de comunicação e dessa maneira apoia-se à regra da livre forma de convencionar, sem, contudo se eximir de métodos que requerem maior segurança a negociação (NEGÓCIO JURÍDICO... [2000?]). 

 

Pontes de Miranda (apud COLTRO, 2013) observa que a palavra corretor advém do vocábulo francês courtier que denota correr, em razão do esforço empreendido para aproximar as partes e concluir o negócio. Definição bem empregada à função do corretor, ao constatar todo empenho, característico da profissão, em investir tempo, dinheiro e muita energia para alcançar o resultado útil. Assim, em virtude do risco peculiar da profissão, cabe ao corretor cumprir com zelo e prudência todas as obrigações atinentes ao negócio, valendo-se de todas as informações pertinentes, com vistas a preservar-se de negócios inadequados, “sob pena de responder por perdas e danos”, conforme determinado pelo parágrafo único do artigo 723 do Código Civil. Outro pormenor da profissão a ser apreciado encontra-se na categoria à qual se limita. Instituída no ano 1986, o Ministro de Estado do Trabalho Almir Pazzianotto Pinto, no exercício de suas atribuições, integra os corretores de imóveis à classe dos profissionais liberais e de modo consequente subordina-os à Confederação Nacional dos Profissionais Liberais (CNPL). Fica, portanto, deliberado, em conformidade com o parágrafo 1º do artigo 1º da CNPL, que o corretor de imóveis pertence à natureza daquele “legalmente habilitado à prestação de serviço de natureza técnico-científica de cunho profissional com liberdade de execução que lhe é assegurada pelos princípios normativos de sua profissão, independentemente de vínculo da prestação de serviço” (CORRETOR DE IMÓVEIS...[2000?]). Nesse sentido, vale ressaltar que a imparcialidade do ofício requer autonomia na atividade, típica da corretagem. Desse modo, não pode o corretor subordinar-se a uma das partes em prejuízo da outra, o que evidenciaria relação de emprego, conflitante com a natureza do profissional liberal (COLTRO, 2013). A corretagem de imóveis é um ofício instituído pela Lei 6.530/1978 e regulamentado pelo Decreto 81.871/1978, orientada pelo Código de Ética da classe trabalhadora (Resolução - COFECI n.º 326/92), estendendo-se subsidiariamente ao Código Civil e ao Código de Defesa do Consumidor (DINIZ, 2008). Em vista disso, estatui o artigo 2º da Lei 6.530/1978: “O exercício da profissão de Corretor de Imóveis será permitido ao possuidor de título de Técnico em Transações Imobiliárias”. Além do mais, sistematiza o artigo 3º da lei em pauta: “Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.”  Como bem deliberado pelo legislador, as funções ora mencionadas são atribuições privativas do corretor de imóveis e atendem ao dispositivo constitucional do artigo 5º, inciso XIII, nestes termos: “é livre o exercício de qualquer trabalho, ofício ou profissão, atendidas as qualificações profissionais que a lei estabelecer.”  A penalidade atribuída àquele que exerce a profissão sem seguir os trâmites legais desta, está prevista no artigo 47 da Lei das Contravenções Penais:   

Exercer profissão ou atividade econômica ou anunciar que a exerce, sem preencher as condições a que por lei está subordinado o seu exercício: Pena – prisão simples, de quinze dias a três meses, ou multa.  

Logo, a atuação ilegal do corretor de imóveis percorre dois caminhos “o primeiro, representado pela autuação administrativa por parte do CRECI e, o segundo, pela lavratura de Termo Circunstanciado na Polícia Federal, para que o infrator responda na esfera penal pela Contravenção Penal” (EXERCÍCIO ILEGAL... [2000?]). No entanto, há entendimentos jurisprudências favoráveis à remuneração daqueles que não se amoldam aos ditames legais, mas tenham efetivadoo negócio, desde que subsista a boa fé e o consentimento do vendedor (COLTRO, 2013). Apesar disso, a Suprema Corte já se pronunciou a favor da redução considerando:  

[...] a inexistência de contrato escrito e a circunstância de não se ter como razoável que a prática profissional sem a inscrição no Conselho de classe, submissão à fiscalização, pagamento de impostos e anuidade respectivas, possa gerar direitos iguais aos daqueles que exercem a atividade regularmente. Redução (SÃO PAULO, Tribunal de Justiça, REsp 331638 SP 2001/0087636-0, Relator: Min. Aldir Passarinho Junior, 2003).  

A autêntica atuação do corretor pode perfazer a diretriz da independência, filiando-se ao escritório próprio ou associando-se a uma imobiliária de forma autônoma, ou ainda vinculando-se à determinada imobiliária mediante a relação de emprego que resulta do preenchimento dos elementos requisitados pelo artigo 3º da Consolidação das Leis do Trabalho, quais sejam: “serviços de natureza não eventual a empregador, sob a dependência deste e mediante salário.”  

4.1 RESPONSABILIDADE CIVIL   

Para cumprir o aparato legal de responsabilidade como justiça social, o ordenamento determina alguns deveres “que conforme a natureza do direito a que correspondem, podem ser tanto positivos, de dar ou fazer, quanto negativos, de não fazer ou tolerar alguma coisa. Fala-se, até, em um dever geral de não prejudicar ninguém, expresso pelo Direito Romano através da máxima neminem laedere” (CAVALIERI FILHO, 2014, p. 13, grifo do autor).  Defronte a pena de Talião (século III a. C) imposta na medida do dano causado, sob a premissa “olho por olho, dente por dente”, em que predomina a ausência da culpa na responsabilidade e assim não analisa o caso concreto, carecendo de tratamento igualitário aos iguais e diferenciado aos diferentes, o ideal de justiça estava fadado ao fracasso. Assim, após inúmeros percalços, a evolução social clamou pela inserção da culpa “como regra em todo direito comparado” (TARTUCE , 2013, p. 424). Dessa maneira, como bem lembra Cavalieri Filho (2014) não cabe julgamento àquele que agiu com precaução, logo, a culpa é um requisito para tipificação da responsabilidade subjetiva além de precisar seu aspecto latu sensu, ou dolo, melhor dizendo, a culpa somada à intenção de prejudicar. Valendo-se dessa premissa, Cardoso (2014) definiu, levando-se em conta a natureza do corretor de imóveis, que se descreve, conforme o Estatuto da Confederação Nacional dos Profissionais Liberais como “Aquele legalmente habilitado à prestação de serviços de natureza técnico-científica de cunho profissional com a liberdade de execução que lhe é assegurada pelos princípios normativos de sua profissão, independentemente de vínculo da prestação de serviço”, terá, portanto, responsabilidade civil, em regra, exclusivamente pessoal, já que, de posse um escritório imobiliário não está obrigadoà abertura de pessoa jurídica. Além do mais estabelece o artigo 14, parágrafo 4º do Código de Defesa do Consumidor: “A responsabilidade pessoal dos profissionais liberais será apurada mediante a verificação de culpa.” Noutra linha de pensamento, Campos (2014) examinou que o corretor de imóveis responde subjetivamente quando não incidir cabimento de legislação específica ou do Código de Defesa do Consumidor. Deste modo, estabelece o parágrafo único da do artigo 723 acresciso pela Lei 12.236/10:   

Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.  

Assim sendo, uma vez comprovado que não há relação entre o dano e a mediação do corretor, fica este desobrigado de reparar.  Entretanto, a aludida colocação se difere do liame existente entre imobiliária e comitente. Neste cenário, a responsabilidade incide na regra objetiva do artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor: “O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.”, isso por que, nesta condição verifica-se uma relação entre os elementos estruturais dos artigos 2º e 3º da mesma lei, conforme entendimento do Ministro Sidnei Beneti (2010, Rio de Janeiro, Tribunal de Justiça, REsp: 1087225 apud Cardoso, 2014):  

É possível a aplicação do CDC à relação jurídica firmada entre o promitente comprador e a corretora imobiliária para realização de negócio de compra e venda de imóvel, tendo em vista que os serviços oferecidos pela empresa de corretagem de imóveis são bens juridicamente consumíveis, remunerados, servem para suprir a necessidade do comprador, destinatário final do serviço, restando caracterizada a relação de consumo [...]  

Note-se que, perante as situações apresentadas, o maior beneficiado é aquele que recai sobre a relação consumerista (imobiliária/comitente), visto que, atribui-se a imobiliária o dever de demonstrar que “não houve defeito no serviço prestado” e na hipótese de prova inexequível avocará a responsabilidade, enquanto que, na relação subjetiva (corretor/comitente) o ônus da prova é conferido ao comitente (CAMPOS, 2014). No entanto, a regra da responsabilidade subjetiva do corretor poderá apresentar exceções, conferindo-o responsabilidade objetiva, é o que se convalida no caso concreto a seguir:  

DIREITO PROCESSUAL CIVIL, CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE. PREQUESTIONAMENTO DE TESE. IMPRESCINDIBILIDADE. CORRETORA QUE INTERMEDEIA A CELEBRAÇÃO DECONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA QUE, DESDE A ORIGEM MOSTRAVA-SE NULO, VISTO QUE A VENDEDORA TIVERA A FALÊNCIA DECRETADACERCA DE UM ANO ANTES E O BEM IMÓVEL ENCONTRAVA-SE PENHORADO. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. POSSIBILIDADE. (MINAS GERAIS, Tribunal de Justiça, REsp 1266937 MG 2011/0115932-7, Relator: Min. Luís Felipe Salomão, 2011).  

Na situação em epígrafe, fica evidente a inobservância do dever de prestar todas as informações sobre o negócio, previsto no artigo 723 do Código Civil, fato não levado ao conhecimento da construtora, cabível, portanto, a lei geral sobre a especial como um método de interpretação capaz de conferir “às decisões um caráter mais justo e de maior aprofundamento no âmbito das relações jurídicas da atividade de corretagem” (CARDOSO, 2014). Não obstante, há possibilidade de aplicação da responsabilidade solidária entre corretor e imobiliária, conforme o entendimento do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, nestes termos:   

INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DÍVIDA CONDOMINIAL NÃO COMUNICADA AO COMPRADOR. EVIDENCIADA A CULPA DA IMOBILIÁRIA E DO CORRETOR. SOLIDARIEDADE (Recurso Cível 71003753985 RS, Relator:  Marta Borges Ortiz, 2012).  

No caso em comento, a magistrada se ateve aos fortes indícios da ciência das partes quanto ao passivo condominial. Assim, ante a leviandade nos esclarecimentos do acordo e considerando a culpabilidade decorrente dos artigos 186 e 927 do Código Civil, o dever legal de solidariedade previsto no artigo 942 do Código Civil, bem como, do diálogo das fontes prenunciadono artigo 7º do Código de Defesa do Consumidor, restou comprovado à responsabilidade solidária e objetiva do corretor e da imobiliária.   

4.2 REMUNERAÇÃO   

 

De adordo com a lição do artigo 725 do Código Civil “A remuneração é devida ao corretor, uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”. Neste ponto, Silvio de Salvo Venosa, interpreta que:   

O corretor somente fará jus à remuração, denominada geralmente comissão, se houver resultado útil, ou seja, a aproximação entre o comitente e o terceiro resultar no negócio [...] Persiste o direito de remuneração, em princípio se o negócio não se realizar por desistência ou arrependimento do comitente (2015, p. 369).  

A frente dessa hermeneutica, indaga-se: em que momento se verifica o resultado útil? Para argumanetar este assunto, Antônio Coltro (2013, p. 101) avaliou que não basta a simples intermediação do corretor, é preciso que da aproximação das partes floreça o doce fruto da conquista, qual seja, “o acerto entre as partes no tocante as condições e forma da transação, de maneira a restar apenas executem elas o combinado.”  Dessa forma, embora o contrato de corretagem seja conexo ao contrato principal de compra e venda de imóvel, não se admite a imposição de cláusula que condicione a comissão à assinatura da escritura definitiva. Por outro lado, a diretriz jurisprudencial oportuniza o condicionamento, à fixação do negócio, que nada mais é, do que o resultado produtivo da mediação (COLTRO, 2013). No tocante ao arrependimento do comitente, pertinente enfatizar que, mesmo sob esses contratempos, a remuneração é merecida. Com tal caracteristica, se manifesta a compreensão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul ao mensurar que numa dada ocasião:  

[...] com a celebração [do] contrato encerrou-se o ofício da corretora, a qual deu por concretizada a venda, recebendo, naquela data, o cheque pós datado referente à comissão de corretagem [...] Contudo, durante o trâmite do processo de financiamento imobiliário, o contratante discordou do valor das prestações a serem pagas, rescindindo o contrato e sustanto o cheque em apreço. [...] o direito à percepção de corretagem é incontestável, ainda que por posterior rescisãocontratual, mas não por culpa da corretora [...] (REsp 1228180 RS, Relator: Raul Araújo, 2011).  

Entretanto, pode intercorrer um fato antecedente ao arrependimento do comitente que motivará uma nova concepção de julgamento, de modo que,   

 

[...] Num contrato de compra e venda de imóveis é natural que, após o pagamento de pequeno sinal, as partes requisitem certidões umas das outras a fim de verificar a conveniência de efetivamente levarem a efeito o negócio jurídico, tendo em vista os riscos de inadimplemento, de inadequação do imóvel ou mesmo de evicção. Essas providências se encontram no campo das tratativas, e a não realização do negócio por força do conteúdo de uma dessas certidões implica mera desistência, não arrependimento, sendo, assim, inexigível a comissão por corretagem. Recurso especial não provido (SÃO PAULO, Tribunal de Justiça, REsp1.183.324 - SP, Relator: Min. Nancy Andrighi, 2011).  

Outrossim, acorretagem não se limita a simples anuência das partes ou a mera indicação do corretor, a menos que, da atuante participação deste em todos os estágios da transação sobrevenha o acordo negocial.   Importante ressaltar que, a permuta de imóveis por ensejar a venda de duas propriedades numa mesma intermediação, de modo consequente, faz jus a duas remunerações, conforme julgado a seguir:   

Corretagem. Hipótese em que houve permuta de imóveis. Comissão devida em relação a cada propriedade. Percentual estabelecido em 6% sobre o valor de cada imóvel. Admissibilidade. Recurso parcialmente provido (SÃO PAULO, Tribunal de Justiça, AC n 226.165-2 - SP, Relator: Des. Antonio Augusto Corrêa Viana, 1994 apud Coltro2013).  

Sobre a natureza da remuneração Antonio Coltro definiu que: “A corretagem pode ser estabelecida tanto em valor certo ou determinado, como em percentual sobre a quantia referente ao negócio” (2013, p. 107). Isso porque, a comissão pode ser efetuada em dinheiro, espécie ou pelo chamado over price (preço acima), condição em que o comitente autoriza o corretor a obter o rendimento que lhe confere, por intermédio de uma importância fixada além daquela pedida pelo imóvel. No tocante ao over price, ressalta-se ainda que, cabe ao corretor diligenciar o preço do imóvel com razoabilidade, com vistas a não prejudicar o negócio, de forma a observar as disposições do comitente, os bons costumes e a ordem pública (COLTRO, 2013). Registra-se que, a comissão é devida ao corretor, ainda que o negócio tenha se concretizado sem a sua intervenção, quando se tratar de contrato expresso com exclusividade, ressalvada prova de inércia ou ociosidade, em concordância com a redação dada pelo artigo 726 do Código Civil. 

 

Trocando em miúdos, Assunpção Alves (apud TARTUCE, 2012) elucidou que, na hipótese de ambiguidade quanto a conveniência da remuneração em virtude da divergência de entendimentos jurisprudenciais e havendo “ausência de ajuste ou previsão contratual, o cabimento da comissão deve ser analisado no caso concreto, à luz do princípio da boa fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa.”   

5 INOVAÇÕES DA LEI 6.530   

Sabe-se que a atividade laboral do corretor de imóveis é normatizada pela Lei 6.530/78, sabe-se ainda que para o exercício de tal ofício é imprescindível a inscrição no Conselho Regional de Corretores de Imóveis. Conquanto, embora a referida lei regulamente a profissão na dimensão dos direitos, obrigações e órgão de classe representativo, até o ano de 2014 havia uma disparidade  na relação de corretores vinculados a pessoa jurídica de forma autônoma, de maneira que, o maior número de empresas conferia a esse mister o jugo da relação de emprego (SASSON, 2013). A Consolidação das Leis do Trabalho elencou os pressupostos para a conceituação de empregado, quais sejam: pessoalidade, não eventualidade, onerosidade e subordinação. Correlacionando esses requisitos a rotina de trabalho do corretor aliado a uma imobiliária, a qual, comporta superior hierárquico, obdiência à normas internas e remuneração, pode-se inferir que a situação fática encontra perfeito ajuste à norma trabalhista. Assim, na hipótese de comprovação das formalidades que qualificam a relação de emprego, não poderia se falar em contrato de autônomo, em atenção ao princípio da primazia da realidade, pelo qual “pressupõe que a verdade dos fatos prevalece sobre o contrato formal” (BARBOSA, 2015). Levando-se em conta a primazia desse embasamento, a Lei 6.530/78 acolheu de forma muito proveitosa os parágrafos 2º, 3º e 4º do artigo 6º, adicionados pela Lei 13.097/15. Agora sim, a situação fática encontra nitidez na limitação da norma com as opções de: “contrato de associação específico registrado no Sindicato dos Corretores de Imóveis [...] mantendo sua autonomia profissional sem qualquer outro vínculo” 

conforme dispõe o parágrafo 2º da citada lei, ou ainda, de contrato de trabalho que tenham “elementos caracterizadores do vínculo empregatício previstos no artigo 3º da Consolidação das Leis do Trabalho [...]” de acordo com parágrafo 4º da lei supra.  Contempla-se em fim, que a essência desta inovação legislativa se afeiçoa ao princípio da primazia da realidade e à vista disso confere ao corretor autônomo e empregado a tão almejada seguraça jurídica advinda da previsão legal, resguardando-se assim, o insdispensável desenvolvimento social, vislumbrando-se no direito a garantia de que toda ação relevante, tem uma decorrente reação jurídica.   

6 CONSIDERAÇÕES FINAIS   

Verifica-se, portanto, que a sistemática contratual é constituída de direitos e deveres que, sujeitos aos pressupostos de existência, validade e eficácia ensejam o êxito contratual que de forma bilateral ou plurilateral, a confluência de vontades é primordial. Dado o crescente urbanismo do século XIX, surge a premência de profissionais que intermedeiam negócios imobiliários e assim nasce à figura do corretor de imóveis, nesta época, ainda destituído de formalidades, tempos depois a atividade é regulamentada pela Lei 6.530/1978. Com o advento da referida lei a observância do contrato de corretagem torna-se obrigatória. De certa forma, reverenciando o diálogo existente entre a lei geral (Código Civil) e a lei especial (Lei 5.630/78), o contrato em pauta é constituído basicamente do dever finalístico de mediar negócios imobiliários conferidos ao corretor de imóveis e da obrigatoriedade da remuneração atribuída ao comitente. A eficácia contratual desse contrato peculiar, também se solidifica na veneração da norma principiológica, em que se faz atuante e predominante o respeito à existência humana, a autonomia da vontade, a equidade das prestações, a verdade de fato sobre a formalidade contratual e a eticidade nas tratativas do negócio. Compete ainda ao corretor de imóveis, zelar por suas atribuições a fim de evitar desdobramentos e reparações. Qualificado como profissional liberal, independente ou contratado, cabe a este técnico, exercer com autonomia suas atividades, assessoradas pelo Conselho Regional dos Corretores de Imóveis, com intuito de velar pela legalidade de seu ofício. De modo geral, considerando o que dispõe o diálogo das fontes, a regra do Código de Defesa do Consumidor excetua o corretor de imóveis autônomo da responsabilidade independente da comprovação de culpa, no caso em que não insurgir norma específica, ao contrario da relação vinculada, a qual incorre na regra objetiva do aludido código. A princípio, os proventos concernentes à corretagem, na qual se verifique a confluência dos acordos, são devidos ao corretor de imóveis ainda que sobrevenha o arrependimento das partes, ressalvados análises jurisprudenciais de casos concretos em que tal preceito não denota equivalência. Constata-se, por fim, que as inovações da Lei 6.530/78 se revelam producentes ao possibilitar a inserção do corretor de imóveis no contrato autônomo averbado pelo Sindicato dos corretores de Imóveis ou no contrato de trabalho registrado pela pessoa jurídica, de modo a preencher a lacuna jurídica no tocante ao contrato que viabiliza a autonomia profissional sem nenhum vínculo.   

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